論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善措施

摘要：我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的發(fā)展契機(jī)，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭日益激烈化的市場環(huán)境下立足、發(fā)展，就需要通過建立并有效執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度，降低運(yùn)營成本，提升自身的綜合競爭實(shí)力。由于受到主客觀因素的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度還存在著一些問題，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要加強(qiáng)研究如何建立和完善內(nèi)部控制制度。本文從房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性出發(fā)，以S房地產(chǎn)企業(yè)為例，對內(nèi)部控制制度存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立完善內(nèi)部控制制度的措施，目的在于完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;完善

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性

內(nèi)部控制可以提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、完整性，保證房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、推廣、物業(yè)管理等全過程得到管控，有利于提升企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)操作的規(guī)范性和交易的安全性。完善的內(nèi)部控制制度能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門聯(lián)系在一起，完善的內(nèi)部監(jiān)督和考核體系，能夠真實(shí)地反映企業(yè)各個(gè)部門的工作情況，各個(gè)部門的工作能夠在公開透明的環(huán)境下進(jìn)行，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題——以S企業(yè)為例

（一）S房地產(chǎn)企業(yè)簡介

S房地產(chǎn)企業(yè)成立于2004年，歷經(jīng)15年發(fā)展，現(xiàn)已成為集投融資、地產(chǎn)開發(fā)、基金管理、工程建設(shè)、裝飾裝潢、物業(yè)服務(wù)、酒店管理等業(yè)務(wù)為一體，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)、一級建筑資質(zhì)的大型多元化集團(tuán)公司，業(yè)務(wù)范圍包括中高端住宅開發(fā)、寫字樓、綜合體及零售物業(yè)開發(fā)投資運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資、資產(chǎn)管理和海外投資等。經(jīng)營業(yè)績快速增長，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大。S企業(yè)憑借精確的戰(zhàn)略規(guī)劃、成熟的管理能力、專業(yè)的市場運(yùn)作和優(yōu)秀的人才隊(duì)伍，不斷提升品牌影響力，構(gòu)建具有地方特色的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，努力打造既能“建造美麗建筑”又能“營造美好生活”的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

完善的內(nèi)部控制制度有效提升了S房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，然而，S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度還存在著一些問題，這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.缺乏良好的內(nèi)部控制環(huán)境

現(xiàn)階段，S房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制工作的重要性，相繼出臺(tái)的內(nèi)部控制制度也體現(xiàn)出了不同部門內(nèi)部控制的實(shí)施細(xì)則，然而，公司并沒有在內(nèi)部普及內(nèi)部控制制度理念，由于企業(yè)員工文化程度上存在著差異性，對內(nèi)部控制制度的理解程度和內(nèi)部控制制度的重視程度也會(huì)有較大差異。另一方面，從S房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制實(shí)施細(xì)則來看，企業(yè)全體人員都應(yīng)該嚴(yán)格遵守內(nèi)部控制制度的要求，也必須包括內(nèi)部控制制度的制定者，在S房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部控制制度是由人力資源部門起草，具體內(nèi)部控制制度細(xì)則是由內(nèi)部控制部門負(fù)責(zé)人編制，最后要經(jīng)過經(jīng)營管理委員會(huì)審核，內(nèi)部控制制度制定者和執(zhí)行者是管理人員。但是，S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度僅僅是對業(yè)務(wù)人員行為進(jìn)行規(guī)范，并沒有嚴(yán)格約束管理人員的行為，嚴(yán)重影響到內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效力。

2.缺乏規(guī)范的內(nèi)部監(jiān)督制度

雖然S房地產(chǎn)企業(yè)管理者比較重視內(nèi)部監(jiān)督，內(nèi)部審計(jì)部門也制定了具體的實(shí)施細(xì)則，看起來是對內(nèi)部控制進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)控。但是審計(jì)部門僅由一個(gè)人來負(fù)責(zé)整個(gè)企業(yè)的審計(jì)工作，這樣大大地降低了S房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門的監(jiān)督職能。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的時(shí)期，S房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)差旅費(fèi)、招待費(fèi)、福利等費(fèi)用都超過了年初所制定的各個(gè)月固定費(fèi)用預(yù)算金額，管理者在調(diào)查兩項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較高報(bào)銷單據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多報(bào)銷單據(jù)是由秘書簽字報(bào)銷的，造成上述問題的主要原因是由于缺乏嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)督制度。

S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門在每一次審計(jì)完成之后，僅僅將審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題報(bào)告給董事長，并沒有及時(shí)給出解決問題的方法，在下次審計(jì)工作中重復(fù)的檢查相同的問題，提供的也是審計(jì)檢查報(bào)告，并沒有起到審計(jì)監(jiān)督的重要性作用。

3.風(fēng)險(xiǎn)評估體系不完善

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，因此，S房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中也會(huì)面臨一些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，例如戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，但S房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的風(fēng)險(xiǎn)評估體系來發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，更沒有合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，嚴(yán)重影響企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)建立完善內(nèi)部控制制度的措施

