區(qū)塊鏈技術(shù)下的房地產(chǎn)租賃平臺(tái)發(fā)展研究

牟春燕 郭麗華

[摘 要] 目前，我國(guó)房屋租賃行業(yè)存在信息不對(duì)稱、租賃比率整體偏低、租賃稅繳納率低等問(wèn)題。通過(guò)分析房屋租賃與區(qū)塊鏈技術(shù)結(jié)合的適用性，提出依托區(qū)塊鏈技術(shù)建設(shè)房屋租賃平臺(tái)，通過(guò)公鏈+聯(lián)盟鏈的方法使中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)源的租賃平臺(tái)共同運(yùn)行，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)塊鏈技術(shù)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的目標(biāo)要求，加快建成區(qū)塊鏈賦能新型智慧城市。

[關(guān)鍵詞] 區(qū)塊鏈技術(shù);租賃平臺(tái);公鏈;聯(lián)盟鏈

[中圖分類號(hào)] F299.23[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)] 1009-6043（2020）03-0091-03

2016年國(guó)家工信部發(fā)布《中國(guó)區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用和發(fā)展白皮書(shū)》代表區(qū)塊鏈技術(shù)正式在中國(guó)“扎根”。2018年雄安新區(qū)已上線區(qū)塊鏈租房應(yīng)用平臺(tái)，表明區(qū)塊鏈可以成功地運(yùn)用到租賃當(dāng)中，并且區(qū)塊鏈技術(shù)與產(chǎn)業(yè)融合得到國(guó)家的大力支持，為利用區(qū)塊鏈技術(shù)建設(shè)房屋租賃平臺(tái)提供政策支持。目前，我國(guó)區(qū)塊鏈技術(shù)持續(xù)創(chuàng)新，區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)初步形成，開(kāi)始在供應(yīng)鏈金融、征信、產(chǎn)品溯源、版權(quán)交易、數(shù)字身份、電子證據(jù)等領(lǐng)域快速應(yīng)用，有望推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系實(shí)現(xiàn)技術(shù)變革，組織變革和效率變革，為構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系發(fā)揮重要作用。

一、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）信息不對(duì)稱

調(diào)查顯示北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，房地產(chǎn)中介公司掌握了超過(guò)60%的租賃信息，但是租房者更傾向于通過(guò)熟人獲取租賃信息，對(duì)于通過(guò)熟人介紹獲取的租賃信息大多是非專業(yè)的，我們把這部分租賃者稱為散租。散租租賃信息一般為熟人介紹，小廣告等曝光率較小的渠道散播信息，為此，了解房源信息的范圍會(huì)較窄，出現(xiàn)想租房子租不到和租不出去的現(xiàn)象產(chǎn)生。信息傳播交互的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)加之租房信息不透明使租房主房租價(jià)格是根據(jù)自己心理價(jià)位制定，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)定位不準(zhǔn)確，增加房屋空置率。

（二）租賃比率整體偏低

哈佛大學(xué)住房研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)，美國(guó)紐約、洛杉磯、波士頓、舊金山、芝加哥等核心城市租賃人口占比均在50%左右，但是在房子價(jià)格很高的北京租賃人口占比僅約30%。從全國(guó)層面看，皮尤研究中心數(shù)據(jù)顯示美國(guó)2016年的全國(guó)租房比率為36.3%。根據(jù)鏈家發(fā)布的研究數(shù)據(jù)，我國(guó)目前租賃人口占比僅為11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)30%的標(biāo)準(zhǔn)。雖然根據(jù)鏈家預(yù)測(cè)，未來(lái)租房人口占比在全國(guó)層面將超過(guò)30%，一線城市會(huì)超過(guò)40%，存在一個(gè)巨大的市場(chǎng)需求空間，但就目前來(lái)看我國(guó)租賃率偏低。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明我國(guó)租賃市仍存在巨大市場(chǎng)和利潤(rùn)空間，主要原因是群眾對(duì)于租賃觀念的接受程度低。

（三）租賃稅繳納率低

不通過(guò)中介公司的房屋租賃大多沒(méi)有備案，即便通過(guò)中介，也會(huì)出現(xiàn)無(wú)備案情況。通過(guò)調(diào)查得知，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市約有20%的房屋租賃簽訂合同，并且以上四城市房屋租賃稅繳納率均低于15%。對(duì)于散租房主來(lái)說(shuō)，擁有大量房子的房主，他們需繳納的稅金占租金收入比例低，小散租房主因?yàn)槭杖胼^少，因而不愿意繳納租賃個(gè)稅，即便繳納，也是把費(fèi)用給轉(zhuǎn)嫁租戶。國(guó)家收取租賃個(gè)稅的目的是使租賃價(jià)格公開(kāi)透明，形成良好的租賃市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)而增加國(guó)家稅收，但這項(xiàng)條例并沒(méi)有得到完全落實(shí)。

