從一起房屋買賣合同糾紛案件淺談居間費退還的問題

張永林

摘要：近幾年，隨著全國各大城市商品房價格的快速上漲，商品房交易的數(shù)量和糾紛數(shù)量也持續(xù)攀升，房屋出售方因價格上漲而毀約的情況有所增多，居間糾紛也隨之增多。房產(chǎn)中介公司與委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛呈現(xiàn)出多發(fā)、復雜和多元化等特點。作為購房者若是交納了居間費和定金，卻無法達成購房目的，購房者面臨退還定金，尤其是面臨退還居間費困難。本文從一起房屋買賣合同糾紛案件出發(fā)，探討在法律實務中居間費退還的問題。

關(guān)鍵詞：房屋買賣;居間合同;居間費退還

一、簡要案情：

申請人：康某某

被申請人1：西安超源房地產(chǎn)營銷有限公司

被申請人2：程某某

申請人康某某向西安仲裁委員會請求稱：2018年5月24日，經(jīng)房屋中介趙煒的居間介紹，申請人與被申請人程某某、被申請人超源公司簽訂了《三方買賣合同》，合同約定：“申請人以180萬元價格購買程某位于西安市曲江新區(qū)某小區(qū)一套房屋，面積91.22平方米”。合同簽訂后，申請人于2018年5月24日向被申請人超源公司支付中介費5萬元，定金10萬元，三方約定購房定金10萬元由中介公司保管。但被申請人超源公司一直未能協(xié)調(diào)房主辦理面簽手續(xù)，并稱聯(lián)系不到房主程某某，最終也未按照合同約定在三個月內(nèi)辦理完畢全部手續(xù)。經(jīng)協(xié)商被申請人超源公司拒絕退還中介費和定金。現(xiàn)訴至西安仲裁委員會，請求：被申請人超源公司償還申請人中介費5萬元，定金10萬元。被申請人程某某支付違約金36萬元，由被申請人超源公司承擔連帶賠償責任。

被申請人超源公司辯稱：因為房東根本不出現(xiàn)，中介公司也找不到房東。申請人沒有提供10萬元定金收條，這個錢只能向房東追要而不應該向中介追要。同時三方合同第九條約定“因甲乙任何一方違約導致本合同終止，丙方不承擔任何責任?！彼猿垂静怀袚魏呜熑?。

仲裁庭經(jīng)審理查明：2018年5月24日申請人與被申請人程某某、被申請人超源公司簽訂了《三方買賣合同》，申請人與被申請人程某某存在房屋買賣合同關(guān)系，約定中介費5萬元，定金10萬元，違約金為房屋總價20%，即36萬元。有承諾書及中國工商銀行賬戶明細清單及手機銀行通知，可以證明申請人向被申請人超源公司支付中介費5萬元和定金10萬元。

仲裁庭認為：申請人與被申請人簽訂的《三方買賣合同》是當事人真實意思表示，其內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的民事法律行為，自其設立之日即對當事人具有拘束力。申請人如約履行了支付中介費、定金及其他合同義務。導致購買房屋的合同目的無法實現(xiàn)，在于被申請人程某某的違約行為和被申請人超源公司作為居間人履行忠實報告行為不力。申請人根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定在違約金與定金的責任方式中選擇被申請人承擔違約金，由被申請人超源公司退還中介費及定金于法有據(jù)。被申請人超源公司以《三方買賣合同》第九條為據(jù)，主張買賣雙方無論何方違約中介方均不承擔任何責任，且已收取的代理費用不予退還。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十三條及誠實信用原則和公平原則，此免責條款應為無效。除此之外，現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明超源公司已向程某某轉(zhuǎn)付了定金10萬元，此定金仍在被申請人超源公司管控之中，超源公司不僅應予退還，而且能予退還。然而申請人請求被申請人超源公司與被申請人程某某對本案所涉及中介費、定金及違約金承擔連帶賠償責任于法無據(jù)。連帶責任是法定責任，是對責任人較為嚴格的共同責任，應遵循嚴格的法定原則。對本案被申請人適用連帶責任的請求缺乏法律依據(jù)，應不予支持。綜上，仲裁庭作出如下裁決：一、被申請人西安超源房地產(chǎn)營銷有限公司自收到本裁決書之日起十五日內(nèi)向申請人康某某退還中介費5萬元，退還定金10萬元;被申請人程某某自收到本裁決書之日起十五日內(nèi)向申請人康某某支付違約金36萬元。二、本案仲裁費19793元由被申請人西安超源房地產(chǎn)營銷公司承擔8773元，由被申請人程某某承擔11020元。

