東部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430072)

一、背景及問題提出

房地產(chǎn)業(yè)是人們的基本生存資源,同時也是帶有明顯投資性質(zhì)的商品。房地產(chǎn)在選址過程中對土地資源和區(qū)位較為敏感,在開發(fā)與消費(fèi)環(huán)節(jié)對資金的要求也較高,因此具有明顯的地域差異性市場特征。[1]部分地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)過熱,房價上漲過快,人們住房可支付性下降;有些地區(qū)因房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與建設(shè)不合理,出現(xiàn)了空置率極高的新城或鬼城;還有部分地區(qū)爭取房產(chǎn)投資資金不足,居民居住環(huán)境得不到應(yīng)有的改善,這種房地產(chǎn)地域差異性正逐步受到我國政府以及學(xué)者的關(guān)注與研究。而中國自1998年結(jié)束了福利分房制,開始住房市場化改革,就成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場化的分水嶺。[2]從此,中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展,對啟動內(nèi)需,加快城市化進(jìn)程,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的快速增長,起到了極其重要作用。經(jīng)過將近二十年的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已成為我國主要產(chǎn)業(yè)之一。然而房地產(chǎn)市場由于其供給彈性有限、不存在易得的替代品:房地產(chǎn)沒有終極價格、基本價值難于確定等一系列特征,使其成為最常見的經(jīng)濟(jì)泡沫載體之一。[3]2016年“930新政”后，中國樓市逐漸進(jìn)入“政策市”，四限、因城施策、長效機(jī)制和諸多房企融資限制等調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響越來越大。在中國經(jīng)濟(jì)總體韌性較好的背景下，2018年上半年樓市調(diào)控政策料將難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動，甚至不排除“四限”政策向三四線城市繼續(xù)擴(kuò)容的可能性。在樓市和金融雙雙被嚴(yán)監(jiān)管之下，預(yù)計2018年房地產(chǎn)銷售或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度下行，但考慮到部分一二線城市庫存較低，那些受益于深度城市化和都市圈化的優(yōu)質(zhì)城市房價料將難以出現(xiàn)大幅下行。[4]與此同時,有關(guān)我國東部地區(qū)房價的爭論也在不斷升溫。而對于東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的研究，一方面可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到一定的指導(dǎo)作用,另一方面,對于各個省份針對自身發(fā)展水平調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)也有一定的作用。本文在借鑒國內(nèi)外理論研究的基礎(chǔ)之上,引用一系列的統(tǒng)計數(shù)據(jù),運(yùn)用理論和實(shí)證相結(jié)合的分析方法,對我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行了實(shí)證分析,力圖通過本文的嘗試,對東部的各級地方政府引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要的指導(dǎo)作用。

本文采用了因子分析法，利用其降維的思想，將具有錯綜復(fù)雜關(guān)系的變量壓縮為數(shù)量較少的幾個綜合變量，是高度相關(guān)的變量劃歸同組內(nèi)，相關(guān)性較低的變量歸于不同組內(nèi)，以再現(xiàn)原始變量和因子之間的相互關(guān)系，避免綜合評價中因信息量過大而導(dǎo)致的重復(fù)評價。公共因子的選取通常是以特征值大于1或累積方差貢獻(xiàn)率大于80%為標(biāo)準(zhǔn)，確保保留大部分的原始信息。最后，以公共因子得分與各因子方差貢獻(xiàn)率進(jìn)行加權(quán)求和，得分越高，表明該省份房地產(chǎn)發(fā)展綜合實(shí)力越高，整體質(zhì)量也越強(qiáng)；得分越低，競爭力相對較弱，發(fā)展?fàn)顩r也相對較差。

二、東部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

東部地區(qū)房地產(chǎn)市場已進(jìn)入高位運(yùn)行軌道,那么上海、浙江是在這條軌道上行駛的火車的車頭。而東部地區(qū)出現(xiàn)這種高速向前發(fā)展的良好局面,其原因是多方面的,既有我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大的背景,也有居民生活水平提高、住房觀念轉(zhuǎn)變等多個因素。

三、因子分析法的具體運(yùn)用

(一)評價指標(biāo)體系

為了更好地反映東部地區(qū)各省份房地產(chǎn)市場的差異，找出其房價上漲的具體原因，筆者遵循著指標(biāo)體系的綜合性、指標(biāo)的代表性、指標(biāo)的相關(guān)性以及指標(biāo)的可得性等原則，選取了以下9個指標(biāo)：

