營改增對房地產(chǎn)的影響

韓艷

摘要：隨著我國科技經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與人民生活的提升。人們對于房產(chǎn)的認(rèn)識也越來越深刻，人們對于用房產(chǎn)進(jìn)行理財和財富增值的現(xiàn)象越來越多。而我國為了房地產(chǎn)行業(yè)能夠更加長足穩(wěn)定的發(fā)展，在國務(wù)院的批準(zhǔn)下，已經(jīng)開始實施“營改增”的試點工作。目的就是為了建立健全相對科學(xué)的稅收制度，完善稅制，表面重復(fù)征稅。隨著我國“十二五”計劃的進(jìn)一步實施，今年預(yù)計會成為營業(yè)稅改增值稅（營改增）稅收制度的全面發(fā)展的一年。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行營業(yè)稅的繳納時是一個較為特殊的行業(yè)。所在在繳納營業(yè)稅的時候（營改增）稅收制度也帶來了不少的問題。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，“營改增”稅收制度的的影響還是很大的。因此本文通過對“營改增”稅收制度對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響、“營改增”稅收制度對于房地產(chǎn)公司賦稅的影響、在“營改增”稅收制度帶來的情況下企業(yè)應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以及“營改增”稅收制度帶來的影響進(jìn)行探討與研究。

關(guān)鍵詞： 營改增； 房地產(chǎn)； 稅收； 影響

一、什么是“營改增”

“營改增”就是對于營業(yè)稅改增值稅的簡稱?！盃I改增”是指將以前繳納的營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改為繳納增值稅。增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的情況。是我國黨中央、國務(wù)院根據(jù)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，從深化改革的總體部署上出發(fā)做出的總要決策。目的就是加快稅收體制的優(yōu)化、進(jìn)一步減輕企業(yè)的賦稅。調(diào)動房地產(chǎn)行業(yè)以及其他高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費的升級，培育新動能，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。據(jù)統(tǒng)計，截止2015年底，在實行“營改增”收稅制度之后，已經(jīng)累計實現(xiàn)減稅6412億。

增值稅是世界上最主流的流轉(zhuǎn)稅種，相對于傳統(tǒng)的營業(yè)稅有很多優(yōu)勢。在于通過流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中進(jìn)項與銷項來核算當(dāng)期應(yīng)繳納的稅款，從而體現(xiàn)增值部分，只繳納流轉(zhuǎn)增值部分的稅收，解決了稅基的重復(fù)問題。當(dāng)然增值稅也是有一定不足的，那就是規(guī)則比較細(xì)則，細(xì)節(jié)問題比較多，計算比較復(fù)雜，增值稅專用發(fā)票的管理需要更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎。

在全面實施“營改增”之后，一方面實現(xiàn)了增值稅對于貨物與服務(wù)的全面覆蓋，從很大程度上減少了重復(fù)征稅，促進(jìn)了社會的分工協(xié)作，對于房地產(chǎn)行業(yè)、服務(wù)行業(yè)以及制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。另一方面將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，較為完整的實現(xiàn)了規(guī)范了消費型增值稅制度。這對于擴(kuò)大企業(yè)投資增強(qiáng)企業(yè)營業(yè)活力有極大的幫助。而且“營改增”工作的開展，增加了就業(yè)崗位，緩解了社會的就業(yè)壓力。有利于建立貨物和勞務(wù)領(lǐng)域的增值稅出口退稅制度，全面改善我國的出口稅收環(huán)境。

二、“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

“增值稅”的征稅對象是商品進(jìn)行流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的增值額。“增值稅”之所以被人們廣泛推廣，是因為在商品進(jìn)行流轉(zhuǎn)的每一個環(huán)節(jié)都要需要納稅。而且“增值稅”對于避免商品在具體的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中重復(fù)征稅的現(xiàn)象。因為在之前的房地產(chǎn)征稅上，房地產(chǎn)公司繳納的都是營業(yè)稅，所以出現(xiàn)了很多重復(fù)征稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，在進(jìn)行安裝和裝修的時候需要繳納營業(yè)稅。在工程結(jié)束開始售房的時候還需要繳納營業(yè)稅。雖然在這個階段營業(yè)稅的占有比例較低，但是因為現(xiàn)在的房價過高，還是會存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。所以為了避免對于房地產(chǎn)行業(yè)的重復(fù)征稅，推動房地產(chǎn)行業(yè)的長足穩(wěn)定發(fā)展，“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用是必然的趨勢。