通過S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度案例，我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度還存在著一些問題，這些問題嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要采用以下措施來完善內(nèi)部控制制度：

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制制度環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的順利實(shí)施需要一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化內(nèi)部控制制度的環(huán)境，其中內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的完整性對內(nèi)部控制制度是比較關(guān)鍵的，通過良好的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)能夠不斷地完善和改進(jìn)內(nèi)部控制制度，具體可以采用以下幾點(diǎn)來完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)：第一，強(qiáng)化董事會(huì)在企業(yè)中的主體地位，充分發(fā)揮其決策的重要作用;第二，設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，保證監(jiān)督權(quán)得到有效的行使;第三，制定嚴(yán)格的約束和激勵(lì)獎(jiǎng)罰機(jī)制，建立責(zé)任追究制度;第四，建立聘用和監(jiān)督企業(yè)經(jīng)理人機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)要提升內(nèi)部控制管理人員的素質(zhì)水平，內(nèi)部控制工作人員素質(zhì)水平的高低直接影響到內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效果，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對內(nèi)部控制人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓內(nèi)部控制人員及時(shí)掌握最先進(jìn)的內(nèi)部控制方法，及時(shí)更新內(nèi)部控制人員的知識(shí)儲(chǔ)備，對培訓(xùn)的結(jié)果進(jìn)行考核，將考核結(jié)果與內(nèi)部控制人員的工資績效相掛鉤，制定出合理的考核方案，保證激勵(lì)獎(jiǎng)罰機(jī)制的科學(xué)合理性。

（二）完善內(nèi)部控制監(jiān)督制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要對內(nèi)部審計(jì)部門現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，審計(jì)部門需要至少配備兩人，并不能由一人單獨(dú)負(fù)責(zé)，審計(jì)活動(dòng)至少應(yīng)該有兩個(gè)人共同參與，這樣可以實(shí)現(xiàn)對審計(jì)工作的相互監(jiān)督，避免出現(xiàn)一人獨(dú)大的問題出現(xiàn)，賦予內(nèi)部審計(jì)部門一定的權(quán)利，保證審計(jì)部門工作不受上級管理者思想意識(shí)的影響。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也要重視內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)水平的提升，由于內(nèi)部控制制度會(huì)涉及較多的知識(shí)，不僅包括財(cái)務(wù)知識(shí)，還包括管理、法律、施工等方面的知識(shí)，因此內(nèi)部審計(jì)人員要不斷更新自身知識(shí)儲(chǔ)備，這樣才能靈活處理內(nèi)部審計(jì)工作中出現(xiàn)的新業(yè)務(wù)，發(fā)揮出內(nèi)部監(jiān)督的重要職能。

內(nèi)部審計(jì)是為了實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)管理監(jiān)督而發(fā)展起來的，是內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，通過內(nèi)部審計(jì)可以及時(shí)檢查企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)，測評內(nèi)部控制制度的實(shí)施效果，因此房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門在審計(jì)工作中發(fā)現(xiàn)問題的同時(shí)，更應(yīng)該針對問題提出合理化解決建議，既要承擔(dān)起監(jiān)督內(nèi)部控制制度效果和質(zhì)量的責(zé)任，還要負(fù)責(zé)改進(jìn)、評價(jià)內(nèi)部控制制度。

房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)與審計(jì)、財(cái)政、國有資產(chǎn)管理等單位的聯(lián)系，對內(nèi)部控制工作實(shí)施間接地監(jiān)督，這樣能夠保證內(nèi)部控制制度全面、準(zhǔn)確、有效的實(shí)施。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可要充分地發(fā)揮出注冊會(huì)計(jì)師的職能性作用，對內(nèi)部控制工作進(jìn)行獨(dú)立監(jiān)督，提升內(nèi)部控制制度的科學(xué)合理性。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)評估體系

完善的風(fēng)險(xiǎn)評估體系有利于內(nèi)部控制制度的順利實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估過程中，一般包括識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)過程，對政策性風(fēng)險(xiǎn)也要特別的關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身承受風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)行深入的分析。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要重視評估風(fēng)險(xiǎn)工作，確定誘導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件，區(qū)別剩余風(fēng)險(xiǎn)和固定風(fēng)險(xiǎn)，針對評估風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果來采用正確的處理方法。

總結(jié)

綜上所述，內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可以發(fā)揮重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須提升防范內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)的思想意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身內(nèi)部控制制度中存在的問題，不斷總結(jié)內(nèi)部控制制度制定的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步完善內(nèi)部控制制度，這樣才能充分地發(fā)揮出內(nèi)部控制制度的重要性作用，降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實(shí)力。

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作者簡介：

劉清艷（1986-? ），女，漢族，湖南株洲人，本科，中級會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部控制。