中國(guó)五市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在狀況對(duì)比分析

劉夢(mèng)偉 周 雪 耿進(jìn)強(qiáng)

一、引言

中國(guó)經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，住房也相應(yīng)發(fā)生了變化。1998 年停止了福利分房，住房市場(chǎng)化成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新起點(diǎn)。進(jìn)入21 世紀(jì)之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展期。城鎮(zhèn)住宅均價(jià)在2004年、2009年與2016年下半年至2017 年上半年出現(xiàn)了3 次明顯高漲[1]。房地產(chǎn)行業(yè)介于第二與第三產(chǎn)業(yè)之間，既有第二產(chǎn)業(yè)的建筑生產(chǎn)環(huán)節(jié)，又有為人民提供基本社會(huì)保障屬性的基礎(chǔ)服務(wù)功能。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不僅有利于保障民生，改善人民的生活水平，也能夠促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)[2]。若房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于專注于市場(chǎng)的資本運(yùn)營(yíng)，就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離實(shí)際價(jià)值的泡沫現(xiàn)象[3]，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展[4][5][6]。因此，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究較多，對(duì)于一線城市的關(guān)注則更多，這些城市代表著中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展健康狀況[7]。

反映房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)較多，本文選擇了三個(gè)主要指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI 增長(zhǎng)率，對(duì)北京、上海、天津、重慶以及深圳五個(gè)一線城市的房地產(chǎn)泡沫情況進(jìn)行測(cè)評(píng)[8]，為中國(guó)房地產(chǎn)政策的制定提供數(shù)據(jù)支撐。

二、房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)對(duì)五城市泡沫情況的測(cè)評(píng)

房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際國(guó)內(nèi)公認(rèn)的房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)指標(biāo)[9]。通常認(rèn)為城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成的地區(qū)房?jī)r(jià)收入比合理的范圍是4～6，而城鎮(zhèn)化在進(jìn)行中的房?jī)r(jià)收入比合理范圍為10～20。房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：

表1 2009—2018五個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比

2006 年國(guó)辦發(fā)[2006]37 號(hào)文中規(guī)定新開工的商品住房，套型建筑面積90m2以下所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。據(jù)此，本文選用90m2住宅作為本文中等戶型住房的標(biāo)準(zhǔn)面積，乘以年平均房?jī)r(jià)得出中等戶型房產(chǎn)價(jià)值。城鎮(zhèn)居民可支配收入則按每家庭兩個(gè)勞動(dòng)力計(jì)算，根據(jù)上式得出房?jī)r(jià)收入比。以下對(duì)五個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算如表1所示。

通過(guò)對(duì)比表1中的數(shù)據(jù)得知，相對(duì)于其他四個(gè)直轄市，深圳的房?jī)r(jià)收入比一直處于最高位，并呈上升趨勢(shì)。從2014 年開始房?jī)r(jià)收入比急速上漲，近三年房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超20，達(dá)到40 多，這表明深圳存在較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。北京和上海房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值與波動(dòng)趨勢(shì)近似，但上海房?jī)r(jià)收入比略低于北京。北京房?jī)r(jià)收入比除了在2013—2015 年相對(duì)較低外，其余年份均高于20。而上海僅在2010 年、2016 年的房?jī)r(jià)收入比略高于20。按照城鎮(zhèn)化完成地區(qū)指標(biāo)看，北京和上海存在泡沫，按照城鎮(zhèn)化未完成地區(qū)指標(biāo)看，北京略顯泡沫跡象，而上海泡沫跡象不明顯。天津的房?jī)r(jià)收入在12～17之間波動(dòng)，在2017年達(dá)到了最大值，為16.91，最小值在2012 年為12.16。對(duì)比深圳、北京、上海，天津的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)收入指標(biāo)較為理想。重慶市的房?jī)r(jià)收入比十年來(lái)一直較平穩(wěn)，在7～11 之間波動(dòng)，2010 年最高值僅為10.37，最小值在2016 年為7.9。這說(shuō)明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為健康，未出現(xiàn)泡沫。

三、房地產(chǎn)投資在GDP 中的比重指標(biāo)對(duì)五城市泡沫情況的測(cè)評(píng)

