房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題與對策

畢英君

摘 要 近20年，房地產(chǎn)行業(yè)始終保持著高速穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，又因其處在國民經(jīng)濟(jì)鏈條的中間環(huán)節(jié)，對國民經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻。宏觀政策調(diào)控的過程，也是行業(yè)整合的過程。在未來房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度不斷提高的背景下，優(yōu)勝劣汰的格局不可避免，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身建設(shè)，成為一個重要課題。本文闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，分析其產(chǎn)生的背景和原因，提出相應(yīng)的解決對策，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展提供參考意見。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題? 對策

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)成為近20年的熱門行業(yè)，全民參與，無論是開發(fā)的熱情還是購房的熱情，都達(dá)到了空前的繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，掩蓋了企業(yè)管理中的很多問題。隨著國家政策的調(diào)控、市場的降溫，房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，接下來進(jìn)入了拼質(zhì)量、拼服務(wù)、拼管理、拼成本控制的“白銀時代”。在這種市場條件下，加強(qiáng)財務(wù)管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)效率，直接關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點及問題研究的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在以下3個特點：第一，開發(fā)周期長，資金投入大。房地產(chǎn)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，規(guī)模效應(yīng)明顯。第二，專業(yè)化程度高，對專業(yè)人才的要求較高。房地產(chǎn)行業(yè)不僅需要大量懂工程的技術(shù)人員，也迫切需要有財務(wù)管理經(jīng)驗的財稅方面的人才。第三，全面成本預(yù)算控制的難度大。房地產(chǎn)行業(yè)從立項、施工建設(shè)，再到銷售與竣工驗收，各環(huán)節(jié)錯綜復(fù)雜，緊密聯(lián)系，成本預(yù)算控制是一條主線，自始至終要嚴(yán)格把控。

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)由原來的高增長慢慢趨于正?；Ｆ髽I(yè)管理也由粗放式經(jīng)營向精細(xì)化方向轉(zhuǎn)變。競爭加劇，利潤率降低，資金鏈?zhǔn)站o，市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨著嚴(yán)峻的考驗。房地產(chǎn)項目投資時限長，金額大，各種規(guī)劃報批手續(xù)復(fù)雜，一旦立項，很難改變。這就要求企業(yè)有良好的抵御內(nèi)部外部風(fēng)險的能力。在開發(fā)建設(shè)前對投資、融資、經(jīng)營等各方面有完備的計劃，在建設(shè)期有良好的監(jiān)督管理體系，從各方面來保證項目按預(yù)期目標(biāo)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。建立全面的財務(wù)管理體系，健全組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要保障。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及原因分析

（一）管理層對財務(wù)管理工作不夠重視

管理層對財務(wù)管理的重要性認(rèn)識不足。房地產(chǎn)企業(yè)管理層，尤其是決策層，多技術(shù)出身，財務(wù)知識匱乏。而財務(wù)人員也停留在記賬算賬的層面，缺乏全面成本管理的理念，沒有發(fā)揮財務(wù)管理的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在“小企業(yè)，大股東”的問題，企業(yè)管理中一個人說了算，“一支筆”現(xiàn)象嚴(yán)重。在企業(yè)的初創(chuàng)階段，企業(yè)的創(chuàng)始人擁有絕對的話語權(quán)，對企業(yè)的決策和效率有著促進(jìn)作用。但是當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，企業(yè)項目分散，好的決策機(jī)制必不可少。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作從拿地、施工、銷售，貫穿整個開發(fā)過程。尤其在建設(shè)與銷售環(huán)節(jié)，資金大出大進(jìn)，如果沒有統(tǒng)籌安排，資金運作體系不健全，會直接導(dǎo)致企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險。比如，有的企業(yè)在預(yù)售階段，會有大量的資金回流，企業(yè)老板一看資金閑置，就盲目投資新項目，殊不知項目離完工還有巨大的資金缺口，一旦新項目沒有按期回籠資金，老項目的完工就受影響，銷售合同就無法按期執(zhí)行，面臨著直接的賠付責(zé)任。也有很多企業(yè)在這個過程中背負(fù)了成本較高的社會資金借款，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（二）缺乏完善的決策體系

近20年，房地產(chǎn)成為一個熱門行業(yè)，許多之前并不熟悉這個行業(yè)的企業(yè)也匆匆上馬項目。對于一般的小開發(fā)企業(yè)而言，只要是開發(fā)，就意味著賺錢，管理好與壞，只存在賺多賺少的問題。所以其對風(fēng)險重視程度不夠，對預(yù)算控制、成本控制缺乏專業(yè)化的管理，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.立項伊始，項目可行性研究流于形式

