淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)問題及完善策略

沈陵慧

摘 要：目前，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，政府稅收制度的不斷完善。房地產(chǎn)開發(fā)商在前期拿地階段、開發(fā)階段、交易階段以及持有階段中都會出現(xiàn)不同的稅種并且要承擔(dān)相應(yīng)的稅負。對于房地產(chǎn)行業(yè)工作人員而言，一定要嚴(yán)格遵守我國制定的相關(guān)規(guī)定，保證將稅改政策進行全面實施，同時結(jié)合實際情況對征稅內(nèi)容進行不斷完善，希望在房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)部門的共同合作下，可以營造出更加穩(wěn)定安全的稅收系統(tǒng)，從而在最大程度上提升房地產(chǎn)經(jīng)濟效益。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)問題進行了深入分析，并結(jié)合實際情況提出了一些有效的完善策略，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?稅收負擔(dān) ?完善措施

如今，在我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下房地產(chǎn)行業(yè)獲得了良好的發(fā)展機遇，但站在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部角度上進行分析，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、財務(wù)處理以及經(jīng)營模式上還存在著非常多的問題，這些問題的日益突出也一定程度上阻礙房地產(chǎn)從粗放型經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細型管理。

稅收問題是企業(yè)一直非常關(guān)注的問題，企業(yè)的利潤如何真正進入企業(yè)，稅收是重要的因素，加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)現(xiàn)象的研究，針對現(xiàn)有的稅收體制進行不斷優(yōu)化和完善，才能有效的對目前所面臨的稅收負擔(dān)問題進行深化和改革。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)的含義

對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)而言，其主體指的是企業(yè)納稅人與企業(yè)負稅人，在稅收過程中承受相應(yīng)的福利損失或者是經(jīng)濟利益，在對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)含義進行明確時，可以通過宏觀稅負與微觀稅負兩個方面進行判定。首先，對于宏觀稅負水平而言，主要是以稅收總體收入所占GDP的比重進行明確，可以將其在GDP分配中的集中程度有效體現(xiàn)出來，同時也是我國政府部門在完善稅收政策時非常重要的參考依據(jù)，可以將整個稅收政策實施效果充分體現(xiàn)出來。通常情況下，宏觀稅負水平可以對企業(yè)或者是居民個人收入水平進行準(zhǔn)確衡量，或者是針對企業(yè)與各階層居民稅收負擔(dān)水平差距做出準(zhǔn)確對比。一般涉及到的房地產(chǎn)稅負負擔(dān)分析內(nèi)容，屬于微觀稅負范圍內(nèi)，在對稅負水平進行明確時，可以通過房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)所繳納的稅額，以及當(dāng)期房地產(chǎn)銷售額比例充分體現(xiàn)出來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)問題分析

（一）拿地過程中增加的土地成本

土地持有量是一個房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本，獲取到相應(yīng)的土地需要支付等價金額，同時要繳納耕地占用稅、契稅和印花稅，這就在很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，變相的增加了土地的成本。

（二）開發(fā)、交易過程中稅種設(shè)置與稅負水平

建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，直接涉及的稅種有建筑施工合同的印花稅、材料購買合同的印花稅、開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅、環(huán)境保護稅等，此外成本費用支出涉及增值稅（進項稅額）、土地增值稅等。房地產(chǎn)交易過程中涉及到了轉(zhuǎn)讓以及交換等多個流程，同時對于銷售方而言，在整個交易過程中涉及到的稅種形成也非常多，一般主要包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅以及印花稅等;對于相關(guān)的購買方而言，需要針對地方性的收費項目來支付一定的費用，一般主要包括土地使用證費或房屋所有權(quán)證費。

（三） 保有環(huán)節(jié)中存在的重復(fù)征稅問題

在我國目前所使用的房地產(chǎn)稅收制度中，一般都是在土地與房屋類型劃分的前提下產(chǎn)生的，對于相關(guān)的政府部門而言，結(jié)合實際情況對土地使用稅以及房產(chǎn)稅進行了合理調(diào)整。但是，因為受到房屋特殊性的影響，是在土地上進行建造的，所有一部分價值主要體現(xiàn)在了房屋價值中，所以通常情況下都是先繳納房屋房產(chǎn)稅，然后在繳納土地使用稅，所以兩者在繳納時就出現(xiàn)了重復(fù)的問題，這就在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力。

