關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的探討

孟巍

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所涉及的資金數(shù)額較大、項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、資金回籠速度較慢，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比較大。各房地產(chǎn)企業(yè)為了使自身獲得更加穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，都開(kāi)始加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制工作。但就目前情況看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施內(nèi)部控制工作時(shí)都存在一定的問(wèn)題，只有找出問(wèn)題并進(jìn)行及時(shí)有效的解決，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;問(wèn)題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

（一）企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉及的內(nèi)容較多，工作流程也比較復(fù)雜，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所出臺(tái)的調(diào)控、限購(gòu)、限價(jià)等政策在一定程度上也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理工作產(chǎn)生了影響，企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境更加復(fù)雜多變，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制工作，以便對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，使企業(yè)獲得更加健康的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制工作的過(guò)程中，可以確保各項(xiàng)制度和措施的有效落實(shí)，還可以保證各個(gè)工作環(huán)節(jié)的順利規(guī)范展開(kāi)，這在一定程度上可以促進(jìn)企業(yè)獲得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）監(jiān)管機(jī)構(gòu)的外部要求

房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)內(nèi)部控制工作既是內(nèi)部發(fā)展的需要，也是外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)提出的具體要求。為了促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院也提出了相關(guān)制度，同時(shí)要求房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)內(nèi)部控制制度進(jìn)行完善，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也要定期對(duì)內(nèi)部控制工作的實(shí)施情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)使我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)得到發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制制度存在缺陷

就目前情況看，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部方面都有關(guān)于內(nèi)部控制制度的文件，但由于企業(yè)部分人員對(duì)內(nèi)部控制制度的理解不夠準(zhǔn)確全面，導(dǎo)致企業(yè)在內(nèi)部控制制度的執(zhí)行和落實(shí)上存在一些問(wèn)題，內(nèi)部控制制度所發(fā)揮的作用有限。正是由于企業(yè)在內(nèi)部控制制度的執(zhí)行和落實(shí)上存在問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的內(nèi)部控制制度的不完善之處，這會(huì)對(duì)內(nèi)部控制工作的推進(jìn)產(chǎn)生不良影響，內(nèi)部控制工作也難以真正滲透到企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)方面。另外，某些房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)，未考慮自身所處的內(nèi)外環(huán)境和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，一味照搬其他企業(yè)的內(nèi)部控制體系構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)，不做任何調(diào)整就在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施，但各個(gè)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)和各自經(jīng)營(yíng)情況都有所不同，這種照搬過(guò)來(lái)的內(nèi)部控制體系并不能發(fā)揮多大的效果，對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展的幫助也不大。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部控制手段較為單一

就目前情況看，部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)內(nèi)部控制工作時(shí)，其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制手段都比較單一。比如，在實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行成本損耗依然以人工反饋為主，難以實(shí)現(xiàn)信息化管理，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增加，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全生命周期管理效率產(chǎn)生制約作用，對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展極其不利[1]。

（三）內(nèi)控管理中風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向不強(qiáng)

就目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施情況看，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)都比較薄弱，且并未以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向構(gòu)建內(nèi)部控制管理體系。在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理工作的過(guò)程中，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系并不完善，難以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)有效的識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，致使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程所面臨的風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。

（四）缺少內(nèi)部審計(jì)的有效監(jiān)管

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理過(guò)程中，內(nèi)部審計(jì)起到極其重要的作用，內(nèi)部審計(jì)可以對(duì)內(nèi)部控制工作進(jìn)行監(jiān)管和引導(dǎo)，為內(nèi)部控制的有效實(shí)施提供保障。但就目前情況看，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性和權(quán)威性較低，難以對(duì)內(nèi)部控制工作實(shí)施較為有效的監(jiān)管和調(diào)節(jié)，內(nèi)部控制工作難以發(fā)揮自身應(yīng)有的作用。比如，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)長(zhǎng)久對(duì)銀行工作進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)持有財(cái)務(wù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的戳記和企業(yè)公章;企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)在特殊情況下代財(cái)務(wù)部門(mén)收取賬款等。雖然部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為以上做法可以降低在人員上的成本投入，但卻沒(méi)意識(shí)到部分工作環(huán)節(jié)的減少會(huì)使房地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)階段及各個(gè)環(huán)節(jié)的成本浪費(fèi)無(wú)人監(jiān)管，這種做法會(huì)給企業(yè)埋下經(jīng)濟(jì)禍患及風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)內(nèi)部控制工作的推進(jìn)十分不利[2]。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制工作的對(duì)策

