基于現(xiàn)金流量的BL地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制研究

周齊萍

在激烈的市場競爭下，如何基于現(xiàn)金流量分析公司的財務(wù)狀況，以求促進公司自身的可持續(xù)發(fā)展成為值得研究的話題，房地產(chǎn)行業(yè)在日常發(fā)展運營的過程中離不開資金的運作，現(xiàn)金流量對于房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。據(jù)此，本文首先對現(xiàn)金流量、財務(wù)風(fēng)險及其關(guān)系進行概述。其次，通過案例分析的形式針對特定企業(yè)，力求基于現(xiàn)金流量識別財務(wù)風(fēng)險并提出相應(yīng)的風(fēng)險控制對策。同時，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一些參考。

一、相關(guān)概念

1.現(xiàn)金流量的概念

現(xiàn)金流量是現(xiàn)代財會學(xué)中的一個重要概念。指根據(jù)收付實現(xiàn)制，對企業(yè)一定期間內(nèi)經(jīng)濟活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、流出和總額的統(tǒng)稱，即特定會計期間內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的流入、流出量。例如，企業(yè)的現(xiàn)金流入是通過銷售商品、提供勞務(wù)、收回投資、出售固定資產(chǎn)、借款等方式產(chǎn)生的；企業(yè)的現(xiàn)金流出是通過購買商品、現(xiàn)金投資、接受勞務(wù)、購買固定資產(chǎn)、清償債務(wù)等方式產(chǎn)生的?，F(xiàn)金流量是評價企業(yè)實際經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，通過企業(yè)現(xiàn)金流量的具體情況，能夠清楚地了解到企業(yè)資產(chǎn)的流動性，和企業(yè)是否具有充足的現(xiàn)金流量去償還債務(wù)等。因此，現(xiàn)金流量是財務(wù)管理的重要指標(biāo)。

2.財務(wù)風(fēng)險的概念

財務(wù)風(fēng)險有狹義和廣義之分，狹義的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)因籌集資金造成償債能力過大的可能性和企業(yè)利潤的不確定性。企業(yè)在經(jīng)營活動、籌資活動和投資活動中，均會承擔(dān)一定程度的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的程度往往因債務(wù)籌資方式、資金使用方式和債務(wù)期限等不同情況，造成企業(yè)的償債壓力各不相同。廣義的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營的活動中遭受損失的可能性。財務(wù)風(fēng)險的主體是市場經(jīng)濟的參與者，因其違背經(jīng)濟規(guī)律或做出不正確的決定而蒙受損失。

3.現(xiàn)金流量與財務(wù)風(fēng)險兩者之間的關(guān)系

現(xiàn)金流量存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，采購、運輸、生產(chǎn)、銷售等過程都涉及現(xiàn)金流量活動。企業(yè)在擴展的過程中需要購置廠房設(shè)備等各類資產(chǎn)，為了獲取足夠的資金就需要進行籌資。長期或者短期借款是一種重要的籌資方式，企業(yè)通過借入大量款項從而取得資金用來擴大生產(chǎn)，未來取得收益時償還本息，這中間就具有不確定性，假如未來收益極差，無法獲取足額收益償還本息，將帶來巨大的債務(wù)風(fēng)險，甚至造成企業(yè)重組或者破產(chǎn)。企業(yè)在取得資金后將進行投資活動，投資活動是為了在未來期間獲取收益，未來期間是否能夠帶來正的現(xiàn)金流量額，為企業(yè)帶來回報具有很大的不確定性，投資不能按預(yù)期獲取正的投資活動現(xiàn)金流量將給企業(yè)帶來經(jīng)營壓力。而日常經(jīng)營活動也為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流量支撐著企業(yè)各項工作，一旦現(xiàn)金流量出現(xiàn)問題，各項資產(chǎn)難以變現(xiàn)補充現(xiàn)金流量，就會造成惡劣的財務(wù)風(fēng)險。綜上所述，現(xiàn)金流量與財務(wù)風(fēng)險之間存在著密切的關(guān)系。通過對現(xiàn)金流量進行深入分析，可以有效的識別出企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，從而采取正確的防控措施來化解財務(wù)風(fēng)險。

二、公司簡介

BL地產(chǎn)項目遍布全國，經(jīng)營業(yè)務(wù)多種多樣，涵蓋各個領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)具有極其重要的地位。經(jīng)過多年的積累，已基本形成以房產(chǎn)開發(fā)為主，以金融領(lǐng)域與社區(qū)服務(wù)為輔的"一主兩翼"的業(yè)態(tài)模式，形成了獨屬于企業(yè)的多業(yè)務(wù)拓展格局。在房地產(chǎn)的開發(fā)上，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)涵蓋家庭住房、大型酒店、百貨商場、辦公樓等多種品類。在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略布局上，公司始終堅持以熱點、重點城市為核心，逐步進攻部分熱點二線城市。

