基于大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)研究
——以北京市房?jī)r(jià)為例

■ 高 姍

（對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)）

引 言

2016年12月，我國(guó)中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)作出明確指示，要堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展核心理念，樹立正確發(fā)展觀念，以保障社會(huì)公眾基本住房問(wèn)題為根本前提，全力實(shí)施科學(xué)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃。該項(xiàng)重大指示明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展核心方向，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著多元化社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)日益嚴(yán)峻，其中房地產(chǎn)價(jià)格高低直接關(guān)系著居民切身利益是重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)性問(wèn)題。在這種環(huán)境趨勢(shì)下，基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型正式走進(jìn)人們視野，并逐步成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展重要追求方向。因此，本文以大數(shù)據(jù)為依據(jù)，詳細(xì)探究房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型具體構(gòu)建，并提出幾點(diǎn)發(fā)展建議，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1.1 社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格社會(huì)因素主要包含社會(huì)人口情況、社會(huì)穩(wěn)定情況等。其一，社會(huì)人口情況。某種程度意義上，城市人口數(shù)量是與房屋需求量成正比的，城市人口數(shù)量越多，那么對(duì)房屋需求量越大。具體而言，城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響主要體現(xiàn)在：一是城市人口增長(zhǎng)速度持續(xù)加快，會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，進(jìn)而降低居民對(duì)房屋需求。二是城市人口增長(zhǎng)速度的加快，能更快推進(jìn)城市化建設(shè)。其二，社會(huì)穩(wěn)定情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響主要體現(xiàn)在：如果某片區(qū)域存在治安問(wèn)題，那么人們勢(shì)必會(huì)擔(dān)心自身人身安全以及財(cái)產(chǎn)安全，進(jìn)而對(duì)該片區(qū)域房地產(chǎn)需求降低，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況低迷，房地產(chǎn)價(jià)格下降。

1.2 經(jīng)濟(jì)因素

國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和就業(yè)情況也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。其一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平高低與房地產(chǎn)價(jià)格成正比，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平越高，就業(yè)率上升，人們收入增加，對(duì)房屋購(gòu)買需求也會(huì)隨著增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。其二，人均可支配收入一定程度上也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格走向。具體而言，人均可支配收入越高，在滿足基本生活需求后，人們對(duì)房屋購(gòu)買需求也就越大，進(jìn)而間接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上調(diào)。

1.3 政治因素

政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格政策及土地利用規(guī)劃等。其一，房地產(chǎn)價(jià)格政策。房地產(chǎn)價(jià)格政策主要是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低及漲落而表現(xiàn)出的態(tài)度和采取的相應(yīng)法律政策。良好房地產(chǎn)價(jià)格政策不僅能夠進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)，還能促使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。其二，土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃主要是指對(duì)某塊土地進(jìn)行合理規(guī)劃，以期達(dá)到特定目標(biāo)。合理土地規(guī)劃能提升土地社會(huì)價(jià)值，提高土地市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而使得該片土地區(qū)域上的房屋價(jià)格上漲。

2 基于大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型構(gòu)建

2.1 數(shù)據(jù)分析

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，北京16個(gè)市區(qū)4月二手房均價(jià)中，僅懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)這兩個(gè)市區(qū)二手房均價(jià)同比上漲了，其中門頭溝區(qū)同比增長(zhǎng)3.19%；其他12區(qū)域房?jī)r(jià)同比去年4月均有所下降，其中延慶區(qū)同比下降17.68%，降幅最大，西城區(qū)同比下降6.02%，朝陽(yáng)區(qū)同比下降5.28%，順義區(qū)同比下降5.24%，通州區(qū)同比下降4.42%。由此可見，今年北京部分市區(qū)二手房?jī)r(jià)格整體呈下降趨勢(shì)，與去年相比變化幅度較大。在這種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)下，以大數(shù)據(jù)為依托，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)測(cè)模型十分必要，還能為購(gòu)房者提供科學(xué)、真實(shí)數(shù)據(jù)依據(jù)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展體系健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2 基于大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型構(gòu)建流程

房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型構(gòu)架流程主要為確定房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型。一是確定房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。從多方面、多角度分析來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素主要有成本因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素以及政治因素，其中成本因素主要包括土地成本、建筑成本和開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)。二是構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型。依照房地產(chǎn)各項(xiàng)因素，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型可表達(dá)為：

其中X1,X2,Xm分別表示影響房地產(chǎn)價(jià)格（Y）的m個(gè)因素，a0代表常數(shù)項(xiàng)，a0,a1,a2, …,am分別代表各項(xiàng)因素權(quán)重。

3 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展幾點(diǎn)建議

3.1 構(gòu)建完善監(jiān)督機(jī)制

完善監(jiān)督機(jī)制是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)正規(guī)化和規(guī)范化具有積極促進(jìn)作用。因此，我國(guó)政府應(yīng)該深度重視監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作，充分發(fā)揮政府相關(guān)部門監(jiān)管職能，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)交易流程監(jiān)管力度，逐步使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐漸走向正規(guī)化。同時(shí)，政府可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)，以房地產(chǎn)交易市場(chǎng)實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)為根本依據(jù)，建立網(wǎng)絡(luò)房源核實(shí)系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)基本信息進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證房源正規(guī)性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，政府應(yīng)制定相應(yīng)法律條款，對(duì)部分不正當(dāng)房地產(chǎn)交易行為發(fā)出明確禁令，而且要通過(guò)一系列正規(guī)化途徑加大對(duì)該法律條款宣傳力度，讓更多人了解、明晰相關(guān)法律條例，規(guī)范交易行為。

