房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制

許聰翀

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資額度大、建設(shè)周期長等特點，因此房地產(chǎn)項目投資面臨一系列的風(fēng)險。針對潛在的風(fēng)險采取有效的控制策略，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的關(guān)鍵。在這樣的背景下，本文開展了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制研究，旨在為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);投資;風(fēng)險;控制策略

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，并逐步成為我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)社會發(fā)展、提升人民生活質(zhì)量方面扮演著重要的角色。但是需要清醒的認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)投資大、建設(shè)周期長，導(dǎo)致開發(fā)項目投資面臨著較大問題和風(fēng)險。為了規(guī)避投資風(fēng)險，需要采用科學(xué)的方法進(jìn)行風(fēng)險評價和控制，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。為此，本文在闡述房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投資風(fēng)險控制重要性的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的原因進(jìn)行了深入分析，并從投資決策、前期規(guī)劃以及項目建設(shè)等方面探討了幾點控制策略。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投資風(fēng)險控制的意義

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，影響因素較多，其投資活動活中面臨著多種風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)自身的高效發(fā)展，必須采取有效的措施避免或者解決所面對的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目由多重環(huán)節(jié)組成，因此其風(fēng)險廣泛存在于項目前期投資規(guī)劃、施工建設(shè)、商品房出售等各個階段。重所周知，風(fēng)險指的是由于不可控因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的概率，因此可以通過建立風(fēng)險模型，對潛在的風(fēng)險因素進(jìn)行綜合考量，實現(xiàn)對風(fēng)險的預(yù)估[2]。

下文主要從企業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、城市與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等角度闡述風(fēng)險控制的重要意義。首先，風(fēng)險控制對于企業(yè)發(fā)展的重要性。對于企業(yè)來說，實現(xiàn)盈利和經(jīng)濟(jì)效益最大化，是其運營和發(fā)展的目標(biāo)。由于風(fēng)險是廣泛存在的，因此企業(yè)管理者在進(jìn)行項目投資的過程中必須認(rèn)識到風(fēng)險控制的重要性。對于投資者來說，如果風(fēng)險認(rèn)識不足盲目跟風(fēng)投資，很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者會血本無歸。其次，風(fēng)險控制對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性。在我國城市化建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了無法替代的作用。在推動城中村改造等城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，需要有大量的住房保障措施?？茖W(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)計劃，可以有效的解決城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的房少價高、交通擁擠等問題。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要開展合理的整體規(guī)劃、高效的施工建設(shè)、理性的商品房銷售以及完善、理性的風(fēng)險管控措施。其中風(fēng)險控制作為重中之重，直接影響著對房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。第三，風(fēng)險控制對城市與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)前期需要做好供求關(guān)系的統(tǒng)計工作，為后續(xù)成本計算、開發(fā)時間奠定基礎(chǔ)。對于城市與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，做好風(fēng)險控制工作能夠為開發(fā)方案提供有力的保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，很多因素都可能引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，因此其開發(fā)投資項目面臨多種風(fēng)險，總體來說可以將其分為政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險以及決策與經(jīng)營風(fēng)險等等[3]。

首先，政策方面的風(fēng)險。具體來說，政策風(fēng)險可以進(jìn)一步細(xì)分為稅收風(fēng)險、土地風(fēng)險以及金融風(fēng)險等。其中，稅收作為現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，能夠?qū)ξ覈暧^經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的調(diào)控。但是，我國稅收處于動態(tài)調(diào)整階段，會對我國企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要基礎(chǔ)資源，因此土地政策是房地產(chǎn)開發(fā)的重要影響因素，土地政策的難以預(yù)測性增加了房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險還包括金融政策風(fēng)險，這類風(fēng)險在一定程度上會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商所需的資金以金融機構(gòu)貸款為主，因此貸款利率會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本產(chǎn)生重要的影響。除此以外，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)信貸政策的變化也會在一定程度上影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還會面臨一定的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險，比如市場供需結(jié)構(gòu)因房地產(chǎn)開發(fā)政策的調(diào)整而發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的遠(yuǎn)期收益受到影響，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

其次，經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險。具體來說，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可以進(jìn)一步細(xì)分為利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行風(fēng)險等等。其中，利率是我國經(jīng)濟(jì)調(diào)整的主要手段，對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的運行和發(fā)展有著重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資額大等顯著特點，房地產(chǎn)開發(fā)項目的運營需要大量的資金投入。利率增加在某種意義上來說增加了項目的費用，進(jìn)而對社會公眾的購房需求產(chǎn)生負(fù)面影響，社會公眾購買力的降低會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金產(chǎn)生影響。前文已經(jīng)提及，房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及環(huán)節(jié)較多，建設(shè)周期較長，包括前期規(guī)劃、房屋建設(shè)、商品房銷售等階段，通貨膨脹會增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的投入成本，抑制社會公眾對商品房的購買期望，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有著一定的導(dǎo)向作用，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展必然推動房地產(chǎn)市場的繁榮，反之會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資建設(shè)力度。