三、基于現(xiàn)金流量的BL地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險識別

通過分析近幾年的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，BL地產(chǎn)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入不同步且現(xiàn)金流量分布不均勻，各期數(shù)據(jù)參差不齊，企業(yè)現(xiàn)金管理壓力較大，很有可能入不敷出資金鏈斷裂。BL地產(chǎn)存貨量過多，再加上銷售不暢，沒有達到預(yù)期效果，導(dǎo)致其周轉(zhuǎn)速度持續(xù)下降。2018年，BL地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率由2016年的0.37次下降為0.29次，縱觀近十年，存貨周轉(zhuǎn)率均未超過0.4，大多數(shù)時間在0.29左右波動，低于行業(yè)平均水平，說明企業(yè)的存貨流動性相對較差，企業(yè)無法快速有效地獲得足夠的營運資金，償債壓力增大，企業(yè)的資金鏈面臨斷裂的風(fēng)險。經(jīng)營活動現(xiàn)金流量盈虧波動大，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)說明該公司經(jīng)營活動不穩(wěn)定，經(jīng)營現(xiàn)金回收能力仍有待進一步加強，現(xiàn)金收入與支出不對等,征地建設(shè)成本高于當(dāng)期銷售收入,因此公司應(yīng)加強對經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的管理。由于經(jīng)營風(fēng)險較大，難以提供足夠現(xiàn)金支撐，BL地產(chǎn)需要依靠對外籌資來維持其整體現(xiàn)金流量的平衡，雖然企業(yè)能夠在獲現(xiàn)能力較差的情況下保證外部債務(wù)的償還，可近年來房地產(chǎn)市場受政策調(diào)整，擴張減緩，外部風(fēng)險增加，再加上BL地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，一味的舉債經(jīng)營導(dǎo)致企業(yè)負債率過高，縱觀近6年BL地產(chǎn)平均資產(chǎn)負債率，接近77%，負債在總資產(chǎn)中占有過高的比例，2018年BL地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高達78%，意味著公司每100元資產(chǎn)中就有78元來源于債務(wù)。BL地產(chǎn)近年來最大程度地追求投資收益的最大化，過度尋求負債的杠桿化效應(yīng)，高收益意味著高風(fēng)險，此舉會大大增加財務(wù)風(fēng)險。如不加以防范、控制和調(diào)整，就可能給企業(yè)帶來長期債務(wù)逾期風(fēng)險，使企業(yè)的長期發(fā)展受到阻礙。因項目投資資金未收回，項目投資前的可行性研究和效益分析不到位，投資活動的凈現(xiàn)金流量一直為負，導(dǎo)致預(yù)測與實際存在一定偏差，實際投資收入水平相對較低。項目決策極易因風(fēng)險評估不足而出現(xiàn)投資風(fēng)險，再加上部分決策者的分析決策能力有限，導(dǎo)致企業(yè)頻發(fā)投資失誤的情況。投資失誤導(dǎo)致項目占用大量資金，若后續(xù)應(yīng)收賬款不能及時收回，開發(fā)資金不能及時到位，將影響資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，最終給企業(yè)的健康發(fā)展帶來負面影響，這將給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。BL地產(chǎn)目前正處于擴張和發(fā)展的關(guān)鍵時期，其每一項投資決策都會對企業(yè)未來的發(fā)展進程產(chǎn)生影響，不穩(wěn)定的投資也易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險問題。

