嘉興市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展思考

徐文翔 吳興陸 馬明明

[提要] 通過(guò)對(duì)嘉興市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀與需求調(diào)查，分析影響住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制約因素、存在的問(wèn)題，并提出促進(jìn)嘉興市住房租賃發(fā)展的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃;房?jī)r(jià);住房市場(chǎng)

本文為嘉興學(xué)院大學(xué)生研究訓(xùn)練（SRT）計(jì)劃重點(diǎn)課題：“嘉興市區(qū)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展模式研究”課題成果

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年11月29日

嘉興市近十多年社會(huì)經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)快速發(fā)展，吸引大量外來(lái)人口進(jìn)入，城市人口不斷增加，全市常住人口由2000年的358.27萬(wàn)人增加至2017年的465.6萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)1.6%。外來(lái)人口流入帶來(lái)住房需求增長(zhǎng)，使得嘉興房?jī)r(jià)快速攀升，面對(duì)高燒不退的樓市，如何在享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)眾多利益的同時(shí)，也能使眾多城市低收入群體不斷改善居住條件和環(huán)境，吸引更多的有知識(shí)、年輕的外來(lái)人口和人才隊(duì)伍，這對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展十分迫切。因此，大力發(fā)展嘉興住房租賃市場(chǎng)，加快構(gòu)建“購(gòu)租并舉”住房供應(yīng)體系，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、嘉興市住房市場(chǎng)整體發(fā)展

在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化的大旗下，作為都市群核心區(qū)的嘉興，賦予了巨大的發(fā)展前景，吸引大量的外來(lái)人口投資置業(yè)、創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，成為外來(lái)人口凈流入的熱點(diǎn)區(qū)域。2016年下半年開(kāi)始全市樓市快速升溫、商品房成交量及房?jī)r(jià)大幅上升，盡管政府相繼出臺(tái)了“嘉五條”等調(diào)控措施，規(guī)范市場(chǎng)行為、打擊囤房、炒房的開(kāi)發(fā)商及房產(chǎn)中介等，但收效甚微。2017年到2018年上半年繼續(xù)維持火暴態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)一房難求的搶購(gòu)形勢(shì)。直到2018年下半年，中央強(qiáng)化樓市調(diào)控、整體經(jīng)濟(jì)下行等因素促使了樓市進(jìn)入調(diào)整期，成交量與價(jià)趨于平穩(wěn)。2019年從3月份開(kāi)始嘉興新房市場(chǎng)再度升溫，上半年嘉興市本級(jí)商品房成交約17，871套，備案價(jià)持續(xù)攀升。

從嘉興市樓市這一輪上漲行情分析，新建商品住宅銷售價(jià)格自2016年6月起進(jìn)入上漲通道，環(huán)比價(jià)格持續(xù)攀升，至2018年12月份，按政府公布的備案價(jià)累計(jì)上漲69.4%，備案均價(jià)12，915元/平方米，2019年上半年市區(qū)備案均價(jià)達(dá)到14，108/平方米，考慮到政府嚴(yán)格控制備案價(jià)，而開(kāi)發(fā)商拍地價(jià)格基本是市場(chǎng)價(jià)，地價(jià)大幅上漲，涉宅用地樓面地價(jià)從2015年的1，567元/平方米上漲到2018年的6，711元/平方米，上漲了328.3%，迫使開(kāi)發(fā)商在新房銷售中，通過(guò)抬高車位價(jià)、裝修價(jià)、其他雜費(fèi)來(lái)提高房?jī)r(jià)，使目前實(shí)際價(jià)格在15，000～25，000元/平方米，同時(shí)帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格上漲，二手住宅掛牌均價(jià)從2016年到2019年，上漲近1倍，由于住房?jī)r(jià)格水平處于高位，將城市中低收入群體排斥到購(gòu)房大軍之外，使老百姓購(gòu)房困難度進(jìn)一步加大，特別是新市民和新就業(yè)群體，房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致住房需求外溢至租賃市場(chǎng)，由此加大了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)迫切性，也間接地推動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

