中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究

沈 可

(湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北 武漢 43020)

一、中小房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)就像人體中流動(dòng)的血液一樣重要，關(guān)乎著房地產(chǎn)企業(yè)的存亡。近年來(lái)隨著政府出臺(tái)的一系列政策和外部市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金流通問(wèn)題愈發(fā)凸顯出來(lái)。特別是對(duì)于企業(yè)規(guī)模不大，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置相對(duì)不那么完善的中小企業(yè)融資的問(wèn)題顯得更加嚴(yán)峻。

中小房地產(chǎn)企業(yè)受限于資產(chǎn)規(guī)模和信用狀況等因素，融資額度和融資渠道相對(duì)于大企業(yè)來(lái)說(shuō)更具有局限性。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資大部分來(lái)自于企業(yè)自身的資金累積，而外部融資主要來(lái)自于銀行貸款。這種有限的融資渠道也造成了中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理和資金來(lái)源不穩(wěn)定等問(wèn)題。

隨著2020年新冠狀病毒的來(lái)臨，全球經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入緊縮狀態(tài)。中小企業(yè)更是首當(dāng)其沖，而作為極為看重資金流的房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式更為嚴(yán)峻。僅僅依靠以往的融資方式是無(wú)法扭轉(zhuǎn)如今的困境的，我們需要打造更加完善的融資機(jī)制，幫助中小房地產(chǎn)業(yè)擺脫窘境。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難因素分析

(一)內(nèi)部因素

中小房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間往往有限，加上資產(chǎn)、員工人數(shù)和規(guī)模的限制往往內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置不夠完善，資金管理也不成熟導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)較低。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控意識(shí)薄弱，不確定性更強(qiáng)。不像大企業(yè)一樣擁有強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以銀行往往會(huì)更傾向于像大企業(yè)貸款。害怕中小企業(yè)存在資金抽逃或者無(wú)法償還債務(wù)，因此對(duì)中小企業(yè)存在抵觸心理。中小房地產(chǎn)企業(yè)外部融資的主要渠道大部分來(lái)源于銀行，可見(jiàn)銀行對(duì)中小企業(yè)的這種歧視將加大中小企業(yè)的融資困難程度。

(二)外部因素

政策因素。近十幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲對(duì)大眾生活帶來(lái)極大的影響。政府為了防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)連續(xù)出臺(tái)了一系列政策以控制房?jī)r(jià)。對(duì)土地的監(jiān)管變得更加嚴(yán)格，也因此土地成交價(jià)格越來(lái)越高，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的門(mén)檻也越來(lái)越高。而為了抑制人們囤房炒房的行為，政府又出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策，限制民眾的購(gòu)房行為。也為了使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境更健康，嚴(yán)厲打擊某些企業(yè)家為了哄抬房?jī)r(jià)大量囤地炒房等行為。政策從購(gòu)房、貸款、資源等多方面的限制使得房地產(chǎn)企業(yè)的自身盈利能力下降。代表著企業(yè)從內(nèi)部獲得的融資逐漸減少，相應(yīng)的對(duì)外部的融資需求也會(huì)增加。

市場(chǎng)環(huán)境因素。現(xiàn)有的融資市場(chǎng)環(huán)境對(duì)中小企業(yè)并沒(méi)有那么友善。正所謂錦上添花容易，雪中送炭難。中小企業(yè)受限于它的資產(chǎn)規(guī)模，盈利能力和信用等級(jí)等原因，無(wú)法完全滿足銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所規(guī)定出來(lái)的各種條件。比如充足的抵押品，較高的利率以及第三方提供的擔(dān)保等。同時(shí)受到我國(guó)文化的影響，國(guó)人思維偏向于保守，銀行為了維護(hù)自身利益往往不愿意貸款給發(fā)展還沒(méi)那么穩(wěn)定的中小企業(yè)。即使有銀行原因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)給中小企業(yè)貸款，為了彌補(bǔ)他所承擔(dān)的一系列風(fēng)險(xiǎn)，必然需要向中小企業(yè)收取更高的利率。這也導(dǎo)致中小企業(yè)融資成本進(jìn)一步上漲，加上我國(guó)目前資本結(jié)構(gòu)仍然較為單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)上多層次的融資需求。資源無(wú)法達(dá)到最優(yōu)配置，進(jìn)一步限制了中小企業(yè)的融資。

三、改善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的建議

(一)開(kāi)發(fā)新型融資渠道

中小房地產(chǎn)的往往把目光局限于債權(quán)融資上，導(dǎo)致融資方式顯得單一又片面。成本也因此居高不下，企業(yè)不能再把目標(biāo)局限于銀行和股東的資助，應(yīng)該嘗試更多新的的融資渠道。

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以將房產(chǎn)與期權(quán)相結(jié)合。給予買(mǎi)家在未來(lái)的某一時(shí)段以某一特定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的權(quán)利，同時(shí)買(mǎi)家也可以拒絕行使此項(xiàng)權(quán)利。這樣做可以更好地幫助買(mǎi)家規(guī)避房?jī)r(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)可能由于地理位置、居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)等原因沒(méi)有大型房地產(chǎn)企業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)力。而這一新型融資工具的運(yùn)用將加大中小房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

