中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究

□文/賈文藝

（蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江蘇·蘇州）

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究

□文/賈文藝

（蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江蘇·蘇州）

經(jīng)過(guò)十幾年的瘋狂發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了西方發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程，由此而帶來(lái)負(fù)面問(wèn)題日漸顯現(xiàn)。本文對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分析，找出造成目前房地產(chǎn)發(fā)展困境的原因，并提出建議，以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)；研究

收錄日期：2015年10月27日

一、中國(guó)房地產(chǎn)狀況

自1998年房改以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，老百姓的住房條件有了很大的改善，這是值得肯定的地方，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)用了短短十幾年的時(shí)間走完發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程，當(dāng)然如此大躍進(jìn)的發(fā)展房地產(chǎn)，也產(chǎn)生了很大的問(wèn)題，主要有工程質(zhì)量下降，產(chǎn)生很多豆腐渣工程，造成了資源浪費(fèi)。

房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的另一個(gè)大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)的瘋漲，到2013房地產(chǎn)發(fā)展的頂峰時(shí)，中國(guó)不僅人均住房面積達(dá)到世界的前列，房?jī)r(jià)即便是按照絕對(duì)價(jià)格來(lái)算也已達(dá)到世界前列，如果按購(gòu)買(mǎi)力來(lái)計(jì)算，中國(guó)的房?jī)r(jià)已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的5倍，也就是說(shuō)買(mǎi)同樣一套住房，中國(guó)人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房?jī)r(jià)上漲趨緩，但仍處在歷史最高位，老百姓憑借正常合法的收入已無(wú)力購(gòu)買(mǎi)一套住房。僅2003～2013年10年間，全國(guó)的房?jī)r(jià)普遍翻了兩番，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了近10倍，而同期老百姓的收入只翻了一番。高房?jī)r(jià)已制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展造成很大傷害。

中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到如此高位，世界罕見(jiàn)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)在暴漲之后必然要暴跌。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，地方政府采取措施來(lái)維持高房?jī)r(jià)，進(jìn)而能夠保持高地價(jià)，這樣地方政府就又有錢(qián)花了，然而想保持高房?jī)r(jià)是徒勞的，暴跌只是時(shí)間問(wèn)題，因?yàn)闅v史已經(jīng)告訴我們，那些經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有不暴跌的。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）產(chǎn)業(yè)定位錯(cuò)誤。造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的主要原因是產(chǎn)業(yè)定位的錯(cuò)誤，多年來(lái)國(guó)家把房地產(chǎn)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其實(shí)是一種錯(cuò)誤的定位。因?yàn)樽》繂?wèn)題是民生問(wèn)題，不可能作為一種產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，更不能作為一種支柱產(chǎn)業(yè)。無(wú)論哪個(gè)國(guó)家的住房問(wèn)題都是由政府主導(dǎo)，政府有責(zé)任保證每一個(gè)人有一個(gè)安居的場(chǎng)所，不管是自有住房還是由國(guó)家來(lái)提供的住房，最終都要有國(guó)家層面來(lái)保證。如果完全由市場(chǎng)來(lái)提供住房勢(shì)必造成混亂，因?yàn)闊o(wú)論什么樣的企業(yè)都是以利益為驅(qū)動(dòng)的，亦可以說(shuō)是唯利是圖的，結(jié)果必然造成市場(chǎng)混亂，房?jī)r(jià)高漲，增加老百姓的負(fù)擔(dān)。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家要在政策上和資金上予以支持和傾斜，勢(shì)必會(huì)造成其他產(chǎn)業(yè)資金的短缺，把房地產(chǎn)作為一種支柱產(chǎn)業(yè)會(huì)影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展不利。盡管房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)下游的幾十種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但從結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是鋼鐵、水泥、玻璃以及各種建材都已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，造成資源浪費(fèi)，對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重危害。更為重要的是，由于是支柱產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)的資金紛紛向房地產(chǎn)集中，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，使得房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題整個(gè)經(jīng)濟(jì)都可能出現(xiàn)崩潰，因此房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重綁架了國(guó)家經(jīng)濟(jì)。

（二）消費(fèi)觀念偏差。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也是造成房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)主要原因，開(kāi)發(fā)商造房子是為了獲利，但要等消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后才能實(shí)現(xiàn)。如果消費(fèi)者不去搶購(gòu)，開(kāi)發(fā)商的房子就不可能賣(mài)得那么快，價(jià)格自然就不會(huì)漲那么多了。消費(fèi)者也要量力而行，不要提前消費(fèi)，也不要過(guò)多購(gòu)買(mǎi)。

