房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀及應(yīng)對措施

裴玲

摘要：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，必須做好財(cái)稅管理。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財(cái)稅管理都不重視，導(dǎo)致企業(yè)成本不斷上升，對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展造成不利影響。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財(cái)稅管理存在的問題，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，并提出了有效的應(yīng)對方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)稅管理;稅收籌劃;應(yīng)對措施

房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，必須做好企業(yè)內(nèi)部管理，特別是財(cái)稅管理工作。當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)存在很大的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)問題直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視財(cái)稅管理工作，積極應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效防范財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)稅管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一個綜合性行業(yè)，它的工作環(huán)節(jié)比較多，包括購買土地、拆遷、設(shè)計(jì)、采購、資金籌集、房屋銷售等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算非常復(fù)雜，而且稅種比較多、稅負(fù)很高。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都忽視財(cái)稅管理，嚴(yán)重影響了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，主要有下面幾個問題。

（1）管理者不重視財(cái)稅管理，財(cái)務(wù)人員只負(fù)責(zé)會計(jì)核算，財(cái)稅管理水平比較低。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有系統(tǒng)的財(cái)稅管理方法，包括內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、稅收籌劃、預(yù)算管理等。

（2）財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)比較低，而且不能參與公司決策。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者都不重視財(cái)務(wù)工作，對財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求不高，因此不能符合行業(yè)要求。而且許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員權(quán)限低，不能有效參與公司決策。

（3）財(cái)稅工作沒有做好規(guī)劃。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只關(guān)注怎樣降低設(shè)計(jì)和施工成本，但卻忽視了財(cái)稅成本，這導(dǎo)致工作比較粗放，投資經(jīng)營都缺乏整體規(guī)劃，不能有效解決問題。

（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中，財(cái)稅管理工作直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。目前，部分小區(qū)都分成兩期進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)?shù)谝黄阡N售達(dá)到總銷售面積的85%時候，就可以進(jìn)行土地增值稅清算，不能等一二期的房子銷售完再進(jìn)行。通過稅收籌劃可以使企業(yè)的稅收成本大大降低，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的人員卻不了解。目前，稅收政策逐漸變得規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤逐漸下降，因此做好企業(yè)財(cái)稅管理，才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.缺少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺少稅收管理崗位和相關(guān)部門。許多房地產(chǎn)企業(yè)只設(shè)置了稅收管理人員，但工作只負(fù)責(zé)報(bào)稅，缺少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。有一些企業(yè)要求財(cái)務(wù)人員兼職管理，但由于缺少相關(guān)的技能，不能對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)防。

2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅收改革比較滯后，企業(yè)人員沒有認(rèn)識到稅收風(fēng)險(xiǎn)的危害性。部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的經(jīng)營管理模式開展稅收管理，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員缺乏科學(xué)的納稅觀念，沒有開展科學(xué)的稅收管理，只重視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但卻沒有發(fā)現(xiàn)稅務(wù)工作存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。

3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不完善

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部溝通和協(xié)調(diào)不順暢，各個部門信息傳遞比較滯后，因此不能及時掌握最新的稅務(wù)信息，不了解稅收政策的變化情況。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系都不完善，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)識別等環(huán)節(jié)缺乏嚴(yán)格監(jiān)督和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

隨著營改增在我國稅收改革中的推廣，房地產(chǎn)行業(yè)面臨日益嚴(yán)峻的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)問題，財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)種類、防范重點(diǎn)都有了相應(yīng)變化。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，存在增值稅發(fā)票管理問題、成本計(jì)算問題、營業(yè)稅多交等不同風(fēng)險(xiǎn)，這些是企業(yè)需要應(yīng)對的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

1.完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體制

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系主要包括管理和業(yè)務(wù)兩個部分。

在管理方面，首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須先構(gòu)建系統(tǒng)的內(nèi)部管理制度，并制定統(tǒng)一的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告編制要符合國家法律規(guī)定的要求，并依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)開展稅收操作。再次，在開展內(nèi)部審計(jì)期間，要做好定期和不定期的審計(jì)，保證公司業(yè)務(wù)在法律許可范圍內(nèi)，然后把設(shè)計(jì)好的結(jié)果制作成審計(jì)報(bào)告提交給管理人員。最后，基于風(fēng)險(xiǎn)管理確定有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，隨時向管理部門匯報(bào)，讓管理部門對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識別和分析。

在業(yè)務(wù)方面，第一，財(cái)務(wù)部門要嚴(yán)格做好風(fēng)險(xiǎn)防控，完善財(cái)務(wù)工作崗位，要遵循職能分離和相互監(jiān)督原則，明顯財(cái)務(wù)部門不同崗位的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控責(zé)任。第二，對于準(zhǔn)則變化情況，財(cái)務(wù)部門必須做好相應(yīng)調(diào)整，避免公司財(cái)務(wù)因?yàn)槎愂照哂绊懘嬖陲L(fēng)險(xiǎn)。第三，作為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流最大的部門，而且也是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最重要的部門，企業(yè)的銷售部門在確定銷售策略的時候，需要對市場變化情況認(rèn)真分析，要做好市場調(diào)查從而明確銷售策略，要結(jié)合市場價(jià)格變化及時調(diào)整銷售價(jià)格。銷售部門業(yè)績情況還會直接影響企業(yè)的資金流，因此必須嚴(yán)格做好把關(guān)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范圍還包括資金籌措、現(xiàn)金流、利潤風(fēng)險(xiǎn)等，要求企業(yè)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估，并構(gòu)建長效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。

