房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系優(yōu)化分析

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的構(gòu)建可以為房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供更高水平的保障。本文對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行研究總結(jié)，并結(jié)合實際情況，制定房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化建設(shè)運營管理體系的具體策略，對提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展質(zhì)量具有重要的積極意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 運營管理體系 優(yōu)化建設(shè)

一、引言

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策日漸嚴(yán)格的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須有效調(diào)整運營管理體系，才可以有效適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭考驗。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都將運營管理體系的優(yōu)化構(gòu)建作為主要關(guān)注的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系建設(shè)現(xiàn)狀

（一）授權(quán)管理體系不夠完善

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對區(qū)域公司成熟度的考察不夠深入，沒有結(jié)合房地產(chǎn)公司所屬區(qū)域進(jìn)行授權(quán)管理策略的創(chuàng)新設(shè)計，不同類型的授權(quán)管理體系無法得到完整有效的創(chuàng)新處理，難以為差異化管控模式的優(yōu)化處置提供精準(zhǔn)保障。一些房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營性工作團(tuán)隊的組織建設(shè)情況的關(guān)注程度不足，沒有結(jié)合運作項目的實際情況有效分析授權(quán)管理體系的作用，導(dǎo)致很多項目的運營順暢性無法得到有效的保證，難以為授權(quán)管理體系作用的發(fā)揮提供幫助。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對總部要求的詳細(xì)分析，沒有完整充分地應(yīng)用授權(quán)管理體系，導(dǎo)致不同專業(yè)之間的對接機制難以得到完整有效的構(gòu)建處理，無法為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管控方案的創(chuàng)新提供必要保障，也使得授權(quán)的增減方案制定無法得到有利的客觀支持。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然重視授權(quán)管理體系，但在考察經(jīng)營工作團(tuán)隊的過程中，缺乏對項目運行經(jīng)驗的有效考察，缺乏對不同類型項目運作順暢性的有效關(guān)注，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的運營管控方案得不到成熟化的構(gòu)建，難以為授權(quán)管理體系作用的全面有效發(fā)揮提供充足保障。

（二）運營管理架構(gòu)的設(shè)置缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)總體運營管理體系的構(gòu)成較為復(fù)雜，只有保證其構(gòu)成因素得到完整的識別和精準(zhǔn)的處理，才可以為各項業(yè)務(wù)的搭配處置提供充足保障。但是，現(xiàn)有的一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有將運營管理架構(gòu)的創(chuàng)新調(diào)整作為主要關(guān)注的內(nèi)容，缺乏對戰(zhàn)略決策執(zhí)行效果的有效分析，沒有科學(xué)總結(jié)運營管理各項資源配置的有效性，難以實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)的完整創(chuàng)新。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對職能管理工作局限性的認(rèn)知，沒有從企業(yè)管理的高度合理化構(gòu)建管理架構(gòu)保障機制，難以為業(yè)務(wù)支持中心的科學(xué)建設(shè)和有效運作提供充足保障。部分房地產(chǎn)公司缺乏對公司運營過程中統(tǒng)籌管理體系構(gòu)成情況的關(guān)注，尤其是對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的區(qū)域管理狀態(tài)的認(rèn)知存在不足，無法在運營管理架構(gòu)創(chuàng)新設(shè)計方面取得理想的進(jìn)展，導(dǎo)致運營管理架構(gòu)難以在充分對接房地產(chǎn)行業(yè)需求的情況下實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。

（三）運營管理體系的目標(biāo)設(shè)計缺乏科學(xué)性

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)簡單地憑借貫徹業(yè)務(wù)指標(biāo)的方式推進(jìn)運營管理體系的構(gòu)建工作，缺乏對運營管理體系目標(biāo)設(shè)計憑據(jù)的有效研究，導(dǎo)致項目開發(fā)管理平臺在創(chuàng)新構(gòu)建過程中，無法在組織形式方面實現(xiàn)有效的創(chuàng)新，無法為房地產(chǎn)企業(yè)矩陣式管理措施的合理構(gòu)建提供幫助。部分房地產(chǎn)企業(yè)對公司的規(guī)模變化情況的重視程度不足，缺乏對運營管理中心建設(shè)情況的有效關(guān)注，導(dǎo)致難以精準(zhǔn)識別運營管理體系的核心職能構(gòu)成情況，無法為運營管理體系目標(biāo)的創(chuàng)新性構(gòu)建提供充足保障。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對既定開發(fā)任務(wù)的合理化分析，沒有結(jié)合經(jīng)營目標(biāo)的特征實現(xiàn)對運營管理體系的創(chuàng)新設(shè)計，導(dǎo)致企業(yè)總體規(guī)模的構(gòu)建有效性無法得到精準(zhǔn)認(rèn)識，難以為運營管理體系目標(biāo)的進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計提供有效支撐。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)管控模式的建設(shè)質(zhì)量較差

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定管控模式建設(shè)方案的過程中，缺乏對母子公司定位情況的關(guān)注，沒有對管控性質(zhì)工作的要點進(jìn)行合理化分析，無法在合理設(shè)定財務(wù)指標(biāo)管理考核方案的情況下，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)管控模式的不斷改造、優(yōu)化，不利于房地產(chǎn)企業(yè)運營工作的順利開展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系優(yōu)化建設(shè)策略

