限購政策對北京市房價調(diào)控的有效性探討

季成

摘 要

房價是關(guān)系民生的重要問題，高房價一直以來困擾著中國人生活水平的提升，也為社會大眾普遍詬病。為了對于房價進(jìn)行有效的調(diào)控，中國政府出臺了一系列的限購政策。這些限購政策的出現(xiàn)，對于中國的房價起到了極為積極的影響作用。而且自限購政策實(shí)施以來，很大程度上抑制了我國房價的上漲。但是在限購政策作用發(fā)揮層面，我們可以明顯看出，限購政策作用的發(fā)揮存在著一定程度的滯后性。有很多消費(fèi)者擔(dān)心在房價限購政策取消之后，房價會進(jìn)行報復(fù)性的反彈。基于此，本文將從理論層面入手，以北京市為例來探究限購政策，對于北京市房價調(diào)控的有效探討，希望以此作為基礎(chǔ)，對于相關(guān)人士能夠有所啟示。

關(guān)鍵詞

限購政策;北京市;房價調(diào)控

中圖分類號： F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.03.069

0 引言

在2010年的4月，國家開始出臺了一系列房地產(chǎn)限購政策，這樣的一系列房地產(chǎn)限購政策，能夠很好的對于房地產(chǎn)實(shí)施宏觀的調(diào)控。通過這樣的方式來盡可能的降低高房價所帶來的社會問題。自限購政策實(shí)施以來，限購政策的有效性在社會當(dāng)中廣受爭議。其中北京市最明顯的受到了限購政策的影響。在一個半月之內(nèi)，北京市的商品房成交量受到限購政策的影響持續(xù)增加，但是在一個半月之后，量開始呈現(xiàn)出明顯放緩的趨勢。而這樣的一種情況，在其他的城市并不是十分的明顯，整個城市住房交易量變化并不是十分的顯著，成交量基本變化不大。國家出臺的一系列限購政策，在很大程度上的確壓縮了房地產(chǎn)買賣的實(shí)際需求，在很大程度上為過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打了一記退燒藥。從而實(shí)現(xiàn)了降低房價的效果，但是這樣一種方式本質(zhì)上來看是一個不得已的策略。雖然限購政策一定程度上遏制了高房價繼續(xù)上漲的趨勢，對于穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)控，解決居民買房困難等等方面的問題，但是從核心上來看，需要準(zhǔn)確的把握我國房價飛速上漲的根源，以此作為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)對癥下藥。在尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)之上，逐步的使得房價能夠回歸到一個更加合理的區(qū)間，避免限購政策取消之后房價的報復(fù)性反彈。

1 限購政策對于北京市房價調(diào)控的效果分析

北京作為中國的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，擁有大量的外來人口，流入土地的供應(yīng)相對比較緊張。北京市政府進(jìn)一步貫徹“新國八條”的通知，在此基礎(chǔ)之上，于2010年的4月23日出臺了“京十二條”，在這個條款當(dāng)中規(guī)定已同意購物房家庭只能夠在本市新購買一套住房，這是我國限購政策當(dāng)中首次提出以家庭為單位來管控住房購買數(shù)量的限購政策。北京市的限購政策進(jìn)行了幾次的調(diào)整和完善，比如在2011年的2月京8條的出臺，對于限購政策的范疇給予了進(jìn)一步明確，擁有北京市戶籍的家庭可以購買二套房，非本市家庭在京滿5年之后可購買一套住房;在2013年的3月并對此規(guī)定作出了進(jìn)一步的規(guī)定，一直？北京市單身人士購買二套住房;在2015年的8月14日和2016年的5月，出臺了更為嚴(yán)格的限購政策將商務(wù)型公寓、商辦項(xiàng)目都納入到限購的范圍之內(nèi);在2017年的3月到4月這個商辦類項(xiàng)目全面限購，住宅平房法拍房也先后納入到限購的范圍之內(nèi)。由此我們可以看出，在7年之內(nèi)，北京市的限購對象和限購的范疇持續(xù)得到細(xì)化，持續(xù)得到完善。截止到2019年的第四季度，在上述規(guī)范政策的作用之下，北京市建住宅價格指數(shù)呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢。