二、嘉興市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）住房租賃市場(chǎng)規(guī)模。嘉興市是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的長(zhǎng)三角核心區(qū)中心城市，所屬市縣區(qū)民營(yíng)企業(yè)極具活力，對(duì)省內(nèi)外居民有著較強(qiáng)的吸引力，外來(lái)流動(dòng)人員長(zhǎng)期以來(lái)保持較大規(guī)模，外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人群和大學(xué)畢業(yè)生構(gòu)成了城市新增人口的主體，租房已經(jīng)成為這一群體解決住房問(wèn)題的重要方式。當(dāng)前，嘉興市住房出租數(shù)量龐大，根據(jù)公安機(jī)關(guān)流動(dòng)人口居住信息管理系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，截至2017年10月15日，全市登記在冊(cè)出租居住房屋51.56萬(wàn)戶，登記在冊(cè)流動(dòng)人口290.63萬(wàn)人，登記在出租房屋居住的流動(dòng)人口209.49萬(wàn)人，流動(dòng)人口租房占比72.08%。從嘉興市歷次人口普查家庭戶所居住住房來(lái)源顯示，2010和2015年，嘉興市居民租房比例分別是32.0%、28.6%，全市預(yù)計(jì)按常住人口家庭戶數(shù)計(jì)約有30%家庭是租賃住房解決居住問(wèn)題，租房已成為流動(dòng)人口解決居住問(wèn)題的重要方式。

（二）住房租賃市場(chǎng)以政府保障為基礎(chǔ)、市場(chǎng)行為為主導(dǎo)。嘉興市住房租賃供應(yīng)渠道主要有三類：政策渠道、企業(yè)渠道和市場(chǎng)渠道。政策渠道和企業(yè)渠道主要是政府、園區(qū)和企業(yè)提供的公共租賃房（含廉租房、人才公寓、職工公寓、農(nóng)民工公寓等），當(dāng)前嘉興市針對(duì)戶籍人口中，低收入群體的住房保障體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房?jī)刹糠纸M成。政府公共租賃房主要有四種：一是出租給低收入、低保戶、困難群體;二是出租給新就業(yè)大學(xué)生及工作年限長(zhǎng)的外來(lái)務(wù)工人員;三是出租給引進(jìn)人才;四是企業(yè)、園區(qū)提供的職工公寓、農(nóng)民工公寓、職工宿舍等，其中最主要是企業(yè)投資建設(shè)的外來(lái)務(wù)工人員公寓占89%，單獨(dú)由政府提供的在10%以內(nèi)，有效緩解了一部分住房困難群體。在政府保基本的同時(shí)，市場(chǎng)租賃是主導(dǎo)，目前租賃房源主要來(lái)自城市居民用于出租私房（小區(qū)住房）和城中村農(nóng)房是供應(yīng)主體，根據(jù)公安部門(mén)數(shù)據(jù)，全市登記在冊(cè)出租居住房屋52萬(wàn)套以上，占全部租賃住房的90%。另外，近幾年興建的酒店式公寓、長(zhǎng)租公寓作為補(bǔ)充，在嘉興仍屬于少數(shù)，以個(gè)人私房供應(yīng)為主，機(jī)構(gòu)進(jìn)行住房租賃經(jīng)營(yíng)的很少，缺乏持續(xù)、穩(wěn)定、安全的供應(yīng)渠道。

