淺析房屋租賃合同中擅自轉(zhuǎn)租問題

(無錫市新吳區(qū)人民法院 江蘇 無錫 214000)

一、擅自轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)

我國《民法典》第716條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！霸摋l規(guī)定承租人對房屋進行轉(zhuǎn)租必須征得出租人的同意，否則構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租行為。立法者認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租行為必然會帶來轉(zhuǎn)租人對租賃物權(quán)益損害的風(fēng)險,增加出租人的成本,賦予出租人以單方解除權(quán)保護自身利益。

相對的該條也要求次承租人在締約時需盡到較高的審慎義務(wù)，但實際上即使次承租人盡到必要的審慎義務(wù)還是會發(fā)生損害次承租人利益的情形。例如承租人偽造了與出租人的房屋租賃合同，次承租人在審查該合同后與承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同，后因承租人未向出租人支付租金導(dǎo)致出租人收回房屋。次承租人在該例中盡到了己方的義務(wù)，在次承租人已履行合同義務(wù)、完全沒有過錯的情況下允許出租人收回房屋，將使轉(zhuǎn)承租人的法律地位處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)。次承租人無法控制前手承租人的行為，也無法預(yù)見前手承租人可能的違約。這時出租人行使單方解除權(quán)極大的損害了其應(yīng)享有的權(quán)益，這是十分不公平的。

王澤鑒先生認(rèn)為“租賃行為系負(fù)擔(dān)行為：買賣及租賃均屬于所謂之負(fù)擔(dān)行為，又稱債權(quán)行為或債務(wù)行為，與之應(yīng)嚴(yán)予區(qū)別者，系直接引起權(quán)利變動之處分行為(物權(quán)行為及準(zhǔn)物權(quán)行為)?！背凶馊藢ψ赓U房屋的占有使用的權(quán)利，本質(zhì)上是一種債權(quán)(包括轉(zhuǎn)承租人的權(quán)利)，債權(quán)是一種相對權(quán)，其效力只能相對債務(wù)人發(fā)生，不能對抗第三人。轉(zhuǎn)租行為屬于租賃行為，而不屬于處分行為，那么擅自轉(zhuǎn)租行為也就不能構(gòu)成無權(quán)處分。①

二、擅自轉(zhuǎn)租合同的效力

在理論和實踐領(lǐng)域，對于擅自轉(zhuǎn)租合同的效力性質(zhì)仍然存在較大的爭議。

無效說認(rèn)為，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的行為是無權(quán)處分行為，此觀點依據(jù)的是合同法第51條規(guī)定，無權(quán)處分行為未經(jīng)有處分權(quán)人同意，合同無效。需要注意的是，該條僅是規(guī)定權(quán)利人追認(rèn)后合同有效，并未規(guī)定追認(rèn)前無效，因此不能得出”無處分權(quán)的人訂立合同，在權(quán)利人追認(rèn)前合同是無效的“這一錯誤的邏輯推論。況且在次承租人與承租人簽訂租賃合同時，承租人是享有承租權(quán)的，通過與次承租人簽訂合同的行為承租人將依法取得的使用權(quán)讓渡給了次承租人，并未侵犯出租人的處分權(quán)。所以，擅自轉(zhuǎn)租行為并不成立無權(quán)處分。②

有效說認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間轉(zhuǎn)租仍有效，只是不得對抗出租人。王澤鑒先生就認(rèn)為“承租人違法轉(zhuǎn)租，非屬無權(quán)處分行為”。③擅自轉(zhuǎn)租合同的效力并不會受到對轉(zhuǎn)租行為的定性問題的影響，不論擅自轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)如何，擅自轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)是合法有效的。因為轉(zhuǎn)租行為并不是對財產(chǎn)所有權(quán)的處分，而是將財產(chǎn)的使用權(quán)進行讓與，所以轉(zhuǎn)租人是否對租賃物享有所有權(quán)并不影響租賃合同的存在。承租人對自己不享有所有權(quán)的出租人的房屋進行轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租行為不論是否經(jīng)過出租人同意還是擅自轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租合同的效力并不會因此產(chǎn)生瑕疵。并且在出租合同、轉(zhuǎn)租合同都具備合同要件真實有效的情況下，當(dāng)出租人行使單方解除權(quán)解除出租合同時，依附其上的轉(zhuǎn)租合同并不當(dāng)然無效，根據(jù)合同相對性原則，這是兩個完全獨立的合同，在效力上不會彼此影響。