二、區(qū)塊鏈技術(shù)原理

（一）P2P點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳輸

P2P技術(shù)是區(qū)塊鏈技術(shù)重要組成部分，是單獨(dú)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)之間的傳輸，每次信息交流都是兩點(diǎn)間。通俗講P2P之間沒(méi)有第三方存在，P2P技術(shù)交易雙方可使直接溝通，節(jié)省運(yùn)營(yíng)和中介費(fèi)用。P2P技術(shù)可以完整地保留交易記錄，追溯整個(gè)交易過(guò)程。

（二）共識(shí)機(jī)制

共識(shí)機(jī)制是指在一個(gè)特定時(shí)間段和地域范圍內(nèi)，根據(jù)節(jié)點(diǎn)所記錄內(nèi)容的先后順序所達(dá)成共識(shí)的一種算法。共識(shí)機(jī)制分為：（1）工作量證明法（POW）。看到最終結(jié)果就能知道工作量的多少（2）權(quán)益證明法（POS）。根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則來(lái)運(yùn)行程序。（3）混合工作機(jī)制（POW+POS）。共識(shí)機(jī)制主要靠前兩種方法來(lái)運(yùn)行，第三種則是前兩種的結(jié)合。根據(jù)這三種方法能夠保持?jǐn)?shù)據(jù)的前后一致性，使租賃平臺(tái)自動(dòng)的運(yùn)行，避免人工繁復(fù)數(shù)據(jù)計(jì)算和優(yōu)先順序的記錄和選擇。共識(shí)機(jī)制中的拜占庭算容錯(cuò)共識(shí)算法支持節(jié)點(diǎn)動(dòng)態(tài)加入和退出，能夠保障租賃業(yè)務(wù)不間斷運(yùn)行，且此法能夠承受33.3%算力的惡意攻擊，保證了平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)安全性。

（三）智能合約

智能合約是根據(jù)代碼自動(dòng)生成的合約，由代碼自動(dòng)執(zhí)行，人工無(wú)法干預(yù)，在平臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中充當(dāng)監(jiān)管者的角色。智能和合約三個(gè)重要特性：去中心化、自治、自足。去中心化是區(qū)塊鏈技術(shù)的核心，所有技術(shù)和措施都是圍繞著去中心化這個(gè)核心思想來(lái)設(shè)計(jì)的，去中心化有別于以中心化為指導(dǎo)，聽(tīng)從中心統(tǒng)一指揮的傳統(tǒng)觀念，區(qū)塊找那個(gè)每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是本區(qū)塊的中心，因此，它會(huì)因?yàn)橹行墓?jié)點(diǎn)崩壞使整個(gè)系統(tǒng)無(wú)法運(yùn)行。

（四）不可篡改

不可篡改的特性是根據(jù)數(shù)據(jù)生成時(shí)間戳新生成的合法區(qū)塊時(shí)間一定晚于已有的最新合法區(qū)塊。數(shù)據(jù)一經(jīng)驗(yàn)證上傳就不能進(jìn)行更改，只能通過(guò)第二條數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)以一條數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充，只有節(jié)點(diǎn)同時(shí)遭受超過(guò)51%以上的攻擊才有可能被篡改，單個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)數(shù)據(jù)的修改是無(wú)效的，數(shù)據(jù)被篡改的可能性大多降低。

三、區(qū)塊鏈技術(shù)在房屋租賃領(lǐng)域的實(shí)用性分析

（一）提高信息交互速度

現(xiàn)有房屋租賃模式中，租戶獲取租賃信息以熟人介紹和廣告租賃居多，但房主與租戶的間接聯(lián)系拉長(zhǎng)房屋租賃的交易時(shí)間。P2P技術(shù)使參與交易的雙方?jīng)]有第三方的干涉，若房主和租戶之間達(dá)成共識(shí)，可以直接快速地在網(wǎng)絡(luò)上簽訂合同完成交易，縮短交易時(shí)間。

