探討房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管控

（廈門聯(lián)悅欣投資有限公司，福建 廈門 361001）

0 引言

中國的房地產行業(yè)形勢變化莫測，加之近年來的房地產限購令出臺，對房地產業(yè)產生了刺激性作用，使得房地產銷售一度出現(xiàn)滑坡的局面。面對這種情況，就需要通過控制建筑安裝成本以提高經濟效益，這也是當前房地產行業(yè)所重點關注的。在具體的建筑安裝成本控制中，房地產企業(yè)需要面臨各種困難，所以，分析建筑安裝工程項目是非常必要的，以具有針對性地采取控制措施，隨著建筑安裝成本控制力度的加大，房地產企業(yè)的經濟效益才能實現(xiàn)最大化。

1 工程概要

某房地產工程項目二期，地下室一層建筑面積66172；地上6棟32層，建筑面積84783；地上79棟聯(lián)排別墅，建筑面積54225，合同價約4.2億。另外6棟高層精裝修，合同價1.07億。

對房地產成本實施精細化管理，就要認識到房地產建安成本控制的重要性，提高控制意識，對于成本控制中存在的問題采取有效的措施解決。

2 房地產建安成本控制的重要性

房地產工程項目二期工程建設中，為了控制好成本實施精細化管理，主要的目的是提高行業(yè)競爭力，促進行業(yè)理性發(fā)展。

2.1 房地產建安成本控制有助于提高企業(yè)的行業(yè)競爭力

房地產行業(yè)競爭日益激烈，影響開發(fā)總成本的就是地價。制定地價取決于同等條件下開價數(shù)目最多的房地產開發(fā)企業(yè)，但是這并不會受到開發(fā)企業(yè)自身的控。在該工程開發(fā)的過程中，建筑安裝成本作為可以變動的成本，在整個工程施工過程，建安成本都是動態(tài)變化的，在房地產開發(fā)中，施工成本所占的比重較大，所以，有效控制建筑安裝成本是減少資金投入的重要環(huán)節(jié)，有助于提高企業(yè)的經濟效益，使得企業(yè)的行業(yè)競爭力有所增強，而且對市場突變以及由此導致的風險起到一定的規(guī)避作用，對企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展起到了促進作用。

2.2 房地產建安成本控制有助于行業(yè)理性發(fā)展

中國的房地產行業(yè)發(fā)展非?？?，對其他行業(yè)起到了一定的帶動作用，房地產的價格也不斷提升，導致整個房地產市場異?？簥^。市場競爭壓力越來越重，在這個工程中要實現(xiàn)利潤的最大化，就要控制好成本，其中建筑安裝成本可變的空間非常大，采用減少投入的方法能夠提高收益。對于這項措施的落實，需要嚴格按照建筑安裝成本控制規(guī)律進行，整合資源，優(yōu)化房企管理制度，提高房地產企業(yè)競爭力，使得房地產行業(yè)往更加健康理性發(fā)展，百姓住上性價比更好的房子。

3 當前房地產安裝成本控制中所存在的問題

當前房地產安裝成本控制中所存在的問題主要為簽證缺乏合理性、定額缺乏規(guī)范性、費用計算缺乏準確性、員工工作缺乏專業(yè)性、部門之間沒有協(xié)調合作、不重視安裝成本。具體如下。

3.1 簽證缺乏合理性

許多業(yè)主干預建設工程中，臨時對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續(xù)，也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患。在現(xiàn)場簽證的處理中，缺乏規(guī)范的簽證要求。要得到業(yè)主和工程項目業(yè)主的認可，需要與監(jiān)理部門聯(lián)合簽署，才有合法權益。但是在簽證辦理的實際過程，不是按照相關程序執(zhí)行。各施工單位嚴格卡簽證辦理程序，導致對建設項目沒有明確區(qū)分優(yōu)先級，需要等待簽證處理，這就必然會導致資金浪費。

3.2 定額缺乏規(guī)范性

房地產工程項需要投入大量的資金，而且工期比較長，在工程建設過程中，對于各項細節(jié)都需要把握精確，按照規(guī)范定額。也就是說，在正常的施工組織條件下，生產單位的合格產品所需要的人工、材料、機械的消耗量，跟據(jù)工程階段不同，需要定額的詳盡程度也不一樣，一般有估算指標、概算定額、預算定額、施工定額等，也就是說，按照當?shù)氐臉藴室?guī)定的工程價格，每個工程項目里包括人工，材料，機械費用，比如水電安裝的暗敷線管套用定額編號，其中有主材費、安裝費和勞務費，套上工程量，按照市場價調整主材價格，按照直接費計取綜合費率。但是，在具體的定額中往往不按照規(guī)范展開，沒有專業(yè)人員監(jiān)督管理，導致定額套用存在盲目性。

