新形勢(shì)下三亞市住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展研究

王文麗

[摘 要] 隨著海南自貿(mào)港建設(shè)，三亞由以旅居型短期為主的住宅租賃市場(chǎng)向工作居住型的中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而三亞中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的建設(shè)尚處于起步階段，存在市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理及政府監(jiān)管薄弱等問題，政府應(yīng)主導(dǎo)構(gòu)建多層次住房租賃產(chǎn)品體系，提供多元化住房租賃產(chǎn)品，搭建租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提升租賃合同登記備案率，以服務(wù)促管理，通過多種舉措完善中長(zhǎng)期住房租賃市場(chǎng)。

[關(guān)鍵詞] 中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)、多元化住房租賃產(chǎn)品、服務(wù)促管理

[中圖分類號(hào)] F299.32 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2020）03-0075-02

海南省認(rèn)真貫徹黨的十九大報(bào)告中房住不炒的定位，并根據(jù)習(xí)總書記“4.13”建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)（港）的講話精神，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中貢獻(xiàn)巨大的房地產(chǎn)行業(yè)，以壯士斷腕的決心，出臺(tái)了全域限購(gòu)政策，落實(shí)了限購(gòu)、限售、限貸等方面的調(diào)控措施，在購(gòu)房市場(chǎng)調(diào)控中效果十分明顯，房?jī)r(jià)過熱趨勢(shì)得到遏制。根據(jù)十九大報(bào)告精神，各地要建立多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，大力發(fā)展和培育住房租賃性市場(chǎng)，然而海南及三亞在此方面的相關(guān)政策、制度則還處于起步階段，如何保障住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，吸引各類人才流入，進(jìn)而推動(dòng)海南自貿(mào)港建設(shè)，值得研究與思考。

一、海南自貿(mào)港建設(shè)背景下三亞住房租賃市場(chǎng)的變化

（一）從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變

過去二十多年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以商品住房購(gòu)買為主的住房銷售市場(chǎng)，而三亞的住房銷售市場(chǎng)又以省外居民的投資性需求和享受性需求為主導(dǎo)，由于稀缺的地理、氣候資源及特殊的市場(chǎng)需求，三亞的房?jī)r(jià)一直較高，房地產(chǎn)成為三亞及海南的主要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和海南自貿(mào)港建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，海南省先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》和《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》以調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》夸N售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)并舉的局面，限制投資性需求增長(zhǎng)，由住房銷售市場(chǎng)調(diào)節(jié)省外居民的享受性需求和滿足本地居民的改善性住房需求，通過保障性住房和住房租賃市場(chǎng)滿足省內(nèi)外居民的基本居住需求。

（二）從旅居型短期為主的住房租賃市場(chǎng)向工作居住型的中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變

三亞是我國(guó)唯一的熱帶濱海城市，氣候宜人，具有獨(dú)特的地理位置和自然資源，吸引了大量的外省居民和游客來三亞短期居住，以往三亞的住房租賃市場(chǎng)租住主體很大一部分是過冬度假的候鳥群體。隨著海南全面深化改革開放，大力推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，海南的發(fā)展需大量引進(jìn)各類人才，2019年眾多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐?？诤腿齺喌鹊?，大型項(xiàng)目落戶海南，2020年為海南自貿(mào)港建設(shè)元年，海南的美好發(fā)展前景將吸引更多人才來瓊工作生活，加之戶口政策的調(diào)整，未來會(huì)有更多的三亞新市民，短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買住房愿望的這部分三亞新居民需要通過租房來解決其住房需求。

二、三亞住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀與困境

三亞為旅游休閑度假勝地，住房租賃市場(chǎng)有其特殊性。首先，住房租賃市場(chǎng)以旅居型短期居住為主，且淡旺季季節(jié)性差異明顯。三亞住房租賃主體很大一部分為候鳥度假群體，其租住期限較短，一般為長(zhǎng)期的三到四個(gè)月，短期的一個(gè)月，租住時(shí)間主要集中在11月份至來年的2月份，因此住房租賃季節(jié)性強(qiáng)，呈現(xiàn)出明顯的淡旺季之分（淡季為4月份至10月份），旺季房源緊張、價(jià)格偏高;淡季房源充足，價(jià)格較旺季低。其次，租賃房源供給以私人房產(chǎn)為主，中高端房源充足，低端房源不足。三亞住房市場(chǎng)很大一部分是非三亞本地居民基于度假、投資而購(gòu)買房產(chǎn)，卻長(zhǎng)期不在三亞居住，有出租需求，但這部分房源基本屬于中高端房源，價(jià)格偏高，而大學(xué)剛畢業(yè)的新入職人員和從事旅游、酒店、餐飲、建筑等各種服務(wù)行業(yè)的外來工作人員，其經(jīng)濟(jì)收入低，難以負(fù)擔(dān)高昂的租金。

隨著未來海南自貿(mào)港建設(shè)的發(fā)展需要，會(huì)有越來越多的中青年從業(yè)人員來三亞長(zhǎng)期工作生活，而三亞的租賃住房市場(chǎng)供給產(chǎn)品和供給主體單一，可供外來工作人員和中低收入家庭租賃的住房明顯不足，供給結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出與實(shí)際需求相矛盾的狀況。另外租賃雙方為了降低交易成本，居民對(duì)房屋租賃登記備案不給予配合，因而政府部門對(duì)房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導(dǎo)致政府制定有關(guān)政策、引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展缺乏有效信息，政府主管部門也無法對(duì)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)管。

