房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究

●展豪杰

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)是支撐我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，是我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要組成部分，它涉及到經(jīng)營、中介、建設(shè)等多個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)是生產(chǎn)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大，與一般商品經(jīng)營企業(yè)又有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作與一般企業(yè)也有所區(qū)別。

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品單價(jià)往往比其它商品都要高出不少，在銷售房地產(chǎn)的產(chǎn)品時(shí)，與一般商品所采用的銷售方式大為不同。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作與其它商品銷售行業(yè)相應(yīng)的會(huì)存在差異。其次，一個(gè)企業(yè)要獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益就要降低銷售成本，但是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益之間并不都是反比關(guān)系，不同單位的不同戶型所產(chǎn)生的成本不一，那么具體的銷售環(huán)節(jié)也會(huì)因此受到影響。在銷售成本等多種因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本率與其他行業(yè)也產(chǎn)生了差異。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本一般較高，所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)比一般的商品經(jīng)營企業(yè)也要大，房地產(chǎn)企業(yè)如果在項(xiàng)目的具體運(yùn)營過程中遇到風(fēng)險(xiǎn)，其后續(xù)的生產(chǎn)和管理勢必會(huì)受到較大地影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提升企業(yè)的資金運(yùn)作能力，就要有效的開展會(huì)計(jì)核算工作，通過不斷提升自身的會(huì)計(jì)核算能力來保障企業(yè)經(jīng)營過程中的各項(xiàng)活動(dòng)正常進(jìn)行，以應(yīng)對復(fù)雜的市場競爭，從而使企業(yè)能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

（一）收入確認(rèn)方面

房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售收入，是整個(gè)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益的直接來源，也體現(xiàn)著企業(yè)的經(jīng)營利潤，它不僅能反映企業(yè)的整體收益，也在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的未來發(fā)展。依據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對于企業(yè)收入的界定，認(rèn)為凡企業(yè)能在經(jīng)營活動(dòng)中增加權(quán)益并產(chǎn)生不涉及到投入資本的經(jīng)濟(jì)利益，可認(rèn)定為企業(yè)的收入。但是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性卻使得自身的收入確認(rèn)與準(zhǔn)則界定有一定的出入。一方面，部分房地產(chǎn)認(rèn)為收入確認(rèn)應(yīng)該產(chǎn)生在房屋的買賣過程中，即每當(dāng)開發(fā)建筑房屋竣工完成、驗(yàn)收合格，只要企業(yè)與買方開始進(jìn)行買賣房屋的交易活動(dòng)，那么企業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)就實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，企業(yè)收入在此時(shí)就可以進(jìn)行確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的這種收入確認(rèn)也意味著一旦房屋驗(yàn)收沒有進(jìn)行或者進(jìn)行過程中存在問題，收入也就不能進(jìn)行確認(rèn)。另一方面，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，確認(rèn)收入的必要條件，除了要滿足房屋驗(yàn)收合格以及買賣合同簽訂之外，還要將房屋徹底進(jìn)行移交，才算實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。總之，不同的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營過程中，由于風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移時(shí)間點(diǎn)的不同，各自的收入確認(rèn)就會(huì)存在一定的差異。

（二）成本計(jì)量方面

由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)要從前期土地開發(fā)一直延續(xù)到后期的商品房銷售后的服務(wù)，任務(wù)繁重且過程復(fù)雜，因此企業(yè)的成本計(jì)量就要將經(jīng)營活動(dòng)中的眾多對象囊括在內(nèi)。具體而言，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的成本計(jì)量要包括房屋建造前后期過程中涉及到的一切實(shí)際支出。而這一總的成本支出，除了有能從數(shù)據(jù)記錄中獲取的房屋竣工實(shí)際成本，還有沒有完成的公共設(shè)施配套成本，對于其它未完成的工作成本，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本統(tǒng)計(jì)時(shí)，只能根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行成本的預(yù)估，在這種情況下，房地產(chǎn)的成本計(jì)量結(jié)果就會(huì)存在一定程度地不準(zhǔn)確。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的成本計(jì)算包括外包的業(yè)務(wù)，當(dāng)建筑房屋竣工之后，由于外包業(yè)務(wù)沒及時(shí)清算，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算就不會(huì)在同一時(shí)間內(nèi)完整進(jìn)行，使得最終的成本計(jì)量不能及時(shí)記錄。上述兩種情況就讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本計(jì)量存在一定的特殊性。

