房地產(chǎn)公司設計管控中常見問題及對策分析

（福建泰維置業(yè)有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

本文將以九江茶文化商業(yè)街一期（商業(yè)綜合體）項目為例，分析房地產(chǎn)設計管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題以及解決方法。九江茶文化商業(yè)街一期（商業(yè)綜合體）項目位于位于九江市老城區(qū)濱興街道三馬路區(qū)域，潯陽區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的結(jié)合部，東至三馬路，西至河西水廠規(guī)劃道路，南臨龍開故道龍開河，北至潯陽西路。被列入九江市2014《政府工作報告》十大重點商貿(mào)旅游項目之一和十大民生工程之一，拆遷區(qū)域涉及被征收人約1682 戶、房屋征收面積約16.7㎡萬，是九江市自20003年西園舊城改造后十余年來規(guī)模最大、協(xié)調(diào)難度最大、社情民意最復雜的舊城改造項目。

1 房地產(chǎn)設計所設計到內(nèi)容

1.1 前期規(guī)劃

房地產(chǎn)設計之前要做好規(guī)劃工作，根據(jù)施工現(xiàn)場勘察結(jié)果制定設計方案，而且方案的內(nèi)容要細化，符合工程施工實際，對確保建筑結(jié)構(gòu)設計符合要求。在制定設計方案的過程中，要對技術(shù)原則予以解讀，做好分析工作，嚴格按照原則展開設計，對房地產(chǎn)的具體情況全面了解，還要結(jié)合自身在設計領域中所積累的經(jīng)驗對設計不斷優(yōu)化，確保設計完美。建筑結(jié)構(gòu)設計中有很多細節(jié)方面的內(nèi)容需要注意，比如，建筑設計中要充分考慮到居民的要求，在設計中出臺多個方案，從中選擇最符合居民要求的方案，以作為建筑工程施工的有價值參考。

1.2 建立結(jié)構(gòu)設計模型

將設計模型建立起來，確定目標函數(shù)之后，運用函數(shù)將既定條件找出最優(yōu)解，對項目資金投入量的控制起到一定的作用。在設計中還需要考慮諸多方面的問題，諸如施工環(huán)境問題、地質(zhì)條件問題、氣候變化問題等等，提出相應的應對措施，確保設計滿足實際施工要求，不會存在質(zhì)量問題。設計人員在開展設計工作中，要充分考慮建筑場地、建筑結(jié)構(gòu)的特點、強度指標以及建筑所發(fā)揮的使用功能，針對比較常見的設計問題提出解決方案，確保設計符合相關的規(guī)定。

建筑工程建設中需要選擇合適的建筑用地，才能確保各項工作全面推進。在選擇建筑場地的時候，設計人員需要對相關的因素綜合考慮，比如，建筑工程所在區(qū)域的地質(zhì)結(jié)構(gòu)特點，人文環(huán)境特點、地理環(huán)境特點等等，對各項指標從綜合角度進行評估，基于評估的結(jié)果選擇合適的建筑場地。如果不能對各方面因素予以兼顧，就要有所側(cè)重，同時還要做好抗震防護工作，避免山體滑坡或者泥石流等自然災害的影響，讓建筑施工在安全的環(huán)境中展開[5]。

建筑工程設計中需要對結(jié)構(gòu)體系予以充分考慮，其中所涵蓋的內(nèi)容包括建筑的框架、框剪和剪力墻的結(jié)構(gòu)等等，對于此，中國的結(jié)構(gòu)設計規(guī)范中有所明確，但是建筑結(jié)構(gòu)體系本身不存在差別，就是不同的結(jié)構(gòu)對不同的建筑類型比較適用。所以，設計人員在建筑結(jié)構(gòu)設計中需要考慮建筑結(jié)構(gòu)體系，對于其適用性以及構(gòu)造的特點充分把握。

施工中使用的材料少，施工操作更加方便。建筑結(jié)構(gòu)設計中要分析建筑的對稱性特點，諸如中心的對稱性、側(cè)心的對稱性以及建筑物質(zhì)心的對稱性都是需要考慮的問題，確保建筑的整體結(jié)構(gòu)保持對稱[6]。

通過構(gòu)建結(jié)構(gòu)優(yōu)化設計模型建立，將建筑設計中需要考慮的內(nèi)容指標化，輸入到模型中對各項指標綜合運用，從而設計出最優(yōu)的模型，