中國(guó)消費(fèi)者往往理解的是，有了屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子才算有了家。在西方的消費(fèi)觀念里，只要有了住的場(chǎng)所就可以了，不一定非要有屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子。社會(huì)上的一些風(fēng)俗習(xí)慣和媒體也起到推波助瀾的作用，人人都買(mǎi)房的結(jié)果是房?jī)r(jià)越來(lái)越高，同時(shí)改變了人們的預(yù)期，以為房?jī)r(jià)會(huì)一直漲上去，造成一種惡性循環(huán)，越買(mǎi)越貴，越貴越買(mǎi)。

（三）炒作成風(fēng)。由于房?jī)r(jià)在不斷地瘋漲，同時(shí)老百姓也存在一種預(yù)期，房?jī)r(jià)會(huì)不停的漲下去，無(wú)論什么時(shí)候買(mǎi)房，只要過(guò)一段時(shí)間賣(mài)出去就會(huì)有一定的回報(bào)，使得參與炒房的人越來(lái)越多，老百姓有一種從眾的心理，當(dāng)他們看到周?chē)腥送ㄟ^(guò)炒房得到暴利之后，很快就加入進(jìn)來(lái)。當(dāng)市場(chǎng)形成這種風(fēng)氣后，市場(chǎng)導(dǎo)向就出現(xiàn)了問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

同時(shí)，除了投機(jī)炒房之外還有投資買(mǎi)房，和炒房不同的是，投資買(mǎi)房持有的時(shí)間要長(zhǎng)一些，當(dāng)然也是為了將來(lái)賣(mài)出后獲利。還有老百姓看到將來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲到一定高位后可能買(mǎi)不起，也會(huì)提前買(mǎi)房，結(jié)果是買(mǎi)房人越來(lái)越多，結(jié)果現(xiàn)有住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲。

（四）官員腐敗。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從土地拍賣(mài)到建設(shè)以及住房銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)都存在巨大的利益，這也給腐敗的滋生提供了土壤，從近兩年的落馬貪官來(lái)看，90%的貪官都涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一套房少則上百萬(wàn)元，多則上千萬(wàn)元，而那些被戲稱(chēng)“房叔”、“房姐”甚至是“房爺”的貪官所擁有的房子多達(dá)上百套，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)的腐敗有多深，腐敗的金額有多大。

腐敗推高了房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商在土地獲得時(shí)候，就要給官員送禮，因?yàn)椴凰途揞~的現(xiàn)金給那些掌握資源的官員，開(kāi)發(fā)商是拿不到土地的，而這些送禮的錢(qián)勢(shì)必加到最終的房?jī)r(jià)上，畢竟開(kāi)發(fā)商不會(huì)做賠本的買(mǎi)賣(mài)。開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)也要給官員行賄，有的官員竟然要開(kāi)發(fā)商在一個(gè)小區(qū)內(nèi)給幾套房，否則不給通電通水，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也增加了成本，房?jī)r(jià)就會(huì)被推得更高。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)對(duì)措施

（一）重新定位。為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，把房地產(chǎn)回歸到原來(lái)的功能，有必要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新定位。住房首先是一個(gè)民生工程，讓老百姓有房子住是政府的職責(zé)所在，市場(chǎng)上提供的商品房只能是國(guó)家履行職責(zé)的一個(gè)補(bǔ)充，而不能把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

政府在提供老百姓住房方面，不僅要提供保障房、廉租房，還可以提供共有產(chǎn)權(quán)房等。在政府資金不足的情況下，要鼓勵(lì)企業(yè)甚至個(gè)人自籌資金建房，使住房實(shí)現(xiàn)方式的多樣化，這樣不僅可以緩解政府資金的問(wèn)題，還可以解決一些消費(fèi)者對(duì)住房的多樣化需求。由于有了多樣化的提供住房，消費(fèi)者就不用單單依靠開(kāi)發(fā)商提供的住房，房?jī)r(jià)就不會(huì)這樣的瘋漲，即使在高位也有可能使房?jī)r(jià)回調(diào)，逐步達(dá)到一個(gè)合理的范圍。