三、“營改增”對房地產(chǎn)稅負產(chǎn)生的影響

基于“營改增”背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)稅負產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在了以下兩個方面：第一，稅負變化采用普通計稅方法計算。根據(jù)相關(guān)的土地數(shù)據(jù)進行深入分析，數(shù)字房地產(chǎn)企業(yè)在土地中的投入占到總企業(yè)成本的一半。在“營改增”政策全面落實之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅率5%，隨著“營改增”政策的全面實施，目前在9%的銷項稅結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)平衡關(guān)系進行深入分析，最終對房地產(chǎn)的平衡關(guān)系進行深入研究可以看出在“營改增”之后的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，外購抵扣進項稅額將占到銷售總額的9.5%以上，這就在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，在相反的條件下，稅率則會逐漸增加;第二，稅負變化采用簡易計稅法來進行。結(jié)合相關(guān)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果來看，隨著“營改增”政策的全面實施，對于整個房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了非常巨大的影響。為了在一定程度上有效維持市場環(huán)境的有序發(fā)展，房地產(chǎn)工作人員應(yīng)該針對實際情況進行合理調(diào)節(jié)，從而才能面對新的發(fā)展趨勢。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)的完善措施

（一） 完善房地產(chǎn)稅制體系

要想進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)，就必須加強對稅制體系的完善工作，將稅改政策進行全面落實，同時對現(xiàn)有的征稅制度進行全面改革，保證稅負可以滿足一定的公平性，在房地產(chǎn)企業(yè)、工商管理部門以及監(jiān)督部門的共同合作下，構(gòu)建出更加科學(xué)完善的稅收系統(tǒng)，保證在內(nèi)容上可以滿足一定的公平性。另外，因為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面臨稅種復(fù)雜以及重復(fù)征稅的現(xiàn)象，所以在對相關(guān)體系進行完善時，還應(yīng)該對以下幾個方面引起高度重視：第一，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，應(yīng)該將以往的耕地占用稅進行取消，在此基礎(chǔ)上與契稅以及印花稅融合;第二，在“營改增”政策全面落實之后，我國所有的城市開始實施增值稅，可以對房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)的重復(fù)征稅問題進行合理解決;第三，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中，應(yīng)該改變以往的城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅，采用統(tǒng)一的方式對房地產(chǎn)稅進行征收，通過這種方式，不但可以滿足稅收的公平性，同時也能在最快的時間內(nèi)與國際之間進行有效連接，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)全球貿(mào)易的有效開展。

（二）加大相應(yīng)的監(jiān)督管理工作

因為受到我國房地產(chǎn)稅收制度復(fù)雜性的影響，因此，對于相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)而言，一定要將相應(yīng)的培訓(xùn)工作進行全面落實，主要是對相關(guān)政策內(nèi)容進行全面了解，在此基礎(chǔ)上有效提升自身的專業(yè)水平。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展合理籌劃

對現(xiàn)有的發(fā)展模式進行有效調(diào)整和完善，將經(jīng)營模擬工作進行全面落實，同時加強風(fēng)險因素的準(zhǔn)確評估，通過這種方式來有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，保證在財務(wù)處理流程上具有一定的規(guī)范性，在各個階段中都能有效實施避稅工作，以此來進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力。

五、結(jié)束語

綜上所述，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中還面臨著一定的稅負壓力，針對這種現(xiàn)象，對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在未來實現(xiàn)更加長遠的發(fā)展，滿足現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展要求，就必須對導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力產(chǎn)生的原因進行深入分析，針對重復(fù)征稅問題進行合理解決，加強相應(yīng)的監(jiān)督管理工作，避免各種偷稅漏稅等問題的產(chǎn)生。對于我國有關(guān)部門而言，一定要加強彼此之間的溝通交流工作，在最大程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)在未來實現(xiàn)更加長遠的發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫希平.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點及應(yīng)對措施[J].納稅，2019，13（23）：47.

[2]王丹玉.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃及其法律問題研究[J].甘肅廣播電視大學(xué)學(xué)報，2019，29（04）：61-64.