物業(yè)服務(wù)合同及常見糾紛的類型化分析

●秦 童 楊 熒

（河南蒼穹律師事務(wù)所，河南 焦作454000）

物業(yè)服務(wù)作為社區(qū)服務(wù)重要一環(huán)，基于物業(yè)服務(wù)合同的各式糾紛逐漸顯現(xiàn)，發(fā)生的頻率逐漸增高，數(shù)量日益增多。

2020年，《民法典》經(jīng)全國(guó)人大表決通過(guò)，合同編在15種有名合同類型的基礎(chǔ)上新增了4種合同類型。其中，物業(yè)服務(wù)合同作為新增合同類型，被納入《民法典》具有重大意義。物業(yè)服務(wù)合同講求意思自治，對(duì)于物業(yè)公司而言，確保自身權(quán)益最大化是其追求的根本；從業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)角度來(lái)講，保障日常生活的服務(wù)到位是其需求的根本。當(dāng)二者追求無(wú)法調(diào)和時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生矛盾和糾紛。要解決此類矛盾和糾紛，必須從物業(yè)服務(wù)合同的形式、內(nèi)容、糾紛類型、原因等多方面入手逐項(xiàng)分析。

一、物業(yè)服務(wù)合同多形式

當(dāng)合同相對(duì)方不同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同也不盡相同，可分為住宅性物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)服務(wù)合同；當(dāng)社區(qū)建設(shè)階段不同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同名稱也存在差異，可分為前期物業(yè)服務(wù)合同和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)合同?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)簽訂主體，又可細(xì)分為三類。因此，物業(yè)服務(wù)合同可歸納為四種形式。[1]

一是前期物業(yè)服務(wù)合同，合同簽訂主體為物業(yè)服務(wù)人和開發(fā)商。該類合同是開發(fā)商在建成小區(qū)后，出售房屋之前，或者售出房屋后但小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還未成立之前，開發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議確定的合同。有的開發(fā)商也會(huì)選擇自己公司下的物業(yè)機(jī)構(gòu)入駐小區(qū)開展服務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l專門就前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件進(jìn)行了明確。二是由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。該業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主團(tuán)體由小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主的權(quán)利。三是由業(yè)主個(gè)人直接與物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同。此種情形多出現(xiàn)在條件較好的高檔別墅式住宅區(qū)，或?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)需求量較大的商業(yè)區(qū)。業(yè)主通常直接委托物業(yè)服務(wù)人員為其提供物業(yè)服務(wù)。四是偏行政規(guī)劃職能的物業(yè)服務(wù)合同，即由主管街道辦事處協(xié)調(diào)所轄社區(qū)統(tǒng)一與物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同。

上述第一類物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)踐中最為常見，產(chǎn)生的糾紛最多，在實(shí)務(wù)辦案中最為普遍。但筆者通過(guò)查詢裁判文書發(fā)現(xiàn)，第二類、第四類物業(yè)服務(wù)合同的典型糾紛也不在少數(shù)。原因在于合同訂立的主體雖是業(yè)主選取的組織或者街道辦事處指定的社區(qū)，但在合同的實(shí)際履行中，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的主體卻是全體業(yè)主，因此糾紛容易多發(fā)。可喜的是該爭(zhēng)議現(xiàn)已被《民法典》具體規(guī)定所解決。

二、物業(yè)服務(wù)糾紛多樣化

物業(yè)服務(wù)合同形式多樣，物業(yè)服務(wù)糾紛的類型也隨之呈現(xiàn)多樣化。因物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的糾紛可歸結(jié)為兩大類：一是因物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的糾紛。此種糾紛主要是由合同雙方存在違約行為引起的，具體包含因服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、合同成立或解除等事由而導(dǎo)致的糾紛情形。二是因侵權(quán)行為而產(chǎn)生的糾紛。此種糾紛主要是由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)等實(shí)施侵權(quán)行為引起的。具體包含損壞公共財(cái)物、侵占共用部位、損害相鄰關(guān)系、防礙管理服務(wù)等侵權(quán)情形。