企業(yè)做可行性報告往往是為應(yīng)付銀行借款等業(yè)務(wù)，實際指導(dǎo)意義不大。很多企業(yè)沒有足夠開發(fā)經(jīng)驗與應(yīng)對風(fēng)險的能力，盲目上項目，憑著一股熱情，拍腦袋拿地。對市場和政策沒有充分把握，資金沒有計劃。過分樂觀估計市場，過分依賴銷售回款或銀行貸款補(bǔ)充建設(shè)資金。隨著銷售市場的成熟和國家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，過去那種以30%的自有資金就可以啟動房地產(chǎn)項目的時代一去不復(fù)返了。粗放式的管理已經(jīng)被淘汰，追求質(zhì)量和成本效益，增加產(chǎn)品的競爭力，成為生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。

2.招投標(biāo)工作財務(wù)參與少

合同條款約定不細(xì)致，直接導(dǎo)致后期執(zhí)行中產(chǎn)生分歧，增加企業(yè)成本。招投標(biāo)實際上就是選擇合作伙伴，后期的工程進(jìn)度、質(zhì)量及合同履行質(zhì)量都由他們來保證。企業(yè)在選擇合作伙伴的過程中謹(jǐn)慎性不足，中標(biāo)條件更傾向于資質(zhì)、投標(biāo)金額等因素，對投標(biāo)單位的履約能力、財務(wù)能力調(diào)研不足，導(dǎo)致后期施工過程中配合出現(xiàn)各種問題。合同約定不嚴(yán)謹(jǐn)，特別是在“營改增”之后，發(fā)票的約定更為嚴(yán)格，發(fā)票種類、稅率的約定直接跟成本管理相關(guān)，財務(wù)人員參與給出專業(yè)的意見，顯得尤為重要。

3.企業(yè)內(nèi)部各部門信息溝通不及時

內(nèi)部各部門各自為政，信息溝通不暢。房地產(chǎn)項目開發(fā)是個系統(tǒng)工程，合作建設(shè)單位多，協(xié)調(diào)調(diào)度難度大，如何保證順利推進(jìn)，按時完工非常重要。施工階段的各種資金安排隨著工程進(jìn)度會有大量的調(diào)整，建設(shè)單位之間也會有費用穿插的問題，例如罰款，質(zhì)量問題，水電費分?jǐn)偅暹\的分?jǐn)?。工程部門與成本部門、財務(wù)部溝通不足，導(dǎo)致各種信息滯后，會給企業(yè)帶來很多隱患。

4.決算工作拖延過久

許多房地產(chǎn)企業(yè)對決算不重視，收尾工作拖延過久。決算時間要求不嚴(yán)格，往往認(rèn)為決算完就面臨著付款。建設(shè)單位不主動，開發(fā)企業(yè)就能拖就拖，殊不知這一看似節(jié)約資金成本的舉措，會帶來很多不良后果。一是房地產(chǎn)項目員工的流動性比較大，項目完工后，在施工過程中出現(xiàn)的問題，只有當(dāng)事人最了解情況，一旦拖延過久，相關(guān)人員離職，再去核實之前的問題就會產(chǎn)生諸多不便。二是施工單位在大部分工程完工后，人員撤離，工程資料如果不及時交接，很容易因各種原因?qū)е沦Y料不完整，影響竣工驗收。三是如果決算不能按期完成，直接影響銷售合同的執(zhí)行，面臨巨大的違約風(fēng)險。

（三）財務(wù)人員專業(yè)能力欠缺

財務(wù)人員的專業(yè)勝任能力直接決定著企業(yè)財務(wù)管理的水平。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)是家族企業(yè)，財務(wù)人員多為親戚入職，整體的專業(yè)素質(zhì)不高。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)對財務(wù)人員的要求非常高。無論是投融資的業(yè)務(wù)，還是稅務(wù)籌劃的考慮，都需要較強(qiáng)的專業(yè)判斷能力。財務(wù)停留在記賬算賬的基礎(chǔ)上，沒有能力參與管理工作，各種財稅政策掌握不足，財務(wù)核算和稅收政策把握非常被動，無法發(fā)揮財務(wù)管理的作用。

（四）各部門融合程度不足

房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化程度高，各專業(yè)間缺乏了解。很多轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)有了項目以后，現(xiàn)招聘各個崗位人才。大家熟悉過程短，專業(yè)不通，又各司其職，尤其是工程部一般在現(xiàn)場辦公，各部門缺乏融合。俗話說“隔行如隔山”，各部門人員交流不夠，信息不順暢，導(dǎo)致在工作協(xié)調(diào)中有脫節(jié)現(xiàn)象。大部分房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員對所在的行業(yè)和項目缺乏整體了解，財務(wù)部只負(fù)責(zé)核對合同、發(fā)票，對工程常識知之甚少，無法準(zhǔn)確了解工程各環(huán)節(jié)，無法在關(guān)鍵點上實施控制。工程人員只負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度，對財務(wù)知識不了解，對發(fā)票種類、稅收常識等不關(guān)注，有時也會增加企業(yè)的成本。

