商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)LPR改革的調(diào)研與思考

楊北京 張英男

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革作為利率市場(chǎng)化和金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要組成部分，近期備受關(guān)注。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的LPR改革也在持續(xù)推進(jìn)，但在定價(jià)基準(zhǔn)切換過程中存在的問題值得探討和商榷。本文通過對(duì)6家國有銀行、12家股份制銀行、13家城市商業(yè)銀行、1家農(nóng)村商業(yè)銀行、12家外資銀行、2家村鎮(zhèn)銀行共46家不同類型商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)LPR改革方面的調(diào)研，分析執(zhí)行過程中存在的問題、難點(diǎn)和原因，并提出相關(guān)建議。

商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)向LPR切換情況

研究顯示，超過90%的受訪銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定價(jià)基準(zhǔn)向LPR切換工作已全部就緒，其余銀行系統(tǒng)改造尚在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2019年底前改造完成。各銀行的業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)和客戶解釋工作順利推進(jìn)。在定價(jià)方面均落實(shí)了區(qū)域差別化住房信貸政策，保持了個(gè)人住房貸款利率水平的基本穩(wěn)定。

個(gè)人住房貸款主合同修改已全部完成。所有受訪銀行在2019年10月起按照修訂后的主合同發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。修訂內(nèi)容主要涉及定價(jià)基準(zhǔn)向LPR切換和重新定價(jià)周期約定兩方面內(nèi)容。在定價(jià)基準(zhǔn)切換方面，超90%的受訪銀行對(duì)原貸款合同中涉及利率定價(jià)的條款進(jìn)行了LPR切換更新;個(gè)別銀行以補(bǔ)充合同的方式進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)切換，即原合同不變，與客戶簽訂房貸合同時(shí)，同時(shí)簽訂以LPR為基準(zhǔn)定價(jià)的補(bǔ)充合同;還有個(gè)別銀行采取在原貸款合同上手工修訂的方式進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)切換，即將原定價(jià)條款劃掉，在“雙方約定的其他事項(xiàng)”條款中重新寫明以LPR作為基準(zhǔn)的定價(jià)方式。采用補(bǔ)充合同或手工修改原合同方式作為過渡期方案的銀行，后續(xù)將對(duì)原貸款合同進(jìn)行LPR切換更新，并盡快投入使用。

大部分銀行完成系統(tǒng)改造，未完成改造的銀行未新發(fā)放貸款。調(diào)研中，超90%受訪銀行已完成系統(tǒng)相關(guān)改造。系統(tǒng)改造涉及貸款申請(qǐng)、審批、發(fā)放、回收、計(jì)結(jié)息等個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)全流程的利率基準(zhǔn)切換。不足10%的銀行系統(tǒng)改造尚未完成，但均在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2019年底前完成系統(tǒng)改造工作。在系統(tǒng)改造完成前將暫不簽訂合同，或采取新簽訂合同但延遲放款的過渡方案。

對(duì)房貸業(yè)務(wù)人員的定價(jià)基準(zhǔn)切換培訓(xùn)均已完成。調(diào)研中，全部受訪銀行均對(duì)房貸業(yè)務(wù)人員進(jìn)行了定價(jià)基準(zhǔn)切換培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括LPR相關(guān)政策、合同調(diào)整后使用注意事項(xiàng)、新模式下系統(tǒng)及合同操作指導(dǎo)、利率管理工作要求等。培訓(xùn)形式主要為總行針對(duì)全系統(tǒng)的視頻培訓(xùn)和分行針對(duì)轄內(nèi)業(yè)務(wù)人員的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)。參訓(xùn)人員包括房貸銷售人員、信貸審批人員、電話服務(wù)中心人員、營運(yùn)部門人員、風(fēng)險(xiǎn)部門人員等。個(gè)別受訪銀行就LPR利率切換的背景、意義及操作要點(diǎn)對(duì)中介渠道、開發(fā)商等合作方進(jìn)行培訓(xùn)和宣傳。部分銀行以績效考核和測(cè)試的方式保證培訓(xùn)效果。

