城鎮(zhèn)化雙驅(qū)動(dòng)與荊州市房地產(chǎn)投資研究

摘 要：荊州市城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較低，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，荊州市在政策驅(qū)動(dòng)和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的雙重驅(qū)動(dòng)下，城鎮(zhèn)化水平會(huì)有較大水平的提高，這對(duì)于荊州市房地產(chǎn)投資帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)，分析機(jī)遇和挑戰(zhàn)后提出了房地產(chǎn)投資的可行性策略。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;政策驅(qū)動(dòng);經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng);投資策略

1.問(wèn)題的提出

我國(guó)六次人口普查城鎮(zhèn)化率分別是12.84%、17.58%、20.43%、25.84%、35.39%、49.68%，到2019年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60.60%，即將到來(lái)的第七次全國(guó)人口普查即將展開，不出意料城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高。研究城鎮(zhèn)化率的提高的進(jìn)程可以發(fā)現(xiàn)，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和城鎮(zhèn)化率之間呈反向運(yùn)動(dòng)，即第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比例的下降伴隨著城鎮(zhèn)化率的上升，以1980年、1990年、2000年、2010年和2019年為例，當(dāng)年第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和GDP的比率分別是30.09%，27.05%、15.90%、10.2%和7.1%，充分證明了這一點(diǎn)。

2014年3月《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》正式發(fā)布，2014年12月，將江蘇、安徽兩省的62個(gè)城市（鎮(zhèn)）列為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)，2018-2020年，逐步在全國(guó)范圍內(nèi)推廣試點(diǎn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。

荊州市屬于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大市，因此也是農(nóng)業(yè)人口大市。2019年末戶籍人口和常住人口分別為637.16萬(wàn)人和557.01萬(wàn)人，常住人口中城鎮(zhèn)314.23萬(wàn)人，鄉(xiāng)村242.78萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.41%。比較戶籍人口和常住人口發(fā)現(xiàn)，該年度荊州市人口凈流出80.15萬(wàn)人，凈流出率為12.58%，流入人口的統(tǒng)計(jì)口徑屬于城鎮(zhèn)常住人口，因此實(shí)際流出的非城鎮(zhèn)人口可能超過(guò)100萬(wàn)人甚至更多。2019年全國(guó)戶籍城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率分別為44.38%和60.60%，按照常住人口城鎮(zhèn)化率比較，荊州市戶籍人口城鎮(zhèn)化率約40%，約254.9萬(wàn)人。

按照我國(guó)“兩個(gè)一百年”的規(guī)劃，我國(guó)將在21世紀(jì)中葉即2049年達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城鎮(zhèn)化率約為80%，據(jù)此，荊州市的戶籍城鎮(zhèn)化率和常住人口城鎮(zhèn)化率將分別有40%和24%的上漲空間。一般認(rèn)為城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)投資具有正相關(guān)性，換句話說(shuō)，城鎮(zhèn)化發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)投資，因此荊州市城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)為房地產(chǎn)投資帶來(lái)怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)是一個(gè)十分值得研究的課題。

2.荊州市城鎮(zhèn)化發(fā)展雙驅(qū)動(dòng)

（1）城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策驅(qū)動(dòng)。第一，主城區(qū)擴(kuò)容驅(qū)動(dòng)。荊州市主城區(qū)由荊州區(qū)和沙市區(qū)構(gòu)成，2019年末常住人口約114萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口約90萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率約80%，按照荊州市主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，將把江陵和公安兩縣納入主城區(qū)，形成一市四區(qū)格局。江陵縣2019年末全縣常住人口33.88萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率42.24%，公安縣常住人口88.11萬(wàn)人，按照江陵縣同樣水平的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，兩縣設(shè)區(qū)后，荊州市主城區(qū)城鎮(zhèn)化率保持在80%，那么主城區(qū)城鎮(zhèn)化率還有37.76%的提升空間，兩縣將合計(jì)凈增城市人口約46萬(wàn)人。第二，撤縣設(shè)市驅(qū)動(dòng)。監(jiān)利縣2019年底常住人口為116.28萬(wàn)人，按照全市平均城鎮(zhèn)化率計(jì)算，城市人口為51.6萬(wàn)。2020年8月正式撤縣設(shè)市，根據(jù)監(jiān)利市的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)化率將提升到70%，約凈增30萬(wàn)城市人口。

