商業(yè)銀行對“假按揭”的識別與風(fēng)險防范

古苗希

摘要：最近幾年，我國房地產(chǎn)市場又經(jīng)歷了新一輪的增長，在一定程度上催生了銀行個人房貸按揭業(yè)務(wù)的放量。雖然經(jīng)過近三十年的發(fā)展，我國商業(yè)銀行個人房貸按揭業(yè)務(wù)有了較快的發(fā)展，各方面的政策與流程也趨于成熟，但是由于其低成本、低風(fēng)險和高收益等特征，相繼成為各家銀行爭搶的領(lǐng)域;同時，又因房貸利率偏低，特別是住房按揭，不法分子利用按揭途徑從銀行套取資金的行為屢禁不止，“假按揭”現(xiàn)象仍時有發(fā)生，這不僅嚴(yán)重?fù)p害著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和購房者的合法權(quán)益，還使銀行面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險。本文從“假按揭”的表現(xiàn)形式出發(fā)，站在商業(yè)銀行的角度分析了如何識別“假按揭”，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

關(guān)鍵詞：假按揭;識別;風(fēng)險防范

“假按揭”是指個人或開發(fā)商以套取銀行資金為目的，不單純以真實購房交易為基礎(chǔ)，采用虛假借款人、虛假借款用途或提供虛假資料等多種方式向銀行申請個人房貸資金的行為。“假按揭”會給銀行的資產(chǎn)安全和聲譽造成較大威脅，首先，“假按揭”的借款人購房行為不真實，且無還款意愿，通常是由開發(fā)商或其他主體代為還款，故一旦實際還款人出現(xiàn)資金斷裂，銀行向借款人追償?shù)碾y度將會很大;其次，“假按揭”的抵押物很容易出現(xiàn)“爛尾”或產(chǎn)權(quán)不清的情況，這會使銀行后期抵押物處置受償風(fēng)險變大;最后，“假按揭”的主體復(fù)雜，以合法手段掩蓋非法目的現(xiàn)象普遍，在法律上存在較大的糾紛隱患，這也增加了銀行的聲譽風(fēng)險。故如何有效地識別“假按揭”，采取怎樣的措施來規(guī)避“假按揭”，對當(dāng)前商業(yè)銀行個人房貸按揭業(yè)務(wù)來說就變得尤為重要。

一、“假按揭”表現(xiàn)形式多種多樣，歸納起來有如下幾點：

（一）與開發(fā)商有關(guān)的借款主體發(fā)生變化

開發(fā)商利用內(nèi)部關(guān)系人（自己的員工、親戚朋友等）或是外部關(guān)系人（其關(guān)聯(lián)單位的員工及其親戚朋友等）來充當(dāng)購房人，購買自身樓盤的房屋，此購買行為真實，但雙方會事先約定，購房人并不實際支付房款，而只是充當(dāng)借款人，無還款義務(wù)，房貸一律由開發(fā)商代為償還。這種情況前者往往是由于開發(fā)商項目運作不成功、銷售不理想或是后期資金沒有到位等原因而造成其資金鏈斷裂，于是鋌而走險變相套取銀行資金;而后者往往是因為開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)單位，如項目施工方、材料供應(yīng)商等，有債券債務(wù)糾紛，拿房屋作價抵押，再由其關(guān)聯(lián)單位人員申請按揭貸款向銀行套取資金。

（二）與購房人或房屋產(chǎn)權(quán)人相關(guān)的借款主體發(fā)生變化

第一，購房人本身信用有嚴(yán)重不良記錄，難以從銀行獲得貸款，于是在其親戚朋友中尋找信用記錄較好的人作為借款人代為申請貸款，但房貸實際由購房人償還;第二，房屋產(chǎn)權(quán)人與借款人有債務(wù)糾紛，于是拿自己的房屋作為押品向銀行申請貸款，套取出來的資金供借款人使用;第三，純粹為了幫助親戚朋友以自己的房屋抵押幫其融資;這幾種情況的借款人都不是實際還款主體，還款意愿較差，如出現(xiàn)斷供，則會給銀行造成較大風(fēng)險。

