房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理問題及應(yīng)對措施

周靜

摘要：隨著房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境日趨復(fù)雜，企業(yè)為了打破當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)利潤下滑態(tài)勢，更好地適應(yīng)宏觀政策環(huán)境，就必須要認(rèn)識到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對企業(yè)市場競爭優(yōu)勢及可持續(xù)發(fā)展的重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)本身具有投資風(fēng)險(xiǎn)高、資金回收期長、資金占用規(guī)模大等特征，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高于其他行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，在競爭與發(fā)展中實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略管理，有效應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)態(tài)勢。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，基于戰(zhàn)略高度研究企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)戰(zhàn)略;問題;應(yīng)對措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略基本概述

在市場經(jīng)濟(jì)的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近三十年發(fā)展，已經(jīng)成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的中堅(jiān)力量。高利潤、高收入吸引了更多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場，一方面，隨著可開發(fā)土地面積變小，地價(jià)一路攀升，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤空間也隨之縮小;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理面臨著嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響[1]。因此，為了更好地適應(yīng)外部環(huán)境、提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須要意識到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的必要性，將財(cái)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化為以下幾個(gè)方面：1）投資戰(zhàn)略。實(shí)際上，投資戰(zhàn)略是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，它影響著企業(yè)未來的發(fā)展趨向，在投資戰(zhàn)略落地以前需要深入市場調(diào)研，謹(jǐn)慎規(guī)劃投資方向，通過對資金流向的合理規(guī)劃，在價(jià)值導(dǎo)向下科學(xué)部署投資計(jì)劃（直白點(diǎn)說就是以市場為導(dǎo)向制定投資計(jì)劃）;2）融資戰(zhàn)略。對外融資是支持房地產(chǎn)企業(yè)開展一切經(jīng)營活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，企業(yè)在開展融資活動(dòng)以前要立足于金融市場發(fā)展動(dòng)向以及企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營狀況，平衡好資金與債務(wù)之間的關(guān)系;3）資金管理戰(zhàn)略。將資金流動(dòng)速度、企業(yè)償債能力、存貨占用率、企業(yè)盈利能力等指標(biāo)內(nèi)容作為資金管理戰(zhàn)略的重點(diǎn)，通過提高資金循環(huán)流通效率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);4）利潤分配戰(zhàn)略。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤分配方式、分配時(shí)間點(diǎn)以及留存比例等都是利潤分配戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)推行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)際上就是實(shí)現(xiàn)各價(jià)值鏈環(huán)節(jié)增值的過程，而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略落實(shí)情況也會在企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績上體現(xiàn)出來。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定與應(yīng)用過程中還存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的資金管理策略。房地產(chǎn)企業(yè)本身是資金密集型行業(yè)，企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開資金運(yùn)作。從融資角度來說，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金規(guī)模較大，而建設(shè)工程限制了資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，再加上房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻較高，無法實(shí)現(xiàn)多元化融資;從投資角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理易受到外部宏觀環(huán)境的影響，國家為了抑制房價(jià)增長過快，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，這在一定程度上壓縮了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤空間，而單一化的投資方式會影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;從資金管理角度來說，市場變化動(dòng)向以及行業(yè)競爭壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到“庫存積壓”的影響，企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)速率較慢，資金運(yùn)作能力差，無法適應(yīng)市場需求。

其次，企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略存在脫節(jié)現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)量大，財(cái)務(wù)管理工作也比較復(fù)雜，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略直接影響著企業(yè)的盈利狀況和預(yù)期發(fā)展。但部分企業(yè)在制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃，一方面，由于各職能部門過于追求財(cái)務(wù)目標(biāo)，缺乏全局性觀念，使得財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況與既定目標(biāo)存在差異;另一方面，企業(yè)績效戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略存在目標(biāo)沖突，如：績效目標(biāo)影響成本控制目標(biāo)，企業(yè)的資金投入更偏重于業(yè)務(wù)，影響了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的落地[2]。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理評價(jià)體系不夠完善。財(cái)務(wù)評價(jià)體系是財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容之一，也是全面反映企業(yè)經(jīng)營績效的有效途徑。但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的財(cái)務(wù)管理評價(jià)體系，其一，財(cái)務(wù)評價(jià)無法發(fā)揮對財(cái)務(wù)工作的評價(jià)考核職能，財(cái)務(wù)評價(jià)方法、評價(jià)分析指標(biāo)等無法隨著財(cái)務(wù)管理模式的更新進(jìn)行改革;其二，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)不合理，企業(yè)常常以償債能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)作為評價(jià)主要內(nèi)容，忽略了現(xiàn)金流量分析、預(yù)算執(zhí)行評價(jià)等指標(biāo);其三，財(cái)務(wù)評價(jià)工作局限于短期效益評價(jià)，無法立足于戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作和預(yù)期效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的對策分析

