中國房地產(chǎn)泡沫問題的探討

摘要：房地產(chǎn)泡沫一直是政府、學(xué)者關(guān)注的問題，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究具有重要意義。本文基于對(duì)過去房地產(chǎn)泡沫的案例的分析，結(jié)合已有的文獻(xiàn)綜述，并應(yīng)用回歸分析等，對(duì)當(dāng)下中國房地產(chǎn)潛在的泡沫狀況進(jìn)行分析，歸納出房地產(chǎn)泡沫可能對(duì)中國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面帶來的影響，以及房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因。最后，本文從政府和金融機(jī)構(gòu)的角度，提出抑制房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫;影響;原因;建議

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：

2096-3157（2020）03-0120-02

一、研究背景

由于一個(gè)房子的建立并不是只由開發(fā)商來完成的，它還需要其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)配合，因此房地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)帶動(dòng)各種各樣產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這就會(huì)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長，促進(jìn)中國的發(fā)展。但凡事總有兩個(gè)方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)中會(huì)牽扯到大量的資金流動(dòng)，其中包含有對(duì)土地買入并轉(zhuǎn)售的市場(chǎng)情況，因此它給了人為操作的機(jī)會(huì)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)十大原理人們會(huì)對(duì)激勵(lì)做出反應(yīng)，人們看到房子不僅是住的，還可以投資，于是房地產(chǎn)中出現(xiàn)了投機(jī)現(xiàn)象，房子的價(jià)格越來越高，房地產(chǎn)出現(xiàn)了虛假繁榮的景象，但這種炒作并沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為依托，因此它就像泡沫一樣隨時(shí)會(huì)破裂，造成經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的混亂。2008年的美國的次貸危機(jī)所造成的后果席卷全球，造成全球經(jīng)濟(jì)的下滑，為了避免悲劇的重演，對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題的研究具有重要意義。

二、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)中國的影響

1.造成物質(zhì)資源的浪費(fèi)

由于房地產(chǎn)具有較高的投資回報(bào)率，所以投機(jī)者們普遍相信在未來他們會(huì)得到更高的回報(bào)，于是在泡沫期間大量的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就意味著房地產(chǎn)商擁有充足的資本去擴(kuò)大自己的市場(chǎng)。由于在市場(chǎng)上其他的人包括生產(chǎn)商和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展抱有樂觀的態(tài)度，土地和原料的買賣變得更加頻繁，幾乎整個(gè)市場(chǎng)都參與到這種生產(chǎn)大協(xié)作中。大量的物質(zhì)資源被用于建造樓房，在信息的缺乏下，這種現(xiàn)象非但沒有停下來反而有上升的趨勢(shì)，這就造成了供給大于需求的現(xiàn)象，在泡沫破裂后，這些被用于建造房子的資源就成了社會(huì)的負(fù)擔(dān)，給社會(huì)造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

2.影響其他產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是靠吸引大量外界的資本來支撐的，相對(duì)的流入其他產(chǎn)業(yè)的資本就會(huì)減少，這樣其他產(chǎn)業(yè)用來生產(chǎn)商品的成本就會(huì)增加。隨著成本的增加，人們購買商品的欲望就會(huì)降低，企業(yè)在未來所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，企業(yè)為了降低這種風(fēng)險(xiǎn)，便會(huì)在如人力、研發(fā)成本等其他的公司投入上進(jìn)行削減。這樣一來，社會(huì)不僅負(fù)擔(dān)會(huì)變重，也會(huì)使財(cái)富更加不均勻，降低了勞動(dòng)者的積極性，阻礙了中國社會(huì)的發(fā)展。

3.影響金融秩序

雖然房地產(chǎn)需要大量的資金，但因其具有高昂的回報(bào)，商業(yè)銀行往往很樂意提供資金支持，這樣一來房地產(chǎn)市場(chǎng)便與商業(yè)銀行緊密相連。但這也增加了銀行壞賬、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)一系列的連鎖效應(yīng)。2008年美國的次貸危機(jī)，導(dǎo)致原本“大而不倒”的雷曼兄弟銀行破產(chǎn)，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)衰退、社會(huì)負(fù)擔(dān)加重、通貨膨脹等一系列嚴(yán)重反應(yīng)，因此金融業(yè)要以次貸危機(jī)為戒，重視房地產(chǎn)泡沫所帶來的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.引起通貨膨脹