二、 分析研究

上述案例中，涉及到房屋買賣合同違約行為所導致的居間費退還問題。下面筆者結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定對居間費退還所應滿足的條件進行分析。

（一）《合同法》關(guān)于居間費的規(guī)定

《合同法》第二十三章僅有四條對居間合同作出規(guī)定。第四百二十五條規(guī)定居間人應當就有關(guān)合同訂立的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與合同訂立有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。第四百二十六條? 居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人未促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。

合同法分則中對于居間合同的規(guī)定僅四條，規(guī)定得比較基礎，從這四條規(guī)定來看，居間人取得報酬必須具備兩個要件;第一，所介紹的合同必須成立;第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，委托人才負有支付報酬的義務。本案中，超源公司事實上促成了雙方訂立合同，并且當事人也按約支付了報酬。因此，在實踐中，大多數(shù)情況下居間人促成合同簽訂后，買賣合同目的未達成的，由買賣雙方之間追究違約責任。但是，筆者認為只要居間人有違反合同法第四百二十五條規(guī)定的都應當退還居間費，本案的關(guān)鍵點在于簽訂三方買賣合同之后，賣方即失去聯(lián)系，居間人表示自己也無法聯(lián)系。買賣合同是訂立了，但是合同簽訂完之后賣方即失去聯(lián)系，并且居間人不能給出合理的解釋，因此，居間人是存在過錯的。

（二）居間費應當退還的認定

首先，雙方簽訂的居間合同是雙方的真實意思表示，不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，受到法律的保護，雙方應按約全面履行義務。居間人向委托人提供居間服務，促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。本案中，西安超源房地產(chǎn)有限公司促成了康某某與程某某簽訂了兼具房屋買賣及居間合同的三方買賣合同，在形式上完成了法律條文所規(guī)定的的居間義務并取得了居間報酬。但是，在實質(zhì)上，簽訂完買賣合同之后，程某某即失去聯(lián)系，因此，我們要重點把握接下來要分析的居間人過錯及其證明。

其次，要達到居間人退還居間費的目的，關(guān)鍵在于證明居間人未履行有關(guān)合同訂立事項未真實報告義務的過錯。在實踐中，雖然許多委托人在購買房屋的過程中通過中介簽訂了購房合同，但因為種種原因，合同目的無法實現(xiàn)，此時，想要討回居間費，會被告知居間人已經(jīng)促成買賣雙方訂立合同，居間服務已經(jīng)完成，所以居間費用不予退還。本案中，超源公司從表面看，也確實促成了康某某與程某某簽訂房屋買賣合同，但是在簽訂合同之后，程某某即失去聯(lián)系，超源公司稱對方失聯(lián)自己也無法聯(lián)系。合同約定了在簽訂合同后3個月內(nèi)辦理完畢全部手續(xù)，但超源公司在簽訂合同后一直未能協(xié)調(diào)房主辦理面簽手續(xù)，并稱聯(lián)系不到房主程某某，經(jīng)協(xié)商超源公司也拒絕退還中介費和定金。

在此，居間方在合同中還約定買賣雙方無論何方違約中介方均不承擔任何責任，且已收取的代理費用不予退還。此約定根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十三條及誠實信用原則和公平原則，仲裁庭支持了康某某的觀點認定了該免責條款無效。因居間人超源公司僅促成了合同的訂立，沒有完成房屋所有權(quán)的變更手續(xù)，也沒有交付房屋，并且案涉房屋在申請仲裁之前已被他人申請經(jīng)人民法院裁定保全，所涉房屋買賣合同目的無法實現(xiàn)，而簽訂合同后的中介費5萬元及定金10萬元均是申請人康某某支付給了被申請人超源公司，故超源公司應當退還中介費及定金?，F(xiàn)實中，最關(guān)鍵最難的地方在于證明居間人在居間活動中存在過錯，并且該過錯導致了合同目的無法實現(xiàn)或者利益受損。因買賣雙方原因?qū)е虏荒芾^續(xù)履行合同，并不能免除居間合同義務和可能向守約方承擔的違約責任。

最后，在確定退還居間費退還數(shù)額上，對于居間人從事居間活動支出的必要費用，應當予以扣除之后再退還給委托人。本案中，居間人對此未作主張，因此裁決居間人退還全部居間費。

綜上，居間費的退還，只有在買賣雙方在居間人促成訂立合同且支付了居間費，由于居間人因無權(quán)處分、無權(quán)代理、在房屋被抵押、查封、或其他過失等情況下促成合同訂立后，導致合同無效或者難以履行買受人利益受損，居間人應當退還居間費用。

參考文獻：

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