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程施工時，需要購買建筑材料，在這時就可以獲取增值稅的專業(yè)發(fā)票?！霸鲋刀悺钡膶Ｓ冒l(fā)票不能被抵扣，在進(jìn)行“營改增”之后，還能夠?qū)⒌诙?、第三增值稅的產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行連接。在房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和工程施工的過程中，可以通過增值稅發(fā)票抵扣的形勢，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。隨著“營改增”工作的不斷進(jìn)行，鐵路運輸業(yè)與郵政業(yè)的稅負(fù)明顯下降，對于小規(guī)模地減低納稅人的稅負(fù)也有一定的幫助。這都是“營改增”工作取得的顯著成效。所以“營改增”對于房地產(chǎn)的發(fā)展是有極大幫助的。

三、“營改增”工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開始時，最為重要的部分就是房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本。房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的建筑施工工作是有具有相關(guān)資質(zhì)與能力的建筑承包商或者建筑施工單位完成的。建筑施工企業(yè)本身作為“營改增”的重點行業(yè)，在進(jìn)行“營改增”工作時，要根據(jù)實際情況開展工作?！盃I改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)的適應(yīng)稅率為11%。在開發(fā)過程中稅負(fù)明顯提升，依據(jù)相關(guān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，也會增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建筑安裝成本。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行建筑施工的過程中，出了采購鋼筋、模具、大型機(jī)械能等施工所需材料可以獲得增值稅發(fā)票外，還有一些價格低但是在建筑施工時經(jīng)常用到的零散材料，這些材料大多都是在無盡店鋪、或者一些小的建材店里購買，這些都是依據(jù)固定稅收款繳納的。除此之外，政策策略的改變也會導(dǎo)致稅負(fù)的增大。在房地產(chǎn)開發(fā)的建筑施工過程中，經(jīng)常會用到砂石、沙、混凝土等材料，這些材料會根據(jù)增值稅的策略，采用6%的稅率對應(yīng)繳納的增值稅進(jìn)行核損。而建筑施工單位可以獲得能夠用于扣減的增值稅專用發(fā)票銷項稅率的5%。這也加大了建筑施工單位的稅負(fù)。提高了建筑安裝成本。此外，就現(xiàn)階段我國建筑行業(yè)的發(fā)展水平，在進(jìn)行工程施工的過程中還是需要大量建筑工人的，這些建筑工人的人工費就占據(jù)整個房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝成本的三分之一。建筑施工單位向房地產(chǎn)企業(yè)的收取高額度的勞務(wù)費，這樣就造成房地產(chǎn)開發(fā)的人力成本的增值稅提高，從而提高可建筑施工單位的稅負(fù)。在工程的建筑施工過程中，在“營改增”之后很多大型機(jī)械設(shè)備的租賃稅負(fù)也明顯提高。

（二）“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

在當(dāng)前營業(yè)稅的稅額減去抵扣的稅額和上期的留底稅額就是應(yīng)該繳納的增值稅。現(xiàn)在較為重要的兩種流通稅種就是“營業(yè)稅”和“增值稅”。這兩種流通稅種對于社會各個領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著極大的影響。但是這兩種稅種對于各自的稅務(wù)規(guī)劃上還是有一點差異的?！盃I業(yè)稅”作為價內(nèi)稅，主要是依據(jù)全部業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)的計算的，這種稅務(wù)的計算是伴隨著產(chǎn)品的流通的稅款而存在的；而“增值稅”是依據(jù)增值額進(jìn)行稅務(wù)計算，實施的體制是稅款和扣減，并且“增值稅”能夠?qū)χ鞍鎵K的所要繳納的稅額進(jìn)行相應(yīng)的扣減，極大程度上避免了重復(fù)征稅。“營改增”工作的開展，實際上提高了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝成本。但是由于增值稅的專用發(fā)票可以進(jìn)行抵扣的特點，如果可以從建筑施工單位或者其他的相關(guān)企業(yè)取得可抵扣的增值稅的專用發(fā)票。理論上來看，在一定程度上是可以降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的。