3.2 提升決策精準(zhǔn)性

決策結(jié)果是否精準(zhǔn)直接關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系構(gòu)建與發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重要作用。因此，政府相關(guān)部門要著重加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)關(guān)注與收集，從多個(gè)角度、多個(gè)方面深刻挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系，了解當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際情況及變動(dòng)趨勢(shì)，綜合房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，再充分結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，作出科學(xué)決策。另外，決策者還可以從特定角度出發(fā)，具體分析某塊區(qū)域特征，有針對(duì)性對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，保障區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。例如，北京市通州區(qū)明確規(guī)定繳納社保時(shí)間滿3年市民可以買房，而其他地區(qū)則規(guī)定必須繳納社保滿5年才能購(gòu)房，在這種政策規(guī)定下，政府可以根據(jù)不同地區(qū)實(shí)際情況科學(xué)變更房地產(chǎn)價(jià)格。

3.3 房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)范化

首先，提升中介機(jī)構(gòu)品牌形象。中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著橋梁作用，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，做到交易透明、操作流程透明，提高自身在房地產(chǎn)市場(chǎng)信賴度，推動(dòng)中介機(jī)構(gòu)品牌效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)；其次，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展。中介機(jī)構(gòu)要善于挖掘自身優(yōu)勢(shì)，整合各類房地產(chǎn)信息資源，以綜合性、全面性為根本理念，建設(shè)中介服務(wù)公司，深度優(yōu)化中介服務(wù)體系。同時(shí)，以滿足眾多購(gòu)房者個(gè)性化需求為建設(shè)核心，以大數(shù)據(jù)為根本手段，構(gòu)建集現(xiàn)代化和科學(xué)化為一體房地產(chǎn)交易公司，積極擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，強(qiáng)化房地產(chǎn)中介服務(wù)真實(shí)性、可靠性以及精準(zhǔn)性；最后，建設(shè)專業(yè)人才隊(duì)伍。中介機(jī)構(gòu)要想提升市場(chǎng)信譽(yù)，除了嚴(yán)格規(guī)范自身交易行為之外，構(gòu)建專業(yè)人才隊(duì)伍也是一項(xiàng)重要工作。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)公司內(nèi)部人員專業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)，主要包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、現(xiàn)代化作業(yè)技巧等方面內(nèi)容，除此之外，還應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。具體而言，中介機(jī)構(gòu)要定期開展中介服務(wù)培訓(xùn)工作，切實(shí)提升員工專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，同時(shí)不定期實(shí)施中介服務(wù)模擬考核，這不僅能夠督促員工進(jìn) 一步重視培訓(xùn)工作，還能有效調(diào)動(dòng)員工主動(dòng)性，對(duì)接下來(lái)更好開展中介服務(wù)具有積極促進(jìn)作用。

3.4 引導(dǎo)購(gòu)房者科學(xué)決策

在優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，引導(dǎo)購(gòu)房者科學(xué)決策，幫助購(gòu)房者樹立科學(xué)購(gòu)買觀念是一項(xiàng)重要工作?；诖耍嚓P(guān)部門在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)中，也要重視對(duì)購(gòu)房者科學(xué)引導(dǎo)工作，以真實(shí)數(shù)據(jù)為依據(jù)，為購(gòu)房者詳細(xì)介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際變動(dòng)趨勢(shì)，讓購(gòu)房者能夠進(jìn)一步了解房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征，幫助購(gòu)房者樹立科學(xué)購(gòu)房意識(shí)，引導(dǎo)購(gòu)房者科學(xué)決策。例如，客戶在購(gòu)房之前，企業(yè)應(yīng)該對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀預(yù)測(cè)，同時(shí)結(jié)合客戶真實(shí)需求，以真實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)為決策依據(jù)，為購(gòu)房者提供更加真實(shí)、實(shí)效性強(qiáng)、科學(xué)購(gòu)房指導(dǎo)。

4 結(jié) 語(yǔ)

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)逐步發(fā)展與普及，以大數(shù)據(jù)為依托，構(gòu)建完善、科學(xué)、和諧房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系已是我國(guó)當(dāng)前各省市政府相關(guān)部門重要工作目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)中一部分，其發(fā)展動(dòng)向及未來(lái)趨勢(shì)直接影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)建設(shè)和發(fā)展，可以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、綠色發(fā)展是我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)重要內(nèi)容?；诖耍覈?guó)政府相關(guān)部門要充分重視信息技術(shù)有效運(yùn)用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)宏觀監(jiān)測(cè)、分析及預(yù)測(cè)，以更加科學(xué)、真實(shí)數(shù)據(jù)為核心，結(jié)合房地產(chǎn)所在區(qū)域特征及購(gòu)房者個(gè)性化需求，綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格科學(xué)性、合理性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。