限購政策在2014年5月出臺的前幾個月，北京市的房價呈現(xiàn)出明顯的拉升，在調(diào)控的預(yù)期之下，短時間內(nèi)集中成交的數(shù)量大幅度上升，這在很大程度上拉升了地方的房價;在政策出臺之后，房價則呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的大趨勢，這在很大程度上說明北京市房價的高增長速度在很大程度上得到了抑制。然而在2014年中期，北京市的房價又開始呈現(xiàn)出兩輪周期性的大幅度增長。從直觀上來看，在限購政策制定和實(shí)施的過程當(dāng)中，有效期是非常的短的，但是在中長期的效果上并不是十分的明顯?？傮w上來看，北京市所出臺的一系列限購政策沒有很好的起到抑制房價的效果，反而客觀上促使了北京市的房價增長速度更快。

2 導(dǎo)致限購政策無法取得既定效果的原因分析

2.1 影響高房價的因素

本質(zhì)上來看，當(dāng)前中國的房價的不斷提升給人們的日常生活帶來了極大程度的壓力。而對于房價調(diào)控的呼聲越來越高，房價不斷上漲是有其自身核心原因的。一方面由于地方政府在財(cái)權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一的情況下，通過土地買賣來增加政府的財(cái)政收入，這在很大程度上直接導(dǎo)致了開發(fā)商建筑成本的增加，間接推動了房地產(chǎn)價格的增加;另一方面由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商的總體的融資趨勢并不是十分缺乏，很多開發(fā)商所擁有的資金十分的有限。，在進(jìn)行建設(shè)的過程當(dāng)中，主要是通過銀行貸款和房屋預(yù)售款來進(jìn)行資金的籌集，所以開發(fā)是不希望房價下跌的，銀行也不希望房價下跌，部分支付了預(yù)付款的買主也不希望房價下跌。很大程度上也就為房價的持續(xù)走高奠定了必要的基礎(chǔ)，聽了相應(yīng)的外部環(huán)境，從而很大程度上直接推高了房價的水平。

除此之外，部分地區(qū)的地方政府為了進(jìn)一步的追求自身的政績來實(shí)現(xiàn)對城市化的推動，開始大規(guī)模的拆遷，一些老房舊房，而拆遷工作是需要大量的高房價來作為彌補(bǔ)的。這在很大程度上也是房價持續(xù)走高的一個主要原因，而且，這樣的現(xiàn)象還有愈演愈烈之勢。很多人購買多套住房，通過倒賣賺取差價，將房地產(chǎn)市場炒熱，這樣的一種投機(jī)倒把的行為也在很大程度上直接抬高房價給普通人買房帶來了巨大的阻礙。

2.2 影響限購政策有效性的原因

結(jié)合上述分析可以看出，導(dǎo)致房價居高不下的原因是多方面的，限購政策的出臺政策的權(quán)威性是一方面雖然給予了高房價重重的一擊，但是從長遠(yuǎn)的調(diào)控效果來看，并不是十分的顯著，十分的樂觀。結(jié)合北京市具體的情況來看，北京市已相對于我國其他的地區(qū)出臺了更加具體更加細(xì)化的限購政策，但是這樣的一系列的限購政策只是短期內(nèi)取得了效果，從長遠(yuǎn)的角度來看，效果并不是十分的顯著，抱著這種情況出現(xiàn)的原因，包括以下兩個方面。

第一，限購政策的出臺存在著明顯的滯后性，無論是相關(guān)政策的制定，還是相關(guān)政策的實(shí)施，其效果都存在著明顯的滯后性。在政策出臺的前期，對于房價的抑制效果10分的明顯，政策實(shí)施了一段時間之后，對于房價的抑制作用會越來越弱，這樣的一種情況在北京市的限購政策當(dāng)中表現(xiàn)的極為明顯，起到了一定的作用，但是實(shí)際上并未促使房價集中下降。

第二，限購政策對于像北京這種房價上漲過快的城市，雖然產(chǎn)生了期的調(diào)控作用，但是過度的投機(jī)行為也在很大程度上對于限購政策的效果起到了抑制，由此便不能夠?yàn)樯鐣用褓徺I普通住房提供一個更加公平的環(huán)境;相對而言限購政策在一些房價本身不高的城市當(dāng)中，也沒有起到顯著的影響，體現(xiàn)出政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)額外的調(diào)控作用。

