房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對策

何愛君

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是迅速。在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，企業(yè)的生存壓力不斷加大，迫使其不斷提升自己的管理水平，豐富自身的管理經(jīng)驗(yàn)，全面預(yù)算管理也以此為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)了自身進(jìn)一步的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，由于項(xiàng)目資金投入大，而且回收周期較長，因此加強(qiáng)預(yù)算管理顯得更加重要。所以，文章從企業(yè)預(yù)算管理的視角出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理現(xiàn)狀，找出其在預(yù)算管理過程中存在的問題，并給出一些與之相對應(yīng)的對策，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;對策

為適應(yīng)社會的發(fā)展，許多企業(yè)引進(jìn)了全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理能夠創(chuàng)新企業(yè)的管理方式，完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控體系，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)為了與時俱進(jìn)，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的管理水平建設(shè)，提高企業(yè)在市場中的份額占比，也運(yùn)用了全面預(yù)算管理方式。本文主要研究了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題并分析了對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

（一）全面性

全面預(yù)算管理涵蓋了前期、工程、財(cái)務(wù)和銷售等企業(yè)管理涉及的各個方面，各個部門之間都密不可分，而且他們之間是相輔相成的，形成一個完整而緊密的管理體系。

（二）全員性

全面預(yù)算過程要求全員參與，把整個項(xiàng)目預(yù)算分解到各個環(huán)節(jié)，責(zé)任落實(shí)到每位員工身上，有3～5年整體預(yù)算計(jì)劃，也有1個月、半年短期預(yù)算。通過制定完善的預(yù)算系統(tǒng)及目標(biāo)考核系統(tǒng)，調(diào)動了每位員工的工作積極性，員工都知道自己的工作目標(biāo)與定位，提高工作效率非常高，從而推進(jìn)整個項(xiàng)目進(jìn)程。

（三）全程性

企業(yè)的全面預(yù)算管理主要是以目標(biāo)利潤為主要導(dǎo)向，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理編制更看重企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控、預(yù)算分析與調(diào)整的一系列整體考核流程，對企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理及會計(jì)核算系統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行密切的結(jié)合，確保企業(yè)的經(jīng)營活動按照預(yù)期的計(jì)劃正常進(jìn)行。

（四）獨(dú)特性

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般生產(chǎn)和銷售企業(yè)，它開發(fā)房屋這種商品，注定投資金額較大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。現(xiàn)階段的土地拍賣市場出現(xiàn)了好多房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競拍土地，一是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，二是資金壓力較大，聯(lián)合競標(biāo)、合作開發(fā)能夠規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目一般金額較大，開發(fā)周期較長，如何合理控制資金成本，做好全面預(yù)算管理系統(tǒng)非常重要。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中的問題

（一）預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善主要體現(xiàn)在沒有獨(dú)立預(yù)算管理小組。

房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨(dú)立預(yù)算管理小組，把所有的預(yù)算數(shù)據(jù)交給財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。公司全面預(yù)算一定是整個公司各個部門參與進(jìn)來。由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭成立預(yù)算管理小組，按照工作性質(zhì)和工作內(nèi)容的區(qū)別，對于不同部門給予不同的預(yù)算要求。各部門經(jīng)理或者中級領(lǐng)導(dǎo)者獨(dú)立完成本部門的預(yù)算工作，然后上報(bào)給財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行匯總，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層審核，審核通過后報(bào)備人力資源部進(jìn)行考核備案。而在各部門制定預(yù)算的過程中，最困難的是沒有對應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算管理小組沒有對各部門進(jìn)行實(shí)際考察，所有的預(yù)算都是根據(jù)各部門的上報(bào)數(shù)據(jù)來統(tǒng)計(jì)的，而有些部門負(fù)責(zé)人會通過虛報(bào)財(cái)務(wù)預(yù)算，故意增加預(yù)算數(shù)額，從中得到部分利益。而這種現(xiàn)象會對公司的財(cái)產(chǎn)造成損失。再者，各部門的預(yù)算工作全部都是由部門負(fù)責(zé)人獨(dú)自負(fù)責(zé)，普通工作人員沒有參與權(quán)。這會極大打擊員工的工作積極性，對企業(yè)的發(fā)展造成不良的影響。

