城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究

【摘要】近些年來(lái)，城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，地基管控制度需進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，才能適應(yīng)我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地模式的發(fā)展需求。合理的城鎮(zhèn)建設(shè)地基準(zhǔn)地價(jià)能夠?yàn)槌擎?zhèn)土地評(píng)估提供具有價(jià)值的參考依據(jù)，在推動(dòng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展方面發(fā)揮著積極作用。本文在剖析城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探討了評(píng)估研究問(wèn)題相應(yīng)的優(yōu)化良策，旨在更加科學(xué)的評(píng)估城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)建設(shè)用地? 基準(zhǔn)地價(jià)? 評(píng)估

引言：進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程加快，地價(jià)管控制度為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，需進(jìn)行必要的調(diào)整，才能為城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作提供服務(wù)，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。但是當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)評(píng)估研究中存在一系列問(wèn)題，例如：數(shù)據(jù)滯后且不完整、評(píng)估樣點(diǎn)參數(shù)不合理等。因此，本文對(duì)“城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究”展開(kāi)一系列剖析具備一定的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)踐價(jià)值。

一、城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)據(jù)滯后且不完整

近些年來(lái)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平也隨之提高，以城鎮(zhèn)道路為例，道路寬度和質(zhì)量發(fā)生了顯著變化，有力支持了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)更新能力有待提高，相關(guān)更新數(shù)據(jù)未及時(shí)采集更新。另外，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動(dòng)了商業(yè)核心服務(wù)水平的提高，直接導(dǎo)致城鎮(zhèn)核心地帶和邊緣地帶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平存在較大差異，從而決定了城鎮(zhèn)不同地帶土地水平不盡相同。但是現(xiàn)如今的數(shù)據(jù)主要以舊城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)為主，嚴(yán)重缺乏城鎮(zhèn)新規(guī)劃地區(qū)數(shù)據(jù)。

（二）評(píng)估樣點(diǎn)參數(shù)不合理

城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展受制于歷史原因和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步等因素，大部分城鎮(zhèn)存在規(guī)格不足、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中等問(wèn)題。一般而言，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布主要以道路為主干，集中分布在農(nóng)業(yè)市場(chǎng)中。但是當(dāng)前城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)尚未形成完整網(wǎng)絡(luò)，并且服務(wù)范圍不足。同時(shí)，由于出租人未意識(shí)到住宅租賃抽樣點(diǎn)土地價(jià)格，造成大部分抽樣點(diǎn)計(jì)算土地價(jià)格是負(fù)的，土地價(jià)格差異十分顯著。另外，城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展中，大量工企業(yè)搬遷至郊區(qū)，集中在工業(yè)園內(nèi)。同時(shí)，數(shù)據(jù)調(diào)查過(guò)程中，受訪部門(mén)提供數(shù)據(jù)有誤，造成樣本租金和真實(shí)租金嚴(yán)重不符，進(jìn)而導(dǎo)致大量采樣點(diǎn)數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)性，無(wú)法用于城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。倘若城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作中，采用這些缺乏科學(xué)性的數(shù)據(jù)，勢(shì)必會(huì)影響基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作質(zhì)量，最終產(chǎn)生一系列負(fù)面影響。

（三）城鎮(zhèn)土地影響因素不全面、不客觀

基準(zhǔn)地價(jià)客觀反應(yīng)了城市土地平均價(jià)格。為保證城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的合理性，抽樣點(diǎn)城鎮(zhèn)土地價(jià)格需同調(diào)整為城市品位水平和平均進(jìn)步水平，才能更加合理地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)和城市平均地價(jià)進(jìn)行測(cè)評(píng)。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)土地價(jià)格受到多種因素共同作用，尤其是計(jì)劃因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素等人為因素，對(duì)土地價(jià)格的影響更為顯著。另外，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估唯有在實(shí)地考查的基礎(chǔ)上，才能基于技術(shù)規(guī)范角度，綜合考慮土地價(jià)格影響因素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，才能保證其合理性，但是實(shí)踐操作與規(guī)范要求完全不同。