（二）理性購(gòu)買(mǎi)住房。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房首先要改變購(gòu)房理念，要理解房子只是一個(gè)住所而已，房子不是一切，而且在如此高的房?jī)r(jià)下，為了一套房要犧牲未來(lái)20年甚至30年的幸福到底值不值。當(dāng)然這也與社會(huì)所能提供的住房類(lèi)型有關(guān)，要改變消費(fèi)者的購(gòu)房理念，政府要提供一定的住房，不能把消費(fèi)者完全推向市場(chǎng)，1998年房改之前，城市居民，特別是工作人員的家庭住房大部分是由單位提供的，居民沒(méi)有壓力，盡管住房條件不高，老百姓并沒(méi)有感覺(jué)有太大的負(fù)擔(dān)；其次，還要引導(dǎo)消費(fèi)者綠色消費(fèi)，不超前消費(fèi)，也不過(guò)度消費(fèi)。在消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，本來(lái)10年或20年后準(zhǔn)備為子女買(mǎi)房的，也提前購(gòu)買(mǎi)，這樣就增加市場(chǎng)的壓力，無(wú)形中推高了房?jī)r(jià)。房子是用來(lái)住的，不是面積越大越好。

（三）打擊炒作。炒房嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)，制造人為緊張，擾亂經(jīng)濟(jì)秩序，必須予以嚴(yán)厲打擊。可以利用經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段打擊炒房。國(guó)外很少像國(guó)內(nèi)這樣炒房的，可以借鑒西方國(guó)家在打擊房屋炒作上的一些經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然要從根本上杜絕炒房，還是要完善法律。首先在經(jīng)濟(jì)上，炒房者賣(mài)房的目的不是為了住，而是為了賣(mài)，前提是房?jī)r(jià)越來(lái)越高，差價(jià)越來(lái)越大，這樣他們獲利就越多，政府可以通過(guò)征稅的方式收取差價(jià)部分的稅收，最高可達(dá)100%，讓炒房者無(wú)利可圖，炒房者自然就減少了；其次是行政手段，限購(gòu)不失為一項(xiàng)有效的手段，規(guī)定本地戶(hù)籍及外地戶(hù)籍的居民只可以在本地買(mǎi)1套或2套住房，可以打擊炒房，然而2014年大部分城市退出了限購(gòu)，其實(shí)這是一種短視的行為，無(wú)異于飲鴆止渴，應(yīng)該把限購(gòu)上升到法律層面，可以長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，限購(gòu)不僅是公平的問(wèn)題，同時(shí)也可持續(xù)發(fā)展，減少浪費(fèi)的必然要求；最后是法律手段，要在具體的法律條文上明確炒房視為非法，可以以擾亂社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)秩序罪對(duì)炒房者予以定罪量刑，并沒(méi)收其非法所得，讓那些炒房者付出代價(jià)，這樣的話(huà)就不會(huì)有太多的人炒房了，房?jī)r(jià)自然就會(huì)回落。

（四）懲治腐敗。近兩年來(lái)的反腐效果來(lái)看，腐敗已經(jīng)不是個(gè)別現(xiàn)象，而是一種普遍現(xiàn)象，可以說(shuō)各行各業(yè)都存在腐敗現(xiàn)象。而且腐敗者前赴后繼，如雨后春筍般涌現(xiàn)，關(guān)鍵是處罰的力度不夠，腐敗的成本太低。嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗可以有效減少腐敗的數(shù)量和腐敗的程度。

對(duì)于房地產(chǎn)的腐敗行為，必須有一個(gè)高壓態(tài)勢(shì)，無(wú)論在房地產(chǎn)過(guò)程中哪個(gè)環(huán)節(jié)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理，不管金額多大，一律先撤職，然后再根據(jù)涉案金額從嚴(yán)從重處罰，處罰太輕不足以起到震懾作用。同時(shí)要進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)人問(wèn)責(zé)制，對(duì)不作為的領(lǐng)導(dǎo)干部要堅(jiān)決撤換。對(duì)于罔顧老百姓的利益，為了推高地價(jià)放任炒房而推高房?jī)r(jià)的，要追究其責(zé)任。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展影響著老百姓的正常生活，由于法律不健全及腐敗，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，高房?jī)r(jià)已經(jīng)使住房成為老百姓的重要負(fù)擔(dān)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的傷害。由于房地產(chǎn)有著高額回報(bào)，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商都樂(lè)此不疲，越來(lái)越多的實(shí)體企業(yè)也加入進(jìn)來(lái)，房地產(chǎn)慢慢出現(xiàn)過(guò)剩。過(guò)度的開(kāi)發(fā)不僅浪費(fèi)資源，而且對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重傷害，因此必須對(duì)房地產(chǎn)政策做出調(diào)整，處理出現(xiàn)的問(wèn)題，使房地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)到居住的功能上來(lái)。

［1］賈文藝.關(guān)于目前中國(guó)高房?jī)r(jià)的思考［J］.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2008.6.

［2］賈文藝.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困局與出路［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2013.10.

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