房地產(chǎn)投資在GDP 中的比重反映了全社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的力度。如果投入過(guò)多，則會(huì)擠占社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)和其他行業(yè)的資金運(yùn)用以及發(fā)展。通常認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 比值小于10%則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，處于10%～15%之間則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫，大于15%則可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的泡沫。以下對(duì)北京、上海、天津、重慶以及深圳的房地產(chǎn)投資和GDP 數(shù)據(jù)進(jìn)行分析見(jiàn)表2。

根據(jù)表2可以看出，重慶市這一指標(biāo)近十年整體上最高，自2009 年以來(lái)均超過(guò)15%，在2014 年達(dá)到了峰值25.45%，但隨后開始穩(wěn)定持續(xù)地下降，逐漸趨向合理水平。由于比值較高，該指標(biāo)反映出重慶的房地產(chǎn)存在一定程度的泡沫。北京市該指標(biāo)峰值出現(xiàn)在2010 年，為20.56%，隨后出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。2018 年該指標(biāo)降到11.69%，略高于警戒值，但該指標(biāo)的持續(xù)下降表明北京房地產(chǎn)泡沫正在逐漸減弱。2009 年，上海市比值最小為9.72%，其余年份均處于10%～14%之間，隨略高于警戒值，但整體處于平穩(wěn)、合理水平。天津市該指標(biāo)從2013 年開始超過(guò)10%，最大值在2016 年為12.86%，在2018 年出現(xiàn)了跳躍比值突然上升了6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到18.14%。除去2018 年由于天津的GDP突然下降外，其他年份該指標(biāo)較為平穩(wěn)，整體處于合理水平。深圳市的這一比值也從2012 年開始出現(xiàn)了增加，除2018 年外均沒(méi)有超過(guò)10%。深圳該指標(biāo)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，說(shuō)明該地區(qū)資金在不斷地涌入房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。從2018 年的數(shù)據(jù)看五個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP 中所占比重除重慶明顯高于警戒值外，其他四市略高于警戒值。

表2 2009—2018五個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重

四、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI 增長(zhǎng)率的指標(biāo)對(duì)五城市泡沫情況的測(cè)評(píng)

CPI 是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，該指標(biāo)反映的是市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度與居民的消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)速度之間的關(guān)系。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率指標(biāo)的臨界值一般界定為4，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率臨界值為10%，通過(guò)這兩個(gè)數(shù)值判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，如果同時(shí)滿足兩個(gè)條件則可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的泡沫。下面是對(duì)五市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和CPI增長(zhǎng)率的數(shù)據(jù)分析（表3）。

表3顯示，五個(gè)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率指標(biāo)在這十年間上下浮動(dòng)都很大。2009年，五個(gè)城市的CPI增長(zhǎng)率均為負(fù)，但住宅商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率卻遠(yuǎn)超過(guò)10%，這說(shuō)明2009 年五個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)了明顯的泡沫。原因在于2008 年遭受了全球金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的沖擊所致。

表3 2009—2018五個(gè)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率

從2015 年開始，除重慶外四市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率突然猛增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了臨界值。北京、天津和深圳近三年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率指標(biāo)也高于臨界值4，這表明北京、天津和深圳這三個(gè)城市在2015—2017 年三年中的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的泡沫，到2018 年北京、天津房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI 增長(zhǎng)率指標(biāo)略低于臨界值，出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，深圳雖然也有降低但仍高于臨界值；上海在2015 年、2016 年出現(xiàn)了市場(chǎng)泡沫，但在2017 年指標(biāo)比值成為負(fù)數(shù)，到2018年則有所增長(zhǎng)達(dá)到了5.35，略高于臨近值，這說(shuō)明上海市2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回溫。重慶市則不同于其他四市，只有2009年與2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率的比值近幾年呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2018年出現(xiàn)放緩但也高于臨近值，表明重慶依然存在房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展跡象。