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)授權(quán)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)前的市場規(guī)模特點，對不同區(qū)間內(nèi)的經(jīng)營業(yè)務(wù)運作特征加以研究，使授權(quán)管理體系在具體建設(shè)的過程中，可以完整地憑借基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)的類型分析，實現(xiàn)對差異化管控模式的創(chuàng)新構(gòu)建，以此保證授權(quán)管理體系可以將自身的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)運作機制推廣到其他領(lǐng)域，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在貫徹總部指令的過程中，一定要對總部的要求進(jìn)行深入的價值分析，并結(jié)合授權(quán)管理體系的運作特征，制定總部指令的科學(xué)化貫徹方案，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)的各個專業(yè)可以實現(xiàn)有效的對接處理，為戰(zhàn)略管控措施的合理化構(gòu)建提供充足保障。在授權(quán)管理體系建設(shè)過程中，要分析房地產(chǎn)企業(yè)各個下屬機構(gòu)的業(yè)務(wù)對接順暢性，結(jié)合戰(zhàn)略管控方案的實際情況，對授權(quán)管理體系進(jìn)行創(chuàng)新型構(gòu)建，以此保證經(jīng)營性工作團(tuán)隊的項目運行經(jīng)驗可以得到有效的識別控制，為房地產(chǎn)企業(yè)充分適應(yīng)授權(quán)管理體系的創(chuàng)新運作打下基礎(chǔ)。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)設(shè)計的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)需要有效地總結(jié)研究運營管理體系建設(shè)和操作的復(fù)雜性，使運營管理架構(gòu)設(shè)計的重要價值得到充分體現(xiàn)，為運營管理體系提供更高質(zhì)量的構(gòu)建基礎(chǔ)。要從保障機制創(chuàng)新構(gòu)建的角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)的作用，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)拓展市場份額的戰(zhàn)略性需求，創(chuàng)新設(shè)置其運營架構(gòu)，為戰(zhàn)略決策的合理化制定以及資源的優(yōu)化配置提供充分完善的保障，為業(yè)務(wù)支持中心的有效構(gòu)建提供幫助，使企業(yè)的運營管理架構(gòu)實現(xiàn)不斷優(yōu)化。企業(yè)必須強化對區(qū)域管理主體情況的研究，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征，找出影響經(jīng)營利潤的主體因素，以合理地構(gòu)建日常運營決策方案、設(shè)置運營管理架構(gòu)。在推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)創(chuàng)新的過程中，需要分析企業(yè)的利潤中心構(gòu)成情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營情況，對企業(yè)總部的調(diào)控進(jìn)行價值分析，使運營管理架構(gòu)在創(chuàng)新設(shè)計的過程中，可以適應(yīng)異地項目管理體系的創(chuàng)新構(gòu)建需要，為企業(yè)運營管理體系具備更加理想的基礎(chǔ)性運營條件提供幫助。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系目標(biāo)設(shè)計的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對運營管理體系現(xiàn)有目標(biāo)設(shè)置情況的關(guān)注，根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體狀況，分析運營管理體系的組織形式，并基于此調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)模式，以便運營管理體系的目標(biāo)可以結(jié)合實際情況實現(xiàn)創(chuàng)新設(shè)計。必須提高對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模特征的關(guān)注，根據(jù)管理性質(zhì)工作的分支特點，制定項目管理目標(biāo)的考核方案，以便運營管理體系的構(gòu)建可以結(jié)合職能管理的理念特征和模式特征進(jìn)行優(yōu)化處置。要提高對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)構(gòu)成情況的關(guān)注，尤其要對運營管理體系的協(xié)調(diào)能力進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計，使房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借運營管理體系目標(biāo)的創(chuàng)新設(shè)置，更好地實現(xiàn)對運營管理體系的優(yōu)化調(diào)節(jié)。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)管控模式的建設(shè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對管控模式構(gòu)成情況的關(guān)注，更加全面地推進(jìn)子母公司定位方案的改革工作，使不同類型的企業(yè)管控模式都能實現(xiàn)創(chuàng)新性設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對財務(wù)指標(biāo)構(gòu)成情況的關(guān)注、對現(xiàn)有集團(tuán)管控模式優(yōu)越性的關(guān)注，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，對企業(yè)管控模式進(jìn)行分析研究，使房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新運營管理體系的過程中，更好地調(diào)整各類基礎(chǔ)性工作的運行模式，以實現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的建設(shè)水平在很大程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展質(zhì)量。因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本狀態(tài)進(jìn)行研究分析，并結(jié)合政策和市場等諸多因素的實際狀況，制定提升房地產(chǎn)行業(yè)運營管理體系建設(shè)水平的具體策略，對提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展質(zhì)量具有重要積極意義。

（作者單位為北京聯(lián)合置業(yè)有限公司）

[作者簡介：聶飛飛（1983—），女，河南許昌人，研究生，中級經(jīng)濟師，研究方向：戰(zhàn)略與運營管理。]

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