（三）借款處理方面

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)是投資較大、回報(bào)周期較長，根據(jù)這一實(shí)際現(xiàn)象，許多房地產(chǎn)企業(yè)需要充足的資金來保證建筑項(xiàng)目的正常運(yùn)行，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠較慢，所以房地產(chǎn)企業(yè)通常都是向銀行貸款的方式來確保項(xiàng)目的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的較長經(jīng)濟(jì)收益周期，使得其向銀行貸款的周期也因此拉長，之后在一定程度上房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)產(chǎn)生較大的利益費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)想以最合理的貸款周期來保證自身項(xiàng)目的運(yùn)營，就要懂得區(qū)分借款的性質(zhì)，從而根據(jù)工期預(yù)估對借款的利息做出推算，力求還款利息最經(jīng)濟(jì)化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)工作人員，要以國家對于企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作整體規(guī)定為根據(jù)，合理利用借款資金，并將資金最大化利用與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營之中，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作除了收入和成本以外，最重要任務(wù)的就是借款和稅務(wù)的處理。從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性中可以知道，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的主要渠道來源于銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)需要在了解原始成本和費(fèi)用支出的情況下，確定借款費(fèi)用，從而向銀行進(jìn)行貸款。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的周期較長，使得其資金的核算要更加細(xì)致化。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借款時(shí)，除了要注重每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的資金問題以外，還要分析款項(xiàng)借取途徑是一般還是專業(yè)，以及會(huì)計(jì)核算符不符合國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等問題，這些都是企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在處理稅務(wù)問題時(shí)，不僅要承擔(dān)房地產(chǎn)稅、土地增值稅等主要稅務(wù)，還要兼顧客戶預(yù)付款之后的相應(yīng)比例稅金。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅額核算時(shí)，要將工作任務(wù)囊括全面，并細(xì)致籌劃稅款，提升企業(yè)資金的合理利用效率?？傊?，預(yù)交稅務(wù)的處理也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)主要在于核算的業(yè)務(wù)和周期兩個(gè)方面。在核算業(yè)務(wù)方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身比一般行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，任務(wù)繁重，因此其會(huì)計(jì)核算的工作量也相對較大，工作性質(zhì)也相較特殊。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重房地產(chǎn)開發(fā)和房屋建造，還要將開發(fā)項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以完善。同時(shí)，還要滿足買家對房屋的需要，比如室內(nèi)裝修這一重要工作內(nèi)容，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作增加了業(yè)務(wù)量。而在會(huì)計(jì)核算周期方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)本身就是一個(gè)相對漫長的過程，從前期的土地招標(biāo)到后期的房屋竣工銷售，不僅時(shí)間跨度長而且工作任務(wù)特別繁重。要維持房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目能持續(xù)有效地進(jìn)行，資金的長期供應(yīng)就需要得到保障，因此房地產(chǎn)企業(yè)要合理及嚴(yán)格的調(diào)度資金，才能保證企業(yè)工作的良好運(yùn)營，會(huì)計(jì)核算的這項(xiàng)工作就勢必需要一個(gè)很長的周期。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

（一）完善會(huì)計(jì)跨級(jí)科目

要保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)行，除了企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作人員需要配合之外，還要在外部建立起一套行之有效的會(huì)計(jì)科目來予以保障。房地產(chǎn)企業(yè)目前的會(huì)計(jì)核算工作缺乏整體性，同時(shí)核算結(jié)果也不能保證準(zhǔn)確性，究其原因，還是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目難以滿足日常會(huì)計(jì)工作的科目需求所導(dǎo)致的。

所以，會(huì)計(jì)科目的制定，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的實(shí)際情況，并結(jié)合當(dāng)前企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平，才能最終予以確認(rèn)。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)工作相關(guān)準(zhǔn)則引導(dǎo)下，于工作開始之前，就會(huì)計(jì)科目的優(yōu)化進(jìn)行商議和規(guī)劃，將房地產(chǎn)企業(yè)目前的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r考慮在內(nèi)，最終制定一個(gè)符合企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)科目，保證房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程，即從土地開發(fā)到房屋售賣，都能找到會(huì)計(jì)科目與之相對應(yīng)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有效性和準(zhǔn)確性。

（二）明確收入核算范圍

房地產(chǎn)企業(yè)要保證收入核算的準(zhǔn)確性，就要將收入核算范圍予以確定。一方面，明確收入核算內(nèi)容，即房地產(chǎn)企業(yè)要將開發(fā)過程當(dāng)中的總銷售收入囊括到收入中予以確認(rèn)。除了常見的土地、房屋、配套設(shè)施帶來的收入之外，在做收入統(tǒng)計(jì)時(shí)，還應(yīng)把非常規(guī)情況下的收入算在內(nèi)，比如舊址的拆遷或者房屋的周轉(zhuǎn)等帶來的收入。另一方面，要完善收入確認(rèn)制度。房地產(chǎn)企業(yè)只有確定了收入確認(rèn)制度，才能確保自身收入核算的準(zhǔn)確度，優(yōu)化核算工作。制度的確立除了要在企業(yè)內(nèi)部建立起一支專業(yè)的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍來負(fù)責(zé)主要工作之外，還要建立相關(guān)員工的監(jiān)督機(jī)制，以此來共同保證房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的真實(shí)性。

（三）確定成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象往往是其負(fù)責(zé)的整個(gè)項(xiàng)目，但是項(xiàng)目之間由于工期和類型都存在差異，每個(gè)項(xiàng)目涉及的具體工作內(nèi)容也不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)將整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)中的開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對象就不太合理。那么在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的具體運(yùn)營環(huán)節(jié)，會(huì)計(jì)核算工作就可以將企業(yè)成本對象予以細(xì)化，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的具體情況來確定成本核算對象。如果開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不大，就按照原先的常態(tài)把整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對象；如果開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，就將其中的單個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對象。最后，若還想進(jìn)一步細(xì)化成本對象，也能把項(xiàng)目過程中的施工方或者施工區(qū)這些可操作性的內(nèi)容作為對象劃分來參考?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體開發(fā)項(xiàng)目的不同，選擇適合自身會(huì)計(jì)核算工作的成本核算對象。

（四）合理披露企業(yè)信息

房地產(chǎn)一直屬于比較高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)予以適當(dāng)?shù)呐叮軌蛱岣叻康禺a(chǎn)項(xiàng)目的透明度，同時(shí)增強(qiáng)客戶的購買信心，進(jìn)一步促進(jìn)自身的房產(chǎn)銷售。對于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作而言，適當(dāng)?shù)丶訌?qiáng)信息披露也是十分重要的。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息披露時(shí)要注意的是，一方面，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備量予以披露。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備量不僅關(guān)乎著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，幫助其跟著行業(yè)的風(fēng)向運(yùn)營，還能決定整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的未來前景。另一方面，合理披露房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量與土地儲(chǔ)備量的作用的相同點(diǎn)在于，它是保證房地產(chǎn)企業(yè)在未來能持續(xù)發(fā)展的基石，有了良好運(yùn)行的現(xiàn)金流量，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理、償債能力就都有了保障。