三、三亞住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的對(duì)策建議

（一）構(gòu)建多層次住房租賃產(chǎn)品體系，提供多元化住房租賃產(chǎn)品

1.加大公共租賃住房供給及租房補(bǔ)貼

一方面，政府通過新建、改建、收購(gòu)、租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，由政府實(shí)行統(tǒng)一管理。租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，綜合考慮房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息，以及三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和承租人支付能力等因素制定和調(diào)整。另一方面，引導(dǎo)符合公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人、家庭申請(qǐng)租房補(bǔ)貼，通過市場(chǎng)解決其住房需求。

目前三亞按從業(yè)人員的學(xué)歷予以不同的租房補(bǔ)貼，仍然難以惠及到人數(shù)眾多的低收入人群，政府應(yīng)結(jié)合三亞實(shí)際發(fā)展情況，制定公共租賃住房保障對(duì)象的收入、社保繳納年限、住房困難等標(biāo)準(zhǔn)，以及各類保障對(duì)象的具體租金標(biāo)準(zhǔn)，保障中低收入人員的住房需求。

2.鼓勵(lì)、扶持產(chǎn)業(yè)園建設(shè)配套住宅區(qū)

在開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口就業(yè)集中的區(qū)域，如崖州灣科技城、互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)園、海棠灣旅游酒店區(qū)域，根據(jù)實(shí)際需求情況開發(fā)建設(shè)租賃住房，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)人口住房問題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地可配套建設(shè)租賃住房等生活服務(wù)設(shè)施，規(guī)定其租賃住房建筑面積與總建筑面積的適當(dāng)比例，并按原用途使用土地，不得分割轉(zhuǎn)讓。

3.鼓勵(lì)、扶持商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房

三亞市區(qū)內(nèi)有一些空置率較高的商住樓、酒店式公寓，將合適的商業(yè)、辦公用房、酒店式公寓轉(zhuǎn)作租賃住房，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也有利于增加住房租賃供應(yīng)量，平抑房租價(jià)格。既有的商業(yè)和辦公用房項(xiàng)目，以宗地或棟為單位改建，不改變?cè)恋赜猛?、土地使用年限和容積率;改建項(xiàng)目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。改建后的項(xiàng)目可按規(guī)定由實(shí)施主體申請(qǐng)中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.逐步推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房

根據(jù)《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》第五條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以按照規(guī)劃入市用于租賃性住房建設(shè)。三亞市中心區(qū)域不大，下轄的吉陽區(qū)、海棠區(qū)、天涯區(qū)和崖州區(qū)很大一部分區(qū)域是集體土地，海南自貿(mào)港的建設(shè)過程中，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)及項(xiàng)目建在這些集體土地周邊，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作人員和外來務(wù)工人員的住房需求，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

5.鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提供租賃地產(chǎn)業(yè)務(wù)

當(dāng)前海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，嚴(yán)控新增用地的情況下，政府部門可以有針對(duì)性地推出有關(guān)的房屋土地政策，促進(jìn)一部分商業(yè)住宅進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，從源頭上有效地增加房屋的租賃供給。如政府部門可以通過減免相關(guān)稅金、提高容積率以及降低出讓金等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用尚未開發(fā)的存量商品住宅用地開發(fā)租賃住房項(xiàng)目，或利用存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設(shè)租賃住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品房，拓展房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)政策

公租房的退出機(jī)制、集體性經(jīng)營(yíng)用地用于租賃性住房建設(shè)及商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設(shè)租賃住房，都需要更加詳盡的法規(guī)、政策指導(dǎo)意見及措施出臺(tái)，以落地實(shí)施。同時(shí)需完善金融政策和稅收政策，開展人才租賃住房、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）探索，以充分吸引和利用社會(huì)資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

（三）搭建三亞市租賃與交易服務(wù)平臺(tái)，以服務(wù)促管理

在目前及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，租賃住房的供給主體仍然是以個(gè)人為主，租賃雙方為降低交易成本對(duì)租賃合同不予登記備案，政府對(duì)整個(gè)市場(chǎng)缺乏有效信息，難以做到有效監(jiān)管。改變這一監(jiān)管難題，應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，政府應(yīng)先行提供市場(chǎng)接納的公共服務(wù)，提高備案登記率，進(jìn)而促進(jìn)高效監(jiān)管。

政府主導(dǎo)搭建租賃與交易服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)為租賃雙方提供多種便民服務(wù)：出租方可通過該平臺(tái)免費(fèi)發(fā)布房屋出租信息，租賃雙方在該平臺(tái)上成交，不收取任何手續(xù)費(fèi)，為租賃雙方節(jié)約交易成本。平臺(tái)制定推行住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，促使交易達(dá)成。同時(shí)平臺(tái)應(yīng)與稅務(wù)、金融、住房公積金、市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關(guān)主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實(shí)租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學(xué)、社保、住房保障等公共服務(wù)。通過多樣化的便民公共服務(wù)，使用戶接納服務(wù)平臺(tái)進(jìn)而在平臺(tái)成交。如此，由政府主導(dǎo)圍繞住房租賃提供相關(guān)的社會(huì)保障的公共服務(wù)，將極大提高租賃主體對(duì)租賃合同予以登記備案的積極性，這樣既方便掌握全市房屋的租賃信息，也能切實(shí)對(duì)房東、租客的權(quán)益進(jìn)行有效保護(hù)，避免出現(xiàn)租賃糾紛。

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[責(zé)任編輯：史樸]