房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理的控制與策略分析

黃錦芳

1 引言

近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展的速度是有目共睹的，房價(jià)的不斷飆升會(huì)給社會(huì)房地產(chǎn)公司隨隨便便就能獲得巨額收入的感覺。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)是被國家政策嚴(yán)格約束的，又由于需要龐大的資金，同時(shí)冗雜的資金鏈、復(fù)雜的建設(shè)環(huán)節(jié)、漫長的資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，要想獲得穩(wěn)定可觀的收益，一個(gè)全過程的，即對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段的有效的成本管理，是必不可少的。甚至可以說，降低成本才是使房地產(chǎn)企業(yè)能在激烈的競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。

2 投資決策拿地階段的成本管理

良好的開頭一般是一件事物成功的前提，而投資決策拿地階段，對于房地產(chǎn)公司來說，就已經(jīng)是成本管理的開始了。在對項(xiàng)目進(jìn)行大致的預(yù)算和可行性分析后，購買到一塊性價(jià)比很高的土地，對于之后的過程都是事半功倍的。拿地涉及的因素很多：土地價(jià)格、地理位置、購買時(shí)機(jī)等。一塊好的土地，可以讓原本處于極度被動(dòng)的企業(yè)獲得極大的競爭力；同樣，具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)，如果購買了一塊不好的土地，這個(gè)項(xiàng)目可能就會(huì)使其“一朝回到解放前”。

企業(yè)應(yīng)該首先調(diào)查當(dāng)今市場現(xiàn)狀，并分析未來的發(fā)展趨勢，從而對土地成交后大致的前景與利潤做一個(gè)估計(jì)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，對可以選用的各個(gè)土地進(jìn)行可行性分析，結(jié)合自身產(chǎn)品類型與前面的分析，給土地劃分好檔次。對于最高檔的幾片土地，進(jìn)行詳細(xì)的成本測算，并判斷其是否完全適合自身的項(xiàng)目概念規(guī)劃，能否收獲穩(wěn)定的市場目標(biāo)。通過各方面的渠道，準(zhǔn)確獲得土地區(qū)間內(nèi)，所要產(chǎn)品的售價(jià)區(qū)間、成本、利潤等財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)信息。用整個(gè)開發(fā)過程的總房價(jià)，減去目標(biāo)利潤、開發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅收倒算出土地的成本區(qū)間，最后做出性價(jià)比最高的選擇。

3 設(shè)計(jì)階段的成本管理

很多人覺得施工階段動(dòng)用資金多，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中對于成本影響比例最大的階段，但事實(shí)上施工階段只是對于設(shè)計(jì)計(jì)劃的一個(gè)實(shí)施，除了一些額外增加的工程費(fèi)用，它投資成本的關(guān)鍵往往是在設(shè)計(jì)階段被控制的。如此看來，設(shè)計(jì)階段已經(jīng)大致確定了整個(gè)工程投資的成本。設(shè)計(jì)階段的成本管理主要通過以下幾個(gè)方法來實(shí)現(xiàn)。

3.1 規(guī)定設(shè)計(jì)預(yù)算上限

通過規(guī)定設(shè)計(jì)預(yù)算上限的方式對成本進(jìn)行一個(gè)初步控制。在安排設(shè)計(jì)方案的時(shí)候也考慮到自身企業(yè)的管理水平與技術(shù)水平，切忌眼高手低。對于每個(gè)單位成本都要進(jìn)行合理控制：設(shè)備和施工材料的選取上，做到經(jīng)濟(jì)可靠，避免使用需要大量維修費(fèi)用及運(yùn)輸成本的零件，盡量使用具有標(biāo)準(zhǔn)化或者已經(jīng)成系列化的零件，使其具有互換性，降低成本。在繪制施工圖紙時(shí)，設(shè)計(jì)單位與施工單位應(yīng)該遵守同樣的標(biāo)準(zhǔn)，避免在溝通過程中出現(xiàn)誤解。施工圖紙也應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在確保滿足基本要求的前提下，減少復(fù)雜的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控不必要的圖紙變更或者預(yù)算上限變更請求。當(dāng)設(shè)計(jì)圖出現(xiàn)失誤時(shí)，造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)該由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)，以確保設(shè)計(jì)單位態(tài)度認(rèn)真，工作嚴(yán)謹(jǐn)。

