房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的若干問題與對策

劉偉

（中交第四公路工程局有限公司，北京100020）

1 引言

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工階段的管理工作非常重要。為了使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理效率以及管理質(zhì)量得到提升，很多管理團(tuán)隊(duì)在管理過程中會(huì)使用一些比較獨(dú)特的管理模式，并且不斷對管理模式進(jìn)行完善。但是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，仍然存在一些問題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目管理非?；靵y，對項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量有嚴(yán)重影響[1]。因此，如何進(jìn)一步提升施工階段的管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要重點(diǎn)研究的課題。

2 工程概況

中交濱江國際項(xiàng)目位于陜西省漢中市濱江西路996 號(hào)，南臨民主街，北臨西新街，東臨漢陽路，西臨濱江西路。項(xiàng)目和漢江緊鄰，江景資源得天獨(dú)厚。

項(xiàng)目于2012 年6 月正式施工，計(jì)劃在2020 年年底完工。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約為297 025 萬元（包含增值稅），總用地面積月為340 畝（約22.67km2包含代征道路），總規(guī)劃建筑面積約為 6.727×105m2，其中，住宅面積約 4.987×105m2，商業(yè)面積約3.58×104m2，開敞式車庫以及配套面積約 4.87×104m2，地下室面積約8.95×104m2，容積率為3.092，綠化率為35.33%。共有45棟住宅（包含25 棟高層，4 棟低層住宅以及16 棟洋房），共3 618 戶，共分5 期實(shí)施開發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)完成一期、二期以及三期的具體開發(fā)工作，共計(jì)建筑面積為367 960.43m2，項(xiàng)目四期和五期正在開發(fā)建設(shè)中，建筑面積為304 712m2，共計(jì)高層住宅為 14 棟，1 663 戶。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理中的問題

3.1 基坑開挖及地基處理

基坑開挖完成后，存在地質(zhì)勘察報(bào)告與實(shí)際情況不相符之處，例如，項(xiàng)目五期在重型動(dòng)力觸探過程中發(fā)現(xiàn)局部分布有淤泥、局部軟弱下臥層以及夾砂層等。四期項(xiàng)目開挖后，漢江正處于豐水期，導(dǎo)致基坑水位上升。由于施工前沒有制訂地基處理方案和降水方案，造成現(xiàn)場施工處于被動(dòng)狀態(tài)，需要盡快制訂合理的處理方案，并和責(zé)任主體聯(lián)合訂立施工合同。因此，容易導(dǎo)致工期延誤，并對成本控制產(chǎn)生不利影響。

3.2 預(yù)售節(jié)點(diǎn)前的具體進(jìn)度控制

預(yù)售是房地產(chǎn)公司回款以及現(xiàn)金流回正的重要節(jié)點(diǎn)，因此，實(shí)施預(yù)售節(jié)點(diǎn)的控制非常重要，以項(xiàng)目四期以及五期為例，需要達(dá)到主體層數(shù)的1/5 方可辦理相應(yīng)的預(yù)售手續(xù)，但是該部分的難度比較大，主要表現(xiàn)為以下幾方面：（1）地基處理以及降水等情況具備不確定性；（2）地下1 層屬于人防層結(jié)構(gòu)，施工難度較大；（3）地下1 層和1 層會(huì)涉及高大模板施工，施工周期較長；（4）3 層及以下樓層均屬于非標(biāo)準(zhǔn)層，木工模板的加工周期較長。

3.3 外墻施工進(jìn)度控制

外墻施工進(jìn)度會(huì)受到非常多因素的影響，如施工人員的數(shù)量以及吊籃數(shù)量等，對項(xiàng)目四期進(jìn)行外墻外裝施工時(shí)，雖屬于滿掛吊籃的情況，但是施工人員較少，無法達(dá)到滿掛吊籃，滿員使用的狀態(tài)，這樣就會(huì)使外墻施工無法按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，導(dǎo)致施工效率較低[2]。

3.4 綠化施工

項(xiàng)目后期的綠化施工往往屬于施工的收尾階段，由于綠化施工工期較短，無法反復(fù)對草皮、樹種、石材以及景觀小品等實(shí)施多方考察以及選定，造成綠化施工精細(xì)程度有待提高。

3.5 設(shè)備及安裝施工

設(shè)備以及安裝施工等問題往往會(huì)出現(xiàn)在地下室部分，項(xiàng)目四期當(dāng)中的地下室安裝施工過程中，通風(fēng)、防水、給水、消防以及電氣等專業(yè)的交叉施工比較多，會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)修改管線等情況。

4 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理問題的建議

4.1 基坑開挖及地基處理

要合理處理基坑開挖和地基處理中的問題，需要在地質(zhì)勘察階段增加勘測孔位，這樣可以使勘察結(jié)果更加精確。施工前，要認(rèn)真分析地質(zhì)勘察報(bào)告，對施工現(xiàn)場當(dāng)季水位的具體情況進(jìn)行調(diào)研，聯(lián)合設(shè)計(jì)單位在施工前制訂有針對性的地基處理和降水方案，并把該部分預(yù)算編入合同中，避免出現(xiàn)索賠風(fēng)險(xiǎn)[3]。

4.2 預(yù)售節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的控制

地下1 層和地上1 層需要增加相應(yīng)的現(xiàn)場施工人員，分組分區(qū)域地實(shí)施鋼筋模板施工，提高施工效率。筏板施工過程中，增加施工人員數(shù)量，提前進(jìn)行模板施工。另外，還應(yīng)合理布局塔吊位置以及材料的具體運(yùn)輸環(huán)節(jié)，滿足相應(yīng)的施工要求。

4.3 外墻施工

關(guān)于外墻局部掛吊籃的情況，需要對施工區(qū)域進(jìn)行劃分，重視工作面的移交。對于外墻滿掛吊籃的情況，要保障吊籃均滿載使用，以提高施工效率，避免吊籃的浪費(fèi)情況。

4.4 綠化施工

提前安排綠化施工的招標(biāo)時(shí)間，預(yù)留比較充足的時(shí)間進(jìn)行材料的選取。另外，協(xié)調(diào)室外雨污水管道與綠化施工的銜接，保證施工的順利進(jìn)行，從而保證工期[4]。

5 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工企業(yè)對項(xiàng)目的施工管理過程非常重要。為了完成高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)，在施工階段，管理者要總結(jié)施工管理中存在的問題，如管理不到位、工期拖延以及合同糾紛等，并分析其影響因素，從而采取應(yīng)對措施有效解決問題，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利開展，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。