商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題和對(duì)策

賈光松

[摘要]近些年國(guó)內(nèi)多數(shù)城市為了追求城市影響力，往往會(huì)積極打造城市核心商業(yè)圈，通過(guò)各種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)達(dá)到吸引更多投資的目的。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要形態(tài)，已經(jīng)逐漸受到社會(huì)更多的關(guān)注。文章以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為主線，針對(duì)當(dāng)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理策略進(jìn)行分析研究，對(duì)其中存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的探討分析，從而提出具有一定可操作性的具體對(duì)策，幫助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中進(jìn)行有效穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)，為經(jīng)濟(jì)作出更大的貢獻(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)管理;優(yōu)化策略

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008103

1商業(yè)地產(chǎn)概念

所謂商業(yè)地產(chǎn)主要是地產(chǎn)行業(yè)的特殊產(chǎn)物，是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所誕生的地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是由商業(yè)與地產(chǎn)兩個(gè)概念所構(gòu)成。其是通過(guò)綜合性的地產(chǎn)，集中地為顧客提供商品、服務(wù)的集合商業(yè)圈。而且商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式也是十分多樣化的，其涵蓋了貿(mào)易、商業(yè)、餐飲以及娛樂(lè)等。從當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資比例與規(guī)模已經(jīng)逐漸成為衡量某個(gè)城市或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程較短，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理策略以及項(xiàng)目管理等方面還不夠成熟，某些商業(yè)地產(chǎn)管理過(guò)程當(dāng)中還存在一定的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)要想穩(wěn)健的發(fā)展就必須要對(duì)其經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，并且有針對(duì)性地進(jìn)行改革，為商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題

21商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目略微復(fù)雜，其涉及更多的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，而且在設(shè)計(jì)規(guī)劃上也有著不同的要求。但是多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程時(shí)很難滿(mǎn)足市場(chǎng)定位的需求，主要的原因在于對(duì)于城市市場(chǎng)定位需求缺乏深入的調(diào)查，因此在市場(chǎng)定位的科學(xué)性上存在一定的欠缺，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)通常只是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，往往會(huì)造成市場(chǎng)定位的不合理，不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更不用說(shuō)后期的運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售。一旦存在較大的差異很可能會(huì)影響到后期的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，而且與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)甚至形成沖突，容易給項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)埋下隱患。

22招商運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)存在脫節(jié)

目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式存在一定的差異，某些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是以租為主，某些是以售為主，不同的招商運(yùn)營(yíng)方式往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)造成一定的影響。因此某些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為了快速回籠資金，一味地追求快，將循環(huán)周期盡可能地縮短。僅僅只是關(guān)注開(kāi)發(fā)建設(shè)與出售，對(duì)于后期的招商與運(yùn)營(yíng)并不是特別的關(guān)注，而且項(xiàng)目售出后許多開(kāi)發(fā)商對(duì)于后續(xù)的招商與經(jīng)營(yíng)責(zé)任更是無(wú)視，很少對(duì)整個(gè)商業(yè)圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與氛圍加以考慮。

23商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差距

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模在我國(guó)急劇增長(zhǎng)，因此許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏深入的分析。因此商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在一定的差距，不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利益的最大化。然而許多商業(yè)地產(chǎn)投資缺乏科學(xué)的預(yù)測(cè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與商業(yè)需求缺乏了解，其帶來(lái)的結(jié)果必然是投資過(guò)剩以及浪費(fèi)。不利于我國(guó)社會(huì)投資資本的有效配置，會(huì)形成社會(huì)資源的較大浪費(fèi)。正是由于商業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的較大差異，往往會(huì)造成開(kāi)發(fā)商后續(xù)乏力的情況，不利于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展。

24欠缺商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)由于開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，其立項(xiàng)到最后運(yùn)營(yíng)都需要各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，其需要更多的各項(xiàng)技術(shù)人才以及復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)注重經(jīng)營(yíng)的增值與投資的潛力，其產(chǎn)品的特性更多的是歸類(lèi)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)是重要的基礎(chǔ)硬件，涉及建筑設(shè)計(jì)、空間配套、景觀園林等方面，因此涉及的專(zhuān)業(yè)人才是多樣化的。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的管理更是需要符合型的人才，不僅需要懂得固定資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)還需要進(jìn)行相應(yīng)的技術(shù)、管理優(yōu)質(zhì)資源的分配，復(fù)合型人才需求缺口是十分大的。因此商業(yè)地產(chǎn)要想更好地運(yùn)營(yíng)必須要注重人才的吸納。