（2）城鎮(zhèn)化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)。第一，高鐵經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)。荊州市已有滬漢蓉高鐵貫穿東西，南北走向的浩吉鐵路即將開通客運(yùn)，荊荊高鐵即將動(dòng)工，荊州-常德-張家界的高鐵也在規(guī)劃之中，荊州市的高鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代為期不遠(yuǎn)，也必然成為荊州市城鎮(zhèn)化發(fā)展的重大驅(qū)動(dòng)力量。第二，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和高新企業(yè)驅(qū)動(dòng)。荊州市是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要地區(qū)，幾年來(lái)承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，同時(shí)也發(fā)展了具有較高質(zhì)量的高新產(chǎn)業(yè)，厚積而薄發(fā)，荊州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將引來(lái)較大的增長(zhǎng)，驅(qū)動(dòng)荊州市城鎮(zhèn)化的發(fā)展。第三，農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展驅(qū)動(dòng)。荊州市是傳統(tǒng)的魚米之鄉(xiāng)，具有深厚的農(nóng)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì);隨著農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，農(nóng)業(yè)深加工帶來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和經(jīng)濟(jì)附加值的提升，與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同的是，農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)的是產(chǎn)業(yè)工人的大量增加，因此農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展會(huì)成為荊州城鎮(zhèn)化發(fā)展的第三股驅(qū)動(dòng)力。第四，豐富的旅游資源形成的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)。荊州市是歷史文化名城，荊楚文化、三國(guó)文化博大精深，隨著荊州市高鐵網(wǎng)絡(luò)的形成，旅游經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)必將到來(lái)，形成荊州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四極。

3.城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)

（1）機(jī)會(huì)。在不考慮貨幣貶值的前提下，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)一般來(lái)自于三個(gè)方面：大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴(kuò)張、城鎮(zhèn)化升級(jí)和居民改善性住房需求。

第一，大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴(kuò)張機(jī)會(huì)。2010年前，荊州市房地產(chǎn)一直溫和上漲，2004年到2010年6年時(shí)間，荊州市商品房的價(jià)格從1000元/平上漲到2000元/平，上漲幅度為100%，年均單價(jià)上漲166元/平，2010年開始，其時(shí)適逢國(guó)內(nèi)四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激和荊州市高鐵即將開通，之后10年間荊州市房?jī)r(jià)從2000元/平左右一路高歌猛進(jìn)，到2020年10月，荊州市區(qū)已經(jīng)沒(méi)有6000元的樓盤了，幾乎漲了2倍，年均增幅達(dá)到20%，年均單價(jià)上漲400元/平。由此可以推斷，從時(shí)間維度看荊州市大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴(kuò)張起始于2010年，目前談結(jié)束為時(shí)尚早;從空間維度來(lái)看，荊州市大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴(kuò)張隨著政策驅(qū)動(dòng)和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的發(fā)力，城鎮(zhèn)化的二維空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)向三維空間擴(kuò)張，比如縣城的高層商品房的比例大幅增加;從人口維度來(lái)看，荊州市常住人口城鎮(zhèn)化增量有超100萬(wàn)之巨，其中監(jiān)利新增30萬(wàn)，公安江陵合計(jì)新增46萬(wàn)，洪湖、松滋和石首各新增10萬(wàn)，加上原荊州城區(qū)常住人口的增量甚至可能達(dá)到150萬(wàn)之多。總之，荊州市大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴(kuò)張仍然存在很大的機(jī)會(huì)。

第二，城鎮(zhèn)化升級(jí)的機(jī)會(huì)。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)依然有很大的投資機(jī)會(huì)，其原因不是城鎮(zhèn)化擴(kuò)張，而是城鎮(zhèn)化升級(jí)。城鎮(zhèn)化升級(jí)和城鎮(zhèn)化擴(kuò)張同步進(jìn)行，但城鎮(zhèn)化升級(jí)更持久。比如目前大力開展的舊城改造就是城鎮(zhèn)化升級(jí)，是對(duì)已有城市建筑進(jìn)行有計(jì)劃、有步驟、系統(tǒng)性的改造活動(dòng)，使其在功能上更加完善、運(yùn)轉(zhuǎn)上更加協(xié)調(diào)、效率上更加高效、能耗上更加節(jié)能。很多建筑物的設(shè)計(jì)壽命為50年，這就決定了城鎮(zhèn)化升級(jí)的一般周期為50年，這就是說(shuō)，城鎮(zhèn)化升級(jí)是一直會(huì)持續(xù)進(jìn)行。

