房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的問(wèn)題與對(duì)策

范紅紅

摘要：隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“牛市”中不明顯的隱患逐漸暴露出來(lái)，資金已然成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，因此當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟須對(duì)自身的成本進(jìn)行有效的管理。本文主要對(duì)此進(jìn)行探討、分析，希望對(duì)相關(guān)從業(yè)者有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本管理;問(wèn)題與對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的重要性

近年來(lái)我國(guó)土地成交價(jià)格的迅猛上漲，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控逐漸深入，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸縮小。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視經(jīng)營(yíng)成本的管理，尤其是在央行多次調(diào)整貸款利息后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，這樣才有可能充分利用有限的資金完成預(yù)定的目標(biāo)。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有通過(guò)實(shí)施有效的成本管理政策，才能讓企業(yè)最大程度的避免因資金問(wèn)題導(dǎo)致的發(fā)展危機(jī)，才能切實(shí)保障企業(yè)的健康有序發(fā)展，才能確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)。同時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能夠有效促進(jìn)企業(yè)其他內(nèi)部管理的實(shí)施，促進(jìn)企業(yè)合理優(yōu)化經(jīng)營(yíng)成本，從而使企業(yè)能夠更有效率的使用自有資金，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

（一）成本控制意識(shí)不強(qiáng)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)仍處于2016年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的“余溫”中，快速增長(zhǎng)的企業(yè)財(cái)富導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用以及成本控制方面思想沒(méi)有及時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此在面對(duì)成本投入以及控制方面存在意識(shí)不足的問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視成本控制的重要性，在成本控制方面往往只進(jìn)行簡(jiǎn)單的成本核算，無(wú)法有效發(fā)揮成本管理的作用。除此之外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與供應(yīng)商的招投標(biāo)談判也存在一定的問(wèn)題，盲目壓榨成本，企圖利用這種方式，增加自身的利潤(rùn)。然而這樣的方式不但對(duì)房屋質(zhì)量無(wú)法做到有效保證，反而會(huì)導(dǎo)致與供應(yīng)商關(guān)系緊張，不利于雙方長(zhǎng)期合作。

（二）成本管理目標(biāo)不明確

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中需要明確管理目標(biāo)，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向，并且能夠有效實(shí)施對(duì)成本方面的管理。然而在實(shí)際的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身性質(zhì)導(dǎo)致的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，再加上要求日益嚴(yán)格的環(huán)保施工條件等因素使得成本優(yōu)化工作想要統(tǒng)一目標(biāo)就比較困難。在民營(yíng)企業(yè)中，更需要明確成本管理的目標(biāo)，這樣才能夠?qū)罄m(xù)的成本節(jié)約進(jìn)行指導(dǎo)，例如在成本控制中，明確了需要最終將成本控制到什么樣的效果、需要對(duì)哪一部分進(jìn)行控制等。只有明確這些目標(biāo)之后，才能夠進(jìn)行有效的成本管理工作。以此為前提，成本控制工作才能夠符合企業(yè)自身發(fā)展需求，避免造成對(duì)企業(yè)資金的影響，推動(dòng)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

（三）成本控制體系不完善

在房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中成本控制需要相關(guān)的體系進(jìn)行支持。嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)中必須進(jìn)行項(xiàng)目全覆蓋，這樣才能對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗主要集中在工程項(xiàng)目之中，因此在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，依據(jù)“量本利”原則兼顧整體突出重點(diǎn)，政策往往更傾向于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體，涉及設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)商等多個(gè)方面。而現(xiàn)實(shí)工作中，成本控制往往也演變成了單純的核算，雖然參與了前期的招投標(biāo)過(guò)程，但是對(duì)于合同執(zhí)行過(guò)程中的未知因素不能有效的把控，并未實(shí)現(xiàn)成本控制的目的，造成這種局面的主要原因是企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，未將成本控制體系進(jìn)行完善、未將開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)籌。

（四）缺乏成本控制人才

人才是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中最重要的部分，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，缺乏專(zhuān)業(yè)的成本管理人才。成本管理專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，統(tǒng)籌度高，需要成本工作人員具備扎實(shí)豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。實(shí)際工作中成本管理人員對(duì)其他部門(mén)的工作了解不充分，導(dǎo)致工作不能有效、恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行處理。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中信息化建設(shè)較少，不像財(cái)務(wù)方面已有成熟的財(cái)務(wù)軟件來(lái)支撐統(tǒng)計(jì)、計(jì)算工作。成本管理貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，無(wú)論是從招標(biāo)到設(shè)計(jì)、還是從建設(shè)到驗(yàn)收等都需要成本管理全程參與。這就需要成本管理人員能夠時(shí)刻掌握現(xiàn)場(chǎng)成本管理實(shí)施的動(dòng)向，并據(jù)實(shí)做出修整，才能保證成本管理工作正常運(yùn)行，達(dá)到預(yù)期的效果。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理問(wèn)題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理意識(shí)