（三）虛增房價、虛假借款人、虛假借款用途以及假證欺詐行為

第一、由于借款人自身資金緊張，或開發(fā)商的激進(jìn)式促銷策略，雙方惡意串通，通過抬高房價來向銀行套取更多的按揭資金，從而既可為借款人降低首付減輕當(dāng)前經(jīng)濟壓力，又變相提高了開發(fā)商存量房的銷售;第二、通過偽造借款人身份、冒名、代簽字等手段向銀行申請按揭貸款;第三、買賣雙方并無實際購房行為，而是通過編制無真實交易的購房合同和首付款收據(jù)，來套取銀行資金，并用于投資、消費等其他用途;第四，通過編制虛假的借款資料，即對借款人進(jìn)行“包裝”，讓本身無資格貸款的借款人貸款以騙取銀行資金的行為。以上幾種情況都構(gòu)成了對銀行信貸資金的欺詐，大大增加了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

二、鑒于“假按揭”的方式層出不窮，潛在風(fēng)險大，且多年來屢禁不止，所以如何有效地識別“假按揭”，則是各大商業(yè)銀行經(jīng)營個人按揭業(yè)務(wù)重點考慮的問題。下面本文將從個人按揭貸款的各個環(huán)節(jié)來分析可能出現(xiàn)“假按揭”的若干情形。

（一）在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)

1、從借款人方面入手。

借款人有以下特征或行為較大可能為“假按揭”：借款人與開發(fā)商存在某種關(guān)聯(lián)性，如是開發(fā)商或是其關(guān)聯(lián)建筑商、供應(yīng)商的員工或親屬等;借款人大多來自于異地;借款人對其購買房屋的具體情況不太了解，也不想關(guān)心對購房的相關(guān)手續(xù);借款人對貸款的相關(guān)要素不關(guān)心，如貸款期限、還款方式等;借款人對其從事的職業(yè)不熟悉;無正當(dāng)理由不提供相關(guān)身份證件的原件;借款人不出面，而是由開發(fā)商或中介機構(gòu)代辦貸款事宜;大多數(shù)自行要求在同一天或相近幾天統(tǒng)一辦理貸款申請事宜。

2、從借款資料入手。

（1）從借款人貸款申請表的異常情況來判斷：第一，借款人的聯(lián)系方式、居住地點或單位地址相近或重復(fù);第二，借款人的婚姻狀態(tài)存在相似性，如大多是單身或離異狀態(tài)，經(jīng)驗表明，夫妻雙方為共同借款人手續(xù)更復(fù)雜，騙貸幾率要小于單身或離異;第三，借款人的學(xué)歷均較低，或無穩(wěn)定收入;第三，較多貸款申請表筆跡一致，由同一人統(tǒng)一填寫。第四，借款人的簽名多處不一致。

（2）從借款人收入證明和銀行流水的異常情況來判斷：第一，大多借款人開具的收入金額正好在銀行需提供流水的臨界點（因大多數(shù)銀行規(guī)定當(dāng)收入金額超過一定限度時，需提供相應(yīng)的銀行流水佐證），這是大多數(shù)借款人避免提供銀行流水的手段;第二，借款人開具的收入金額偏高，但提供的銀行流水十分歸整，不符合實際用卡規(guī)律，流水結(jié)息異常，且流水多出自于中小銀行;第三，開具收入證明的落款單位大多為幾個不知名的小企業(yè);或提供收入證明的單位與開發(fā)商存在關(guān)聯(lián)性;第四，借款人的職務(wù)相似;第五，收入證明上備注的聯(lián)系方式虛假，致使收入證明無法核實。

