成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用研究

王璐

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目? 成本預(yù)算? 成本管理? 應(yīng)用對策

近年來，由于我國房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺和頒布，使得我國房地產(chǎn)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)和壓力。對此，應(yīng)該積極地開展成本預(yù)算管理工作。由于受到傳統(tǒng)思維模式的深入影響，自改革開放四十多年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展與進步，大量的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般誕生，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力變得越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算水平偏低，從而引發(fā)了財務(wù)風(fēng)險。本文為了能夠有效推進房地產(chǎn)項目管理水平地顯著提升，將成本預(yù)算用于其中，防止相關(guān)問題的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)項目管理過程中加強成本預(yù)算的重要作用分析

（一）成本預(yù)算屬于成本控制十分重要的方法

成本控制作為房地產(chǎn)項目管理之中的一個重要環(huán)節(jié)，其對房地產(chǎn)項目管理效率及質(zhì)量地顯著提升等方面均具有十分重要的價值及其作用。而成本管理卻貫穿于房地產(chǎn)項目的整個進程之中。所以，如果要提高房地產(chǎn)成本管理成效，那么就務(wù)必要對房地產(chǎn)項目實施全過程管理，高度重視成本預(yù)算在其中所發(fā)揮的重要作用。

（二）成本預(yù)算可作為編制成本管理計劃的基礎(chǔ)內(nèi)容

一項房地產(chǎn)項目在實際實施過程中，管理人員應(yīng)該將項目建設(shè)的實際需求作為根本性的內(nèi)容，結(jié)合既往的相關(guān)經(jīng)驗，加強成本控制，編制計劃。成本預(yù)算作為成本計劃的一項十分重要的內(nèi)容，對成本管理方案編制具有非常重要的參考價值。對此，房地產(chǎn)項目管理過程中應(yīng)該將成本管理計劃作為基礎(chǔ)內(nèi)容。

（三）促使房地產(chǎn)項目管理變得更加合理、規(guī)范

房地產(chǎn)項目在實際實施過程當(dāng)中，項目管理貫穿全過程。房地產(chǎn)項目管理往往會受到很多方面因素的影響，進而影響了房地產(chǎn)項目的投資等方面的管理工作。成本預(yù)算能夠有效地推斷和預(yù)測房地產(chǎn)項目未來管理當(dāng)中可能會出現(xiàn)的問題，然后對這些問題進行深入地分析，最終做出具體的問題解決對策，從而促使泛地產(chǎn)項目管理變得更為規(guī)范和合理。

二、影響成本預(yù)算應(yīng)有的主要因素分析

具體包括如下幾個方面的因素：（1）成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中的實際應(yīng)用效果常常與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于成本預(yù)算的應(yīng)用意識水平低下存在著緊密的關(guān)聯(lián)性。這就是說：成本預(yù)算的應(yīng)用意識對成本預(yù)算的應(yīng)用程度以及項目管理的綜合效益產(chǎn)生決定性作用;（2）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)以及專業(yè)水平也會對房地產(chǎn)項目成本預(yù)算的應(yīng)用產(chǎn)生影響。特別是管理人員的執(zhí)行、管理水平等，對成本預(yù)算管理方案可嚴格、高效地加以落實，且對成本預(yù)算管理水平產(chǎn)生嚴重的制約作用;（3）項目設(shè)計變更常常會造成工作量出現(xiàn)較大變化，如果建設(shè)方不能同業(yè)主之間進行洽談，那么則會導(dǎo)致成本預(yù)算執(zhí)行分析表與實際成本之間存在著非常大的差異性，從而對成本預(yù)算實際應(yīng)用效果造成較大的影響。此外，市場材料單價變動也會對成本預(yù)算的實際應(yīng)用效果產(chǎn)生影響;（4）項目決算時間比較滯后。由于房地產(chǎn)項目在實際建設(shè)過程當(dāng)中，存在著各種不確定的因素，如變更編制方案、甲方與乙方協(xié)商相關(guān)事宜等，均會導(dǎo)致項目決算嚴重滯后，因此會對項目的成本預(yù)算造成較大的影響。由上述可知，房地產(chǎn)項目成本預(yù)算受到多種因素的深入影響，因此應(yīng)該切實將這些方面的因素加以有效預(yù)防，提出具體的解決措施，促使房地產(chǎn)項目成本預(yù)算工作順利實施與推進。

