房地產(chǎn)惡化了收入分配？

趙奉軍

2017年11月，18位考古學(xué)家在《自然》雜志上聯(lián)合發(fā)表了一篇論文。論文想回答的根本問題是：人類從11000多年前的狩獵采集社會到半農(nóng)耕社會再到全農(nóng)耕社會，最后到工業(yè)社會和如今的后工業(yè)社會，財富和收入差距，究竟是越來越平等，還是越來越不平等？這18位考古學(xué)家通過對遍及全球的63個考古遺址的考察，結(jié)論是：收入和財富的差距一直在拉大，人類社會的大趨勢是不平等。另外，樂施會的報告顯示，世界上最富有的85個人包括比爾·蓋茨、沃倫·巴菲特等擁有的財富比世界上最窮的35億人的財富都多。我國同樣如此，根據(jù)世界從1995年至2015年這20年間，我國收入最高1%和最高10%人群的收入占全社會收入的份額分別由9.3%和33.6%上漲到13.9%和41.4%，個人凈財富最高1%和最高10%人群擁有的財富占全社會財富的份額則分別由15.8%和40.8%上漲到29.6%和67.4%。

究竟是什么原因?qū)е铝瞬黄降扔l(fā)嚴(yán)重呢？房地產(chǎn)在收入和財富分配惡化過程中的角色又是什么？在法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家皮凱蒂那本引發(fā)全球關(guān)注的《21世紀(jì)資本論》中講到了一條規(guī)律，即r>g，r為資本收益率，g為經(jīng)濟(jì)增長率。如果資本收益率大于經(jīng)濟(jì)增長率，那掌握資本的階層的收入和財富份額會越來越高，最終頂層的1%的收入和財富份額高得嚇人。皮凱蒂對資本的定義比較寬泛，他把所有能帶來流量收益的財富和資源都稱之為資本。毫無疑問，房地產(chǎn)也在這個資本范疇中。那隨之而來的問題是，如果房地產(chǎn)的資本收益率高于經(jīng)濟(jì)增長率，房地產(chǎn)是否惡化了收入分配？

如果看過去的歷史，這個答案毫無疑問是肯定的。皮凱蒂在書中也談到了房地產(chǎn)的特殊性，他談到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體財富收入比在過去40年間驚人的上升，而首要原因來自于房地產(chǎn)部門自身的變化。比如英國住房財富/國民收入的比例從1970年的120%上升到2010年的300%，法國同期由120%上升到371%。比例的上升只有在房地產(chǎn)的收益率（r）大于國民收入的增長率（g）才可能。國內(nèi)也有人估計了這個比例，數(shù)據(jù)估計值超過400% （國內(nèi)的房地產(chǎn)財富據(jù)推斷超過400萬億元，2018年中國GDP91萬億元），不比英、法差。

這400萬億元的房地產(chǎn)財富分配狀況自然也是非常不平等的，我們在一些披露的案情中已看太多的“房叔”“房爺”甚至“房祖宗”。另外，存量和流量是相互轉(zhuǎn)化的。400萬億元存量房地產(chǎn)資本每年會產(chǎn)生巨額的流量收益，這些收益又會再次加劇收入和財富的不平等。根據(jù)李實(shí)教授的研究，反映收入分配不平等的基尼系數(shù)在0.48-0.52之間，而財富分配不平等的基尼系數(shù)在0.76-0.79之間，并且沒有好轉(zhuǎn)的跡象。鑒于房地產(chǎn)財富在中國家庭財富配置中的核心地位和嚴(yán)重的不平等以及房價更快的上漲，房地產(chǎn)確實(shí)成了收入和財富差距的放大器。

房地產(chǎn)對收入和財富分配不平等的傳導(dǎo)還要考慮收入和階層的流動性。有時候收入差距雖然很大，但收入、財富和階層的流動性也很大，比如說窮人能夠從收入的底層階梯往上走，那也不會造成很大問題。風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，大家都有盼頭，最怕的是收入、財富和階層固化又不認(rèn)命。按照李實(shí)教授提供的數(shù)據(jù)，在1993-1995年，中國城市的高等收入者有64%的概率一直維持高收入，到了2011-2013年，這個概率上升到84%?？梢姡罱鼛啄甏蟊娫陔A層固化上的擔(dān)憂不是多余的，而房地產(chǎn)無疑在這個階層固化中發(fā)揮了重要作用。那些在一線城市擁有房產(chǎn)資本的人在整個社會收入和財富階梯中的地位其實(shí)是相當(dāng)穩(wěn)固的，而那些無力無法擁有房產(chǎn)的人需要在其他方面更加努力才不至于淪落到社會底層。這又是一個殘酷的現(xiàn)實(shí)。同時，房地產(chǎn)加劇社會階層固化還在于通脹對不同階層的影響是不一致的。工薪階層主要是固定收入，面臨著通脹的不利沖擊，而資產(chǎn)性收入比如說房租往往會隨著通脹上漲，這會穩(wěn)固有產(chǎn)者的地位。我在前期專欄中講當(dāng)前中國不用擔(dān)心通脹，但在長期有更多的不確定性。