（二）預(yù)算編制方法及程序不合理

一般情況下，企業(yè)的預(yù)算編制方法都是選擇固定預(yù)算法。這種方式比較固定，缺乏靈活性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的整體預(yù)算，會隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化以及國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施而發(fā)生變化。固定預(yù)算法沒有將這些變化因素考慮進(jìn)去，必然會導(dǎo)致公司具體預(yù)算沒有辦法順利進(jìn)行下去。并且，所有這一期的企業(yè)預(yù)算沒有對公司外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行衡量，只是在上一期預(yù)算的結(jié)果上進(jìn)行一點(diǎn)點(diǎn)的改動。而通過這種方式制定的預(yù)算，不符合公司的實(shí)際情況，也缺乏準(zhǔn)確性。

而在編制程序上，房地產(chǎn)企業(yè)主要采用自上而下的方式去實(shí)現(xiàn)編程程序的操作。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)內(nèi)容比較客觀真實(shí)，比較容易執(zhí)行起來。因?yàn)檫@些預(yù)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是每個部門自己填上去的。但是這種方式也存在缺點(diǎn)，缺點(diǎn)就是部門為了能夠更容易達(dá)到預(yù)算目標(biāo)，會發(fā)生預(yù)報(bào)最小值的情況，這種預(yù)算目標(biāo)沒有挑戰(zhàn)性，對于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

（三）考核與激勵制度不規(guī)范

房地產(chǎn)公司考核和激勵制度不規(guī)范。首先，房地產(chǎn)公司內(nèi)部人員在分工上十分模糊，公司也沒有下達(dá)規(guī)范的員工績效考核標(biāo)準(zhǔn)條例。再加上考評體系一般是以年為單位，時間比較長，而員工的表現(xiàn)是發(fā)生變化的，因此，這種考核十分不規(guī)范。然后，房地產(chǎn)公司在考核的時候，更多考慮的是公司的收入，公司的利潤，以及公司的成本等財(cái)務(wù)指標(biāo)。對于顧客滿意度，員工滿意度和員工的積極性，公司的軟文化等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，公司考核制度沒有考慮進(jìn)來。公司各部門的員工為了能夠達(dá)到這些財(cái)務(wù)指標(biāo)，忽視公司的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，最后，激勵政策只是針對那些完成了預(yù)算結(jié)余的員工或者是部門，對那些達(dá)到了考核標(biāo)準(zhǔn)的員工和個人給予獎勵，而對于那些沒有完成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的個人和部門沒有采取懲罰的措施。獎懲分明的激勵方式才能激活公司活力和創(chuàng)造力，促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

（一）完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，可以通過設(shè)立單獨(dú)的預(yù)算管理小組的方式進(jìn)行。公司需要將全面預(yù)算的相關(guān)事宜交給預(yù)算小組去辦理。公司應(yīng)該嚴(yán)格按照要求，通過層層管理的制度來建立合理的全面預(yù)算體系，將管理預(yù)算相關(guān)事宜的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司日常工作事宜的工作機(jī)構(gòu)分離開來，以此來實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算的客觀公正性。讓公司的管理體系變得井井有條，提高公司的發(fā)展效益。

為了增強(qiáng)員工對公司事務(wù)的關(guān)心程度，提高員工的工作積極性，公司可以設(shè)置定期全面預(yù)算總結(jié)分析會議。增強(qiáng)各部門之間的溝通了解。公司可以在每個月月末的時候，隨機(jī)抽取公司各個員工的工號，抽中的人可以參加公司總結(jié)會議。公司每個部門，每個項(xiàng)目，每個層級的員工都要參加抽取活動。公司需要做到的是每次抽取的員工都不能是一樣的。參加會議的員工可以對公司的具體情況進(jìn)行總結(jié)和匯報(bào)，并且可以針對公司的一些問題提出自己的意見和建議。各個部門的代表也可以在會議上實(shí)現(xiàn)充分的交流，通過思想的碰撞，得到解決問題更好的辦法。