四、改善對策

良好的財務(wù)管理機(jī)制能有效防范企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)在市場競爭中，面臨著各種各樣的不確定性，包括戰(zhàn)略、財務(wù)、市場、運營、法律等各方面的風(fēng)險。正確認(rèn)識和有效管理企業(yè)風(fēng)險，有助于優(yōu)化資源配置，為企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。

（一）企業(yè)管理層應(yīng)加強(qiáng)對財務(wù)管理工作的重視

建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點和管理要求，明確各職能部門在決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成有效的制衡機(jī)制。管理層對財務(wù)管理工作的重視程度，是企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)的關(guān)鍵。好的財務(wù)管理制度，不是停留在紙面，而是需要層層分解、落實到各部門、各環(huán)節(jié)，形成及時有效的反饋機(jī)制。管理層通過了解和分析執(zhí)行情況，總結(jié)存在的優(yōu)勢和不足，有針對性地采取措施，提高經(jīng)營管理水平。

（二）建立科學(xué)的決策體系

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目投資是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涵蓋了市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、建設(shè)、財務(wù)、社會等方方面面。企業(yè)決策的規(guī)范化、程序化管理，也是明確責(zé)任，化解風(fēng)險的保證。

第一，在立項階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織內(nèi)部團(tuán)隊或者委托具有專業(yè)能力的第三方機(jī)構(gòu)開展財務(wù)可行性研究，深化項目調(diào)研和實地考察，出具切實可行的項目分析報告。

第二，財務(wù)部門要積極參與到招投標(biāo)工作中。參與合同談判，發(fā)揮專業(yè)判斷優(yōu)勢，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。

第三，推行全面預(yù)算管理，加強(qiáng)部門間溝通協(xié)作。首先，財務(wù)管理不只是財務(wù)部門的事情，全公司各部門都應(yīng)積極參與，樹立全員成本效益意識。其次，預(yù)算范圍應(yīng)涵蓋企業(yè)的所有經(jīng)營活動，各部門、各環(huán)節(jié)緊密配合。最后，嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行，做到管理流程中動態(tài)管理，全流程跟蹤。部門間要通力合作，建立科學(xué)的管理流程，嚴(yán)格審批手續(xù)，才會在高效的運轉(zhuǎn)過程中忙而不亂。

第四，及時做好竣工決算工作，做好收尾工作?？⒐を炇帐莻€比較漫長的過程，工程量核實、核對簽證、各種資料準(zhǔn)備、責(zé)任分?jǐn)?、后期談判，需要工程部、成本部、財?wù)部、法務(wù)部、物業(yè)部，甚至銷售部（有工程抵頂或者交房出現(xiàn)返修現(xiàn)象）等各部門配合。建立良好的項目完工后評估制度，總結(jié)評價工程項目預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)情況和投資效益，并以此作為業(yè)績考核和責(zé)任追究的依據(jù)。

（三）提高財務(wù)管理團(tuán)隊整體素質(zhì)

高效的財務(wù)管理團(tuán)隊決定著財務(wù)管理的效果。引進(jìn)專業(yè)的財務(wù)管理人才，提高管理水平。完善財務(wù)管理制度，規(guī)范核算體系，嚴(yán)格按制度執(zhí)行，建立考核機(jī)制，借助財務(wù)信息系統(tǒng)管理，形成統(tǒng)一化管理。管理人才通過定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識，提高專業(yè)技能。

（四）加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門的融合

通過組織會議和交流培訓(xùn)加強(qiáng)業(yè)財融合。定期召開預(yù)算執(zhí)行分析會議，分析預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，找出差異，分析原因，提出改進(jìn)措施。在這個過程中，各部門要相互溝通各自的計劃和需求，消除信息的不對稱，確保行動一致。財務(wù)人員多去了解項目，不僅僅是停留在合同與核算的層面，多參與招投標(biāo)會議、進(jìn)度調(diào)度會、決算會議等，加強(qiáng)與工程人員的溝通交流學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，及時準(zhǔn)確掌握工程進(jìn)展情況，以便對資金、投融資計劃有更好的安排。財務(wù)人員也要及時傳達(dá)最新的財稅政策，讓各部門都能及時知悉，以便在工作中更好地應(yīng)用。

五、結(jié)語

本文通過全面剖析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的較為普遍的問題，分析了產(chǎn)生的原因和背景，提出了企業(yè)要想提升自身的競爭力，就必須全面加強(qiáng)財務(wù)管理工作的必要性。提升效益，降低財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

（作者單位為煙臺鑫廣投資有限公司）

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