房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對

摘要：在市場經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要組成部分。目前，就房地產(chǎn)企業(yè)自身的現(xiàn)狀來看，投入的資金總額十分巨大，但是資金回籠過程卻相對較慢，對比之下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就要高于其他一般銷售企業(yè)。所以，通過有效地識別房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且尋求規(guī)避其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的對策，相對于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展而言重關(guān)重要。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為基本研究對象，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，并且提出了切實(shí)可行的建設(shè)性意見，希望對房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供助力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);分析;應(yīng)對

中圖分類號：F293;F275文獻(xiàn)識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）05-0137-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義

我國很多學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念進(jìn)行了研究，并將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營管理中，由于財(cái)務(wù)結(jié)果不合理或者是融資不當(dāng)，導(dǎo)致企業(yè)投資者收益下降或者是喪失一定的償還債務(wù)的能力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對于企業(yè)財(cái)務(wù)管理而言是客觀存在的一個(gè)影響因素，是每個(gè)企業(yè)或多或少都存在的問題，企業(yè)能夠采用一定的措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是卻不能完全消除。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形式有很多種，企業(yè)中常常出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有：信用風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、籌資組織風(fēng)險(xiǎn)、資金占用風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配資本風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。

根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在日常的經(jīng)濟(jì)活動中，由于內(nèi)外部因素或不可控因素及不確定因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)最終的受益與企業(yè)實(shí)際制定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生偏離，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤下降的可能性;狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)或者是融資不合理導(dǎo)致企業(yè)投資者收益下降或者是喪失一定償債能力。在本次研究的過程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指廣義的定義，從而針對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究和分析。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類較多，下面對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理整體影響較大的幾種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析：

（1）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指債權(quán)人在法律法規(guī)規(guī)定的范圍之內(nèi)，由于各種原因造成的債款損失的一種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)中債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因包括企業(yè)的房地產(chǎn)原材料成本價(jià)格呈現(xiàn)螺旋上升，或者是產(chǎn)能過剩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中負(fù)債增長幅度過大;企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營中由于合作伙伴選擇或者是客戶選擇上存在偏差，沒有進(jìn)行良好的信用甄別導(dǎo)致債款損失而出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要是來源企業(yè)的外部環(huán)境或者國家的宏觀環(huán)境或者是貨幣時(shí)間價(jià)值出現(xiàn)了變化，造成房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目從決策決定日期一直到竣工完成期間制定的預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和真正實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)偏差較大，造成了當(dāng)期會計(jì)期間企業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利潤減少，投資相對比報(bào)酬率較低的一種風(fēng)險(xiǎn)。

（3）籌資風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)投入的材料及人工成本呈逐年遞增趨勢。從房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的基本情況來看，運(yùn)營周期相對較長，在整個(gè)過程中對資金的需求較大。企業(yè)為了更好地在激烈的市場競爭中求得發(fā)展和生存，就需要大量的資金支持。在房地產(chǎn)籌資的過程中股權(quán)籌資和債權(quán)籌資是房地產(chǎn)行業(yè)的兩大主要籌資手段，在房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)的過程中這兩項(xiàng)往往是房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要項(xiàng)目內(nèi)容，一方面，在籌資過程中企業(yè)需要注意籌資和負(fù)債的比例，負(fù)債總額一旦超過超出企業(yè)設(shè)定的范圍，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)率就會成倍的增加;另一方面，企業(yè)在運(yùn)營的過程中如果沒有對財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行有效的利用，那么企業(yè)資金的利用效率就會降低，也會為企業(yè)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣，在日常的經(jīng)濟(jì)活動中都存在營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，造成營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因包括企業(yè)在經(jīng)營過程中的經(jīng)營戰(zhàn)略、市場導(dǎo)向的需求變化、物價(jià)水平變化或者是消費(fèi)者的喜好。這些原因都能從客觀上影響企業(yè)銷售的總體變化。房地產(chǎn)企業(yè)在這些因素的影響下一旦出現(xiàn)銷售收入下滑、資金回籠慢、凈利潤減少等情況，則表示發(fā)生了相應(yīng)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)注程度較高，多次對房地產(chǎn)企業(yè)施行的相關(guān)政策進(jìn)行了修改和調(diào)整，例如，提倡房地產(chǎn)企業(yè)去庫存銷售的經(jīng)營模式，房地產(chǎn)企業(yè)在政策的推動下，大力推行去庫存的經(jīng)營模式，但是在這種經(jīng)營模式下，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身的實(shí)際情況出發(fā)，雖然在銷售的業(yè)績上推動了房地產(chǎn)企業(yè)的增長，但是將房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本進(jìn)行對比，不難發(fā)現(xiàn)成本和收入比例不協(xié)調(diào)，這也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

（5）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)一定的形式、比例、金額在收益分配的過程中由于處理不當(dāng)引起的一種風(fēng)險(xiǎn)。收益分配是將房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤在扣除合理的會計(jì)項(xiàng)目之后的利潤分配，對于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展而言，收益分配形式是決定其發(fā)展?fàn)顩r的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)如果盈余累計(jì)總額過大，那么企業(yè)的利益者收到的分配金額就相對較大，打消了利益相關(guān)者的積極性，但是一旦企業(yè)盈余累計(jì)留存總額過少，對于企業(yè)未來發(fā)展而言資金鏈就會出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象，不利于企業(yè)發(fā)展影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性