Xl ——居民消費(fèi)價格指數(shù)；

X2——地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)；

X3——商品房銷售面積(萬平方米)；

X4——各地區(qū)建筑業(yè)總產(chǎn)值(億元)；

X5——各地區(qū)社會住房投資(億元)；

X6——各地區(qū)總承包建筑業(yè)企業(yè)個數(shù)(個)；

X7——各地區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員(萬人)；

X8——各地區(qū)房地產(chǎn)利稅總額(萬元)；

X9——各地區(qū)商品房平均銷售價格(元/平方米)；

表1 東部地區(qū)各省份有關(guān)指標(biāo)

注：數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計局官網(wǎng)(2016年)

由于表l中的不同變量之間存在不同量綱、不同數(shù)量級的情況，為使各個變量具有可比性，使數(shù)據(jù)得以在更平等的條件下進(jìn)行分析，將數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。可以直接使用SPSS進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，這里采用的是Z標(biāo)準(zhǔn)化，即使均值為0，方差為1。[5]

(二)指標(biāo)相關(guān)性檢驗

指標(biāo)相關(guān)性檢驗因子分析的前提是指標(biāo)之間具有相關(guān)性。從表2可以看出，各指標(biāo)間存在較強(qiáng)大的相關(guān)性，而且對其進(jìn)行的KMO與Bartlett檢驗顯示，KMO度量值為0.612>0.5，樣本大小達(dá)到要求，雖然度量值未達(dá)到0.7，屬于較差的范圍，但變量間仍存在共同因素，可以做因子分析。同時，Bartlett球度檢驗中，顯著水平值為0.000<0.005，達(dá)到顯著性水平要求，表明相關(guān)系數(shù)矩陣與單位矩陣有顯著差異，即原始變量間可能存在有意義的關(guān)系，可進(jìn)一步做因子分析。[6]因此我們需要對以上指標(biāo)進(jìn)行因子分析，把問題降維，避免指標(biāo)自相關(guān)性對結(jié)果的影響。

表2 相關(guān)矩陣

(三)公共因子分析

因子載荷是公共因子與指標(biāo)變量之間的相關(guān)系數(shù)，載荷越大，說明公共因子與指標(biāo)變量之間的關(guān)系越密切。[7]在確定公共因子個數(shù)時，先選擇與原變量數(shù)目相等的因子個數(shù)，計算因子總方差結(jié)果見表3。取初始特征值大于l的因子為公共因子。由表3可知，符合條件的特征值有3個，累積方差貢獻(xiàn)率達(dá)87.425%，涵蓋了大部分變量信息。因此，選取前三個因子作為公共因子。

表3 解釋的總方差

提取方法：主成份分析。

一般而言，通過初級變換得到的因子載荷差異不大，含義不明顯，實(shí)用價值不高。因此本文采用方差最大旋轉(zhuǎn)法，得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷，見表4。[8]根據(jù)此表，我們就可以對3個公共因子進(jìn)行命名。旋轉(zhuǎn)后在第一個公共因子上載荷較大的有6個變量，分別是地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)，商品房銷售面積(萬平方米)，各地區(qū)建筑業(yè)總產(chǎn)值(億元)，各地區(qū)社會住房投資(億元)，各地區(qū)總承包建筑業(yè)企業(yè)個數(shù)(個)和各地區(qū)房地產(chǎn)利稅總額(萬元)?？梢钥闯鲞@些因素都影響著房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，而且可以看到第一個公共因子F1的方差貢獻(xiàn)率超過了58%，在絕大程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)及發(fā)展，因此可以將其作為房地產(chǎn)開發(fā)因子。旋轉(zhuǎn)后在第二個公共因子上載荷較大的有2個變量，分別為各地區(qū)商品房平均銷售價格(元/平方米)和各地區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員(萬人)。各地區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)影響著商品房的銷售情況，從業(yè)人數(shù)多，在一定程度上能夠促進(jìn)銷售工作的開展，商品房平均銷售價格情況也影響著房地產(chǎn)的銷售情況，也就決定了商品房的銷售情況，因此可以把公共因子F2定義為與銷售有關(guān)的因素，即房地產(chǎn)市場銷售因子。旋轉(zhuǎn)后在第三個公共因子上載荷較大的變量是居民消費(fèi)價格指數(shù)，由于居民的消費(fèi)指數(shù)會一定程度上影響居民的購買能力，因此可以將公共因子F3定義為房地產(chǎn)潛在購買因子。