25缺乏健全的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

當(dāng)下有關(guān)商業(yè)規(guī)劃國(guó)務(wù)院已經(jīng)頒布了相應(yīng)的政策，要求地方政府應(yīng)該健全商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃與土地政策，強(qiáng)調(diào)大中小型城市必須要科學(xué)地抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批與實(shí)行。然而許多城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是較為混亂的，很難進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，往往會(huì)造成商業(yè)圈存在交叉重復(fù)的情況，浪費(fèi)較多的社會(huì)資源。而且某些商業(yè)地產(chǎn)更是運(yùn)用各種方式擅自調(diào)整規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)，對(duì)于配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展缺乏市場(chǎng)調(diào)研。正是這種開(kāi)發(fā)思路致使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局缺乏平衡，不利于社會(huì)資源的充分利用。

3商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具體優(yōu)化策略

31加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)前期市場(chǎng)定位調(diào)查

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略通常需要大量的數(shù)據(jù)作為支撐，因此市場(chǎng)定位調(diào)查是必不可少的環(huán)節(jié)。正是由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求的緊密聯(lián)系，能夠與市場(chǎng)需求作為根據(jù)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)?？茖W(xué)的市場(chǎng)定位調(diào)查能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)提供更具有參考價(jià)值的信息。因此一定要加強(qiáng)市場(chǎng)定位調(diào)查，收集到詳盡的資料，才能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)打下堅(jiān)實(shí)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。同時(shí)要針對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化，最終尋找到最適合的發(fā)展路徑。要對(duì)商業(yè)集中地區(qū)進(jìn)行細(xì)致的劃分，確定自身商業(yè)地產(chǎn)的定位，充分地運(yùn)用自身特征與新穎來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。

32強(qiáng)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與布局管理

強(qiáng)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、布局管理是商業(yè)地產(chǎn)有效經(jīng)營(yíng)必不可少的環(huán)節(jié)，提升網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性與可操作性能夠加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，能夠輻射更多的城市人口，讓更多的人享受到商業(yè)地產(chǎn)的好處。規(guī)劃與調(diào)控一定要結(jié)合市場(chǎng)資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開(kāi)發(fā)，重復(fù)建設(shè)與無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)劃必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，在市場(chǎng)規(guī)律基礎(chǔ)上作出規(guī)劃，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資源的分配。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該積極地遵守網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、布局管理，更好地適應(yīng)城市發(fā)展，與城市發(fā)展進(jìn)行接軌后有利于商業(yè)地產(chǎn)社會(huì)效益的最大化。

33創(chuàng)新售后回租運(yùn)營(yíng)模式

售后回租是商業(yè)地產(chǎn)常用的運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商與商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開(kāi)發(fā)商或者專(zhuān)業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行商鋪的管理，承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該針對(duì)商鋪落實(shí)售后回租的運(yùn)營(yíng)模式，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能地發(fā)揮出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。但是商業(yè)地產(chǎn)需要選擇適合自身的運(yùn)營(yíng)模式，而不是為了降低成本選擇最簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)模式，不利于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略的發(fā)展。

34拓寬商業(yè)地產(chǎn)投融資途徑

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的最關(guān)鍵的問(wèn)題就在于其靈活機(jī)動(dòng)有效的投融資渠道，這也是當(dāng)下解決目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招商運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問(wèn)題。所以構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康健全的投融資機(jī)制，有利于商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的充分協(xié)調(diào)。同時(shí)要積極地鼓勵(lì)與引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的投資，加大民間借貸金融政策的支持力度，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)擁有多渠道多方位的資金來(lái)源，從而盡可能地降低商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

4結(jié)論

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，但是隨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下商業(yè)地產(chǎn)也面臨著較大的挑戰(zhàn)。因此商業(yè)地產(chǎn)必須要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，針對(duì)其中的問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化，才能夠?yàn)槲磥?lái)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中脫穎而出。希望文章針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的拙見(jiàn)能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張曉煒我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式探析及對(duì)策研究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012，24（4）：3-4