四、基于現(xiàn)金流量的財務(wù)風(fēng)險控制對策

1.經(jīng)營活動財務(wù)風(fēng)險控制對策

BL地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加大產(chǎn)品的促銷力度，健全企業(yè)的銷售管理制度，根據(jù)市場環(huán)境的變化結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略找到自己的市場定位，做好對客戶需求的調(diào)研，制定靈活的、符合當(dāng)前形勢的銷售策略，增加員工的工作積極性。非常時期為了回籠資金可采取降低產(chǎn)品及服務(wù)的價格。具體對策就是BL地產(chǎn)針對不同的銷售樓盤采取差異定價策略。對于已售出的樓盤應(yīng)當(dāng)提高附加值和增值服務(wù)，防止因宏觀經(jīng)濟變化導(dǎo)致降價從而損害消費者利益的行為；對于BL地產(chǎn)新近開發(fā)的樓盤，應(yīng)當(dāng)采取隨市定價、吸脂定價等策略并根據(jù)需求制定不同的定價方法，增加BL地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)金凈流量。在進行市場定位選擇客戶時，應(yīng)根據(jù)自身特點選擇客戶群體，嚴格對客戶資質(zhì)進行篩選，特別是占銷售比重較大的客戶，如商業(yè)樓，商業(yè)建筑與設(shè)施，寫字辦公樓等客戶，必須對其制定風(fēng)險水平的評級制度，選取符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶并挖掘其潛在的消費能力。同時對客戶進行風(fēng)險水平的評級制度，選取符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶并挖掘其潛在消費能力。BL地產(chǎn)需要針對不同的客戶采取不同的應(yīng)收賬款規(guī)模與信用政策，嚴格管理應(yīng)收賬款，及時收回銷售款項。需要對應(yīng)收賬款的規(guī)模進行嚴格管理，采用賬齡分析法對其賬齡進行管控，制定應(yīng)收賬款催收策略，具體情況具體分析。BL地產(chǎn)可以建立積極的收款和信貸制度體系鼓勵客戶加快應(yīng)收賬款回款的速度，以商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣以及返利政策來促進客戶及時還款。通過縮小應(yīng)收賬款的規(guī)模，加快資金回收速度，提高資金使用效率。

2.投資活動財務(wù)風(fēng)險控制對策

BL地產(chǎn)在投資前應(yīng)加大可行性分析，成立項目可行性研究小組，明確其職責(zé)，從嚴把關(guān)，投資計劃可以通過對市場條件、供求關(guān)系和宏觀政策的全面調(diào)查和分析來篩選，預(yù)先估計投資成本、費用、預(yù)期銷售價格和預(yù)期收入等因素，預(yù)測可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，全面分析項目投資的科學(xué)性和合理性，并提供切實可行的投資方案，從而保證企業(yè)的投資行為能夠獲得最大的投資收益，促使企業(yè)健康發(fā)展。與此同時，BL地產(chǎn)需要對投資行為及時管控，避免非效率投資行為的發(fā)生，及時規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。BL地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)重視現(xiàn)金流量的作用，加強資金管理，堅持量入為出，合理控制土地的資金占用量。根據(jù)現(xiàn)有的資金量確定投資規(guī)模，平衡現(xiàn)金流量與土地儲備量的關(guān)系，避免投資活動帶來的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。BL地產(chǎn)在土地上的投資占用了企業(yè)大量的資金，為了及時收回資金，要適當(dāng)縮小土地規(guī)模，對于一些因決策失誤購入的土地要進行及時的出售以換取企業(yè)流動資金，投入到收益率更大項目中。BL地產(chǎn)的管理者可通過現(xiàn)金流量表中投資活動的現(xiàn)金流量情況看出企業(yè)的整體投資規(guī)模，從經(jīng)營和投資中看出單項資產(chǎn)的投資規(guī)模。通過單項資產(chǎn)投資規(guī)模制定企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，確定企業(yè)的投資方向，增加收益高的投資項目，使企業(yè)減少損失，有效地避免因投資失誤帶來的投資風(fēng)險。

3.籌資活動財務(wù)風(fēng)險控制對策

BL地產(chǎn)在未來的發(fā)展進程中，應(yīng)對資本結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，逐步適度減少債務(wù)融資。在開展籌資活動之前，可以根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟活動周期和戰(zhàn)略規(guī)劃，對盈利能力、償債能力、未來資本需求和籌資成本進行預(yù)期評估測試，確定合適的籌資規(guī)模從而降低籌資風(fēng)險，促進企業(yè)的長期健康發(fā)展。積極探索多方籌資平臺，增加資產(chǎn)籌資租賃等特色業(yè)務(wù)，加強房地產(chǎn)項目股權(quán)合作開發(fā)等創(chuàng)新籌資渠道，通過增資擴股吸收更多的項目資金，使籌資風(fēng)險得到分散、資本結(jié)構(gòu)得到改善、資本成本得到降低，還可以確保為其長期發(fā)展提供理想和可信的資金來源。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)確定籌資規(guī)模，對戰(zhàn)略計劃資金進行初步預(yù)算。同時，運用現(xiàn)金流量監(jiān)控系統(tǒng)為企業(yè)建立合理的融資規(guī)模，通過調(diào)整籌資方式和籌資時間，確定資金需求，確定資金使用限額等指標(biāo)，從而建立降低融資成本的途徑。設(shè)置風(fēng)險管理部門，通過合理有效的崗位設(shè)立，來為企業(yè)風(fēng)險規(guī)避提供更好的對應(yīng)政策。