（二）增強(qiáng)信息完整性、客觀性和可追溯性

區(qū)塊鏈技術(shù)本質(zhì)上是一個(gè)完全的去中心化的分布式賬本，最初設(shè)計(jì)目的就是防止數(shù)據(jù)篡改和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。由于設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是“去中心化”，要求所有數(shù)據(jù)只能在通過(guò)驗(yàn)證后才能儲(chǔ)存在每個(gè)節(jié)點(diǎn)中。加密算法要求每個(gè)新增加的交易數(shù)據(jù)在錄入時(shí)，必須提交自己的私鑰進(jìn)行簽名，才能使新增的交易數(shù)據(jù)錄入節(jié)點(diǎn)中，成為新的區(qū)塊，鏈上數(shù)據(jù)一旦遭到惡意篡改，公鑰會(huì)發(fā)現(xiàn)并拒絕篡改過(guò)的信息，即便信息被篡改成功，其它節(jié)點(diǎn)上的數(shù)據(jù)存留的副本也會(huì)及時(shí)矯正被篡改的信息，數(shù)據(jù)的客觀性得到保障。并且區(qū)塊鏈中的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有其對(duì)應(yīng)的哈希值，每個(gè)節(jié)點(diǎn)中的哈希值是唯一的，并且前一個(gè)節(jié)點(diǎn)中的哈希值會(huì)記錄后一個(gè)節(jié)點(diǎn)中的哈希值，憑借環(huán)環(huán)相扣的哈希值來(lái)保證數(shù)據(jù)的完整性以及可追溯性。

（三）保護(hù)用戶數(shù)據(jù)的隱私性

傳統(tǒng)租賃平臺(tái)需要用戶注冊(cè)錄入基本信息，租賃雙方要求、合同細(xì)節(jié)都會(huì)明確存儲(chǔ)在單一節(jié)點(diǎn)中，當(dāng)數(shù)據(jù)被盜或者被泄露，會(huì)使用戶的隱私泄露，正常生活受到影響。使用區(qū)塊鏈技術(shù)搭建租賃平臺(tái)，平臺(tái)中每個(gè)用戶擁有唯一ID賬號(hào)，不使用用戶真實(shí)身份參與交易，租賃平臺(tái)也無(wú)法監(jiān)測(cè)具體哪些用戶參與交易，這種匿名性質(zhì)的交易方式能夠最大限度保護(hù)用戶隱私。

四、區(qū)塊鏈+房屋租賃模式

“區(qū)塊鏈+房屋租賃模式”使用區(qū)塊鏈中公鏈+聯(lián)盟鏈模式。公鏈對(duì)所有人開(kāi)放，參加租賃的人都可隨時(shí)加入并讀取數(shù)據(jù)，能夠發(fā)送交易和參與的共識(shí)過(guò)程。公有鏈?zhǔn)峭耆ブ行幕捎玫墓沧R(shí)機(jī)制是POW、POS，且公鏈?zhǔn)峭耆_(kāi)源，使用公鏈進(jìn)行租賃交易不會(huì)產(chǎn)生任何費(fèi)用，即便平臺(tái)開(kāi)發(fā)者也不能干預(yù)用戶。數(shù)據(jù)透明性高、存儲(chǔ)容錯(cuò)性高和系統(tǒng)創(chuàng)建成本低能夠增加租賃雙方對(duì)租賃平臺(tái)的信任度，便于操作。但公鏈的節(jié)點(diǎn)數(shù)量龐大，會(huì)導(dǎo)致數(shù)據(jù)錄入、輸出以及存儲(chǔ)的速度慢，拉長(zhǎng)線上租賃交易的時(shí)間。

目前，房屋租賃行業(yè)中存在許多中介機(jī)構(gòu)，雖然構(gòu)想中的區(qū)塊鏈技術(shù)房屋租賃平臺(tái)是一個(gè)統(tǒng)一的云平臺(tái)，但這與已存在的中介機(jī)構(gòu)和他們所擁有的云平臺(tái)相沖突，所以需要團(tuán)結(jié)中介機(jī)構(gòu)，把他們納入統(tǒng)一的區(qū)塊鏈房屋租賃平臺(tái)當(dāng)中，所以需用聯(lián)盟鏈來(lái)搭建租賃平臺(tái)。聯(lián)盟鏈僅對(duì)特定的組織團(tuán)體開(kāi)放，采用“部分去中心化”的方式將節(jié)點(diǎn)運(yùn)行在組成聯(lián)盟共同體的數(shù)量有限的機(jī)構(gòu)中，它使用容錯(cuò)機(jī)制更高的算法，如拜占庭容錯(cuò)算法。因?yàn)槁?lián)盟鏈?zhǔn)轻槍?duì)于特定群體開(kāi)放的，在租賃平臺(tái)中就是各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的客戶，所以節(jié)點(diǎn)比公鏈少，數(shù)據(jù)錄入、輸出和存儲(chǔ)的速度高，更加能夠保護(hù)客戶的隱私。區(qū)塊鏈剛應(yīng)用到房屋租賃領(lǐng)域中，大眾認(rèn)可度較低，把中介機(jī)構(gòu)納入到租賃平臺(tái)中，對(duì)不了解區(qū)塊鏈技術(shù)的群眾，他們租賃房屋是通過(guò)中介，并非使用一種新興的技術(shù)，有利于租賃平臺(tái)的推廣。聯(lián)盟鏈缺點(diǎn)是節(jié)點(diǎn)數(shù)量增加過(guò)多會(huì)影響其數(shù)據(jù)的處理速度。由于聯(lián)盟鏈由中介機(jī)構(gòu)運(yùn)維管理，其運(yùn)維費(fèi)用相對(duì)公鏈會(huì)高一些，且費(fèi)用需要中介機(jī)構(gòu)獨(dú)自承擔(dān)。公鏈和聯(lián)盟鏈具體特點(diǎn)如下表所示：