（三）住房租賃市場(chǎng)需求增加，帶動(dòng)租金穩(wěn)步上漲。在房?jī)r(jià)上漲、“三改一拆”和嘉興人口增長(zhǎng)、政策導(dǎo)向等多項(xiàng)因素的影響下，租賃市場(chǎng)住房需求不斷增加，加上近兩年嘉興城市改造力度較大，“城中村改造”和城郊結(jié)合部的低端租賃房源被拆遷改造，在一定程度上改變了租賃市場(chǎng)供求關(guān)系，表現(xiàn)出住房租賃需求一直處于不斷增長(zhǎng)的通道。由于嘉興市住房供應(yīng)量較大，很多家庭擁有2套甚至更多，大量住宅進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，從而緩解租金上漲壓力，但受租售比價(jià)影響，租賃市場(chǎng)中，每年租金價(jià)格的仍呈上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年在嘉興市中心或成熟商圈附近的，60～70平方米的兩室一廳精裝或中等裝修的住宅，租金水平在1，000～1，500元/月·套，目前相同住宅，租金價(jià)格約在1，300～2，000元/月·套，漲幅在30%～40%，呈穩(wěn)步上漲。

（四）以長(zhǎng)租公寓為主的新租賃方式剛試水。近年來(lái)，由專業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，因租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定、裝修和管理標(biāo)準(zhǔn)化以及契合年輕租房群體社交需求等優(yōu)勢(shì)，在國(guó)內(nèi)大中城市蓬勃發(fā)展，但由于嘉興城市人口和租房人口、住房租賃市場(chǎng)發(fā)育程度、流動(dòng)人口特點(diǎn)等原因，相比杭州等城市有較大差距，因而，到目前為止，數(shù)量較小，基本處于試水階段。

（五）政府積極推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。嘉善縣是嘉興市最靠近上海的縣，也是上海等周邊大城市人才轉(zhuǎn)移的主要目的地之一，在2017年10月確定為省級(jí)住房租賃試點(diǎn)城市之一。目前，嘉善縣正在積極探索實(shí)施住房租賃試點(diǎn)工作。目標(biāo)是2018～2022年，嘉善縣新增加的商品住房中，租賃住房至少要占比10%。制定出臺(tái)了《嘉善縣住房租賃市場(chǎng)培育試點(diǎn)工作方案》，積極推動(dòng)“只租不售”住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，嘉興市借鑒嘉善住房租賃試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，大力推廣嘉善做法，積極探索走出一條符合嘉興實(shí)際、切實(shí)可行的住房租賃市場(chǎng)培育、發(fā)展新路徑，充實(shí)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵。

三、嘉興市住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)及其問(wèn)題

（一）嘉興市主要以個(gè)人住房租賃為主，機(jī)構(gòu)租賃占比極低。目前，嘉興市住房租賃市場(chǎng)主要以個(gè)人出租為主，約占供應(yīng)量90%，多數(shù)房源是由房主（或者通過(guò)小中介、二房東）直接租給需求方。與之對(duì)應(yīng)的是專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)剛開(kāi)始出現(xiàn)，提供的租賃住房占比很小，供給相對(duì)不足，服務(wù)質(zhì)量有待提高。

（二）機(jī)構(gòu)建設(shè)租賃房源的產(chǎn)品供給形式剛起步。目前，國(guó)家鼓勵(lì)集體建設(shè)用地建租賃房，以緩解住房供需矛盾，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房形式。嘉興市主要是政府、園區(qū)和企業(yè)興建的部分用于城市低收入群體、新就業(yè)大學(xué)生和園區(qū)或企業(yè)外來(lái)務(wù)工人員的公租房。現(xiàn)行的，以集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地入股，與合作企業(yè)共享產(chǎn)權(quán)的租賃房，相關(guān)合作企業(yè)建設(shè)持有租賃房源新的住房租賃產(chǎn)品供應(yīng)形式在嘉興市剛起步。

（三）中低端租賃多，高端租賃相對(duì)較少。由于租賃主要是外來(lái)務(wù)工及新就業(yè)青年群體，租金負(fù)擔(dān)能力有限，因此目前嘉興市以中低端租賃較多。那些租賃品質(zhì)高、服務(wù)好、權(quán)益有保障的高端租賃還相對(duì)較少。此外，由于城中村、城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民出租房租金低。

