房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制探究

鄭淦

摘 要：近年來，在我國經(jīng)濟體制改革的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢逐漸下滑，尤其是環(huán)保政策、房屋限購、房產(chǎn)稅等政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的經(jīng)營形勢逐漸嚴峻，外部因素給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來的沖擊不斷擴大，鞏固“內(nèi)防”已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的主要方向，內(nèi)部控制作為企業(yè)自我調(diào)節(jié)、控制以及約束自身經(jīng)濟活動的重要手段，也得到企業(yè)的重視。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務開展過程中的資金管理、人員管理等方面入手，詳細分析當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，并針對問題提出相應的解決策略，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的提高有一定的借鑒作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 內(nèi)部控制? 問題? 對策

一、內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制主要是指單位、機構(gòu)為確保各項經(jīng)濟活動的順利開展而在內(nèi)部采取的各類方法、手段的總稱。內(nèi)部控制最先發(fā)展于西方企業(yè)，主要對企業(yè)收支等財務活動進行監(jiān)管、控制，確保企業(yè)財務安全。在不斷發(fā)展過程中，內(nèi)部控制逐漸從財務活動拓展到企業(yè)經(jīng)濟活動的方方面面，形成內(nèi)控體系，包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通以及監(jiān)督五要素。在進入我國后，結(jié)合我國國情，企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設以政府為主導，所頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等政策成為各行各業(yè)構(gòu)建內(nèi)部控制體系的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

在國家頒布的企業(yè)內(nèi)部控制建設相關政策的指引以及當前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然逐步開始推動內(nèi)部控制向現(xiàn)代化方向的轉(zhuǎn)換，但從實際效果來看，轉(zhuǎn)換進程較慢，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的內(nèi)部控制體系不夠完善，還存在以下多方面的問題：

（一）管理理念較為落后，頂層設計不合理

當前經(jīng)濟體制改革的背景下，企業(yè)經(jīng)營收益增速逐漸下滑，再加上房地產(chǎn)行業(yè)低進入門檻帶來的巨大競爭壓力，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間被進一步壓縮，進而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平提出了更高的要求。

（二）內(nèi)部控制制度缺乏靈活性，和實際需求相脫節(jié)

受外部經(jīng)營環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為應對激烈的競爭壓力和推動自身改革進程，自身也需要調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略、開拓業(yè)務市場以及多元化開展業(yè)務，而這些變動都會導致企業(yè)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度的有效性受到影響。但目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所制定的內(nèi)部控制制度基本都是在互相拷貝，制度僵化而難以和企業(yè)實際經(jīng)營掛鉤，更因為初始內(nèi)部控制制度架構(gòu)就不切合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展出現(xiàn)調(diào)整費用過高、流程較為復雜的問題，企業(yè)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度不夠靈活，無法完全指導企業(yè)各項經(jīng)濟活動的開展，甚至部分新增業(yè)務缺乏有效的制度指引。

（三）人員能力有待提高，績效考評機制不健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中不重視或忽視人員風險管理意識、財務管理知識方面的培養(yǎng)，現(xiàn)有多數(shù)人員并不真正了解內(nèi)部控制的作用以及其在整個企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中所起到的作用，在實際工作中甚至抵觸內(nèi)部控制制度，認為限制性過強，抱怨審批流程復雜，而且為節(jié)省人力成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)財務管理人員較為緊張，常身兼多職，自身能力提升緩慢，難以從財務角度糾正和優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制，企業(yè)現(xiàn)有內(nèi)部控制計劃、制度難以得到貫徹執(zhí)行，極大地制約了內(nèi)部控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用效果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制的途徑

在對上述問題進行深入分析和研究后，結(jié)合理論實踐，針對發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化提出以下對策建議：