3 提升限購政策對北京市房價調(diào)控有效性的對策

本文在研究的過程當(dāng)中，以北京市為例，通過理論分析的方式來了解北京市限購政策的實(shí)際制定情況，結(jié)合2010年5月到2019年的第四季度北京市限購政策制定的實(shí)際情況，進(jìn)行對比研究發(fā)現(xiàn)：限購政策在出臺之后，短期內(nèi)并沒有對于北京市的房價起到明顯的抑制效果，甚至有可能出現(xiàn)對房價的小幅拉升;第二，從中長期的角度來看，盡管房價總體上仍然處于一個上升的趨勢，但是限購政策在后續(xù)的調(diào)控過程當(dāng)中的效果會進(jìn)一步的凸顯;第三，限購政策的實(shí)際調(diào)控效果在很大程度上與政策細(xì)則的調(diào)整時點(diǎn)是存在著高度吻合的。結(jié)合現(xiàn)實(shí)的情況以及上文當(dāng)中分析影響限購政策有效性原因，本小節(jié)有針對性的提出提升限購政策，對北京市房價調(diào)控有效性的對策。

3.1 堅(jiān)持實(shí)施限購政策，不斷完善相關(guān)細(xì)則

在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)條件下，面臨著我國社會經(jīng)濟(jì)增長的換擋期，社會經(jīng)濟(jì)都會或多或少的面臨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛。前期刺激政策消化期三期疊加的背景之下，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定就顯得尤為重要。這樣以來才能夠使得限購的目標(biāo)和限購的對象更加趨于合理，實(shí)際上根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，來對于限購政策進(jìn)行調(diào)整和完善，才能夠保證限購政策切實(shí)的對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生持久的作用，從而起到持久有效調(diào)控的重要作用。

3.2 多措并舉打擊扭曲的市場行為

導(dǎo)致北京市限購政策效果不明顯的原因是多樣的，其中最為明顯的原因也就是一些扭曲市場行為所帶來的不良后果。臨時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中存在著午盤銷售的行為，這在很大程度上直接導(dǎo)致了地區(qū)房價供不應(yīng)求，導(dǎo)致市場供需失衡。而這種現(xiàn)象的存在，在很大程度上會弱化限購政策所帶來的實(shí)際調(diào)控效果。也在進(jìn)行調(diào)控的過程當(dāng)中，在專注需求的同時，也應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化市場的有效供給，對于房地產(chǎn)商進(jìn)行科學(xué)合理的監(jiān)督，與此同時出臺一系列更加具體更加科學(xué)的限購政策來落實(shí)到實(shí)處，嚴(yán)格的打擊市場當(dāng)中，一些開發(fā)商處于私利而不斷的扭曲市場的行為，通過規(guī)范市場行為來逐步的提升限購政策的有效性。

3.3 建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的長效機(jī)制

限購政策固然能夠有效的抑制投資性的購房需求，但是對于一些消費(fèi)性購房需求的抑制，在很大程度上則是限購政策的弊端。我有在這個過程當(dāng)中盡快的處理好政府與市場之間的關(guān)系，使得市場在資源配置的過程當(dāng)中能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用，起到?jīng)Q定性的作用，才能夠更好的發(fā)揮政府的作用。在這樣的條件之下，就需要構(gòu)建長效機(jī)制，使得相關(guān)的限購限貸政策在事實(shí)的背景之下得以推出，充分的發(fā)揮市場的自主調(diào)控功能，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會效益的最大化。

4 結(jié)語

總而言之，限購政策的出臺為我國房價的宏觀調(diào)控帶來一定的積極影響。但是由于房價飛速上漲的原因是多種多樣的，限購政策的調(diào)控內(nèi)容極為有限。我們應(yīng)當(dāng)清楚的認(rèn)識到，在未來的發(fā)展過程當(dāng)中，為了避免房價出現(xiàn)報復(fù)性的反彈，繼續(xù)實(shí)施限購政策是極為必要的。但是仍然要從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律入手，尋找導(dǎo)致房價過快上漲的主要原因，對癥下藥，藥到病除。

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