三、房地產(chǎn)項目管理中成本預(yù)算存在的問題分析

（一）成本支出與開發(fā)項目決算之間不相符

為了有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在一定的條件下，同時將若干房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，如別墅、經(jīng)濟適用房、商住兩用房等項目，但是上述各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目對市場、開發(fā)周期、使用用途、土地出讓價格等方面的要求均存在一定的差異性。雖然這些房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著一地成本預(yù)算差異，然而某些房地產(chǎn)企業(yè)為了將預(yù)算環(huán)節(jié)加以縮減，使得成本預(yù)算難度降低，將傳統(tǒng)的成本預(yù)算思維與體系加以摒棄，將成本分配比率盲目進行調(diào)整，使得若干開發(fā)項目成本預(yù)算會交織于一體，從而導(dǎo)致成本支出與開發(fā)項目決策之間不相符等方面的問題產(chǎn)生。

（二）將成本預(yù)算類目存在虛列的現(xiàn)象

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期比較長，加上其資金運營體系比較繁雜，嚴重阻礙了成本預(yù)算工作地順利推動與實施。與其他類別的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要比較長的時間來實現(xiàn)成本預(yù)算的目標(biāo)。在這個過程中，往往會存在很多潛在的因素對企業(yè)成本預(yù)算產(chǎn)生影響。如：國家政策、市場經(jīng)濟環(huán)境以及材料費用等方面的因素，從而對項目利潤預(yù)算精度產(chǎn)生一定的影響，不能系統(tǒng)地將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實際狀況加以反映。

（三）成本預(yù)算周期不夠確切

房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)算的最終目的就是將項目的總成本以及單位可銷售面積的開發(fā)成本進行預(yù)算，從而為房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算經(jīng)營利潤以及應(yīng)繳納稅額進行結(jié)算，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績加以評價。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本預(yù)算周期較為明確，工程竣工驗收之后，則可以開展竣工結(jié)算方面的工作。然而對于小區(qū)而言，其配套設(shè)施常常拖得很久，從而對開發(fā)項目的結(jié)算工作產(chǎn)生較大影響。

四、成本預(yù)算如何在房地產(chǎn)項目管理中進行有效應(yīng)用

（一）不斷將成本預(yù)算體系加以完善

成本預(yù)算體系應(yīng)該同項目管理機構(gòu)及財務(wù)管理機構(gòu)之間進行密切結(jié)合，工程前預(yù)測、工程中控制以及工程后評價的模式對其加以管理。在編制相關(guān)報表的過程中，應(yīng)以企業(yè)實際收支狀況作為基本依據(jù)，且應(yīng)該與實際項目施工情況相結(jié)合，并作出及時調(diào)整的措施，以確保報表與實際不出現(xiàn)偏差。

（二）強化完善成本預(yù)算管理制度

對于房地產(chǎn)項目成本預(yù)算管理制度而言，應(yīng)該強化完善措施，工程項目實施情況應(yīng)該及時進行監(jiān)督，以提高相關(guān)人員對成本控制的基本理念，構(gòu)建一套完善的環(huán)境，從而促使成本預(yù)算在項目管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）強化各機構(gòu)之間的聯(lián)系

成本預(yù)算管理在項目管理方面具有承上啟下的作用，應(yīng)該同其他機構(gòu)以及部門強化聯(lián)系與溝通，確保順暢地溝通，唯有確保信息的暢通性，才可以對于存在的問題及時進行上報，提高成本預(yù)算管理水平。

（四）強化成本預(yù)算制度建設(shè)

對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該構(gòu)建一套完善的成本預(yù)算制度，以規(guī)范企業(yè)的成本預(yù)算，從而確保成本預(yù)算的資料更加真實可靠，使得成本預(yù)算水平以及會計信息質(zhì)量水平顯著提升。應(yīng)按照企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特征，科學(xué)合理地對會計結(jié)構(gòu)進行設(shè)置，配備合適的會計工作人員。在成本預(yù)算過程中，對成本預(yù)算對象加以明確，設(shè)置合理的賬簿，使用合適的方法將成本費用進行歸集以及分配等，將工程項目決算及時加以辦理，從而確保最終計算出開發(fā)項目總成本以及單位建筑面積成本的準(zhǔn)確度，而且也可以為土增稅以及房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計算提供一定的參考依據(jù)。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理中成本預(yù)算存在著諸多方面的問題，比如：成本支出與開發(fā)項目決算之間不相符、將成本預(yù)算類目存在虛列的現(xiàn)象、成本預(yù)算周期不夠確切等方面的突出性問題，亟待解決。對此，應(yīng)該強化問題解決，以強化房地產(chǎn)項目管理中成本預(yù)算的應(yīng)用。

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