（3）從借款人證件的異常情況來判斷：借款人的身份證件、婚姻證明等發(fā)現(xiàn)有偽造的情況;借款人提供的證件復(fù)印件與原件不一致。

（4）從借款人購房資料的異常情況來判斷：第一，借款人的購房合同不規(guī)范或填寫不完全，購房合同顯示的交易金額明顯高于周邊同地段同類型房屋;第二，大多數(shù)借款人的貸款成數(shù)、貸款期限以及還款方式接近，首付款POS單顯示來自于同一刷卡銀行，或刷卡集中在較短的時間內(nèi);第三，多數(shù)借款人首付款通過現(xiàn)金繳付，再由開發(fā)商統(tǒng)一存入銀行;第四，借款人首付款收據(jù)與與其刷卡銀行的流水不一致;第五，開發(fā)商出具給購房人的收據(jù)和其對公賬戶流水不一致，即出具假收據(jù)。

3、從開發(fā)商的特征和行為入手

開發(fā)商是實力較弱的中小企業(yè)，本身資質(zhì)比較差，且在項目的開發(fā)過程中現(xiàn)金流較差，資金緊張;開發(fā)商的其他項目出現(xiàn)資金風(fēng)險;開發(fā)商的開發(fā)貸款已出現(xiàn)不良;開發(fā)商拒絕提供階段性擔(dān)?；蚓芙^開立資金監(jiān)管賬戶;開發(fā)商不將按揭款用于在建項目，而造成工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后或爛尾等行為;

4、從樓盤的銷售情況入手。樓盤出現(xiàn)滯銷或滯銷的樓盤突然旺銷;開發(fā)商突然采取大幅度的促銷手段，特別要注意有“零首付”字眼的促銷廣告;多次出現(xiàn)一人購買多套房屋的情形。

5、其他情形。首先，在房地產(chǎn)行業(yè)高漲階段，要謹(jǐn)防各房地產(chǎn)公司盲目擴大規(guī)模和上馬項目，特別是一些資金實力不強的中小房企，會有加大資金杠桿的沖動;其次，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)走向低迷，或房價處于下降周期，這時開發(fā)商的銷售情況普遍不佳，資金鏈斷裂風(fēng)險加大，會在一定程度上催生通過“假按揭”套取銀行資金的動機;最后，在貸款業(yè)務(wù)過程中，如有中介機構(gòu)或貸款理財機構(gòu)的介入要特別注意。

（二）在貸后監(jiān)測環(huán)節(jié)

以下情形，有“假按揭”的嫌疑：1、貸款的實際還款人不是借款人本人，其扣款卡的資金由其它賬戶統(tǒng)一轉(zhuǎn)入;2、同一個樓盤的借款人出現(xiàn)批量違約，且違約時間相近;或經(jīng)催收后繼續(xù)還款，恢復(fù)月供時間一致;3、對于一手房來說，往往在交房前就已發(fā)放貸款，但是如果在房屋竣工驗收后，開發(fā)商不及時辦理不動產(chǎn)登記證明，而購房人卻不著急，或開發(fā)商辦證完畢卻遲遲不愿交于按揭銀行等行為。

三、商業(yè)銀行除了要對可能產(chǎn)生“假按揭”的種種現(xiàn)象提高警惕，還要從本身信貸制度和貸款流程上制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

（一）在項目篩選和準(zhǔn)入環(huán)節(jié)

1、銀行在選擇合作開發(fā)商時，可建立準(zhǔn)入名單制度，選擇資金實力強、資質(zhì)等級高，過往業(yè)績好且信用良好的企業(yè)進(jìn)行合作，在對備選企業(yè)進(jìn)行考察時，要注重實地考察和外界獲取資料的相互驗證，此時，銀行可派人到企業(yè)與領(lǐng)導(dǎo)層和員工當(dāng)面溝通，詢問詳情，同時收集財務(wù)、運營等重要資料佐證;另外，還要借助公眾信息查詢企業(yè)的相關(guān)信息，摸清開發(fā)商的實際情況。一般情況下，本行核心客戶優(yōu)于一般客戶，大型房企優(yōu)于中小型房企，住房項目優(yōu)于商業(yè)項目。

