民宿企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)研究與未來(lái)投資可行性分析

[摘 要]文章針對(duì)七隱民宿進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，關(guān)注行業(yè)特有的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（間夜成本曲線和入住率等），并基于現(xiàn)實(shí)情況測(cè)算企業(yè)保本點(diǎn)和預(yù)期效益;調(diào)研整體民宿市場(chǎng)，分析市場(chǎng)目前存在的價(jià)值觀問(wèn)題和企業(yè)應(yīng)對(duì)策略。

[關(guān)鍵詞]蘇州平江路;民宿;財(cái)務(wù)分析;本量利分析;SCP范式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.34.070

1 數(shù)據(jù)分析

七隱民宿（下稱民宿）位于蘇州市著名景區(qū)平江路一帶，交通便利，裝修古典。投資者于2018年12月1日正式營(yíng)業(yè)，前期投資共計(jì)46995元，歸為沉沒成本。筆者從2019年6月開始調(diào)查，因此在成本端選取2018年12月1日至2019年5月31日共6個(gè)月作為財(cái)務(wù)周期。期間售出777間夜（客人入住一晚稱一間夜），產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)費(fèi)用63617元，平均經(jīng)營(yíng)成本為82元/間夜;若包含沉沒成本，平均成本為142元/間夜。此處只討論經(jīng)營(yíng)對(duì)平均成本的影響。

由圖1可知，平均成本與間夜數(shù)成負(fù)相關(guān)。成本構(gòu)成中，水電、打掃費(fèi)和日用品消耗為變動(dòng)成本，因此平均成本的減少源于公共支出的攤銷。81夜（2月份銷售額）到88夜（12月）出現(xiàn)反常，通過(guò)查找當(dāng)月支出發(fā)現(xiàn)12月新增員工工資2500元，增加人力卻沒有提高足夠的間夜數(shù)，導(dǎo)致成本上升。隨后該員工被辭退，曲線回歸下降趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，當(dāng)間夜數(shù)超過(guò)110時(shí)成本會(huì)大幅下降，隨后保持波動(dòng)的下降趨勢(shì)，因此建議企業(yè)設(shè)置110間夜為最低銷售目標(biāo)。此外，推斷后續(xù)大幅提高間夜數(shù)也不會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)期成本曲線存在的拐點(diǎn)。

各項(xiàng)成本占比最高的為清潔費(fèi)（23207元，21%），其次為電費(fèi)（21494元，19%）。其中值得企業(yè)注意的是3月平均每間夜電費(fèi)從過(guò)往8.7元飆升至30.8元，需要調(diào)查是否存在異常用電。

在收入端，筆者將6月的預(yù)訂單納入統(tǒng)計(jì)，因?yàn)椴捎玫姆秶介L(zhǎng)越能反映消費(fèi)者的偏好。累計(jì)到6月3日，總銷售額達(dá)343623元，間夜數(shù)882，成交均價(jià)390元/間夜，入住率43.1%。入住率的變動(dòng)反映了民宿與旅游行業(yè)緊密相關(guān)。3—5月為蘇州旅游旺季，平均入住率達(dá)到了55.1%，其中4月踏青季達(dá)到了68%。

通過(guò)對(duì)民宿各房型銷售情況的分析，高均價(jià)房型（均價(jià)大于390元）用更少的消費(fèi)次數(shù)（372次，40%），卻創(chuàng)造六成的收入。其平均毛利率為82.6%，成交均價(jià)為523元。ATCR表達(dá)的是創(chuàng)造收入的能力，也就是效率值。高均價(jià)房型效率值都超過(guò)1，意味著每銷售一次此類型房型對(duì)總收入的增加有增速作用。表現(xiàn)最好的是“隱醉”房型，均價(jià)517元，收入貢獻(xiàn)占9.7%。而隱書、隱琪盡管均價(jià)更低（490元），但銷售數(shù)只有隱醉一半，企業(yè)需調(diào)查問(wèn)題，如在這兩個(gè)房型的入住體驗(yàn)和營(yíng)銷方面上。

低均價(jià)房型特點(diǎn)在于入住率較高。榻榻米特價(jià)房均價(jià)266元，單獨(dú)入住率達(dá)到驚人的82.4%，可見低價(jià)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。然而，有時(shí)低價(jià)帶來(lái)的高入住并不會(huì)增加盈利。均價(jià)最高（582元）的套房隱仙總營(yíng)收29906元，相比價(jià)格低廉、入住率高的隱舍（286元）帶來(lái)的總營(yíng)收25998元更勝一籌。因此管理者應(yīng)當(dāng)兼顧入住率和房?jī)r(jià)的效率值。