3.2 加強(qiáng)施工圖紙的審核

施工圖紙是直接影響到設(shè)計(jì)階段成果好壞的關(guān)鍵。因此加強(qiáng)對設(shè)計(jì)階段施工圖紙的審核，提前確保圖紙的可靠性與可行性，避免到施工過程再發(fā)現(xiàn)問題，就是該階段成本管理的核心所在。根據(jù)建筑工程的相關(guān)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，讓設(shè)計(jì)單位以外的專業(yè)人士對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核，可以有效降低由于設(shè)計(jì)方案不完善，圖紙表達(dá)有誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)也能保證工程質(zhì)量，更為后續(xù)步驟的施工提供了方便，進(jìn)一步促進(jìn)了施工建設(shè)階段有效的成本管理與控制。

4 招標(biāo)發(fā)包階段的成本管理

在獲得了設(shè)計(jì)單位提供的圖紙之后，接下來的任務(wù)就是選擇合適的承包商，按照設(shè)計(jì)圖紙?jiān)陬A(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行施工與建設(shè)。當(dāng)今的建筑工程市場魚龍混雜，很容易有不良承包商鉆空子。房產(chǎn)商應(yīng)該引入招標(biāo)競選制度，對投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的審核工作。挑選出優(yōu)秀的承包單位，能夠最直接地提高施工質(zhì)量，縮短施工周期，降低工程造價(jià)，甚至還能培養(yǎng)長期的合作關(guān)系，在未來的工程項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)共贏。另一方面，投招標(biāo)制度也促進(jìn)了建筑市場的公平與公正，減少了投機(jī)取巧、滋生腐敗的可能。

招標(biāo)發(fā)包階段的第一步就是編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，這是能夠找到符合項(xiàng)目要求、穩(wěn)定可靠承包商的基礎(chǔ)。企業(yè)自身應(yīng)該對招標(biāo)項(xiàng)目有足夠的了解，對于常規(guī)，即質(zhì)量技術(shù)規(guī)格都具有統(tǒng)一性的工程物資，一般采用最低價(jià)中標(biāo)；而遇到具有很強(qiáng)專業(yè)性的工程項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該聘請第三方專業(yè)人士，綜合價(jià)格、規(guī)模、技術(shù)水平、性能等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析法或者性價(jià)比法中標(biāo)，使質(zhì)量與價(jià)格達(dá)到一種平衡。

具體的發(fā)包模式應(yīng)該根據(jù)工期、質(zhì)量、投資控制來進(jìn)行選擇和判斷，從而降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，公開招標(biāo)是最好的方法，優(yōu)先選取資質(zhì)較高的承包單位和監(jiān)理單位。企業(yè)還應(yīng)該集合技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各方面的專家，組建成評標(biāo)委員會(huì)，恪守職業(yè)道德，公正客觀地對招標(biāo)進(jìn)行評定，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。評標(biāo)應(yīng)通過企業(yè)的相關(guān)措施，確保其保密性。

招標(biāo)評標(biāo)確定了施工隊(duì)伍后，就應(yīng)該簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同了，合同上的價(jià)格就是最終的中標(biāo)價(jià)格。合同要求詳細(xì)嚴(yán)密，將合同各方的工作和義務(wù)緊密聯(lián)系起來，必要時(shí)候還應(yīng)該交由專家進(jìn)行審核，確保合同對于雙方公平，沒有漏洞可鉆，保障投資工作能夠穩(wěn)定開展，投資目標(biāo)可以逐步實(shí)現(xiàn)。合同上工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)該是階段性的，投資方應(yīng)該嚴(yán)格按照合同所寫，針對施工方完成的工程量進(jìn)行付款，嚴(yán)防超進(jìn)度支付。