二、城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究?jī)?yōu)化策略分析

（一）采用房地產(chǎn)租借數(shù)據(jù)，合理改正數(shù)據(jù)

為保證數(shù)據(jù)的完整性，需采用集體房地產(chǎn)租借數(shù)據(jù)，并以國(guó)有土地作為基本準(zhǔn)則，以此保證數(shù)據(jù)的完整性和合理性。之所以如此，是因?yàn)閲?guó)有土地上的業(yè)主在房屋出租時(shí)，通常會(huì)納入土地租金，但是通常會(huì)忽略集體土地上的租金收入，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，城鎮(zhèn)工業(yè)用地亦是如此。故而，房地產(chǎn)出租集體土地時(shí)，住宅和工業(yè)用地土地租金的計(jì)算，需重視權(quán)利的合理分配。另外，針對(duì)土地使用權(quán)出讓合同尚未引進(jìn)體系，造成土地價(jià)格受人為因素影響較大。因此，交易方法修改之后，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算，需以合同轉(zhuǎn)讓方法的交易樣本為準(zhǔn)。

（二）整合運(yùn)用典型抽樣調(diào)查和多種評(píng)估方案，確保評(píng)估樣點(diǎn)參數(shù)的合理性

為科學(xué)、合理進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究，需進(jìn)行科學(xué)取樣。因此，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作實(shí)踐中，可整合運(yùn)用典型抽樣調(diào)查和多種評(píng)估方案。首先，運(yùn)用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)辦法，即可建設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型，后通過(guò)計(jì)算模型，科學(xué)合理的計(jì)算土地價(jià)格。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)辦法的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在良好的評(píng)判錯(cuò)誤能力、信息和噪音等容納錯(cuò)誤性，廣泛應(yīng)用在采樣點(diǎn)不足區(qū)域。其次，運(yùn)用克里格科舉實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格的空間計(jì)算，并合理模擬品位同土地的土地價(jià)格。

（三）不同類型城鎮(zhèn)運(yùn)用與之相應(yīng)的評(píng)估方式

以某城區(qū)為例，該城區(qū)所轄城鎮(zhèn)具有顯著的特點(diǎn)，首先，城鎮(zhèn)地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快區(qū)域，集中在幾條商業(yè)街道中，并且該商業(yè)街道建筑物良好。商業(yè)街道后主要以住宅樓為主，并未設(shè)置過(guò)渡區(qū)。其次，郊區(qū)的新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)工企業(yè)與城市核心工企業(yè)共存，新規(guī)劃區(qū)域和舊城區(qū)建筑差異顯著。針對(duì)這種城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，評(píng)估工作的實(shí)施，建立在土地等級(jí)分割基礎(chǔ)上。同時(shí)，部分城鎮(zhèn)具有干凈整潔的街道、完整的功能分區(qū)、完善基本服務(wù)設(shè)施等，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)施，需采用成本法和比較方法，并且在評(píng)估實(shí)踐中，工藝過(guò)程不得局限于傳統(tǒng)預(yù)分類和再評(píng)價(jià)路線，唯有如此，才能保證評(píng)估的合理性。除此之外，針對(duì)部分等級(jí)不高的城鎮(zhèn)，集中體現(xiàn)在初級(jí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上。這類城鎮(zhèn)發(fā)展水平差距尚未完全拉開(kāi)，土地價(jià)格的影響因素主要有商業(yè)繁榮程度、道路等級(jí)兩類，在城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，主要以差別收入法為主，可保證評(píng)估的合理性。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究進(jìn)程中，受數(shù)據(jù)滯后且不完整、評(píng)估樣點(diǎn)參數(shù)不合理等因素影響，造成城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估缺乏科學(xué)性、合理性，不利于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作實(shí)踐中，評(píng)估工作人員自身需要不斷提升職業(yè)素養(yǎng)，立足于城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀，客觀評(píng)估城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，為城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：韓倩雅（1996-），女，漢族，海南省萬(wàn)寧市人，本科，研究方向：房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。