2.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制度是存在很大不同的，只有重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作才能確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控效果。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身情況管理好企業(yè)經(jīng)營活動和稅法工作，應(yīng)用稅務(wù)信息管理方法，確定符合企業(yè)發(fā)展的避稅策略，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善發(fā)票管理系統(tǒng)，尤其是對于增值稅發(fā)票的管理更要重視。在開展稅務(wù)核算和稅務(wù)申報(bào)中，需要依據(jù)稅法規(guī)定開展核算，積極解決各種問題，當(dāng)核算沒有問題后再進(jìn)行申報(bào)。另外，企業(yè)也要同稅務(wù)機(jī)關(guān)做好有效溝通，及時了解稅務(wù)的有關(guān)信息。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置專門的稅務(wù)管理部門，并要求財(cái)務(wù)部門做好有效配合，從而提高稅務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)部門除了做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控外，還要認(rèn)真分析每年納稅數(shù)額，構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)機(jī)制。另外，稅務(wù)部門需要同審計(jì)部門、管理部門做好有效溝通，把企業(yè)稅務(wù)信息和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時上報(bào)，從而為部門決策提供有效的參考。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，通過對稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行整理，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估體系進(jìn)行完善，構(gòu)建動態(tài)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督制度。當(dāng)出現(xiàn)問題的時候，要及時進(jìn)行應(yīng)對，降低風(fēng)險(xiǎn)危害程度。因此構(gòu)建有效的稅務(wù)預(yù)警制度是非常有必要的，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并避免稅務(wù)問題。

3.加強(qiáng)企業(yè)資金管理

第一，由于房地產(chǎn)企業(yè)前期需要投入很多的資金，另外資金籌集的途徑非常多，因此賬目種類存在很大差異。所以在具體經(jīng)營過程中，財(cái)務(wù)人員要對企業(yè)經(jīng)營情況及時掌握，并及時還款，從而保證企業(yè)資金流處在合理范圍內(nèi)，還要合理配置現(xiàn)金流量和經(jīng)營活動需要的資金。

第二，企業(yè)要結(jié)合資金市場情況選擇合理的融資方案，并制定系統(tǒng)的資金管理流程，從而避免融資渠道特別單一的問題。另外，要把現(xiàn)金流控制在合理范圍內(nèi)，構(gòu)建完善的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，并確定有效的現(xiàn)金預(yù)算。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)要完善好應(yīng)收賬款的管理工作，避免資金存在的風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)殇N售就忽視回收資金，要及時預(yù)防資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，企業(yè)必須構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制從而發(fā)現(xiàn)資金流動中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要及時發(fā)現(xiàn)并做好處理，從而防止出現(xiàn)異常情況，避免企業(yè)發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

4.提高財(cái)稅專業(yè)人員的素質(zhì)

要想防范財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，除了要提高管理水平和制度設(shè)計(jì)，還要積極引入專業(yè)人才。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員的專業(yè)素養(yǎng)關(guān)系到工作的整體水平和效率，如果人員專業(yè)性不符合要求，就會嚴(yán)重影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的開展，從而提高了財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成很大的影響。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身比較特殊，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作和稅務(wù)工作包含很多內(nèi)容，兩者的業(yè)務(wù)流程都是不同的，而且對財(cái)稅工作的業(yè)務(wù)能力要求比較高。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)稅人員團(tuán)隊(duì)建設(shè)，可以外聘專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理企業(yè)的財(cái)稅業(yè)務(wù)，并引入財(cái)務(wù)和稅收籌劃團(tuán)隊(duì)，從而降低企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國稅法政策變化比較大，所以要鼓勵員工積極學(xué)習(xí)新的稅法政策和法規(guī)。企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)稅業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，定期組織財(cái)稅人員開展相關(guān)培訓(xùn)，從而積極防控財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

5.加快財(cái)稅管理和合同管理的結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中有很多的參與人員，而且需要處理大量的手續(xù)，因此必須保證合同的規(guī)范化。在開展經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對員工開展合同教育，增強(qiáng)員工的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控意識。在工作合同管理中要嚴(yán)格防控財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，并同財(cái)稅部門積極溝通聯(lián)系，及時把問題匯報(bào)給財(cái)稅管理部門。同時，每個月還要對合同賬目進(jìn)行核對，從而及時發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并積極進(jìn)行解決。

四、結(jié)語

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)問題不斷增加，根本原因是企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理部門沒有及時掌握稅收要求，缺乏稅務(wù)管理意識，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控體系等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，必須積極改進(jìn)稅務(wù)工作中存在的問題，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，從而提高企業(yè)的資金管理水平，提高稅務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)，并做好合同管理，從而整體上提升財(cái)稅管理水平，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

（責(zé)任編輯：王文龍）