2、在具體項目篩選時，要派專人到實地進(jìn)行調(diào)查，考察其周圍環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、配套實施、銷售政策以及客戶定位等，對項目前景做科學(xué)的判斷。在項目開始預(yù)售時，要對按揭項目的定價合理性進(jìn)行調(diào)查分析，鑒于目前房價的獲取渠道越來越多，最簡單的方法就是網(wǎng)上詢價，與同地段同檔次樓盤定價比較;如無對比樓盤，則可借助專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)來評估。在對項目進(jìn)行授信時，還要注意其“五證”是否齊全。

（二）在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)

1、落實客戶經(jīng)理管戶和直銷制度。項目的準(zhǔn)入和按揭應(yīng)由專人對接，以銀行自身營銷人員為渠道，直接面對開發(fā)商和購房人，掌握一手資料，避免對中介攬客和開發(fā)商推客的依賴。

2、嚴(yán)格執(zhí)行面談面簽制度，落實“三親見”（親見客戶本人、親見客戶簽字、親見客戶資料原件）政策，并留下影象資料。銀行客戶經(jīng)理在與客戶面談時，要深入了解其購房意愿、家庭情況、社會關(guān)系、職業(yè)收入情況和對欲購房屋與借款流程的關(guān)心程度等，其中要善用一些面談技巧將面談內(nèi)容與其提供的資料進(jìn)行交叉比對，一定要警惕借款人與開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)單位有關(guān)聯(lián)的情況。

3、如是集中簽單，則要重點觀察借款人是否具有某些共同特征，是否為關(guān)聯(lián)群體。如借款人是否為同一公司員工，是否為同一外地人員，其申請表上填寫的貸款成數(shù)和期限是否一致等。如果在面簽的過程中有中介機構(gòu)的介入要特別警惕。

4、認(rèn)真核實客戶的資料，其中身份、婚姻證件要通過聯(lián)網(wǎng)核查，必要時借助公證處做聯(lián)合認(rèn)證;收入證明要進(jìn)行電話核實，必要時應(yīng)去借款人工作單位上門核實;銀行流水要與借款人實際收入和首付POS單的刷卡金額進(jìn)行核對，并進(jìn)行網(wǎng)上驗真，必要時應(yīng)去流水出具銀行核實真假。

5、嚴(yán)格審核借款人征信，一方面，對有不良記錄的借款人要查明原由，適當(dāng)提高準(zhǔn)入門檻，如進(jìn)入黑名單，則一律拒貸;另一方面，征信中除信用記錄以外的個人信息要與借款人的其它資料進(jìn)行交叉對比，如借款人的婚姻狀況是否與其提供的婚姻證明一致，工作單位和繳納社保公積金的單位是否與開具收入證明的單位一致等。另外，還要注意借款人的征信查詢情況，如借款人存在近段時間不同金融機構(gòu)反復(fù)查詢征信的記錄，則可能是其近期有多筆貸款申請行為，或是有其它金融機構(gòu)拒貸的情況，對此，經(jīng)辦人要逐一進(jìn)行核實。

6、對于超過一定金額的貸款落實雙調(diào)雙簽制度，即一筆貸款通過兩名不同的客戶經(jīng)理進(jìn)行調(diào)查和簽字，通常一名客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)面談和收集資料，另外一名客戶經(jīng)理通過電話調(diào)查來與已收集的客戶資料進(jìn)行比對。對于大額貸款則要落實客戶經(jīng)理、信貸部門負(fù)責(zé)人以及分管行長共同簽字制度，增加審批環(huán)節(jié)的內(nèi)部約束機制。

（三）在貸中審查環(huán)節(jié)