1.3 提高材料利用率

在使用建筑施工材料的時候要提高材料的使用效率，就要對建筑材料合理利用，避免造成材料浪費的問題。但是，并不是設計經(jīng)驗豐富或者理論經(jīng)驗充足就能夠保證施工材料被充分利用起來，而是要做到兩者的充分協(xié)同，發(fā)揮理論的指導作用，但是，設計理論要與實踐相結(jié)合，保持兩者有較高的協(xié)同度，結(jié)合豐富的設計經(jīng)驗，就可以起到降低材料利用率的作用。要保證這項工作做到位，需要將材料利用方案制定出來。比如，從建筑設計實踐經(jīng)驗出發(fā)，在設計受彎構(gòu)件的時候采用矩形截面，還要與梁所具備的特點相結(jié)合，梁截面也在盈利梯度的變化情況下也會產(chǎn)生變化，由此增加材料的利用率。所以，平面梁架的應用使得載重減小，有助于提高經(jīng)濟效益。

2 房地產(chǎn)公司設計管控中常見問題

2.1 資源管控方面的問題

房地產(chǎn)公司進行資源管理工作時，圖紙管理存在非常嚴重的問題，圖紙設計是否具備可實施性，并能滿足市場大眾的需要是房地產(chǎn)公司能在市場中獲得建設方青睞的主要憑據(jù)，一旦圖紙管理出現(xiàn)問題，將會在極大程度上影響到房地產(chǎn)項目開發(fā)工作的進行情況。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)進行圖紙管理工作過程中，存在圖紙設計速度滯后的弊病，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要滿足項目圖紙更改的需要，因此圖紙設計速度滯后，將會對工程項目帶來非常多的不良影響。除此之外，在圖紙管理期間，還發(fā)現(xiàn)圖紙設計的諸多內(nèi)容與實際存在較大的出入，圖紙是工程作業(yè)人員施工的主要憑證，一旦圖紙設計存在問題，將會在其他程度上影響到工程進行，會使工程進度管理、質(zhì)量管理無法按照要求推進，影響房地產(chǎn)公司的實際效益。除此之外，在圖紙設計階段，由于不符合企業(yè)發(fā)展要求，與市場需要存在出入，所以使房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)階段處于被動地位。

2.2 任務管控方面的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行階段，需要意識到任務管理的重要性，同時還應該發(fā)現(xiàn)當下管理過程中，發(fā)現(xiàn)任務管理方式不科學的弊病，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)長久的發(fā)展，必須要改變?nèi)蝿展芾泶嬖诓蛔恪?/p>

當下發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)在設計管理期間，仍然使用紙質(zhì)報告等傳統(tǒng)的信息記錄方式，這樣會使設計管理工作在運行階段，數(shù)據(jù)內(nèi)容的真實性難以得到保證，一旦數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差將會直接影響到后續(xù)工作，使設計工作受到極大的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在當前階段發(fā)現(xiàn)影響任務管理有效性的因素，更改管理方案內(nèi)容，提升任務管理在數(shù)據(jù)記錄等方面的準確性。

2.3 進度管控方面的問題

房地產(chǎn)公司進行設計管理工作時，進度管理異常重直接影響到企業(yè)是否能從工程項目中獲得預期的成本。房地產(chǎn)公司進行進度管理期間，需要制定周密的作業(yè)計劃，同時還應該加強對信息的收集、分析、整理，但是當下房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對進度管理重視不足，使項目運行階段進度管控存在進度管理執(zhí)行監(jiān)督力度不強、計劃設計不周密等弊端。

除此之外，房地產(chǎn)項目在運行階段，出現(xiàn)設計數(shù)據(jù)與實際信息不相符的問題，這些均會影響到房地產(chǎn)公司對工程項目成本的把控，也會使房地產(chǎn)企業(yè)因為進度管理不佳，致使工程總成本上漲。

2.4 成本管控方面的問題

房地產(chǎn)公司在項目運行階段，需要關注成本管理工作，但是由于成本管理牽涉的層面較廣，需要對影響成本管理的眾多因素進行科學、系統(tǒng)的分析，但是當下房地產(chǎn)公司在成本管理期間對影響成本管理的因素分析不足，導致其對項目成本預估并不科學，建筑項目具備投入量大的特征，建筑項目各項成本支出數(shù)額巨大，如果不能對影響成本管理的各方面因素進行科學監(jiān)管、合理預估，容易使房地產(chǎn)企業(yè)因為錯誤的成本管控方式，導致工程總成本上浮。

3 房地產(chǎn)公司設計管控中常見問題對策

3.1 資源管控問題改進策略

房地產(chǎn)公司在發(fā)展期間，需要意識到資源管理存在的不足，同時還應該加強項目設計單位、銷售部門、施工建設單位、設計管理部門的工作配合程度，在項目開發(fā)階段應該組織相關人員對圖紙進行全面審查、評定，確認圖紙各部分內(nèi)容是否與實際相符，確保圖紙方案具備可實施性。