2 市場(chǎng)分析

2.1 市場(chǎng)特征和企業(yè)行為

根據(jù)《2018年民宿發(fā)展報(bào)告》披露的數(shù)據(jù)，民宿市場(chǎng)目前呈現(xiàn)地理集中化趨勢(shì)，以麗江、廈門、大理等熱門目的地為代表的民宿，統(tǒng)攬了整個(gè)行業(yè)50%的收入。高集中度反映了這些城市處于成熟的市場(chǎng)環(huán)境，因此其完備的產(chǎn)業(yè)鏈（如裝修、營(yíng)銷、布草清潔和房間打掃）使投資者享受較低的經(jīng)營(yíng)成本和學(xué)習(xí)成本。但這也使得他們打造出來(lái)的民宿同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。熱門城市民宿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況趨于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，成交均價(jià)靠近理性均衡。并且市場(chǎng)份額已經(jīng)固定，新進(jìn)入者很難挑戰(zhàn)成名已久的“網(wǎng)紅”民宿的地位。

而在江蘇省，市場(chǎng)處于前期階段，發(fā)展水平遠(yuǎn)不如昆明大理這些“發(fā)源地”。逐利性催使很多人進(jìn)入這個(gè)他們并不了解的市場(chǎng)。企業(yè)水平參差不齊，存在“賺一票就走”的投機(jī)行為。年輕的市場(chǎng)也給予競(jìng)爭(zhēng)者成為領(lǐng)導(dǎo)者的機(jī)會(huì)。其中一個(gè)核心問(wèn)題是不成熟的蘇州民宿市場(chǎng)導(dǎo)致了市場(chǎng)上不再傳遞正確的價(jià)值觀。

成熟市場(chǎng)先進(jìn)的理念使得企業(yè)實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展，例如大理房東與經(jīng)營(yíng)者分享利潤(rùn)，民宿經(jīng)營(yíng)者愿意打造有情懷溫度的客棧。當(dāng)前蘇州正處于投資民宿風(fēng)口，大量投資者進(jìn)入市場(chǎng)，房東渴望短期暴利導(dǎo)致房租成本顯著上升，轉(zhuǎn)讓周期越來(lái)越短。而部分投資客背負(fù)資金壓力，隨意裝修民宿便冠以江南文化為噱頭高價(jià)宰客，只有很少的人愿意耐心做長(zhǎng)久的輸出。由于全國(guó)范圍內(nèi)民宿已經(jīng)流行，消費(fèi)者具有分辨能力，類似這種粗制濫造的產(chǎn)品嚴(yán)重地傷害了整個(gè)民宿市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展。針對(duì)七隱，其地段處于一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的位置，但由于房東不愿意以合理租金出租并簽訂長(zhǎng)約，投資者背負(fù)很大的資金壓力，并且擔(dān)心租期結(jié)束后將用心打造的民宿拱手讓人，因此民宿缺乏長(zhǎng)久穩(wěn)定的投資，并在發(fā)展停滯時(shí)已逐漸失去位置優(yōu)越帶來(lái)的先手優(yōu)勢(shì)。與承租經(jīng)營(yíng)者接觸下來(lái)覺得他們有想法和耐心將七隱打造成優(yōu)秀的民宿產(chǎn)品，但基于上述原因正在思考是否繼續(xù)做下去。這其實(shí)是房東和承租者雙輸?shù)淖畈罱Y(jié)果。

在這樣混亂的市場(chǎng)下，認(rèn)同只有真正做好產(chǎn)品，耐心把握細(xì)節(jié)，有人文情懷的民宿會(huì)活著，并且會(huì)在其他人內(nèi)耗時(shí)不斷蠶食市場(chǎng)份額[1]。優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)規(guī)律導(dǎo)致自發(fā)的洗牌。當(dāng)后期市場(chǎng)逐漸回歸理性時(shí)，這些活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)民宿將成為行業(yè)中翹楚，占有很大的市場(chǎng)份額。當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)民宿的存活也不是靠情懷，也需要雄厚的資金和精細(xì)化的管理來(lái)面對(duì)虧損的壓力。

從市場(chǎng)前景上看，無(wú)論是熱門景區(qū)如平江路，或是越溪、旺山這類未完全開發(fā)的景區(qū)，市場(chǎng)仍然有大量需求。七隱的均價(jià)是遠(yuǎn)高于全國(guó)的，但十分接近全國(guó)平均入住率。結(jié)合當(dāng)前七隱的入住體驗(yàn)需要改善的情況，說(shuō)明即使價(jià)格偏貴，游客仍然有比較大的入住需求，平江路及周邊景區(qū)市場(chǎng)沒有飽和。

2.2 定價(jià)和經(jīng)營(yíng)策略

根據(jù)報(bào)告，2018年平均房?jī)r(jià)普遍上升，高價(jià)民宿數(shù)量翻番，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)高端化發(fā)展趨勢(shì)。全國(guó)熱門城市民宿均價(jià)在240～350元，平均入住率為44%。結(jié)合七隱的目前中高端的客戶群體和收入數(shù)據(jù)分析，建議民宿繼續(xù)向高端產(chǎn)品發(fā)展。