目前，大多數(shù)商業(yè)銀行都建立了個貸中心集中審查制，借款人信息一般都是由專屬客戶經(jīng)理通過系統(tǒng)錄入、評分并掃描上傳，再由系統(tǒng)隨機分配給審查人。在這個環(huán)節(jié)，審查人就是風(fēng)險的再次把關(guān)者，審查人要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策制度，除了對借款人資料進(jìn)行形式上的審查外，還要交叉比對，相互印證，對資料有異常的借款人實施提高首付，增加擔(dān)保等措施。最后，要落實審查審批人員下達(dá)意見責(zé)任制。

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（四）在貸后監(jiān)測環(huán)節(jié)

商業(yè)銀行應(yīng)加強貸后管理，進(jìn)行貸后跟蹤，設(shè)立專職貸后崗，貸后客戶經(jīng)理要對各項按揭款進(jìn)行定期、不定期的篩查、稽核，對異?，F(xiàn)象快速預(yù)警，對逾期貸款進(jìn)行逐筆分析，具體來說有以下幾點需要注意：

1、對借款人的還款賬戶做好系統(tǒng)檢測。由于目前大多數(shù)銀行規(guī)定月供的扣款卡必須是本人本行的借記卡，故有必要借助大數(shù)據(jù)重點監(jiān)控月供款進(jìn)入扣款卡的渠道。

2、對放款后的按揭款進(jìn)行跟蹤管理，確保按揭款進(jìn)入開發(fā)商的監(jiān)管賬戶，監(jiān)督開發(fā)商用款在項目建設(shè)上。

3、對于放款條件為辦理預(yù)告預(yù)抵押之前的樓盤，在放款后要由專人及時辦理預(yù)告預(yù)抵押登記;同時，待房屋竣工驗收，要督促開發(fā)商及時辦理不動產(chǎn)登記證，辦理完畢后，要催促開發(fā)商及時移交銀行，然后由專人去不動產(chǎn)登記中心辦理正式抵押登記。

4、時刻觀察項目工程進(jìn)度，看是否有拖延工期，拖欠工程款以及爛尾等情況。住房項目要觀察其入住率，商業(yè)項目要看其是否開展商業(yè)活動。如項目已交房，則要關(guān)注是否有批量退房情況，如有，要立即查明原因，發(fā)現(xiàn)有騙貸行為的要立即終止合作，采取措施盡快收回貸款。

5、發(fā)現(xiàn)有“假按揭”疑點的，要綜合考慮開發(fā)商經(jīng)營情況、項目建設(shè)進(jìn)程和抵押手續(xù)辦理進(jìn)程，采用相應(yīng)的補救措施。如要求開發(fā)商增加保證金，或?qū)σ伤啤凹侔唇摇辟J款宣告提前到期。如發(fā)現(xiàn)“假按揭”已造成不良，要迅速采取法律訴訟，曝光開發(fā)商。

（五）在銀行按揭貸款制度制定環(huán)節(jié)

1、商業(yè)銀行要提高對“假按揭”的風(fēng)險認(rèn)識，加大對按揭經(jīng)辦人員的培訓(xùn)，對員工在工作中的寶貴經(jīng)驗要在全行范圍內(nèi)積極分享。

2、建立嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)控，實行前、中、后臺分離，相互制約，從流程上防范“假按揭”。

3、建立科學(xué)的員工考核懲處體系，明確對違法、違規(guī)造成貸款風(fēng)險的責(zé)任認(rèn)定和處理，特別是發(fā)現(xiàn)銀行工作人員有道德風(fēng)險、串通作案，一律嚴(yán)格問責(zé)，以發(fā)揮警示作用。

4、改變競爭意識。鑒于目前各大銀行在個人按揭業(yè)務(wù)領(lǐng)域的激烈競爭，各行更應(yīng)樹立正確的競爭意識，即通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而不是靠幫助客戶獲取信貸資金來吸引客戶。

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