另外，《民法典》第723條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！俺鲎馊嘶谒腥说牡匚幌虼纬凶馊酥鲝埶形锓颠€請求權(quán)，使次承租人不能基于轉(zhuǎn)租合同使用、收益時，當(dāng)然符合本規(guī)定的情形，次承租人據(jù)此可向轉(zhuǎn)租人主張承擔(dān)違約責(zé)任，要求減少租金甚至拒付租金。從側(cè)面佐證了轉(zhuǎn)租合同并非無效而是有效。

三、擅自轉(zhuǎn)租的法律后果

租賃關(guān)系是繼續(xù)性債之關(guān)系，當(dāng)事人尤其重視對方的人格信用和相互間的信賴。承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為，嚴(yán)重破壞了當(dāng)事人相互間的信賴基礎(chǔ)和人格信用。因此，為了保護出租人的利益，立法上賦予了擅自轉(zhuǎn)租時出租人的單方解除權(quán)。筆者認(rèn)為該單方解除權(quán)的行使前提過于寬松，一旦行使將很大可能給次承租人帶來不可歸責(zé)于其的損失，這就要求在出租人和次承租人之間需找平衡點。所以，要從根本上理解擅自轉(zhuǎn)租行為在法律上的后果才能再進一步思考單方解除權(quán)的問題。

承租人擅自轉(zhuǎn)租時是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美渴紫确治鰳?gòu)成不當(dāng)?shù)美囊兀阂环绞苡欣?、沒有法律上的原因、致他人受損害、利益與損害之間存在因果關(guān)系。承租人與出租人簽訂租賃合同即享有對租賃物的使用收益權(quán)，在此基礎(chǔ)上承租人進行轉(zhuǎn)租并非不法。并且在租賃合同中出租人收取租金作為轉(zhuǎn)移使用權(quán)的對價，給付租金后租賃物的使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去，至于使用權(quán)流轉(zhuǎn)給誰對出租人并無利益上的損失④。

但是由于租賃關(guān)系的特殊性，承租人必須在合同約定的范圍內(nèi)行使使用權(quán)、履行給付義務(wù)，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，造成了對租賃物的多層次占有，會增加租賃物損毀、滅失的風(fēng)險以及出租人要求返還原物的難度，對出租人的所有權(quán)形成侵害。對此，出租人可以要求承租人進行賠償或者行使單方解決權(quán)解除與承租人之間的合同。

四、結(jié)語

以習(xí)近平同志為核心的黨中央指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?！碑?dāng)前，房屋租賃市場日益繁榮，擅自轉(zhuǎn)租行為也普遍存在，但是對于擅自轉(zhuǎn)租合同的性質(zhì)，本次民法典的編撰出臺依然對該問題規(guī)定的不甚明確，極易繼續(xù)司法實踐中的混亂現(xiàn)象。因此，本文提供一個角度給諸位思考，也期待問題早日得以解決。

【注釋】

①范婷婷.房屋租賃中的擅自轉(zhuǎn)租問題芻議[J].重慶廣播電視大學(xué)學(xué)報,2017,29(04):42-46.

②梁艷.未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租行為論要[J].法制與社會，2009(35)

③王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究：第四冊[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009157.

④鐘小文.淺析轉(zhuǎn)租法律問題[J].華南師范大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2004(04):36-40+157.