（二）改進(jìn)全面預(yù)算編制的方法及程序

加強(qiáng)對全面預(yù)算編制方法的改進(jìn)工作。全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的編制方法有很多，主要有固定預(yù)算方法，滾動預(yù)算方法等。雖然全面預(yù)算編制方法有很多，但是對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要實(shí)行不同的方法。各個房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮自己的行業(yè)性質(zhì)，行業(yè)特點(diǎn)以及行業(yè)對于企業(yè)管理方面所提出的要求，結(jié)合這些因素的考量，選擇一種適合自己的全面預(yù)算編制方法。通過這種形式選擇的全面預(yù)算方法能夠清晰地看到公司的實(shí)際情況，能夠適應(yīng)各種緊急變化情況，讓公司的計(jì)劃，無論是長期計(jì)劃還是短期計(jì)劃都能夠被預(yù)見，從而可以降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約企業(yè)成本。

要想改進(jìn)全面預(yù)算編制程序，需要對預(yù)算編制程序加以規(guī)范。房地產(chǎn)公司需要充分考慮房地產(chǎn)在市場中的經(jīng)營模式，通過高層領(lǐng)導(dǎo)和基層員工相互結(jié)合的方式進(jìn)行全面預(yù)算編制操作。這種方式能夠讓員工感受到自己的存在價(jià)值，從而增加員工的工作參與度，基層員工通過切身的觀察和體會，對于公司的狀況了解更為具體，因此，有時候基層員工提出的建議更符合公司的實(shí)際情況，公司充分考慮這些合理化建議，能夠推動公司做出更正確的決策。

（三）建立規(guī)范的工資激勵機(jī)制

公司不僅要實(shí)行激勵政策，同時也要出臺考核方案。對于超出考核要求的給予獎勵，對于未達(dá)到考核要求的給予懲罰。讓公司各個部門，各個層級的員工都能夠發(fā)揮最大的能力，增加全面預(yù)算的準(zhǔn)確程度。公司對于員工的獎勵方法不要局限于傳統(tǒng)的發(fā)放獎金，發(fā)放購物券等物質(zhì)層面的激勵，公司還可以從員工的精神層面對員工進(jìn)行獎勵。公司可以在考核結(jié)果出來以后，組織公司各個部門，各個層級的人一起，為超出考核標(biāo)準(zhǔn)的員工頒發(fā)榮譽(yù)證書，讓員工充分感受到工作的樂趣，增加其工作積極性。對于表現(xiàn)特別優(yōu)秀的員工，公司可以免費(fèi)為此員工提供學(xué)習(xí)機(jī)會，提高員工的工作能力。對于表現(xiàn)優(yōu)異的部門，公司可以出資為該團(tuán)隊(duì)提供集體旅游的福利或者是組織團(tuán)隊(duì)素質(zhì)拓展活動，激發(fā)該部門的榮譽(yù)感，強(qiáng)化該部門凝聚力。而對于表現(xiàn)優(yōu)秀的高層管理人員，公司獎勵其想要些權(quán)利，或者給予其更高的職位，或者提供其更好的學(xué)習(xí)深造機(jī)會。有獎必有懲，對于那些表現(xiàn)十分不好的員工，公司除了要對其實(shí)行罰錢舉措，還可以采用負(fù)激勵策略，比如對于業(yè)績考核在最后幾名的員工，給予開除處分，而對于項(xiàng)目監(jiān)管不利而導(dǎo)致發(fā)生重大事故的責(zé)任人給予降級或者開除處罰。

四、結(jié)論

全面預(yù)算管理將企業(yè)會計(jì)和企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制連接起來，對企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)行全面的管理。全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用也十分廣泛。本文主要研究全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中存在的問題，并針對這些問題，提出相關(guān)對策。經(jīng)過本文的研究得到，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)中主要存在預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善，預(yù)算編制方法及程序不合理，考核與激勵制度不規(guī)范等問題，可以通過完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，改進(jìn)全面預(yù)算編制的方法和程序，以及建立規(guī)范的工資激勵機(jī)制來促進(jìn)全面預(yù)算管理機(jī)制更好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

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（作者單位：浙江信宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）