第三，市場方面的風(fēng)險。具體來說，市場風(fēng)險可以進(jìn)一步細(xì)分為原材料供應(yīng)風(fēng)險和市場需求風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，與水泥、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。鋼鐵水泥等原材料的價格水平直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的投資力度。除此以外，隨著我國環(huán)保力度的不斷加大，部分能耗大、污染嚴(yán)重的企業(yè)被予以關(guān)停，增加了房地產(chǎn)建筑原材料供應(yīng)的難度，影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場需求風(fēng)險受到多種因素的制約，當(dāng)商品房供大于求時，會出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象，反之會導(dǎo)致商品房價格的增長，上述現(xiàn)象都會在不同程度上增加房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險，影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

第四，房地產(chǎn)市場決策與經(jīng)營方面的風(fēng)險。具體來說，房地產(chǎn)市場決策與經(jīng)營風(fēng)險可以細(xì)分為投資決策風(fēng)險以及項目類型風(fēng)險等。其中，投資決策風(fēng)險多發(fā)生于項目初期的土地購買階段。近年來，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，公眾對商品房質(zhì)量的需求不斷提升，直接導(dǎo)致商品房價格的快速增長。與此同時，房地產(chǎn)投資逐步呈現(xiàn)出“收縮—低谷—高峰—恢復(fù)”的周期循環(huán)態(tài)勢，因此對于決策者來說需要科學(xué)分析，避免盲目投資。房地產(chǎn)開發(fā)涉及商品房、公寓、辦公樓等多種形式，不同的項目類型對于對房地產(chǎn)開發(fā)的影響不同。因此房地產(chǎn)開發(fā)需要充分考慮周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、大眾消費心理等影響因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險控制策略

房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一項復(fù)雜的系統(tǒng)，面臨政策、經(jīng)濟(jì)、市場以及決策經(jīng)營等多種風(fēng)險。為切實降低投資風(fēng)險，需要采取有效的風(fēng)險控制策略。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的多個環(huán)節(jié)，下文主要從投資決策、前期規(guī)劃以及項目建設(shè)等方面進(jìn)行分析探討。

首先，投資決策階段的風(fēng)險控制策略。投資決策對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目起著重要的決定作用，因此，管理層需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念和豐富的投資經(jīng)驗，在風(fēng)險量化評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)項目受到政策調(diào)整的制約，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要增強自身政策風(fēng)險抵抗能力以及政策分析和應(yīng)用能力。企業(yè)管理者需要密切關(guān)注政策動向，將國家政策與風(fēng)險量化評估密切結(jié)合，對于不利因素，及時的采取針對性措施，對于國家開發(fā)有利政策，積極靠攏，搭上國家發(fā)展的列車。項目管理人員要充分了解所在區(qū)域的市場情況，包括供需關(guān)系、公眾消費心理和喜好、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等等，根據(jù)調(diào)研結(jié)果確定區(qū)域所需要的房地產(chǎn)項目，通過不斷完善調(diào)整確保房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。

其次，前期規(guī)劃階段的風(fēng)險控制策略。在前期手續(xù)以及規(guī)劃設(shè)計方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強部門之間的溝通協(xié)調(diào)和優(yōu)化設(shè)計。對于該階段內(nèi)涉及到風(fēng)險問題，應(yīng)該構(gòu)建暢通的溝通協(xié)調(diào)機制，為房地產(chǎn)項目的施工進(jìn)度提供有力的保障。此外，為了確保房地產(chǎn)項目的設(shè)計水平，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過招標(biāo)的方式選擇最佳的設(shè)計企業(yè)，通過密切跟蹤查驗，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計方面存在的問題并予以更正完善。

第三，項目建設(shè)階段的風(fēng)險控制策略。為保障房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量，在項目建設(shè)階段需要采取有效的成本控制、評標(biāo)控制、采購控制策略。重視成本控制，嚴(yán)格審批設(shè)計方案，是提升設(shè)計質(zhì)量的有效保障。與此同時，加強項目成本控制，可以全面綜合的控制項目的投資預(yù)算。在投標(biāo)階段，堅持公開公正透明的原則，強化內(nèi)部控制、嚴(yán)查招標(biāo)條款。在原材料和設(shè)備的采購階段，重視市場調(diào)研，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷強化材料、設(shè)備采購控制。

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