（一）合同所致糾紛類型

第一類糾紛較為普遍，現(xiàn)實(shí)生活中也遇到較多。如車位、綠化面積、外墻污損等糾紛。筆者選取其中兩種典型情形進(jìn)行分析。一種是物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。以無(wú)錫市新吳區(qū)人民法院（2017）蘇0214民初76號(hào)“魏某香訴無(wú)錫市金佳物業(yè)管理有限公司”一案為例，被告反訴，原告缺席。被告舉證物業(yè)服務(wù)合同、解除協(xié)議書、付款說(shuō)明及確認(rèn)書、催款通知單及郵寄或張貼憑證、代繳水電費(fèi)發(fā)票復(fù)印件，法院認(rèn)定魏某香拖欠金佳物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)并支持物業(yè)公司訴請(qǐng)。另一種是業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人不履行合同約定進(jìn)行索賠。以韶關(guān)市中級(jí)人民法院（2018）粵02民終1310號(hào)為例，該案原告賴某嵐車輛在小區(qū)內(nèi)被暴雨淹沒。法院認(rèn)定物業(yè)公司已采取措施，但應(yīng)急不足，根據(jù)雙方之間形成的物業(yè)服務(wù)中的車輛保管關(guān)系，酌定碧桂園物業(yè)公司武江分公司對(duì)賴某嵐的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。由此可見，因合同內(nèi)容發(fā)生糾紛的情形，受損一方可依據(jù)合同約定通過(guò)訴訟方式維護(hù)自身權(quán)益。法院在裁判時(shí)認(rèn)定事實(shí)及違約的依據(jù)在于合同約定內(nèi)容，其法理在于私法的意思自治和公平原則。

（二）侵權(quán)所致糾紛界定

第二類糾紛雖表現(xiàn)為侵權(quán)糾紛，但就筆者辦案實(shí)踐可知，其實(shí)質(zhì)仍可歸屬于物業(yè)服務(wù)合同范疇，原因在于物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的來(lái)源和基礎(chǔ)在于物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)人的約定義務(wù)。以南京市中級(jí)人民法院（2018）蘇01民終7563號(hào)案為例，丁某荷主張南京大華錦繡物業(yè)管理有限公司、南京建強(qiáng)物業(yè)管理有限公司為其在樓梯摔倒受傷中承擔(dān)賠償責(zé)任。法院認(rèn)為無(wú)證據(jù)證明事發(fā)時(shí)保潔員在丁某荷摔倒的樓梯處做保潔，也無(wú)證據(jù)證明該樓梯存在安全隱患或不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，故大華物業(yè)和建強(qiáng)物業(yè)不存在過(guò)錯(cuò)責(zé)任。上述保潔及安全隱患的責(zé)任來(lái)源便是基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生，因當(dāng)時(shí)判決時(shí)《民法典》尚未頒布，判決依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》和最高法關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋。隨著《民法典》對(duì)該項(xiàng)制度的規(guī)定和細(xì)化，此類糾紛所依據(jù)的法律條文更加明確，法院在裁判時(shí)適用也會(huì)更加便捷。

由上述案例可知，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容作為裁判認(rèn)定事實(shí)的重要依據(jù)之一，其作用顯而易見。為保障和明確合同雙方的權(quán)益，應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定?！睹穹ǖ洹分幸?guī)定物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)包括妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全等。業(yè)主可在物業(yè)服務(wù)人提供的格式合同基礎(chǔ)上，就約定未盡事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)充約定，如服務(wù)質(zhì)量、綠化程度、安保人員數(shù)量等，以此來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

三、糾紛原因的多發(fā)性

物業(yè)服務(wù)糾紛的產(chǎn)生由多種的因素造成的，簡(jiǎn)要梳理可從內(nèi)外兩方面進(jìn)行概括。

（一）內(nèi)部原因的決定作用

從內(nèi)部原因看，主要有以下兩點(diǎn)：[2]一是物業(yè)服務(wù)合同具有法定性?！睹穹ǖ洹穼ｉT將物業(yè)服務(wù)合同列為獨(dú)立有名合同，具有法定性和強(qiáng)制性。在《民法典》出臺(tái)之前，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)為業(yè)主提供了法律保障，但對(duì)于合同內(nèi)容及違約責(zé)任等仍存在強(qiáng)制性規(guī)定。該強(qiáng)制性規(guī)定限制了合同的根本原則，即意思自治原則。二是業(yè)主舉證物業(yè)服務(wù)不到位存在難度。如上文所述，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目繁多，如妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理等。正因其服務(wù)內(nèi)容多且雜，故在發(fā)生糾紛后，取證難度較大，維權(quán)效果不好。