在生產(chǎn)率不變的情況下，市場(chǎng)上的物質(zhì)資源是一定的，當(dāng)大量的物質(zhì)資源被用來制造房子的時(shí)候，其他產(chǎn)業(yè)在物質(zhì)資源嚴(yán)重分配不均時(shí)，所生產(chǎn)的產(chǎn)品就會(huì)減少，這就會(huì)造成供給小于需求，從而增加通貨膨脹上升的速率。

三、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1.緊張的土地資源

自1994年我國施行分稅制改革以后，地方的財(cái)政收入大部分上交給了國家，而地方只保留少部分的財(cái)政收入。出于解決地方財(cái)政收入不足的問題以及支持城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的目的，地方政府越來越依賴于土地財(cái)政，即出讓地方土地權(quán)來維持地方財(cái)政支出。但土地是稀缺資源，隨著買賣的增加，土地會(huì)越來越少，最終可能會(huì)導(dǎo)致需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的現(xiàn)象。土地越來越稀缺會(huì)導(dǎo)致土地的價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)商購買了這種土地后，勢(shì)必會(huì)提高房價(jià)來彌補(bǔ)土地價(jià)格的上升帶來的損失，房子的價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫化的加劇，這對(duì)于中國的消費(fèi)者來說無疑是巨大的負(fù)擔(dān)[1]。

2.政府的激勵(lì)政策

地方政府是中國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，中國為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對(duì)地方政府采用了晉升錦標(biāo)賽激勵(lì)制度，但這種制度在一定程度上也加劇了房地產(chǎn)的泡沫化。在中國，政績的高低被看成政府官員能否被提拔的重要指標(biāo)，而政績則主要體現(xiàn)在地方的GDP上，這就意味著地方政府官員把GDP看得相當(dāng)重要。為了提高地方的GDP，地方政府會(huì)對(duì)能夠在短期內(nèi)促進(jìn)GDP增長的企業(yè)或集團(tuán)進(jìn)行投資，這也就一部分企業(yè)快速發(fā)展，但也擠壓了另一部分企業(yè)的生存空間。房地產(chǎn)行業(yè)由于其背后擁有巨大的利潤，它也就成為了企業(yè)的點(diǎn)金石，并且房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速地提高一個(gè)地方的GDP，因此也就得到了地方政府的支持。在利益的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了大量的投資，民間投資也進(jìn)一步跟風(fēng)，房地產(chǎn)泡沫在這樣的風(fēng)氣下進(jìn)一步擴(kuò)大[2]。

本文從《國家統(tǒng)計(jì)局》收集了GDP與房地產(chǎn)投資額的數(shù)據(jù)。通過相關(guān)性分析，得到兩組數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性系數(shù)為0.9522，數(shù)值超過0.9，說明兩者之間的線性相關(guān)程度極高。

本文再進(jìn)一步進(jìn)行回歸分析，對(duì)兩者進(jìn)行一元回歸建模，得到模型為：

Y = 2204.869 +0.13417X

其中，Y是房地產(chǎn)投資額，X是GDP。所得模型的可決系數(shù)（R的平方）為0.9522，數(shù)值很高，說明模型擬合程度很高。由模型可知，當(dāng)X（GDP）提供一單位，那么Y（房地產(chǎn)投資額）將會(huì)提高0.134單位，說明地方產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)地區(qū)GDP的構(gòu)成中具有很高的占比。

2.產(chǎn)能過剩和寬松的貨幣政策

2008年金融危機(jī)時(shí)，中國為了救市，先是進(jìn)行了大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)后又出臺(tái)了寬松的貨幣政策，這些措施極大地刺激了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使中國經(jīng)濟(jì)得以渡過難關(guān)[3]。但是這些政策也造成了很大的后遺癥，如房地產(chǎn)泡沫加劇的問題[4]。有資料顯示，中國的水泥、鋼鐵等企業(yè)有嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，這些企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品超出了社會(huì)所需要的，因此它們流入市場(chǎng)的價(jià)格也就很低，而這些材料又都是房屋建設(shè)中所需要的，價(jià)格越低創(chuàng)造的利潤空間也就越大，產(chǎn)能過剩也就促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。中國采取寬松的貨幣政策是為了擴(kuò)大內(nèi)需增加生產(chǎn)，寬松的貨幣政策為大多數(shù)企業(yè)的發(fā)展提供了溫床，但它也有一定的弊端，在寬松的貨幣政策下，投資的熱度增加，由于信息的匱乏，炒作的出現(xiàn)，羊群效應(yīng)使民眾相信在未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)帶來巨大的利潤，于是民眾便將手中的資源投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這樣的行為確實(shí)在促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，可是炒作的熱度有增無減。產(chǎn)能的過剩和寬松的貨幣政策使房地產(chǎn)泡沫化進(jìn)一步加劇。