各銀行加強(qiáng)客戶解釋、答疑工作。各家銀行通過擬定通俗易懂的解釋話術(shù)、特色宣傳營銷、咨詢熱線和成立投訴應(yīng)急小組的方式，打消業(yè)務(wù)切換過程中客戶出現(xiàn)的各種疑慮，提高客戶接受度。目前，客戶解釋工作效果良好，保障了貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。比較有代表性的有：某受訪銀行制定了貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率“應(yīng)答口徑”，內(nèi)容涉及貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的形成、利率公布時(shí)間、LPR信息獲取渠道、LPR和央行貸款基準(zhǔn)利率的區(qū)別等，要求全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)、熟練掌握政策，做好客戶服務(wù)工作。某受訪銀行銀行成立專項(xiàng)工作小組，建立由分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人、貸后服務(wù)分管經(jīng)理、貸后服務(wù)人員等骨干組成的利率并軌客戶服務(wù)疑難投訴應(yīng)急小組，負(fù)責(zé)制定服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，處理利率并軌疑難投訴。特別是在利率切換過程中，經(jīng)安撫解釋后，如客戶仍有進(jìn)一步的訴求，應(yīng)急預(yù)案小組將共同商討制訂解決方案。此外，通過各分支機(jī)構(gòu)和客服熱線解答貸款客戶的咨詢。某受訪銀行在客戶簽署貸款合同時(shí)，要求合作律所的律師在解釋合同時(shí)向客戶重點(diǎn)介紹LPR定價(jià)方式，以更好地保護(hù)客戶的知情權(quán)和選擇權(quán)。

各銀行均落實(shí)區(qū)域差別化房貸政策，保持房貸利率水平基本穩(wěn)定。各受訪銀行均根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟顒e化個(gè)人住房信貸政策，制定了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率LPR加點(diǎn)下限。其中，某受訪銀行為保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定，在新制定的LPR加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上還要求原央行基準(zhǔn)利率定價(jià)模式下的利率下限仍須遵守，即一筆貸款的最終審批利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足上述兩個(gè)利率下限要求。

商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)LPR改革中存在的問題

在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)向LPR切換過程中，存在借款憑證修改、重定價(jià)周期和系統(tǒng)改造等問題值得進(jìn)一步探討和商榷，同時(shí)也存在差異化定價(jià)不足和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力受到挑戰(zhàn)等問題有待解決。

與貸款合同有同等效力的借款憑證修改問題有待探討。借款憑證是在發(fā)放貸款時(shí)，銀行向客戶出具的憑證，與貸款合同具有同等法律效力。借款憑證中載有利率條款。目前，部分銀行并未隨貸款合同一起對(duì)借款憑證中的利率條款進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)切換修訂，而是在借款憑證中填寫依據(jù)主合同利率計(jì)算出的絕對(duì)值，浮動(dòng)利率貸款僅將首期利率絕對(duì)值作為整筆貸款利率填寫。上述做法在法律合同層面并未完全實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)向LPR的切換，且存在法律風(fēng)險(xiǎn)，容易引起客戶和銀行間的糾紛。

重定價(jià)日為年初時(shí)，新發(fā)放貸款首個(gè)重定價(jià)周期突破最短一年的要求。目前不足10%的受訪銀行根據(jù)客戶要求及個(gè)人住房貸款慣例，確定了每年1月1日為貸款重定價(jià)日。但由于簽訂合同的日期并非1月1日，則會(huì)出現(xiàn)首個(gè)重定價(jià)周期短于一年的情況，與人民銀行〔2019〕第16號(hào)公告關(guān)于“重定價(jià)周期最短為一年”的要求不一致。