5 施工階段的成本管理

施工階段開始時(shí)，由于設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程方案也基本確定，這時(shí)候大量的節(jié)約投資就變得十分困難。但由于工程投資主要都在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行，成本管理更多地是避免在這個(gè)階段的投資浪費(fèi)。因此施工階段的成本管理，也是降低工程造價(jià)的重要內(nèi)容。

5.1 認(rèn)真審查施工方的組織設(shè)計(jì)工作

房地產(chǎn)開放商對于施工方的組織設(shè)計(jì)方案應(yīng)該做好審查，具體包括施工條件分析、主要施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃等。必要時(shí)候可以對其進(jìn)行優(yōu)化，使投資、質(zhì)量、工期三者之間得到一個(gè)良好的平衡。要對施工單位做好監(jiān)督工作，對施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行改善，在質(zhì)量得到保障的前提下，可以盡可能降低工期，從而降低工程造價(jià)。但是切忌過分追求短的工期，這樣反而會(huì)消耗巨大的投資，是本末倒置的。對于施工工藝也應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，施工應(yīng)該井然有序，設(shè)計(jì)不能成為形式化的東西。

5.2 妥善處理好工程變更及現(xiàn)場簽證

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的因素是十分復(fù)雜的，因此不可避免在施工過程中由于各種情況，導(dǎo)致的工程量的變化、施工進(jìn)度的變化或者施工方與承包方由于一些細(xì)節(jié)原因發(fā)生矛盾的情況。這些情況都有可能造成投資量的增加，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對于工程變更，企業(yè)首先應(yīng)該進(jìn)行必要性分析，結(jié)合相應(yīng)的工程量變化，帶來的效益的變化去判斷變更是否合理；其次每一個(gè)變更要求都必須確保經(jīng)過發(fā)包方監(jiān)管項(xiàng)目的總工程師的同意；最后，如果設(shè)計(jì)變更過大，超過了原有的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或者所允許的設(shè)計(jì)規(guī)模時(shí)，需要重新提交審批部門審查，以及請求相關(guān)其他部門的批準(zhǔn)?？傊?，妥善處理好工程變更，既能保證工程順利進(jìn)行，又能避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

5.3 做好反索賠工作

承包方由于經(jīng)驗(yàn)豐富，一般擁有較強(qiáng)的索賠能力，這就會(huì)造成發(fā)包方許多額外的費(fèi)用和損失。面對這種狀況，發(fā)包方只能做好提前準(zhǔn)備，在簽訂施工合同的階段就應(yīng)該留心收集各種可能涉及索賠論證的材料，做好反索賠工作。由于索賠工程造價(jià)管理又是一項(xiàng)多元化的工作，涉及經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理等多方面，必要時(shí)也可以聘請專業(yè)人士進(jìn)行管理，一定要對可能的索賠有個(gè)提前的預(yù)判，及時(shí)補(bǔ)救，否則只會(huì)亡羊補(bǔ)牢。

6 結(jié)算階段的成本管理

結(jié)算階段的主要任務(wù)就是審查，包括結(jié)算資料是否完整，工程量是否屬實(shí)，定額單價(jià)是否合理，其他費(fèi)用是否準(zhǔn)確等。審核要求十分嚴(yán)謹(jǐn)和仔細(xì)，從圖紙到合同以及各種動(dòng)態(tài)資料都要核對。以施工圖紙和合同為依據(jù)，去判斷工程任務(wù)是否完成，工程質(zhì)量、材料價(jià)格是否符合標(biāo)準(zhǔn)。工程量是審核的關(guān)鍵，要實(shí)事求是，反復(fù)核實(shí)，不能遺漏那些具有隱蔽性的工程量。定額單價(jià)盡管有相關(guān)規(guī)定，但在具體操作過程中由于人為的疏忽或者私心，又或者結(jié)算過程中不符合規(guī)定的行為，還是可能會(huì)影響工程造價(jià)，因此也是要慎重對待的。

7 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毫無疑問是復(fù)雜的，這就更需要井然有序的成本管理。只有對于整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的成本管控，在各個(gè)階段都保證其成本的合理性，才能真正提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中擁有穩(wěn)固的地位。