（一）革新企業(yè)管理理念

在內(nèi)部控制體系的建設過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應從管理思想以及理念入手，定期組織企業(yè)管理層級參加內(nèi)部控制知識講座、交談會等，同時邀請專業(yè)人士、事務所來協(xié)助企業(yè)分析和解讀當前內(nèi)部控制政策情況以及房地產(chǎn)店行業(yè)經(jīng)營形勢，促使管理者全面認識到內(nèi)部控制作用、建設要點，并根據(jù)自身企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、實際經(jīng)營情況來明確內(nèi)部控制理念和目標，做好頂層設計，為內(nèi)部控制制度的制定以及流程優(yōu)化等工作的開展營造一個良好的內(nèi)部環(huán)境。

（二）實施全方位監(jiān)管

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務活動通常包括前期項目可行性研究分析階段、土地籌備階段、施工階段以及銷售階段幾部分，房地產(chǎn)項目投資獲利離不開任意一環(huán)，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應實施從事前到事后全方位的監(jiān)督。在事前階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重點關注合同管理以及預算內(nèi)部控制，在具體實施過程中，首先企業(yè)要實施全面預算管理，將各項經(jīng)營活動、業(yè)務流程等都作為預算對象。其次，以財務指標和非財務指標結(jié)合、定量指標和定性指標相結(jié)合的原則來提高預算指標編制的科學性，同時加大在信息化建設上的投入，邀請專業(yè)機構(gòu)來構(gòu)建財務共享平臺，將人事系統(tǒng)、業(yè)務系統(tǒng)等都納入統(tǒng)一平臺管理，并由財務人員配合，結(jié)合業(yè)務流程來對系統(tǒng)程序進行優(yōu)化，進而優(yōu)化預算流程，并以此為依據(jù)優(yōu)化內(nèi)部控制流程;在事中階段，項目開展進度以及采購都是重點關注環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重點關注項目成本問題，加強對事中控制的重視，定期追蹤房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際進展，及時分析各環(huán)節(jié)實際開展情況和預算指標之間的差異，并采取相應的措施，提高事中控制的力度。

（三）完善內(nèi)部控制制度

在內(nèi)部控制制度的優(yōu)化上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下幾個角度出發(fā)：第一，結(jié)合內(nèi)部控制相關政策規(guī)章以及其他企業(yè)經(jīng)驗來構(gòu)建內(nèi)部控制制度架構(gòu)。第二，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境、實際發(fā)展情況、內(nèi)控報告等來對所制定制度架構(gòu)進行進一步優(yōu)化，并結(jié)合業(yè)務流程來完善內(nèi)部控制制度細則。第三，建立健全監(jiān)督評價機制。借助風險評估系統(tǒng)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度運行情況進行監(jiān)控，及時識別其中存在的風險，通過對風險威脅度的衡量來評估內(nèi)控制度效率，并通過對問題的分析和解決來對內(nèi)部控制體系進行優(yōu)化，提高內(nèi)部控制效率。

（四）建立健全人才培養(yǎng)機制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應加大對業(yè)務人員在財務管理、內(nèi)部控制等方面的知識培訓，提高各基層人員對內(nèi)部控制的重視，從而積極配合財務部門工作，并嚴以律己，自覺按照各項規(guī)章制度開展工作。其次，大力招募財務人員，及時配備管理型以及財務型財務人才，同時加大對現(xiàn)有財務人員的培養(yǎng)，提高其管理決策能力，使其能夠為管理者決策提供有效支持。最后，健全人員績效考評機制，將內(nèi)部監(jiān)督、自我評價與各人員考核、追責問責結(jié)合起來，根據(jù)各人員崗位職責來對追蹤人員績效，將效率指標納入人員績效考核指標，從而加大對人員的約束力度。

四、結(jié)束語

由上述內(nèi)容可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強內(nèi)部控制體系建設是其實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的必然舉措。根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問題，企業(yè)在內(nèi)部控制體系的完善過程中可以從革新企業(yè)管理理念、實施全方位監(jiān)管、完善內(nèi)部控制制度以及建立健全人才培養(yǎng)機制幾方面出發(fā)，推動企業(yè)內(nèi)部控制體系的完善。

參考文獻：

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