系統(tǒng)雖未完成改造，但已做好過渡期方案，是否算作具備新發(fā)放貸款條件。調(diào)研中，未完成系統(tǒng)改造的幾家銀行中，有2家貸款主合同已完成修改，員工培訓(xùn)和客戶宣傳解釋工作有序進(jìn)行，且做好了系統(tǒng)改造期的貸款業(yè)務(wù)全流程過渡方案。其中，某受訪銀行目前通過手工臺(tái)賬和業(yè)務(wù)系統(tǒng)備注方式記錄新簽訂合同的利率定價(jià)情況，暫時(shí)以首期貸款利率進(jìn)行計(jì)結(jié)息，等系統(tǒng)改造完成后進(jìn)行貸款信息更新;某受訪銀行僅發(fā)放固定利率貸款，不涉及利率隨基準(zhǔn)浮動(dòng)，系統(tǒng)修改不影響對(duì)客戶的計(jì)結(jié)息結(jié)果。對(duì)于上述銀行是否算作具備新發(fā)放貸款條件，有待進(jìn)一步明確。

銀行房貸業(yè)務(wù)差異化定價(jià)有待進(jìn)一步提高。近40家銀行在個(gè)人住房貸款利率定價(jià)中，全部貸款均執(zhí)行地區(qū)住房信貸政策的利率加點(diǎn)下限價(jià)格，未再根據(jù)客戶的具體情況進(jìn)行差異化定價(jià)。少數(shù)進(jìn)行差異化定價(jià)的銀行也僅根據(jù)客戶的征信信息制定略有差異的價(jià)格。房貸業(yè)務(wù)的統(tǒng)一定價(jià)不利于客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和貸款條件的甄別，也不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力的提升。

定價(jià)基準(zhǔn)切換對(duì)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力提出挑戰(zhàn)。2004年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》要求銀行針對(duì)個(gè)人住房貸款評(píng)估貸款人的月還款額與其月收入的比例不得超過50%。浮動(dòng)利率貸款的月還款額需要依據(jù)每個(gè)定價(jià)周期最近一期的LPR進(jìn)行測(cè)算，由于LPR變動(dòng)較央行基準(zhǔn)利率頻繁，對(duì)于銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力提出挑戰(zhàn)。

商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)LPR改革的相關(guān)政策建議

上述問題的解決不僅有賴于銀行自身加快借款憑證的修訂、系統(tǒng)的改造、定價(jià)能力及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力的提升，還需要銀行監(jiān)管部門的指導(dǎo)和支持。

建議將借款憑證中利率相關(guān)條款以LPR加減點(diǎn)方式載明。鑒于借款憑證如不進(jìn)行LPR相關(guān)修改，在法律層面就未完全實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)向LPR的切換，且存在法律風(fēng)險(xiǎn)，容易引起客戶和銀行間的糾紛。建議商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款借款憑證中利率相關(guān)條款以LPR加減點(diǎn)方式載明，以降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障LPR改革平穩(wěn)有序進(jìn)行。

建議重定價(jià)周期要求中豁免年初為重定價(jià)日情形。從保障借款人的合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益角度出發(fā)，建議政策豁免由于重定價(jià)日為年初時(shí)，新發(fā)放貸款首個(gè)重定價(jià)周期突破最短一年要求的情形。

建議雖未完成系統(tǒng)改造但做好過渡期方案即算作具備放款條件。為確保房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)順利向LPR切換，針對(duì)未完成系統(tǒng)改造的銀行，如已制定完備的過渡期方案，且能夠提交詳盡的系統(tǒng)改造期貸款業(yè)務(wù)全流程過渡方案及系統(tǒng)改造時(shí)間表，建議算作具備發(fā)放個(gè)人住房貸款條件。

建議商業(yè)銀行進(jìn)一步提高房貸差異化定價(jià)能力。銀行應(yīng)在遵守地區(qū)住房信貸政策利率加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和貸款條件等因素進(jìn)行個(gè)人住房貸款差異化定價(jià)，進(jìn)一步提升銀行的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。

建議監(jiān)管部門開展基于LPR定價(jià)的房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估培訓(xùn)。建議監(jiān)管部門對(duì)銀行定期開展基于LPR定價(jià)的房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估培訓(xùn)，幫助銀行對(duì)市場(chǎng)利率走勢(shì)進(jìn)行合理預(yù)判，提高負(fù)債收入比指標(biāo)計(jì)算的準(zhǔn)確性，提升銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力。

（作者單位：北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）