3.3 費用計算缺乏準確性

一些企業(yè)在工程設計過程中，計算費用的時候不夠準確。比如，一些建設單位采用套用的方法，將一類房地產施工工程套用其他類別工程，雖然同屬房地產類，也存在很大的差別；一些房地產設計圖中沒有將文明施工項目納入其中，或者綠化面積過少，不符合國家規(guī)定的標準，但是在安裝費用中則體現(xiàn)出文明施工的費用或者綠化植物的費用等等，這是不符合合同規(guī)定的，也違背了有關的章程，導致安裝成本過高。

3.4 員工工作缺乏專業(yè)性

安裝成本要得到有效控制，工作人員的專業(yè)素養(yǎng)非常重要，這是由于設計圖對安裝成本起到了決定性的作用。一些工作人員將成本局限在理論實驗中，沒有考慮到工程實際，沒有把握好整體的建筑工程，此外，對于物流存在的不確定性和資金流向的不確定性都不能很好地把握，各項資源不能合理配置。一些設計人員經驗豐富，不僅掌握了牢固的理論知識，同時有豐富的實踐經驗，對建筑工程的設計非常有利，確保各項工作落實到位[1]。

3.5 部門之間沒有協(xié)調合作

在當前的房地產工程施工過程中，包括原材料準備和圖紙設計兩項工作都需要在施工之前完成。但是，目前設計部門與施工部門之間沒有建立良好的合作關系，具體表現(xiàn)為施工部門不能對設計圖紙正確解讀，不能發(fā)揮設計圖紙的指導作用展開施工，這將增加施工中的資金投入，影響整個建設項目的協(xié)調性，施工的完整性也會受到影響。由于部門之間存在斷層效應，導致工程建設的效率低，由于額外的原材料消耗以及人力資源潛在成本的增加，就會導致資金浪費現(xiàn)象嚴重。

3.6 不重視安裝成本

房地產成本的增加，員工的職業(yè)道德也是重要的影響因素，這種問題是無形中存在的，如果不予以重視，后患無窮。一些人在工程中不按照規(guī)定執(zhí)行，甚至存在違反法律法規(guī)的行為，為了獲得更高的經濟效益甘愿冒風險，導致虛報高額的成本，造成不良影響。

4 房地產安裝成本的精細化管控

4.1 審核工程施工圖設計質量

一些設計人員為了獲得更多的利益，不愿意從成本的角度進行設計，甚至試圖獲得更多的投資，在設計上的保險系數(shù)增大。所以，房地產開發(fā)商在工程施工之前需要分析設計圖紙，著重分析技術經濟指標，請有資質的部門參與，如果發(fā)現(xiàn)有超出常規(guī)的現(xiàn)象，就要與設計單位建立溝通，針對問題共同商討，做出修改。房地產企業(yè)還要對開發(fā)房屋做好定位，從實際出發(fā)對設計圖紙予以審查，如果發(fā)現(xiàn)有引進新材料、新設備的情況，就要查看是否存在超出標準的問題，一旦發(fā)現(xiàn)有這種現(xiàn)象，就要及時與設計人員溝通，對設計圖紙做出調整。

4.2 優(yōu)化施工流程

在施工流程的制定過程中，房地產企業(yè)需要全面了解建筑工程的規(guī)模、建筑工程施工中需要的附屬設備以及各種施工配套設施，對于項目的基礎信息予以分析，合理控制施工流程，避免產生二次施工的問題，采用這種方式對建筑安裝成本予以有效控制。在進行小區(qū)道路建設的時候，所有的管道都要提前分類鋪設，避免道路鋪設施工完成之后才鋪設管道，導致重復施工，影響施工進度，造成工期延長，房地產開發(fā)商的資金投入量也會增加。在施工的過程中如果存在超過合同范圍的現(xiàn)象，需要變更局部工作內容，對于工程需求就要處理好，保證經濟合理，減少資金投入，有關的洽商手續(xù)要及時完成。需要注意的是，洽談工作要在施工前進行，防止由于減項的問題、漏項的問題以及變更記錄的問題存在導致雙方矛盾。