管理者需要加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，民宿不同于其他投資項(xiàng)目，它的興起源于人們情感上對(duì)于鄉(xiāng)土文化、風(fēng)俗人文的訴求而產(chǎn)生的人文產(chǎn)品。本質(zhì)上和傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)區(qū)別很大。優(yōu)秀的民宿管理一定是帶著溫度的，并且需要緊跟社會(huì)。老牌的“會(huì)所”理念也是不適應(yīng)當(dāng)前年輕的社會(huì)的，應(yīng)該接觸一些新媒體團(tuán)隊(duì)完成營(yíng)銷。目前是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，因此建議雇用年輕人參與營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)理念的建設(shè)。

3 盈虧臨界測(cè)算

前文測(cè)算成本為82元/間夜，由于考慮到個(gè)體記賬的不規(guī)范和較低的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，故將成本乘以風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[2]11%得到估值成本91元/間夜。而每年可供入住數(shù)為360（天）×10（間/天）=3600間夜，入住率公式為銷售間夜/3600。

情況一：現(xiàn)狀，房租45萬(wàn)元，租期兩年，無(wú)投資。

因?yàn)椴蛔芳油顿Y，故直接采用過(guò)往數(shù)據(jù)。沉沒成本按6∶4分?jǐn)們善?。均價(jià)為390元時(shí)，保本點(diǎn)為第一年銷售1600間夜，入住率需達(dá)到44.4%;第二年銷售1568間夜，入住率達(dá)到43.6%。相比目前43.1%的入住率，顯然為虧損狀態(tài)。

總結(jié)：不增加投資的情況下操作空間太小，盈利預(yù)期幾乎不存在。但維持現(xiàn)狀虧損并不大，可以持有觀察整體市場(chǎng)是否迎來(lái)爆發(fā)。

情況二：房租45萬(wàn)元，租期兩年，投資10萬(wàn)元。

由于投資升級(jí)，預(yù)計(jì)均價(jià)漲幅5%至410元。沉沒成本和投資費(fèi)用按6∶4分?jǐn)們善?。保本入住率第一年需達(dá)到46.9%，即銷售1688間夜;第二年42.7%，即1537間夜。

總結(jié)：民宿升級(jí)后主要問(wèn)題在于提價(jià)的同時(shí)增加入住率。若入住率達(dá)到50%，不考慮機(jī)會(huì)成本總盈利為120203元。

情況三：租金45萬(wàn)元，租期五年，租金每年遞增5%，投資20萬(wàn)元。

由于大額投資，筆者預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)將上漲15%至449元。沉沒成本同上分?jǐn)?，投資費(fèi)用按5∶5∶4∶4∶2五年分?jǐn)?。保本點(diǎn)為五年需累計(jì)銷售7638間夜，平均每年銷售1528間夜，入住率42.4%。

若通過(guò)良好經(jīng)營(yíng)，未來(lái)入住率穩(wěn)定提升，測(cè)算了其盈利能力。當(dāng)入住率達(dá)到50%，五年累計(jì)盈利487596元;若入住率達(dá)到60%，累計(jì)盈利1131996元。此時(shí)機(jī)會(huì)成本以年化6%理財(cái)產(chǎn)品為選項(xiàng)，為186071元。

4 結(jié)論

是否投資七隱，筆者建議企業(yè)考慮自身營(yíng)銷能力和合同簽訂時(shí)長(zhǎng)。因?yàn)樵诿袼扌袠I(yè)中，入住率是衡量盈利能力的重要指標(biāo)[3]，我們的測(cè)算支持了這一點(diǎn)。而入住率極大程度上依賴營(yíng)銷能力。其次從時(shí)間角度來(lái)看，相比短期經(jīng)營(yíng)，若能夠長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)民宿，其回報(bào)率是以指數(shù)上升的。綜合比較，情況三是優(yōu)先情況二進(jìn)入討論立項(xiàng)的。整體市場(chǎng)是充滿機(jī)會(huì)的，若這兩點(diǎn)滿足，此項(xiàng)目年回報(bào)率約30%，建議投資此項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]皮常玲.民宿經(jīng)營(yíng)者職業(yè)價(jià)值觀、情感勞動(dòng)與獲得感研究[D].福建： 華僑大學(xué)， 2019： 31-70.

[2] 游家興，江偉，李斌. 中國(guó)上市公司透明度與股價(jià)波動(dòng)同步性的實(shí)證分析[J]. 中大管理研究，2007（1）.

[3]袁琦.酒店投資項(xiàng)目可行性方法系研究[D].成都： 電子科技大學(xué)， 2008： 42-48.

[作者簡(jiǎn)介]徐一凱（1998—），男，江蘇蘇州人，英國(guó)利物浦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)本科生。