淺析“以物抵債”的法律性質(zhì)
——以“最高人民法院審判委員會(huì)發(fā)布的指導(dǎo)案例72號(hào)”為例

賀琳譯

(西北政法大學(xué) 陜西 西安 710000)

一、案情概述及問題的提出

(一)案情概述

湯某等四名原告先后與被告新疆某房地產(chǎn)公司簽訂多份借款合同，取得對(duì)被告公司的債權(quán)。后為擔(dān)保借款合同履行，四人與被告公司簽訂商品房預(yù)售合同，并辦理了備案登記。債權(quán)到期后，因被告公司未償還借款本息，雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定被告公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款。原告起訴法院依據(jù)商品房預(yù)售合同依法將商品房判決給自己，被告抗辯稱原告四人與被告房地產(chǎn)公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣合同實(shí)為借貸合同，該商品房買賣合同系為借貸合同的擔(dān)保，該約定因違反擔(dān)保法第四十條及合同法第五十二條而無效。被告主張雙方簽訂的商品房買賣合同是原告依據(jù)被告所欠原告欠款的事實(shí)在乘人之危的行為。

最高法院認(rèn)為，“借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。”①

關(guān)于本案的爭議焦點(diǎn)在于：原被告存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)到期被告人未履行償債義務(wù)，原被告雙方通過協(xié)商以被告開發(fā)房地產(chǎn)來償還被告所欠原告之債務(wù)，通過簽訂房屋買賣合同完成以物抵債，將借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣法律關(guān)系的行為是否合法有效，以此確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)歸屬及被告房產(chǎn)公司應(yīng)否履行交付房產(chǎn)義務(wù)的問題。

(二)問題的提出

在存在借款協(xié)議的基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人協(xié)商簽訂的涉及以物抵債的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)為商品房買賣合同，與借款協(xié)議是兩個(gè)獨(dú)立的合同。還是將商品房買賣合同認(rèn)定為借款合同的抵押擔(dān)保法律關(guān)系，來論證當(dāng)事人雙方存在的法律關(guān)系是民間借貸合同而非商品房買賣合同關(guān)系。進(jìn)一步可提出以物抵債能否將借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣法律關(guān)系，當(dāng)事人能否基于買賣合同依法有效成立要求對(duì)方履行交房義務(wù)，并且因?yàn)檫t延履行義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、以物抵債的涵射范圍和流質(zhì)條款

(一)以物抵債的涵射范圍

由于我國法律尚未有關(guān)于以物抵債的明文規(guī)定，合同法中也沒有以物抵債合同的專項(xiàng)設(shè)立，在實(shí)踐中不同法院對(duì)于以物抵債合同的認(rèn)定也有所不同。以物抵債合同在實(shí)踐中，通過物和債為合同雙方當(dāng)事人設(shè)置對(duì)應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，是雙務(wù)合同，通過類比分析，可以援引我國法律對(duì)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定來對(duì)以物抵債合同加以限制。

以物抵債行為的基本建構(gòu)如下：雙方當(dāng)事人針對(duì)同一筆數(shù)額的金錢先后簽訂買賣合同、借款合同，而在借款合同中，其出借人與借款人是買賣合同中的買方與賣方。如果已屆清償期而債務(wù)人未及時(shí)履行償債義務(wù)，因而通過履行買賣合同將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到借款合同的債權(quán)人即買賣合同的買方手中。在實(shí)踐中發(fā)生糾紛的物通常特指房屋，因其建成周期長，標(biāo)的額大，圍繞房屋產(chǎn)生的糾紛不勝枚舉。將以物抵債大致分為三種類型：“其一，從設(shè)立時(shí)間來看，可劃分為債務(wù)履行期限屆滿前的以房抵債和債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債;其二，從合同的履行情況來看，可劃分為物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的以房抵債和物權(quán)未發(fā)生變化的以房抵債;其三，從訴訟程序之階段來看，可劃分為訴前的以房抵債、訴訟調(diào)解中以房抵債和執(zhí)行中的以房抵債。”②

通過分析最高人民法院審判委員會(huì)發(fā)布72號(hào)指導(dǎo)案例來看，借款合同雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)達(dá)成合意，通過簽訂商品房買賣合同將借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為買賣合同法律關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為購房款。當(dāng)不存在依據(jù)法律規(guī)定合同無效的情形時(shí)，該商品房買賣合同具有法律效力。最高法院對(duì)于以物抵債中的商品房買賣合同的效力予以認(rèn)可，認(rèn)為買賣合同合法有效，在當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系予以消滅。

與此相反的是，在《最高法院公報(bào)》載“朱俊芳”案中，“二審法院認(rèn)為原被告雙方是民間借貸合同關(guān)系而非商品房買賣合同關(guān)系，商品房買賣合同是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容?！雹鄞藭r(shí)法院對(duì)借貸合同關(guān)系予以認(rèn)同，而將商品房買賣合同認(rèn)定為借貸合同的從屬地位，此時(shí)商品房買賣合同所起到的作用是對(duì)借款合同的內(nèi)容進(jìn)行抵押擔(dān)保，此時(shí)借貸合同和商品房買賣合同不再是并行不悖的并列關(guān)系，而是一種從屬關(guān)系。