房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般銷售企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中投入周期較長，受外界不確定因素的影響較多，無論是哪種不確定因素都會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)相對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不確定因素越多，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的系數(shù)就越高，反之亦然。與此同時(shí)，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中政策影響也較大。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，國家為了更好地宏觀調(diào)控，保證房價(jià)在可控的范圍之內(nèi)積極出臺了一系列的措施，例如，限制購買、限制貸款、扶持租賃市場等，部分銀行也對首套購房提升了貸款的利率，無論國家的政策還是外部環(huán)境的變化，這些都直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展，很容易造成企業(yè)收益的下降，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。

2.企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)不合理

內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)不合理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。資本結(jié)構(gòu)主要是指企業(yè)通過負(fù)債籌集來的資金與企業(yè)所有者投入的資金的比例。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)總局發(fā)布的數(shù)據(jù)信息來看，截止到2018年年底，房地產(chǎn)通過負(fù)債形式籌集來的資金占總資金比例的78.7%，而縱向周期對比2017年只有77.7%，增長幅度達(dá)到了1.28%，可見房地產(chǎn)企業(yè)對舉債籌資的依賴。這在一定程度上加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

3.籌資方式選擇不佳

房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要方式有兩大類，一類是股權(quán)籌資，另一類是債權(quán)性籌資。股權(quán)籌資主要是通過發(fā)行股票或者是直接接受其他投資人實(shí)收資本。債權(quán)籌資則主要是企業(yè)進(jìn)行長期借款或者是短期借款以及相關(guān)的債券融資等方式。企業(yè)在實(shí)際的籌資過程中往往考慮的是如何在最短的時(shí)間內(nèi)容獲得最多的資金，并沒有將籌資方式進(jìn)行對比分析，從而選擇最優(yōu)的籌資方式，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式選擇不佳，因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性較大。

4.企業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識不足

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的過程中，很多企業(yè)管理人員往往將目光更多地放在企業(yè)銷售的業(yè)績上，對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識存在一定的偏差，重視程度不足。甚至在房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的投資和開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行的過程中并沒有對風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能進(jìn)行有效的預(yù)測和分析，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)靈活性減弱，導(dǎo)致很多決策在最初施行的過程中就隱藏了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響企業(yè)的運(yùn)營成果，因此，在防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施中提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平勢在必行。良好的財(cái)務(wù)管理水平不僅僅能夠依靠專業(yè)的財(cái)務(wù)知識對企業(yè)中可能出現(xiàn)或者隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識別、分析，更能通過財(cái)務(wù)人員較高的財(cái)務(wù)水平執(zhí)行良好的規(guī)避措施，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)率。在實(shí)務(wù)進(jìn)行的過程中企業(yè)可以通過制定良好的規(guī)制以及對人員進(jìn)行培訓(xùn)達(dá)到提升財(cái)務(wù)管理水平的目標(biāo)。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到建設(shè)都需要大量的資金投入，這就對房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)有較高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)通過舉債取得的資金雖然能在一定程度上促進(jìn)經(jīng)營能力提升，但是還需要將財(cái)務(wù)杠桿更好地利用，才能達(dá)到獲取最大利潤的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的過程中需要對資本結(jié)構(gòu)不斷地進(jìn)行優(yōu)化。例如，可以提升自身對資金的利用率，減少債務(wù)出現(xiàn)的可能，與此同時(shí)還要從融資渠道著手，發(fā)展多元化的融資模式。例如，企業(yè)可以根據(jù)發(fā)展的實(shí)際需求，除了向銀行借貸或者是進(jìn)行債權(quán)融資之外，還可以進(jìn)行民間借貸或者是融資租賃等方式，也可以將貨幣時(shí)間價(jià)值等相關(guān)的內(nèi)容融入其中，這樣不僅能夠打破對銀行借貸高度依賴的現(xiàn)狀，還能在一定程度上降低償債的壓力，從而有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能。

3.提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略的制定依靠企業(yè)高級管理者來完成，企業(yè)高級管理者素質(zhì)越高企業(yè)未來走向越好，良好的素質(zhì)還能對風(fēng)險(xiǎn)控制有良好的認(rèn)識，運(yùn)用科學(xué)的知識可以為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃作出最優(yōu)的決策。因此，提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識對于減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來說十分重要。當(dāng)然僅僅依靠提升風(fēng)險(xiǎn)管控意識還不夠，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中還要積極地建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，將財(cái)務(wù)的事后處理變成事前分析及事中解決，第一時(shí)間對于可能出現(xiàn)或者已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)處理，從而將風(fēng)險(xiǎn)萌芽制止在搖籃中。

4.提高財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)

為了提升財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以未來發(fā)展戰(zhàn)略為基本導(dǎo)向，從而對企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，開展相關(guān)的財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)及職業(yè)操守建設(shè)工作。多元化的發(fā)展模式和綜合知識及技能的培訓(xùn)，才能保證財(cái)務(wù)人員在日常的工作中，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別的敏感性，以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定位的準(zhǔn)確性，從而對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容更好地識別、分析、處理，通過專業(yè)技能知識建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)模型，起到防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷過金融危機(jī)、通貨膨脹之后，整個(gè)行業(yè)發(fā)展的過程都迫切需要建立適合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的建立不僅能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小化，還能根據(jù)指標(biāo)變化差異，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)防范措施，從而建立最優(yōu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對體系。

四、結(jié)論

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，穩(wěn)中有升，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是，房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營狀況千差萬別，想要建立適合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系是一項(xiàng)任重道遠(yuǎn)的過程，不是一朝一夕能夠完成的，還需要不斷地根據(jù)市場發(fā)展需求，結(jié)合內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境，通過權(quán)衡各個(gè)影響因素，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模型，從而達(dá)到提升財(cái)務(wù)管理水平的目的。

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作者簡介：

賴勇，供職于成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司。