（二）外部原因的促進(jìn)作用

從外部原因看，主要有三點(diǎn)：[3]一是規(guī)?；l(fā)展尚未形成。隨著小區(qū)的頻建，物業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量有增無(wú)減，但依舊面臨規(guī)模小、成本高、利潤(rùn)薄、盈利難等困境，部分機(jī)構(gòu)將其安保、綠化等服務(wù)外包，增加了不可控因素，致使物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)大幅度降低。二是規(guī)章制度尚待規(guī)范。因物業(yè)服務(wù)仍不成熟，導(dǎo)致各個(gè)公司發(fā)展參差不齊。在經(jīng)營(yíng)困難的地區(qū)，難免出現(xiàn)枉顧行情要求增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，業(yè)主權(quán)益被嚴(yán)重侵害，因此物業(yè)服務(wù)制度亟待規(guī)范。三是服務(wù)市場(chǎng)尚不完善。筆者遇到過(guò)很多以房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)為由進(jìn)行抗辯少交物業(yè)費(fèi)的情形，這反映出開發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中的遺留問題也是阻礙物業(yè)服務(wù)的重要情形。

四、《民法典》多舉措補(bǔ)充未細(xì)化條款

《民法典》在《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)服務(wù)接受方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)一步明確。但實(shí)踐中仍面臨追索物業(yè)費(fèi)案件多、涉及群體廣、送達(dá)難度大、調(diào)解撤訴高等。[4]《民法典》對(duì)各類糾紛也并未窮盡列舉，要切實(shí)緩解和減少物業(yè)問題的產(chǎn)生，可從以下幾方面考慮。

一是強(qiáng)化《民法典》在實(shí)踐中的運(yùn)用。《民法典》實(shí)施后，依據(jù)上位法原則，將物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更、解除等制度運(yùn)用到實(shí)踐中去，完善前期物業(yè)管理的立法，[5]切實(shí)細(xì)化法律規(guī)范以便于執(zhí)行。二是整合相關(guān)法規(guī)及司法解釋。對(duì)于《民法典》未細(xì)化部分，為便于法院裁判實(shí)務(wù)，應(yīng)將分布在不同法規(guī)及司法解釋中的有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行整合，廢止各地物業(yè)管理?xiàng)l例，依據(jù)《民法典》適用效果出臺(tái)相應(yīng)解釋。三是調(diào)整《民事案件案由規(guī)定》的內(nèi)容。該規(guī)定并未對(duì)因物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的不同糾紛進(jìn)行分類，而是將其置于第四部分第十條合同糾紛第一百二十款服務(wù)合同糾紛第十五項(xiàng)“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”中。此種分類過(guò)于模糊，已無(wú)法適宜《民法典》實(shí)施后的社會(huì)狀況。建議將物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他合同糾紛并行單列。四是規(guī)范物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主的行為。二者作為共同體，物業(yè)服務(wù)人要提升服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)也需盡到溝通協(xié)調(diào)配合的義務(wù)。以此行之，必然可以減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，提高居民生活質(zhì)量和水平。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)服務(wù)影響著每個(gè)居民生活的幸福感。對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同而言，在發(fā)揮民事意思自治原則的同時(shí)，也要以法律形式對(duì)該行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，既提高業(yè)主的法律意識(shí)，也引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，以促使合同雙方合法合理行使自身權(quán)利，盡職盡責(zé)履行自身義務(wù)，以此建立有序的物管市場(chǎng)秩序，從根源上化解矛盾、減少糾紛，為構(gòu)建和諧社區(qū)打下基礎(chǔ)。