第三，居民改善性住房需求的機(jī)會(huì)。雖然荊州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了20多年，建筑了大量房地產(chǎn)，但是，還有很多老舊小區(qū)，小區(qū)環(huán)境差，建筑面積小，缺少電梯等配套生活設(shè)施;全面二孩政策的實(shí)施，家庭人口的增加，原有的小面積住房不能夠滿足需要，急需進(jìn)行改善;隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們的收入和積蓄在穩(wěn)步增長(zhǎng)，具有支付改善性住房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（2）挑戰(zhàn)。荊州市房地產(chǎn)投資的挑戰(zhàn)主要來(lái)自于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策挑戰(zhàn)和城市人才戰(zhàn)略帶來(lái)的中高端人才流失的挑戰(zhàn)。

第一，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策挑戰(zhàn)。2017年我國(guó)確立了“房住不炒”的政策，對(duì)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)實(shí)行多種限購(gòu)政策，遏制了熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭，投資性購(gòu)房的成本增加，收益下降甚至為負(fù)，這極大的降低了像荊州這樣非熱點(diǎn)城市購(gòu)買房地產(chǎn)的積極性，等待與觀望情緒濃烈。

第二，城市人才戰(zhàn)略帶來(lái)的中高端人才流失的挑戰(zhàn)。一切發(fā)展都依賴人才，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的關(guān)鍵，人才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，近幾年，無(wú)論是北上廣深等一線城市，還是其他省會(huì)級(jí)城市，都出臺(tái)了吸引人才落戶的政策，本科生落戶幾乎暢通無(wú)阻。荊州市作為人口大市和教育強(qiáng)市，每年高考錄取人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于畢業(yè)回荊州的人數(shù)，大量中高層次人才選擇留在一二線城市，最直接的后果是人口流失和房地產(chǎn)需求下降，進(jìn)一步的后果就是以中高端人才為核心的親朋好友的外流與房地產(chǎn)需求的下降。

4.荊州市房地產(chǎn)投資策略選擇

荊州市房地產(chǎn)投資策略應(yīng)綜合考量機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)兩大因素，具體來(lái)說(shuō)包括5個(gè)方面。

（1）大規(guī)模城市擴(kuò)張。大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴(kuò)張不是所有地方都可以進(jìn)行的，綜合城鎮(zhèn)化擴(kuò)張的規(guī)律來(lái)看，大城市的擴(kuò)張的可能性更大。就荊州而言，應(yīng)該把握荊州城區(qū)的擴(kuò)張機(jī)遇，把投資的重點(diǎn)放到新區(qū)的建設(shè)方面，具體而言就是公安和江陵，監(jiān)利和其他縣市除非條件特別好才進(jìn)行考慮。

（2）城鎮(zhèn)化升級(jí)。城鎮(zhèn)化升級(jí)取決于城市原有建設(shè)情況和功能升級(jí)要求，地級(jí)市原有建設(shè)時(shí)間更長(zhǎng)、建筑物的使用壽命接近終點(diǎn)的比例更高、對(duì)功能要求更高，因此城區(qū)的城鎮(zhèn)化升級(jí)要求更加迫切;地級(jí)市財(cái)力更加雄厚，城鎮(zhèn)化升級(jí)的資金支持優(yōu)于縣城或縣級(jí)市，因此，選擇上要把投資的重點(diǎn)放到城區(qū)的荊州區(qū)和沙市區(qū)。

（3）改善性住房需求。改善性住房需求取決于需求的強(qiáng)烈程度和滿足需求的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，縣級(jí)市、縣城、荊州市區(qū)的新建區(qū)域一般不在考慮之列，主要集中在老城區(qū)，這些地方的小區(qū)居民的改善性住房強(qiáng)烈需求。

（4）房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。荊州市屬于三線城市，房地產(chǎn)的流動(dòng)性相對(duì)較差，購(gòu)買商品房的投資性和投機(jī)性的動(dòng)機(jī)不大，但受到上述3個(gè)方面的正面影響，全市范圍的房地產(chǎn)的投資都具有較大的機(jī)會(huì)。

（5）人口流入流出關(guān)系。荊州市總體上人口流出大于人口流入，但從局部來(lái)看，荊州主城區(qū)的人口流入大于流出，縣城的人口流入小于流出，因此房地產(chǎn)投資應(yīng)該主要集中在主城區(qū)，盡量避開縣城區(qū)域，特別是縣城的邊緣地區(qū)。

作者簡(jiǎn)介：

彭柱（1984—），男，湖南湘潭人，長(zhǎng)江大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2018級(jí)工商管理碩士，研究方向，房地產(chǎn)管理。

（長(zhǎng)江大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 ?湖北 ?荊州 ?434023）