（四）住房租金上漲壓力不大。調(diào)查顯示，嘉興市民間可供出租的房源較多，租客選擇余地較大。嘉興市房租水平整體不高，區(qū)域間差別也不大，由于供應(yīng)量不低，未來(lái)房租上漲壓力并不大。而從租賃區(qū)域和選擇影響因素推斷，租住地與工作地基本同屬一個(gè)區(qū)域。租賃區(qū)域與城市人口、產(chǎn)業(yè)分布較為適配。

總體上，相對(duì)于國(guó)內(nèi)大中城市而言，嘉興市住房租賃市場(chǎng)仍處于較低級(jí)階段，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，政策制度也處于開(kāi)始階段，住房出租面積占銷售面積比逐年下降，表明住房租賃市場(chǎng)嚴(yán)重落后銷售市場(chǎng)。

四、嘉興市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)幾點(diǎn)想法

（一）明確責(zé)任，強(qiáng)化落實(shí)全力推進(jìn)。各級(jí)政府作為本區(qū)域內(nèi)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的責(zé)任主體，需加強(qiáng)本區(qū)域內(nèi)住房租賃市場(chǎng)管理，建立多部門(mén)聯(lián)合監(jiān)管體系，明確職責(zé)分工，實(shí)現(xiàn)住房租賃管理服務(wù)的全覆蓋，加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的任務(wù)落實(shí)和協(xié)調(diào)配合，提高政策的執(zhí)行力。

（二）引導(dǎo)改變居民住房觀念。要重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的宣傳工作，營(yíng)造良好的輿論環(huán)境，引導(dǎo)改變重買(mǎi)輕租的住房觀念，倡導(dǎo)理性、梯度消費(fèi)。規(guī)范住房租賃相關(guān)主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，突出保護(hù)承租人權(quán)益，增加租房居住的安全感和穩(wěn)定感。賦予承租人更多的公共服務(wù)的權(quán)利，在申領(lǐng)居住證、享受義務(wù)教育、醫(yī)療以及稅收等方面給予政策支持，真正實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)，進(jìn)而改變居民的住房消費(fèi)觀念。

（三）加大對(duì)專業(yè)住房租賃企業(yè)扶持力度，在土地政策、金融政策、稅收政策等方面加大對(duì)住房租賃企業(yè)的扶持。走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)純租賃用地較為感興趣，有較強(qiáng)的參與意識(shí)，但目前除了運(yùn)營(yíng)過(guò)程中增值稅較高外，純租賃用地的拿地條件限制較多，只有國(guó)企能參與拿地。建議政府部門(mén)落實(shí)稅收優(yōu)惠，對(duì)營(yíng)業(yè)額達(dá)到一定規(guī)模的租賃企業(yè)提供減免部分增值稅的優(yōu)惠措施。在確保資金監(jiān)管到位，保證?？顚Ｓ玫那疤嵯拢o予民企一定金融支持，拓寬融資渠道，讓更多的企業(yè)參與到住房租賃事業(yè)中來(lái)。

（四）構(gòu)建多層次住房租賃供給體系。在租賃房屋的配建上，要綜合考慮區(qū)域、層次需求，本地中低收入居民和大量收入水平較低的外來(lái)務(wù)工人員，需求以面積較小、價(jià)格較便宜的住房為主;年輕人群對(duì)房屋的舒適性、交通便捷性要求較高。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮租賃住房供給的區(qū)域、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等，通過(guò)構(gòu)建規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)，高、中、低檔合理布局，做到“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”，妥善解決居民住房問(wèn)題。

（五）建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。應(yīng)建立統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，充分發(fā)揮交易服務(wù)、行業(yè)監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)作用。借鑒杭州等城市經(jīng)驗(yàn)，將國(guó)有企業(yè)租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介機(jī)構(gòu)代理住房、個(gè)人出租住房等各類房源納入服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核查、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案、公積金支付服務(wù)等措施，提供住房租賃交易全流程監(jiān)管和服務(wù)。

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