4.3 重視合同管控

當進入到合同談判階段的時候，確保合同雙方合法的基礎上對于各方的權力要明確，包括各方需要承擔的責任以及義務都要在保證合同中體現(xiàn)出來，內容要全面，不能有任何的疏漏，乙方要從實際出發(fā)正確利益最大化，需要對合同的法律效益予以補充。對合同予以保管的時候，雙方對于合同、補充合同以及所簽訂的協(xié)議都要保管好，包括會議記錄以及有關的清單等合同文件也要保管好，以在工程建設中對成本動態(tài)分析，還要對造價具有針對性地控制。索賠工作是需要高度重視的。建筑工程施工中產生意外情況是難以避免的，特別是處于競爭激烈的市場環(huán)境中，房地產企業(yè)為了獲得自身的利益，往往采用反索賠的方法，這就需要對合同的內容以及落實情況全面了解，并詳細分析，如果發(fā)現(xiàn)承包商不能按照合同規(guī)定完成任務，建設單位就可以合法提出索賠。

4.4 加強結算成本控制

結算階段控制好成本，要做到結算依據(jù)審核，要求采用的工程結算方式要符合合同約定，從合同價款中扣除預留金、購置材料的資金以及暫定金額等等，對于與同約定不符合之處需要重新編制，計價內容要符合合同條款，劃分的結算項目內容要與合同清單項目內容保持一致，防止出現(xiàn)調增不調減的問題。

做好工程量審核工作，對于工程量的結算，包括圖紙、工程變更以及簽證等等都要按照計算規(guī)則執(zhí)行，符合合同約定的計量規(guī)則，如果發(fā)現(xiàn)有不相符之處，需要按照按合同約定中所明確的計量規(guī)則執(zhí)行。

在審核索賠事項的時候，要查看索賠計價資料內容是否真實可靠，是否資料齊全，如果發(fā)現(xiàn)有資料不齊全的問題，對于不全的部分不予計價。在審核的過程中，需要查看合同預估值的結算是否符合要求，主要包括預留金、暫定金額以及購買材料的資金等等是否按照承包人的實際完成工作量進行結算的。

4.5 將規(guī)章制度不斷健全

對于房地產建設工程這一關系民生的行業(yè)，國家在投入大量人力和物力的同時，還需要規(guī)范化管理，對于有關的法律法規(guī)不斷完善并嚴格執(zhí)行。在房地產建設中之所以會出現(xiàn)資金投入超出預算的問題，主要是由于成本控制不當，導致不法分子有可乘之機。這就需要管理部門認識到規(guī)章制度的重要性，保證建設項目中不會出現(xiàn)浪費的問題，對于工程成本有效控制。

4.6 提供工作人員的職業(yè)素質

行業(yè)的發(fā)展離不開優(yōu)秀的團隊，之后專業(yè)人士不斷努力，才能推進房地產業(yè)健康發(fā)展。政府可以帶頭給房地產也的員工提供培訓機會，促進國內外企業(yè)的交流與，讓員工有機會吸收國外的先進技術和經驗，提高自身的職業(yè)素質。房地產業(yè)要更好地發(fā)展，企業(yè)文化非常重要，對員工具有潛移默化的影響。企業(yè)要提高員工的道德操守，就要所造良好的企業(yè)文化氛圍，培養(yǎng)員工的從成本控制意識，提高資金的利用率。

4.7 檢測費用計劃與預算的準確性

房地產建設中要做好成本計劃和預算，以在資金投入中合理控制。管理人員對于預算和計劃要高度重視，在施工之前做好審核工作，有助于資金使用中合理規(guī)劃，提高資金的使用效率，避免施工的過程中產生資金浪費的現(xiàn)象。房地產企業(yè)需要重視工程造價的計劃編工作，保證預算的準確性，對于不合理的成本計劃以及預算要合理控制，避免造成資金損失，對工程建設的進度造成不良影響，這也是提高工程施工質量，保證工程順利展開的關鍵。

5 結束語

通過上面的研究可以明確，某房地產工程項目二期工程建設中要提高經濟利潤，就要控制好建筑安裝成本，這就需要重視工程的質量，同時重視施工的價格是，每個房地產開發(fā)商都以此為目的，以獲得利潤最大化。在該工程的建設過程中注重安裝成本控制工作，關乎到工程項目的全過程成本控制，也是確保開發(fā)項目提高經濟效益的關鍵。所以，對于建筑安裝成本控制工作要高度重視，使得成本管理水平有所提高。