更進(jìn)一步，這里面還存在一個正反饋的問題。富有階層擁有更多的房產(chǎn)，且房產(chǎn)漲得更快，自然會惡化收入分配。而收入分配惡化之后，也可能會導(dǎo)致房價上漲。舉例：由于市場總是遵循價高者得的原則，假設(shè)現(xiàn)在市場供應(yīng)4套新房，10個消費(fèi)者的收入分布是3000元、6000元、8000元、9000元、1萬元、1.2萬元、1.3萬元、1.5萬元、3萬元、5萬元，則房價會定在1.3萬元;一段時間之后，收入分配變得更不平等，大多數(shù)人收入沒有變化，只有前面的人收入大幅增加，收入分布變?yōu)?000元、6000元、8000元、9000元、1萬元、1.2萬元、3萬元、5萬元、8萬元、20萬元，則房價會變成3萬元。在這個我杜撰的案例中，連中位數(shù)收入都沒有變化，僅僅因?yàn)楦呤杖胝呤杖朐鲩L得更快，結(jié)果是房價更快地增長。從宏觀上講，收入分配如果變得更不平等，會導(dǎo)致消費(fèi)難以持續(xù)增長、實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資引誘不足，財富無處可去只能繼續(xù)購買包括房地產(chǎn)在內(nèi)的安全資產(chǎn)，房地產(chǎn)逐漸金融化變成富人的投資工具和資產(chǎn)的倉庫，這會繼續(xù)導(dǎo)致房價上漲并將很多人擠出商品房市場，從而導(dǎo)致收入和財富分配繼續(xù)惡化。香港的房地產(chǎn)市場及其社會經(jīng)濟(jì)局面，很大程度上與這種收入分配失衡有關(guān)。

黨的十九大報告指出：“我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！必敻缓褪杖氩罹嗟臄U(kuò)大，正是發(fā)展不平衡不充分的典型表現(xiàn)之一。收入和財富分配惡化的后果不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的，在社會、政治等諸多領(lǐng)域都會造成惡果。拉美很多國家至今在中等收入陷阱里面掙扎，收入分配嚴(yán)重失衡是一個重要原因。正因?yàn)槿绱?，中央提出的“房住不炒”和穩(wěn)定房價的意義絕不僅僅是擔(dān)心房價上漲造成的金融穩(wěn)定風(fēng)險，而是有更多的社會經(jīng)濟(jì)方面的考慮。這么多年來，我對限購以外的行政性干預(yù)措施都不贊成，唯獨(dú)很少批評限購（海南除外）。究其原因就在于，限購有利于遏制富人階層的囤房行為，本質(zhì)上是一項(xiàng)有利于中低層收入群體的再分配措施（至于房產(chǎn)稅是否具有收入再分配縮小收入和財富差距功能，我將另文再敘）。對穩(wěn)定房價，有些城市政府認(rèn)為商品房價不用去管也管不了，只需要管好保障房就行了，甚至商品房價高漲帶來土地出讓金上漲使得城市政府有實(shí)力去蓋保障房。這種思路在我看來非常有問題。因?yàn)楫?dāng)房價上漲造成收入分配失衡社會撕裂后，一方面將更多的人擠出到了保障房的需求端，另一方面，無論采取什么形式的住房保障都會造成很多麻煩。

最后，有一點(diǎn)疑問我還是要說明。我雖然以《21世紀(jì)資本論》佐證收入分配越來越不平等，但我對皮凱蒂所說的r會持續(xù)超過g是有懷疑的。我在《房價合理的三個標(biāo)準(zhǔn)》（見《中國房地產(chǎn)》綜合版2019年第12期）中談到過去100多年16個富國住房資本的回報率是最高的，高過股票和債券。但是，房價增長率如果持續(xù)超過收入增長率，那么長期房價收入比就是無窮大，這肯定不現(xiàn)實(shí)。所以，過去20年中國房價狂飆突進(jìn)造成收入分配惡化這個觀點(diǎn)我是接受的，但我并不同意未來還會如此。