五、區(qū)塊鏈技術(shù)下房屋租賃平臺(tái)發(fā)展策略

（一）增強(qiáng)群眾信任度

區(qū)塊鏈技術(shù)對(duì)于普通群眾是一種新興技術(shù)，他們對(duì)于區(qū)塊鏈毫無(wú)概念，不會(huì)產(chǎn)生信任。增強(qiáng)對(duì)民眾對(duì)于租賃平臺(tái)的信任，不能只依賴政府政策支持，本質(zhì)上需從租賃平臺(tái)內(nèi)部著手。通過(guò)每筆交易在節(jié)點(diǎn)中存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，建立用戶信任評(píng)級(jí)制度，加快公鏈與聯(lián)盟鏈有機(jī)結(jié)合，使聯(lián)盟鏈與公鏈共享用戶信用數(shù)據(jù)，對(duì)交易信息及后期是否違約跟蹤記錄，及時(shí)評(píng)定用戶信用等級(jí)。信用評(píng)價(jià)差的用戶，采取拒絕使用租賃平臺(tái)等手段，起平臺(tái)內(nèi)的約束的作用。國(guó)家須加快完善立法方面的工作，以國(guó)家強(qiáng)制力來(lái)杜絕用戶產(chǎn)生不信用的行為。

（二）完善網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施

《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)覆蓋情況統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示2019年上半年我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)61.2%，雖我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)覆蓋率已經(jīng)超半數(shù)，為租賃平臺(tái)推行提供了良好基礎(chǔ)，但在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村和偏遠(yuǎn)山區(qū)仍然處于無(wú)網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)。我國(guó)幅員遼闊，租賃市場(chǎng)信息繁復(fù)，需要存儲(chǔ)龐大的信息，要求計(jì)算機(jī)云盤擁有巨大存儲(chǔ)量。因此，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為租賃平臺(tái)推廣的首要任務(wù)。

（三）促進(jìn)公鏈、聯(lián)盟鏈的信息共享

中介機(jī)構(gòu)的存在要求我們必須使用聯(lián)盟鏈來(lái)維持原有的租賃市場(chǎng)的平衡，但聯(lián)盟鏈由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)維，運(yùn)維聯(lián)盟鏈產(chǎn)生的費(fèi)用也由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立承擔(dān)，中介機(jī)構(gòu)有代價(jià)的獲取客戶信息，而公鏈?zhǔn)峭耆_(kāi)源的，由官方組織人員推行，影響中介機(jī)構(gòu)的部分利益。若A在聯(lián)盟鏈信用等級(jí)過(guò)低導(dǎo)致不能使用聯(lián)盟鏈，且公鏈與聯(lián)盟鏈之間信息不共享，那么A使用公鏈進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)將不會(huì)受到影響。所以，需要技術(shù)人員加快研究在不影響中介機(jī)構(gòu)收益的前提下使公鏈與聯(lián)盟鏈數(shù)據(jù)信息共享，或政府相關(guān)部門給予中介機(jī)構(gòu)部分補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

六、結(jié)語(yǔ)

本文分析了房屋租賃與區(qū)塊鏈技術(shù)結(jié)合的適用性，提出兩者結(jié)合運(yùn)行的構(gòu)想，并指出區(qū)塊鏈技術(shù)與租賃結(jié)合需要改善之處和發(fā)展目標(biāo)。區(qū)塊鏈技術(shù)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合是國(guó)家給出的政策指引和政策傾斜，要抓住區(qū)塊鏈技術(shù)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的時(shí)機(jī)，解決區(qū)塊鏈與租賃兩者融合問(wèn)題，建設(shè)區(qū)塊鏈技術(shù)租賃平臺(tái)，提高房屋租賃成交率。

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