本文從《國家數(shù)據(jù)》收集到了M2的發(fā)行量增長率與GDP增長率的數(shù)據(jù)，由上圖可知，從2009年到2015年M2的增長率遠(yuǎn)高于GDP的增長率，這說明在這段時(shí)間內(nèi)中國市場(chǎng)存在有投資加劇的現(xiàn)象。當(dāng)貨幣發(fā)行量遠(yuǎn)高于GDP增長率時(shí)，將會(huì)有多余的資金被用于投資，而房地產(chǎn)則是資金流入的重要領(lǐng)域。2009年到2015年貨幣發(fā)行量的高增長率，使得流入房地產(chǎn)的資金數(shù)量增長率很高，導(dǎo)致這段期間內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的加劇。

四、房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟示

1.加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管

銀行與房地產(chǎn)泡沫密切相關(guān)，針對(duì)不斷發(fā)展變化的泡沫，國家應(yīng)采取靈活的手段對(duì)銀行進(jìn)行調(diào)控。如在當(dāng)前這個(gè)階段，國家不應(yīng)當(dāng)對(duì)銀行采取強(qiáng)烈的改革舉措，這樣會(huì)擾亂各方利益。在貸款資金方面，國家可以調(diào)控銀行在特定的時(shí)間段內(nèi)對(duì)一定的房地產(chǎn)企業(yè)或有關(guān)土地買賣的部門、公司的土地資金貸款進(jìn)行限制，進(jìn)而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控[5]。

2.加強(qiáng)對(duì)民眾投資的引導(dǎo)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，民眾是相對(duì)劣勢(shì)的，這樣民眾就可能因?yàn)槎唐诶孀龀鰧?duì)國家的長期利益具有危害的決定，針對(duì)這一點(diǎn)，國家可以通過一定的手段讓必要的信息更加透明化，進(jìn)而引導(dǎo)民眾做出理性的決策，讓民眾看到其他投資的長期利益，而不是只看到房地產(chǎn)投資帶來的利益，避免民眾將手中的資源僅僅局限于房地產(chǎn)上。

3.強(qiáng)化對(duì)土地資源的管理

這里的土地資源管理是指對(duì)具有較高價(jià)值的土地資源的管理，如靠近市中心的居民房屋所占的土地，具有高價(jià)值的商業(yè)土地，等等。這些土地因其具有的高價(jià)值，人們往往會(huì)占據(jù)多份的土地，待其利益上升時(shí)再將其售出，這樣下來泡沫就很難控制，與其這樣倒不如從最開始就管理，如通過一定的手段限制購入土地的數(shù)量。

五、總結(jié)

本文通過分析，總結(jié)出房地產(chǎn)泡沫可能會(huì)造成物質(zhì)資源的浪費(fèi)、影響其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、影響金融秩序、引起通貨膨脹等。究其原因，緊張的土地資源、政府的激勵(lì)政策、產(chǎn)能過剩和寬松的貨幣政策都是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)泡沫的重要原因?；诖耍疚膹膰艺?、金融機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，提出加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管、加強(qiáng)對(duì)民眾投資的引導(dǎo)、強(qiáng)化對(duì)土地資源的管理等建議，以緩解中國房地產(chǎn)泡沫。

參考文獻(xiàn)：

[1]余淼.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問題研究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2018，（8）.

[2]馬麗麗.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題的思考[J].城市建設(shè)理論研究，2018，（5）.

[3]竇爾翔，李洪濤，李昕旸.中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成因素分析[J].中國社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào)，2007，（1）.

[4]劉世軒.中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2003，（9）.

[5]胡雪蓓.泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)及對(duì)中國的啟示[J].商，2016，（2）.

作者簡介：

陳世諾，西安市第二十六中學(xué)學(xué)生。