（一）完善內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)內(nèi)部控制制度進(jìn)行完善時(shí)，可以從以下三個(gè)方面入手：第一，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身具體情況為基礎(chǔ)，由相應(yīng)負(fù)責(zé)人和專(zhuān)業(yè)人員牽頭，對(duì)現(xiàn)行的內(nèi)部控制制度進(jìn)行改進(jìn)和完善，使其更貼合企業(yè)的實(shí)際情況。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身行業(yè)特殊性為基礎(chǔ)，按照內(nèi)部控制構(gòu)建需求，對(duì)相應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。在此過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該將不相同的職位進(jìn)行分離，避免出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷推進(jìn)內(nèi)部控制工作的過(guò)程中，要根據(jù)具體實(shí)施情況不斷地對(duì)內(nèi)部控制體系進(jìn)行調(diào)整和完善，以使其發(fā)揮出真正的作用。

（二）改進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制手段

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理是其重要的組成模塊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)內(nèi)部控制工作過(guò)程中，可以以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行周期為依據(jù)，通過(guò)財(cái)務(wù)云平臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行劃分，分別為：建設(shè)前期、建設(shè)中期、建設(shè)后期、財(cái)務(wù)管控。建設(shè)前期主要為相應(yīng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)信息及標(biāo)準(zhǔn)限額管理;建設(shè)中期主要為各個(gè)環(huán)節(jié)成本支出文件管理和檔案管理;建設(shè)后期主要為統(tǒng)計(jì)評(píng)估和財(cái)務(wù)信息查詢(xún);財(cái)務(wù)管控主要為成本支出消息提示和超額預(yù)警[3]。與此同時(shí)，在財(cái)務(wù)云平臺(tái)運(yùn)行過(guò)程中，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員要合理利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，在云平臺(tái)上構(gòu)建相應(yīng)的成本支出信息庫(kù)，以便對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本支出情況進(jìn)行分析。在此過(guò)程中，財(cái)務(wù)內(nèi)控人員還要利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)合作對(duì)象的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和分析，以便深入了解合作對(duì)象的信譽(yù)、能力、資質(zhì)等，減少相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)要利用云平臺(tái)構(gòu)建差異化成本支出提示和超額預(yù)警機(jī)制，以便及時(shí)掌握相應(yīng)項(xiàng)目的推進(jìn)情況和當(dāng)下企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，及時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理策略進(jìn)行調(diào)整，避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的損失。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)內(nèi)部控制管理工作時(shí)，要加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理工作，并根據(jù)實(shí)際需要在內(nèi)部建立較為完善的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析和預(yù)警控制機(jī)制。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要制定自上而下的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行收集和分析，以形成比較完善的、較為貼合企業(yè)實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)識(shí)別、評(píng)價(jià)分析、體系預(yù)警、防范控制的全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。相關(guān)工作人員要通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的描述、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因和風(fēng)險(xiǎn)影響程度的分析，找出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法，以確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提前進(jìn)行預(yù)防。

（四）增強(qiáng)內(nèi)部控制監(jiān)督管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理工作方面，可以從以下三點(diǎn)入手：第一，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)管理層對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要提高內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性和權(quán)威性，內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展要由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)親自主抓，以提高內(nèi)審工作的質(zhì)量，為內(nèi)部控制工作的開(kāi)展提供更多的保障。第三，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)要確保相關(guān)制度的有效落實(shí)，在不定期對(duì)企業(yè)工作進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)實(shí)行反饋制度，特別是要加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵崗位的監(jiān)督和管理。比如企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售等崗位進(jìn)行不定期的監(jiān)督管理和職位交換管理。在實(shí)施重大項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行隨時(shí)檢查并提交相應(yīng)報(bào)告，管理層也要組織專(zhuān)業(yè)人員定期對(duì)內(nèi)審人員的工作進(jìn)行檢查和監(jiān)管，確保內(nèi)審工作的質(zhì)量和效率。

四、結(jié)束

本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制工作為中心，首先講述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性，然后分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的問(wèn)題，最后提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制工作的對(duì)策，希望對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制工作的實(shí)施有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

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