預(yù)期、經(jīng)濟(jì)基本面與房價漲跌

何春枝 吳 銳

(重慶大學(xué) 重慶 400044)

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)市場價格的大幅變動對人民生活乃至社會發(fā)展都產(chǎn)生了不小的影響。部分地區(qū)房價迅速增長，有些城市的房價卻出現(xiàn)了下跌。筆者將嘗試找出其中原由。

國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對于房價的影響因素已經(jīng)有了相當(dāng)豐富的研究。不少研究認(rèn)為房價的變動主要受經(jīng)濟(jì)基本面的影響。Glindro等(2008)基于9個亞太國家、地區(qū)的數(shù)據(jù),也得出房價長期調(diào)整的原因不是預(yù)期而是經(jīng)濟(jì)基本面。況偉大(2010)對我國1996-2007年的數(shù)據(jù)研究顯示，經(jīng)濟(jì)基本面對房價影響比預(yù)期和投機(jī)的影響大。

也有文獻(xiàn)認(rèn)為房價并非由經(jīng)濟(jì)基本面所主導(dǎo)?？嘴?2009)基于分區(qū)域的省級面板數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，金融的過度支持導(dǎo)致房價偏離了經(jīng)濟(jì)基本面。余華義(2010)對中國35個城市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，得出房地產(chǎn)政策會使房價偏離經(jīng)濟(jì)基本面。

然而我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)巨變，目前還沒有研究使用城市競爭力指代經(jīng)濟(jì)因子來分析房價的變動，相關(guān)研究也很少從城市競爭力入手。

二、模型設(shè)計

(一)模型設(shè)計

因此本文運(yùn)用靜態(tài)短面板數(shù)據(jù)模型來分析城市競爭力與預(yù)期對房價的影響?；谏鲜龇蔷饫碚?，依據(jù)住房存量-流量模型，建立模型如下：

LnP=ρ0+ρ1E+ρ2C+ρ3LnL+ρ4LnW+ρ5LnAe+ρ6LnAr+ε

ρ0為常數(shù)項(xiàng)，ε為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

(二)變量選擇

本文選取商品房平均銷售價格作為房地產(chǎn)價格P的代理變量；以《中國城市競爭力報告》中公布的綜合經(jīng)濟(jì)競爭力指數(shù)來表示宏觀國民經(jīng)濟(jì)水平，該指數(shù)中包含了經(jīng)濟(jì)綜合增量及效率，更適合用來反映城市的綜合經(jīng)濟(jì)水平。

理性預(yù)期難以測度，因此本文將分析適應(yīng)性預(yù)期對房價的影響，并以學(xué)術(shù)界通常采用的房價增長率來表示。

本文的控制變量中，以商品房竣工面積表示土地供給，信貸規(guī)模則以各城市房地產(chǎn)開發(fā)資金中的國內(nèi)貸款為指標(biāo)，人均工資為在崗職工平均工資。

三、實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)

考慮到綜合經(jīng)濟(jì)競爭力指數(shù)這一指標(biāo)從2012年開始公布，與2012年之前的綜合競爭力指數(shù)統(tǒng)計口徑不同，故本文選取2012—2016年我國35個大中城市的面板數(shù)據(jù)為樣本。其中房價、商品房竣工面積、工資數(shù)據(jù)來源于國家數(shù)據(jù)，城市競爭力來自《中國城市競爭力報告》，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)來自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，預(yù)期=(本期房價-上期房價)/上期房價。本文使用的數(shù)據(jù)處理軟件是Stata15.0。

(二)實(shí)證結(jié)果

由于樣本數(shù)據(jù)是截面數(shù)遠(yuǎn)大于時期數(shù)的短面板數(shù)據(jù)，故我們不考慮單位根對模型的影響。固定效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果表明擾動項(xiàng)的方差主要來自個體效應(yīng)的變動，結(jié)合LSDV檢驗(yàn)，也表明存在個體效應(yīng)。Hausman 檢驗(yàn)結(jié)果顯示在1%的水平上拒絕原假設(shè)。綜上檢驗(yàn)得出，本文應(yīng)使用固定效應(yīng)模型，回歸結(jié)果如表1所示。

表1 估計結(jié)果

注：括號內(nèi)為t統(tǒng)計量，*、**、***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著。

由表1可知，所有模型的模型擬合度較好。模型1和模型2表明城市競爭力和預(yù)期都對房價的波動起著正向作用。模型3和模型4中引入時間趨勢，結(jié)果顯示時間趨勢并不顯著，模型5、6也表明本文估計結(jié)果并不受時間趨勢影響。模型5表示，在引入控制變量后，城市競爭力的作用減弱。而工資對房價的影響并不顯著。模型6顯示，在引入預(yù)期及其他控制變量后時，模型擬合優(yōu)度提高，預(yù)期和信貸規(guī)模最為顯著，其次是土地供應(yīng)，最后是經(jīng)濟(jì)基本面，這表明近年來我國房價變動并不是由經(jīng)濟(jì)基本面主導(dǎo)的，預(yù)期的作用要大于經(jīng)濟(jì)基本面，該結(jié)論與況偉大得出的相反，對此我們認(rèn)為：近年來我國房價增速遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增速，看漲預(yù)期會推動房價進(jìn)一步增長。投機(jī)性預(yù)期正是我國部分地區(qū)房價特殊走勢的主要原因。

四、結(jié)論與政策建議

根據(jù)以上理論以及實(shí)證分析，我們得出如下結(jié)論及建議：1.預(yù)期可以很好的解釋房價波動，且預(yù)期對房價的影響大于經(jīng)濟(jì)基本面。政府應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期的影響，大力限制房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.土地供給與房價變動方向相反，是控制房價的重要因素。政府可在一定程度上增大土地供應(yīng)或?qū)嵤﹥?yōu)惠的土地政策來調(diào)控房價。3.無論在統(tǒng)計上還是經(jīng)濟(jì)意義上，信貸規(guī)模都是影響房價的顯著因素，政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)政策，謹(jǐn)防信貸規(guī)模過高而引發(fā)房地產(chǎn)金融泡沫。