四、“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的相關(guān)措施

（一）提高相關(guān)專業(yè)技能，增強(qiáng)納稅意識

“營改增”工作時對于現(xiàn)階段稅務(wù)制度改革是一項具有開創(chuàng)性和突破性的工作，這項改革對于社會各個領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著極大的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)的所有管理人員以及普通員工都要對“營改增”有足夠的認(rèn)識。密切關(guān)注“營改增”的相關(guān)政策。并依據(jù)相關(guān)的政策策略制定稅務(wù)核算方法。從而使房地產(chǎn)公司的稅負(fù)減少。并協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員完成稅務(wù)策劃方案。科學(xué)合理的制定增值稅內(nèi)部控制體系，并完善相應(yīng)工作流程。建立健全企業(yè)增值稅流程的管理體系與監(jiān)管體系。企業(yè)會計要提高自身的專業(yè)技能與綜合素質(zhì)，提高稅務(wù)核算質(zhì)量，為查賬時提供準(zhǔn)確的依據(jù)。會計要及時進(jìn)行稅務(wù)的核算工作。

（二）優(yōu)化企業(yè)運營模式

在開展“營改增”工作之后，房地產(chǎn)企業(yè)會相應(yīng)的出現(xiàn)資金欠缺，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的運用模式，能夠有效的解決相應(yīng)問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的迎接“營改增”的到了，改革優(yōu)化企業(yè)運營模式也是勢在必行的。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)減少房地產(chǎn)開發(fā)周期，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，科學(xué)合理的使用運作經(jīng)費，做好房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制工作。以“可持續(xù)發(fā)展觀”作為企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想。提高房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。

（三）提升企業(yè)財會人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)

加強(qiáng)企業(yè)財會人員隊伍的建設(shè)，提高企業(yè)財會人員的專業(yè)技能與綜合素質(zhì)，是企業(yè)做好財務(wù)工作的根本。為了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作的更好進(jìn)行，全面提高企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理能力，就必須要有一直專業(yè)技能過硬、綜合素質(zhì)高的財會隊伍。公司要制定對財會人員的考核制度，對財會人員進(jìn)行定期的考核，對于專業(yè)技能薄弱的人員進(jìn)行淘汰。定期對企業(yè)內(nèi)部的財會人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高專業(yè)技能與綜合素質(zhì)的同時，也能讓財會人員對傳統(tǒng)的工作方式方法進(jìn)行創(chuàng)新。保證企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作的活力。

（四）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅籌劃

現(xiàn)階段“營改增”這一稅收政治對于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅策劃帶來了新的要求與任務(wù)。所以房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)新的工作內(nèi)容和要求，科學(xué)合理的選擇籌劃的切入點。根據(jù)“營改增”的相關(guān)政策策略，在結(jié)合企業(yè)自身的實際情況制定出正確合理的籌劃思想和程序。從而制定出最為合適的籌劃方案。具體就是對于納稅人身份、工程施工材料、固定資產(chǎn)的籌劃。

五、結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國的“營改增”工作還處于一個探索的階段，雖然還存在很多缺失與不足，但這也是我國稅務(wù)制度改革的重要表現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)科技的不斷進(jìn)步，“營改增”工作肯定會發(fā)展的越來越好，我國稅務(wù)制度的改革也會更進(jìn)一步。這也為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的條件?！盃I改增”兼并可反復(fù)繳納稅款的版塊，牢固了第二、第三產(chǎn)業(yè)增值稅的扣減鏈條，很大程度上避免了對房地產(chǎn)行業(yè)的重復(fù)征稅，明細(xì)了企業(yè)分工，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率?！盃I改增”加大了對市場的約束力，保證了房地產(chǎn)市場的糧食發(fā)展，嚴(yán)重打擊了現(xiàn)在虛假發(fā)票的現(xiàn)象。從而促進(jìn)了我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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（作者單位：廣東省廣墾置業(yè)有限公司）