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

對于一些發(fā)展規(guī)模較大、開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資需求是維持企業(yè)正常經(jīng)營的主要方式。但當(dāng)下金融市場貨幣政策緊縮，企業(yè)向銀行借貸需要承擔(dān)較高的成本。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求多元化融資方式，如：內(nèi)部融資、金融機(jī)構(gòu)融資、證券融資等。其中，內(nèi)部融資來自于未分配的稅后利潤，在內(nèi)部資金較為充裕的情況下可以采取內(nèi)部融資方式;金融機(jī)構(gòu)融資受金融市場環(huán)境影響較大，需要企業(yè)與商業(yè)銀行以及其他融資擔(dān)保公司加強(qiáng)合作關(guān)系;而證券融資是當(dāng)下比較普遍應(yīng)用的融資方式，即由社會資本流入企業(yè)的一種模式，企業(yè)需要適時(shí)地通過資本市場、地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)信托以及供應(yīng)鏈融資等方式籌集資金。當(dāng)然，在融資戰(zhàn)略落地以前，企業(yè)也需要深入了解經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展動(dòng)向以及企業(yè)的經(jīng)營狀況，合理設(shè)置資產(chǎn)負(fù)債率，避免償債風(fēng)險(xiǎn)。

（二）實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化投資

基于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢，可以將其擴(kuò)張型的投資戰(zhàn)略細(xì)化為內(nèi)涵型擴(kuò)張和外延型擴(kuò)張。內(nèi)涵型擴(kuò)張就是將企業(yè)現(xiàn)有的人力、物力和財(cái)力資源充分利用起來，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)生產(chǎn)要素與資源的合理配置，也就是企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展與擴(kuò)張;而外延型擴(kuò)張戰(zhàn)略則是從企業(yè)價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈上尋找突破口，通過上下游企業(yè)的合縱連橫實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和投資的多元化拓展。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以將上游的建筑材料供應(yīng)商與下游的地產(chǎn)銷售商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合作，在產(chǎn)業(yè)聚集的基礎(chǔ)上降低采購與銷售環(huán)節(jié)的成本消耗，加快物料周轉(zhuǎn)速度，在保證建筑質(zhì)量的情況下拓寬企業(yè)的綜合利潤[3]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要引進(jìn)新的項(xiàng)目投資，如：從普通住宅項(xiàng)目建設(shè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè);或加大對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的投資，從養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域出發(fā)，實(shí)現(xiàn)建筑、銷售以及服務(wù)三方位一體化的戰(zhàn)略升級，從而拓寬企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化經(jīng)營。

（三）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略的對接

隨著業(yè)財(cái)一體化的不斷推進(jìn)，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的推進(jìn)與落實(shí)離不開其他戰(zhàn)略規(guī)劃的支持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在建立財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)要立足于企業(yè)發(fā)展全局，提升各項(xiàng)戰(zhàn)略規(guī)劃的系統(tǒng)化和全面化。首先，企業(yè)要提升財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)經(jīng)營管理中的地位，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)決策方式，讓其他職能部門參與到企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、投融資活動(dòng)中，提升財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性;其次，企業(yè)要建立以財(cái)務(wù)戰(zhàn)略為核心，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和績效戰(zhàn)略為輔助的戰(zhàn)略體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的全方位滲透;最后，企業(yè)可以采用優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)的方式，即由總經(jīng)理任命高級管理人員來負(fù)責(zé)戰(zhàn)略目標(biāo)之間的協(xié)調(diào)管理，要求各職能部門參與其中，形成戰(zhàn)略協(xié)調(diào)委員會，打破信息孤島現(xiàn)象，從優(yōu)化作業(yè)流程的角度實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同管理。

（四）建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理評價(jià)體系

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作能夠得到質(zhì)的提升，企業(yè)要從以下幾方面入手，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理評價(jià)體系。首先，企業(yè)要落實(shí)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系內(nèi)容，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營實(shí)況和業(yè)務(wù)項(xiàng)目開展?fàn)顩r，細(xì)化企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、現(xiàn)金流量指標(biāo)、償債能力指標(biāo)等，如：將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)評價(jià)指標(biāo)細(xì)化為房屋銷售業(yè)務(wù)盈利指標(biāo)，對業(yè)務(wù)的評價(jià)要完全反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況;其次，企業(yè)要制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)評價(jià)方法，即在執(zhí)行財(cái)務(wù)管理評價(jià)的過程中，要積極借鑒和引用先進(jìn)的評價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并選擇適合企業(yè)現(xiàn)狀的評價(jià)方法;最后，企業(yè)要明確財(cái)務(wù)評價(jià)體系的目標(biāo)導(dǎo)向，在財(cái)務(wù)評價(jià)體系中設(shè)計(jì)與短期效益目標(biāo)相匹配的長期效益目標(biāo)，如：短期業(yè)務(wù)績效目標(biāo)、短期融資目標(biāo)等，使企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與企業(yè)的效益目標(biāo)相一致。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中，為了更好地適應(yīng)宏觀政策環(huán)境和社會競爭局勢，必須要重視財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)置的導(dǎo)向性作用，通過強(qiáng)化投融資管理、提升財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)性、建立財(cái)務(wù)管理評價(jià)體系等方式，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，為企業(yè)后期的穩(wěn)步發(fā)展提供支持。

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