表4 旋轉(zhuǎn)成份矩陣a

提取方法:主成份。

旋轉(zhuǎn)法:具有 Kaiser 標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法。

a.旋轉(zhuǎn)在 5 次迭代后收斂。

(四)計算因子得分

根據(jù)表1和表4，計算出各公共因子的得分，如表5所示。

公共因子F1代表各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)因子，由表5中F1一列可以看出江蘇省，廣東省，浙江省和山東省的房地產(chǎn)開發(fā)位于東部地區(qū)的領(lǐng)先水平，同時也說明了這幾個地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r很好。而公共因子F2代表銷售因子，可以從F2一列看出北京，上海的房地產(chǎn)銷售狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他的東部地區(qū)的各個省份，這也與這兩個地區(qū)的人民生活水平有關(guān)，人民生活質(zhì)量好，相較于其他地方經(jīng)濟(jì)狀況也更好一些。而F3代表潛在購買因子，由表5可以看出上海市，廣東省和海南省得分較高，可以看出這幾個地區(qū)居民的潛在購買能力較高。而依據(jù)綜合得分可以看出江蘇省和廣東省的綜合得分最高，而浙江省和山東省的得分也還行，其次就是上海，北京，福建，東部地區(qū)發(fā)展最為不好的是天津，河北，遼寧和海南省。

表5 各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展綜合得分表

四、結(jié)論

東部地區(qū)中江蘇省，廣東省，北京和上海這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場較為成熟，房地產(chǎn)行業(yè)吸引力大，投資效益也高，但同時也要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，警惕兩種房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。第一種是盲目性過熱，比如盲目投資，盲目擴(kuò)大開發(fā)量等，從而導(dǎo)致市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，空置率上升；第二種是泡沫性過熱，房地產(chǎn)的市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，房地產(chǎn)行業(yè)就將受到重創(chuàng)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行空間主要要穩(wěn)定房價。[9]其他具有良好的地緣優(yōu)勢和較佳的投資環(huán)境的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)還可以進(jìn)一步做大做強(qiáng)，在提高房地產(chǎn)效益方面還有進(jìn)一步的拓展空間，還可以利用相關(guān)政策來加快發(fā)展。對于有大規(guī)模城區(qū)化的地區(qū)，要積極探索社會保障機(jī)制，加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為；建立健全的住房供應(yīng)體系，盡快解決房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾，合理配置住房與非住房，高檔住房與低價位住房的結(jié)構(gòu)與比例。[10]要注意加快住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，積極改善投資環(huán)境，狠抓招商引資工作，努力拓寬融資渠道，加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度；加強(qiáng)監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。[11]而對于像天津，河北，遼寧等地區(qū)可以在加大土地面積開發(fā)的同時，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，使房價與居民收入水平相稱，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

另外，很多人認(rèn)為，在像北京、上海、廣東這樣一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市中購房，是一種身份的象征，因此具有隱性收入的人會選擇在這些地區(qū)買房，從而哄抬房價。筆者認(rèn)為，政府相關(guān)單位及房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該減少提供大戶型住房，針對中等收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，使其成為住房供應(yīng)的主渠道，以滿足大部分城鎮(zhèn)居民的需求。還有一個是土地價格上漲導(dǎo)致成本上升。我國土地價格主要由取得成本、開發(fā)成本、政府收益三部分構(gòu)成。[12]土地價格的上漲使得開發(fā)商將土地成本增加的部分轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這就提升了房價的上漲速度。江蘇省，廣東省，浙江省和山東省四個省份的開發(fā)因子相對其他因子得分較高，這說明他們無論是購置的土地還是完成開發(fā)的土地相對其他因素而言都占有相對優(yōu)勢，這就構(gòu)成了其房價上漲的原因之一。因此，房地產(chǎn)商在投資之前，應(yīng)該做好充分的預(yù)算，避免造成大量土地閑置的局面。