在設計管理過程中，需要針對管理方面存在的問題，進行科學監(jiān)管，從宏觀角度分析房地產(chǎn)企業(yè)設計管理工作。在圖紙設計準備階段，應該到工程所在地進行實地勘察，掌握工程所在區(qū)域的地質(zhì)環(huán)境因素，并考慮影響工程進行的外界因素、對市場需求進行深入研究，掌握足量的信息是確保工程設計符合市場環(huán)境并具備可實施性的有效方式，還可以憑借優(yōu)秀的工程設計方案，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來可觀收益。除此之外，在工程方案實施前，還需要對圖紙進行全面的審核，及時發(fā)現(xiàn)圖紙內(nèi)部存在的紕漏之處并予以修正，保證施工作業(yè)順利進行。

3.2 任務管控問題改進策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要關注任務管理，同時需要發(fā)現(xiàn)以往工程項目運行存在的任務管理問題，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理觀念，使用現(xiàn)代管理手段結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進行信息記錄等工作，同時需要構(gòu)建網(wǎng)絡平臺，加強工程各部門工作人員的交流溝通。

房地產(chǎn)企業(yè)還需要在項目進行前，收集以往工程案例，總結(jié)施工經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)影響工程進行的因素，并對本期工程進行標準量化分析，針對以往存在的施工問題進行針對性修正，并提出應急預案，確保任務管理工作可以保障工程項目順利運行。

在任務管理期間落實獎懲制度，對工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工進行鼓勵，確認各部門工作人員的作業(yè)內(nèi)容，當工程作業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題后能快速找到責任人，并對其進行懲處，通過科學的管控提升作業(yè)人員對工作的重視程度，還能在極大程度上防止人為疏漏等問題頻繁出現(xiàn)。

3.3 進度管控問題改進策略

房地產(chǎn)公司應該重視設計管理工作，發(fā)現(xiàn)進度管理在當下存在的弊病，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在進度監(jiān)督不足的問題以及各項管理條例無法落實在工作中的情況，因此需要在工程項目運行階段，加強各項工作的監(jiān)管力度，同時還需要了解房地產(chǎn)項目運行期間影響工程作業(yè)的因素，從施工準備階段、施工階段、驗收階段加強進度管控力度，同時還需要根據(jù)工程作業(yè)要求，合理的制定進度管理方案，確保工程進度可按規(guī)定方向運行。

在項目材料采買、設備使用期間，應該考慮到工程對材料以及設備的需求，加強對工程材料的監(jiān)管，還需要在工程作業(yè)推進期間，明確施工人員管理、施工工序、控制設備管理等內(nèi)容，將施工工序、工程材料采買、施工人員管理等工作與進度管理相掛鉤，并在進度管理實施后，加強進度管理的執(zhí)行力度，相關工作人員必須要明確管理要點，同時還應該在工程運行階段，及時記錄工作數(shù)據(jù)，當工程出現(xiàn)影響工程進度管理的問題后，及時向上匯報并制定解決方案。

另一方面，進行進度管理需要考慮到工程作業(yè)在戶外進行的特殊性，需要制定應急預案，防止外界因素對工程形成干預后，無法及時采取應對措施，從而拖慢工程進度。

3.4 成本管控問題改進策略

房地產(chǎn)公司在當前階段，需要重視成本管理，考慮傳統(tǒng)成本管控因沒有顧慮周全，在戶型設計、市場預估等方面考慮不周到，從而使工程項目難以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來可觀收益的實際情況，重置成本管理方案，了解工程項目成本管控要點，同時從人力成本、銷售成本等多方面因素入手，進行科學分析，并完成會計核算成本、材料采購成本等工作。

成本管理必須兼顧工程各項支出活動，同時還應平衡成本與施工項目質(zhì)量。在戶型設計期間，需要明確市場對設計方案的需要，在保證戶型設計具備特色的同時，加強工程項目銷售成本的控制力度、提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，保證項目順利運行，并為企業(yè)帶來可觀的收益。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)公司在發(fā)展期間需要重視設計管理，考慮到管理內(nèi)容眾多、牽涉層面較廣的實際情況，因此在設計管理期間企業(yè)必須要找到影響管理效果的主要因素，同時還需要重視任務、資源、進度、成本管理等工作，并加強管理執(zhí)行力度，確保各項工作可以按照流程進行。另一方面，企業(yè)需要隨著行業(yè)發(fā)展舉辦技能培訓活動，提升設計人員的專業(yè)能力，不斷完善內(nèi)部管理體制，通過科學的監(jiān)管以及設計方面的突出優(yōu)勢，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以在競爭者市場環(huán)境中脫穎而出，讓企業(yè)可以持續(xù)、長久的發(fā)展下去。