加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理意識(shí)需要從以下幾個(gè)方面著手：第一，加強(qiáng)企業(yè)高層對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，這樣由高層帶頭，逐級(jí)向下普及，從而提升企業(yè)整體成本管理意識(shí);第二，在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展宣講，從而增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)。同時(shí)可以利用企業(yè)的宣傳媒介增強(qiáng)對(duì)成本管理的知識(shí)普及，突出成本管理的重要性;第三，企業(yè)需要增強(qiáng)研究成本管理的力度，通過(guò)借鑒其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)完善自身的成本管理體系，在實(shí)施的過(guò)程中，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，形成相應(yīng)的成本管理文化，潛移默化的來(lái)增強(qiáng)工作人員的成本管理意識(shí)[2]。

（二）制定相對(duì)準(zhǔn)確的成本控制目標(biāo)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中著重有以下幾個(gè)方面需要成本管理：第一，購(gòu)置土地。在土地購(gòu)置的前期，需要對(duì)土地進(jìn)行詳實(shí)的調(diào)研工作，盡可能多的獲取政府部門(mén)對(duì)于這塊土地的規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)及公司對(duì)該地塊的定位進(jìn)行全面的測(cè)算。根據(jù)測(cè)算的結(jié)果，在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)，量力而行。同時(shí)，也要關(guān)注該地塊的耕地占用情況，盡管現(xiàn)在很多都是以“凈地”的狀態(tài)進(jìn)行出讓?zhuān)泊嬖谄髽I(yè)需要交納耕地占用稅的情況。土地購(gòu)置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投資相當(dāng)大的環(huán)節(jié)，因此需要進(jìn)行充分的把控。第二，土地購(gòu)置后的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將當(dāng)?shù)氐那闆r詳細(xì)整理上報(bào)，設(shè)計(jì)單位也應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，保證數(shù)據(jù)的完整、準(zhǔn)確，在這樣的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)，減少修改設(shè)計(jì)以及返工等現(xiàn)象;第三是材料的采購(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，多考察、多比較。在招投標(biāo)過(guò)程中進(jìn)行詳實(shí)的了解，這樣才能找出符合設(shè)計(jì)、性?xún)r(jià)比最高的材料;第四，在現(xiàn)場(chǎng)管理中對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全、施工計(jì)劃以及施工過(guò)程中材料器械的使用等進(jìn)行嚴(yán)格控制，這樣才能合理節(jié)約成本，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量方面的管控。除此之外，在非必要的情況下，要減少甚至是杜絕更改設(shè)計(jì)的情況。一旦更改圖紙就需要經(jīng)過(guò)多重審核以及現(xiàn)場(chǎng)勘查，勢(shì)必會(huì)加大成本的支出;第五，在確定合作意向后，要加強(qiáng)對(duì)合同條款的約束，最大程度的確保企業(yè)利益，才能順暢的進(jìn)行后續(xù)工作;第六，在銷(xiāo)售的過(guò)程中，要審時(shí)度勢(shì)，恰當(dāng)?shù)睦卯?dāng)?shù)氐男麄髻Y源，提高項(xiàng)目知名度，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金回流速度，緩解企業(yè)資金壓力。通過(guò)上述方式能夠有效對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行管控，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）完善成本控制體系

任何制度都需要形成體系，這樣才能最大程度發(fā)揮作用。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中主要應(yīng)該做到以下幾個(gè)方面：第一，在事前控制階段增強(qiáng)對(duì)成本使用的規(guī)劃。對(duì)企業(yè)內(nèi)外部進(jìn)行充分的調(diào)查，保證在成本控制實(shí)施時(shí)有較強(qiáng)的可行性;第二，在事中執(zhí)行階段增強(qiáng)對(duì)成本的控制，成本控制人員全程高度參與才能有效對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督，并且對(duì)執(zhí)行中存在的問(wèn)題及時(shí)反饋，從而保證工程順利進(jìn)行;第三，在執(zhí)行完畢后增強(qiáng)對(duì)成本控制的總結(jié)，找出需要改進(jìn)的部分，增強(qiáng)企業(yè)的成本管控。同時(shí)對(duì)成本執(zhí)行過(guò)程中的績(jī)效進(jìn)行審核，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的部門(mén)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)表現(xiàn)較差的部門(mén)酌情進(jìn)行處罰，以此來(lái)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性[4]。

（四）增強(qiáng)工作人員的素質(zhì)

成本管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到成本管理工作的質(zhì)量，因此增強(qiáng)成本管理人員素質(zhì)可以從以下幾個(gè)方面著手：第一，在招聘工作人員時(shí)可以側(cè)重考核成本管理執(zhí)行能力，擇優(yōu)錄取;第二，在新人接手工作時(shí)采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應(yīng)工作要求;第三，讓他們多去各部門(mén)參觀(guān)考察，這樣在制定成本控制制度時(shí)才不會(huì)脫離實(shí)際;第四，定期對(duì)工作人員組織培訓(xùn)，系統(tǒng)提升他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中成本管理雖然已經(jīng)實(shí)施，但是不成體系，在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中往往達(dá)不到預(yù)期，最終導(dǎo)致實(shí)際執(zhí)行的效果不理想。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟須建立相應(yīng)的完善體系，這樣才能有效的促進(jìn)成本管理使得企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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