(二)以物抵債與流質(zhì)行為

雙方當(dāng)事人根據(jù)同一筆借款先后簽訂的借款合同、買賣合同是否是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，還是需論證后成立的買賣合同實(shí)則無效，而是名義為買賣合同實(shí)則為借款擔(dān)保合同，目的是為了規(guī)避我國法律對(duì)于流質(zhì)條款無效的強(qiáng)制性法律規(guī)定是要論證的焦點(diǎn)。

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所謂流質(zhì)是指當(dāng)事人雙方在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時(shí)約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的法律行為。為防止債權(quán)人利用自己對(duì)債務(wù)人享有債權(quán)現(xiàn)狀，利用優(yōu)勢對(duì)債務(wù)人實(shí)行脅迫、欺詐等行為，類似流質(zhì)條款和流押條款在我國法律中是被禁止的強(qiáng)制無效法律條款。

三、評(píng)析

(一)以物抵債不是流質(zhì)條款

“以房抵債”約定因違反流押禁令而無效。因此，債權(quán)人亦不得依擔(dān)保關(guān)系請(qǐng)求債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。根據(jù)最高人民法院(2013)民提字第135號(hào)的廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊某某商品房銷售合同糾紛再審案，最高院將當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同的行為認(rèn)定為“不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在當(dāng)事人之間成立一種非典型擔(dān)保。”將當(dāng)事人雙方簽訂的關(guān)于同一筆借款的房屋買賣合同認(rèn)定為借貸合同的非典型擔(dān)保行為，應(yīng)此將當(dāng)事人債務(wù)期限屆滿不履行債務(wù)即將債務(wù)認(rèn)定為房屋購房款的條款認(rèn)定為流質(zhì)條款。

在湯某等四名原告訴新疆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案中，“法院認(rèn)為，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期被告房地產(chǎn)公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過將房地產(chǎn)公司所有的商品房出售給湯某等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。”④由此可見，最高法院對(duì)湯某對(duì)新疆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案中當(dāng)事人雙方對(duì)于“以物抵債”的行為并非是一種擔(dān)保行為，而是獨(dú)立的房屋買賣合同關(guān)系，是將當(dāng)事人雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系通過當(dāng)事人雙方意思表示一致，達(dá)成轉(zhuǎn)換為商品房買賣關(guān)系的一個(gè)橋梁。

法院對(duì)“以物抵債”行為的認(rèn)定可歸納總結(jié)為兩種：其一，認(rèn)定“以物抵債”條款是流質(zhì)條款，因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致該條款無效，出借人也不能因債務(wù)人到期不履行債務(wù)，憑借此項(xiàng)條款請(qǐng)求法院將以“物”抵債的標(biāo)的物房屋所有權(quán)判決給自己。其二，因?yàn)榉课葙I賣合同和借款合同都是當(dāng)事人雙方針對(duì)同一筆款項(xiàng)達(dá)成一致合意而設(shè)立的，且不違反法律有關(guān)合同無效的強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋買賣合同效力予以認(rèn)定，從而使得出借人在借款到期時(shí)雖然債務(wù)人沒有及時(shí)履行債務(wù)，而可依據(jù)當(dāng)事人雙方簽訂的房屋買賣合同及備案去人民法院申請(qǐng)法院將房屋所有權(quán)判決給出借人一方，從而維護(hù)債權(quán)人的合法利益。

在今后對(duì)于“以房抵債”的類似案件中，當(dāng)事人雙方針對(duì)同一筆借款簽訂借款合同，在簽訂房屋買賣合同后，由于債務(wù)人屆期沒有及時(shí)履行債務(wù)，房屋買賣合同有效，當(dāng)事人可根據(jù)房屋買賣合同向人民法院主張自己對(duì)房屋所有權(quán)的合法權(quán)利。

(二)以物抵債買賣合同有效

根據(jù)最高法院民事審判第二庭庭長楊臨萍做的《關(guān)于當(dāng)前商事審判工作中的若干具體問題》第九部分，關(guān)于以物抵債的合同糾紛案件的審理問題，最高法院對(duì)買賣合同的效力是持支持態(tài)度的。這一點(diǎn)在本案，即最高人民法院審判委員會(huì)發(fā)布的72號(hào)指導(dǎo)案例也對(duì)買賣合同的效力予論證。最高法院所持的態(tài)度是，在當(dāng)事人雙方簽訂買賣合同時(shí)，對(duì)于雙方的借款本金及利息部分為法律所禁止的部分不予以保護(hù)，禁止其以簽訂房屋買賣合同的方式將利息超越法律規(guī)定的部分轉(zhuǎn)化為購房款，損害到債務(wù)人權(quán)利。

四、結(jié)語

針對(duì)“以物抵債”的案例在生活中層出不窮，比比皆是，各地法院對(duì)此類問題討論也一直如火如荼，需要確定一套完善的體系使得全國各地法院此后對(duì)于同類案件不再出現(xiàn)“同案不同判的情形”，另一方面，也需注重個(gè)案正義，不能使“壞人通過判決受益”。

注釋：

① 指導(dǎo)案例72號(hào)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛.https://www.chinacourt.org/article/detail/2017/01/id/2502907.shtml，2019年10月27日訪問。

② 韓俊英.以房抵債的理論爭點(diǎn)與效力探討.安徽大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2018年第4期.

③ 陸青.以房抵債協(xié)議的法理分析——《最高人民法院公報(bào)》載“朱俊芳案”評(píng)釋.法學(xué)研究,2015年第3期.

④ 指導(dǎo)案例72號(hào)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案.https://www.chinacourt.org/article/detail/2017/01/id/2502907.shtml，2019年10月27日訪問.