其次可以利用近幾年在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱的信托行業(yè)。結(jié)合專業(yè)的機(jī)構(gòu)幫助委托者管理房產(chǎn)，專業(yè)的人員又利用專業(yè)的知識(shí)幫助委托者處置他的資產(chǎn)，減少投資者的風(fēng)險(xiǎn)，使得他們的收益更穩(wěn)定。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)自身與信托機(jī)構(gòu)的合作，打開(kāi)目前緊縮的局面。

將房地產(chǎn)企業(yè)與基金結(jié)合。將房地產(chǎn)作為投資對(duì)象，之后將從投資者處募集到的資金交由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)運(yùn)作，使得資本增值。房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)可以幫助緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，房地產(chǎn)基金可以聚集市場(chǎng)上的閑置資金，進(jìn)行專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)企業(yè)發(fā)展起到積極作用。近年由于銀行利率的不斷下降，加上通貨膨脹，使得大眾缺乏合適的投資渠道。市場(chǎng)上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)又不合理，收益和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)等，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)將會(huì)極大程度上地吸引投資者。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用吸引外資融資等新型融資工具。這些方式都可以幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)改善目前的融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。

(二)完善企業(yè)內(nèi)部建設(shè)

企業(yè)作為一個(gè)整體，應(yīng)充分將各種資源整合起來(lái)。使資源配置不斷優(yōu)化，做到整體大于部分之和，將企業(yè)整體的優(yōu)勢(shì)不斷發(fā)揮出來(lái)。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)自身建設(shè)改善企業(yè)的信用現(xiàn)狀，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)提高企業(yè)內(nèi)部建設(shè)：

加強(qiáng)企業(yè)資金鏈的管理。作為極為看重資金流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于利潤(rùn)空間有限，資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期變得更為困難。所以企業(yè)應(yīng)該更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂贫ìF(xiàn)金的規(guī)劃。建立科學(xué)完善的資金管理流程。加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)，設(shè)立警戒線，及時(shí)拉響財(cái)務(wù)警報(bào)。企業(yè)的閑置資產(chǎn)盡早地處理，避免一切不必要的費(fèi)用支出。只有企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)更加完善，企業(yè)的信譽(yù)才能增強(qiáng)，才能促使銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款。

優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。中小企業(yè)治理結(jié)構(gòu)存在多樣性，有許多家族企業(yè)，往往采取權(quán)威管理模式。這就導(dǎo)致中小企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)往往并不合理，所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)高度重合。可能在發(fā)展初期，能做到最大限度的團(tuán)結(jié)協(xié)作，節(jié)省成本。但發(fā)展到一定階段也會(huì)面臨者諸多問(wèn)題。我們需要不斷優(yōu)化企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)上下制度運(yùn)行的完善，避免人情當(dāng)?shù)?。企業(yè)的發(fā)展決策中能聽(tīng)見(jiàn)更多人的聲音，避免一言堂的出現(xiàn)。對(duì)員工形成正向的激勵(lì)制約機(jī)制，讓優(yōu)秀的員工能冒頭，員工的失誤能及時(shí)發(fā)現(xiàn)。只有整個(gè)企業(yè)上下的運(yùn)行機(jī)制是良好的，才能保證企業(yè)不斷發(fā)展壯大。才會(huì)有更多的銀行愿意借款給企業(yè)。

(三)政府政策的扶持

在這個(gè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的關(guān)卡，政府政策的支持也尤為重要。武漢市政府為了幫助中小企業(yè)度過(guò)此次難關(guān)，發(fā)布了《武漢市應(yīng)對(duì)疫情支持中小企業(yè)政策清單》。分別從社保政策、稅收政策和金融政策三個(gè)方面給予中小企業(yè)支持。社保政策中免征或減征各類社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。稅收政策中減征和免征各類稅費(fèi)或延期繳納稅款。金融政策中為了幫助中小企業(yè)，武漢市擴(kuò)大了融資資金合作的銀行、支持對(duì)中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款、穩(wěn)定中小企業(yè)的信貸供給和批準(zhǔn)延期還款等。這些政策上的傾斜都對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)擺脫資金困境提供了莫大的幫助。

政府不僅可以從自身提供政策支持，也可以通過(guò)完善信用擔(dān)保體系的建設(shè)，中小拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。因?yàn)槭袌?chǎng)上相關(guān)擔(dān)保法律的不完善極大地阻礙了中小企業(yè)的融資，此時(shí)的信用擔(dān)保市場(chǎng)需要政府的大力引導(dǎo)才能打破僵局。政府可以側(cè)重民間金融的引入，幫助市場(chǎng)建立政府、民間、商業(yè)多方相結(jié)合的信用擔(dān)保體系。信用擔(dān)保體系的完善不僅可以降低中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，也可以提高企業(yè)的融資能力。

四、結(jié)束語(yǔ)

在如今經(jīng)濟(jì)下行的階段下，每個(gè)企業(yè)都面臨著巨大的考驗(yàn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的沖擊更是難以避免。為了度過(guò)這一難關(guān)企業(yè)必須從內(nèi)部尋求改變，外部尋求支持。不斷嘗試拓寬企業(yè)的融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)使得企業(yè)自身的信譽(yù)得到提升。政府在這一階段也要和企業(yè)共度難關(guān)，加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的扶持，才能使中小房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)此次危機(jī)揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。