五、研究結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

根據(jù)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)看，除重慶市、天津市外，北京、上海以及深圳房?jī)r(jià)收入比數(shù)值均偏高。北京、上海是全國(guó)政治與經(jīng)濟(jì)兩大中心，全國(guó)的購(gòu)房需求集中指向這兩所城市，因此，房?jī)r(jià)偏高，雖有泡沫，但應(yīng)在可控范圍。深圳作為對(duì)外的經(jīng)濟(jì)窗口，只有保證經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)才能抵抗房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危機(jī)，需要加強(qiáng)控制與調(diào)控。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 比重指標(biāo)看，五個(gè)城市的這項(xiàng)指標(biāo)都呈上升趨勢(shì)。這一方面說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP 的增長(zhǎng)起到了巨大的拉動(dòng)作用，另一方面也說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)存在過(guò)熱現(xiàn)象。其中，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 比重最高，意味著重慶的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相較于其他四個(gè)城市而言，不太合理，存在房地產(chǎn)泡沫隱患。北京、上海、天津三個(gè)城市相對(duì)穩(wěn)定，僅2018 年天津出現(xiàn)跳躍上漲，主要由GDP 下降引起。深圳的這一指標(biāo)相較明顯較低，這表明深圳市對(duì)外經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)沖減了房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的危機(jī)。

從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)看，除上海市外，其他四個(gè)城市在2017 年出現(xiàn)了明顯泡沫。其中，重慶市的泡沫最明顯，依次是深圳、北京、天津。2018 年北京、天津、重慶三市明顯好轉(zhuǎn)，指數(shù)回落，處于臨界值4左右；深圳也有所降低，但超過(guò)臨界值較多，風(fēng)險(xiǎn)較大；上海雖然有所增加，但只是略高于臨界值，較為理想。

綜上指標(biāo)的測(cè)評(píng)可以得出，重慶、天津的房地產(chǎn)泡沫程度較低，處于完全可控狀態(tài)。北京、上海有較為明顯的泡沫跡象，但北京作為全國(guó)的政治中心，上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，其房?jī)r(jià)偏高，雖有泡沫，但應(yīng)在可控范圍之內(nèi)。深圳的房地產(chǎn)泡沫較為明顯，只有保證其在全國(guó)絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)地位才能化解房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。

（二）政策建議

事物的存在具有兩面性，房地產(chǎn)泡沫也是如此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)生活來(lái)說(shuō)，其存在既有利也有弊。適度的泡沫可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有利于刺激經(jīng)濟(jì)的活躍度。而房地產(chǎn)業(yè)虛假的“泡沫繁榮”會(huì)在一定程度上抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。過(guò)多的泡沫會(huì)削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重脫節(jié)。作為我國(guó)五個(gè)超一線城市，北京、上海、天津、重慶以及深圳是各種優(yōu)質(zhì)資源和生產(chǎn)要素的聚集地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平也位居全國(guó)前列，因此，從整體來(lái)看，這五個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫目前均處于可控狀態(tài)，但深圳需要加強(qiáng)控制。為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、有序地發(fā)展，筆者提出以下建議。

1.改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。銀行系統(tǒng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融結(jié)構(gòu)中處于中心位置，一方面，它為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款支持；另一方面，它也為購(gòu)買者和投資者提供貸款。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)作為抵押貸款相較于信用貸款來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，銀行具有為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易雙方促進(jìn)成交的激勵(lì)作用。政府要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸，并且要加強(qiáng)對(duì)金融制度的創(chuàng)新，改善目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融結(jié)構(gòu)。

2.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的信息透明度。信息不對(duì)稱、不透明使得投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的非理性預(yù)期增加，導(dǎo)致了許多盲目投機(jī)、投資行為的出現(xiàn)。提高信息透明度可以緩解信息不對(duì)稱現(xiàn)象，為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資者以及購(gòu)買剛需者提供更為全面的住房供求信息，促使他們制訂合理的購(gòu)買計(jì)劃、投資計(jì)劃，并防止投機(jī)行為助推房地產(chǎn)泡沫。

3.堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與制度改革有機(jī)結(jié)合。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不健全，相關(guān)法律法規(guī)與市場(chǎng)交易制度不太完善，在很大程度上需要政府進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控。但政策的實(shí)施需要“因地制宜”，應(yīng)注重地域的差異性。對(duì)于北京、上海、深圳有明顯泡沫跡象的城市來(lái)說(shuō)，應(yīng)采取嚴(yán)厲的調(diào)控措施以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用。對(duì)于泡沫跡象不太明顯的重慶、天津來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。