美國(guó)法中居間人的權(quán)利與義務(wù)

【摘要】大多數(shù)美國(guó)家庭住宅的賣家都是通過(guò)雇傭房產(chǎn)居間人來(lái)尋找合適的買家。一般，居間人和賣家會(huì)簽訂一份書(shū)面合同由此產(chǎn)生了賣家和居間人之間的代理關(guān)系。作為當(dāng)事人的賣家和居間人之間由此產(chǎn)生了信義關(guān)系，要求居間人對(duì)買家保持最大限度的誠(chéng)信。信義義務(wù)是被判例法和大多數(shù)州法院所認(rèn)可。隨著居間人對(duì)買家義務(wù)的明確，越多越多的法庭判決認(rèn)定居間人對(duì)買家也應(yīng)付某些法律義務(wù)。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)居間 信義義務(wù) 代理

賣家雇傭的居間人對(duì)買家應(yīng)付什么樣的義務(wù)因司法管轄區(qū)的不同而不同。有些法院認(rèn)為居間人和買方之間存在信義義務(wù)，而這兩者并沒(méi)有書(shū)面合同關(guān)系。 但在某些情況下，法院認(rèn)為買方和經(jīng)紀(jì)人之間存在代理關(guān)系，這就產(chǎn)生了信義義務(wù)。 這種關(guān)系的不確定性導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的混亂。居間人在法律的泥潭里掙扎，這是可以理解的。一方面，居間人是賣方的代理人，對(duì)賣方負(fù)有信義義務(wù)。另一方面，居間人知道他對(duì)買方有某種義務(wù)，而且這種義務(wù)似乎正在擴(kuò)大，因此，居間人需要了解他對(duì)不動(dòng)產(chǎn)潛在購(gòu)買者的義務(wù)的確切性質(zhì)和范圍。

一、房產(chǎn)居間人的信義義務(wù)

在一般住宅交易中，賣方和居間人簽訂一份居間合同使得他們處在代理關(guān)系之中。在合同款項(xiàng)中，居間人將盡他最大的努力來(lái)尋找買家，如果房產(chǎn)售出賣方承諾支付傭金?；谶@種代理關(guān)系，居間人對(duì)委托人負(fù)有一定的義務(wù)，其中包括誠(chéng)實(shí)、忠誠(chéng)、和向委托人充分披露與交易有關(guān)的所有重要事實(shí)的義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，居間人的行為必須符合委托人的最大利益。居間人與賣方之間的信托關(guān)系被模擬為受托人和受益人之間的信托關(guān)系。對(duì)于對(duì)違反信義義務(wù)的居間人，委托人可以拒絕支付傭金、解除合同、提起賠償訴訟和賠償損失訴訟。

二、合作的居間人的代理權(quán)歸屬

在美國(guó)，由于廣泛使用多種上市服務(wù)（MLS），經(jīng)紀(jì)人之間的合作已正式化。通過(guò)成為MLS的成員，居間人同意共享所有列表，并與其他MLS成員-居間人合作，這些居間人為上市的房產(chǎn)提供買家。任何MLS成員都可以看到通過(guò)MLS列出的任何房產(chǎn)，而無(wú)需事先獲得居間人與該特定房產(chǎn)的合作協(xié)議。很明顯，這對(duì)賣方和買方都是有利的。賣家的房產(chǎn)與潛在買家的接觸要大得多，買家也有更多可供選擇的房產(chǎn)。銷售居間人雖然與賣方?jīng)]有直接的合同關(guān)系，但被認(rèn)為是上市居間人的子代理，因此是賣方的代理。

在典型的住宅房地產(chǎn)交易中，居間人必須了解自己的角色。更重要的是，買方必須在交易開(kāi)始時(shí)就明白，他沒(méi)有代理人。如果他希望得到代理，可以選擇一名居間人或者律師。居間人應(yīng)在第一次會(huì)面中，向潛在買家公開(kāi)一份標(biāo)準(zhǔn)化的、清晰的書(shū)面信息，一開(kāi)始就澄清居間人與買家的關(guān)系。買方將意識(shí)到經(jīng)紀(jì)人作為賣方代表的角色，所以不太可能毫無(wú)疑問(wèn)地信任經(jīng)紀(jì)人，買家就會(huì)意識(shí)到從其他途徑尋找有關(guān)房產(chǎn)的信息。居間人也會(huì)從中獲益，因?yàn)樗鼤?huì)不斷提醒居間人，他是賣家的代理人，不得向買家發(fā)出任何誤導(dǎo)的信號(hào)。

三、雙重代理問(wèn)題

當(dāng)法院發(fā)現(xiàn)居間人既是賣方又是買方時(shí)，一個(gè)迅速出現(xiàn)的問(wèn)題就是雙重代理。雖然居間人在房地產(chǎn)交易中可以合法地代理雙方，但他必須在代理關(guān)系開(kāi)始前完全告知向雙方。居間人對(duì)雙方負(fù)有同樣的信義義務(wù)，這會(huì)導(dǎo)致居間人陷入一種不可能的困境，因?yàn)榻灰纂p方的目標(biāo)截然相反，賣方希望得到盡可能高的價(jià)格，而買方則希望以較低的價(jià)格購(gòu)買該房產(chǎn)。在許多情況下，向一方告知的信息肯定不符合另一方的最佳利益，因此，居間人將違反他的信義義務(wù)。即使雙重代理人向雙方都告知信息，居間人仍有違反對(duì)個(gè)別當(dāng)事人的信義義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。居間人有義務(wù)告知委托人任何可能影響其買賣財(cái)產(chǎn)決定的重大信息，如果試圖同時(shí)代表買方和賣方，他將自己置于了一種幾乎肯定會(huì)違反告知義務(wù)的境地。雖然在理論上，居間人可以代表雙方在房地產(chǎn)交易中行事， 但是在實(shí)際中，居間人這樣做并不明智，就如同試圖在離婚訴訟中代表雙方的律師。

四、獨(dú)立的買方居間人

買方可以雇用一名居間人并自己支付傭金，以保證他在房地產(chǎn)交易中得到充分的代表，這個(gè)經(jīng)紀(jì)人會(huì)明確的代表買家，這樣就不會(huì)出現(xiàn)居間人錯(cuò)誤忠誠(chéng)的問(wèn)題。假定支付傭金的一方是居間人的委托人，那么這個(gè)居間人和買方代理關(guān)系中的關(guān)鍵因素就是要由買方支付居間人的費(fèi)用，但是一些法院和評(píng)論人士堅(jiān)持認(rèn)為，即使傭金將由賣方支付，這個(gè)居間人還是買方的代理人。 雖然在一些案件中，法院認(rèn)為居間人對(duì)買方負(fù)有信義義務(wù)（賣方支付傭金），但是那是因?yàn)槟切┓ㄔ喊l(fā)現(xiàn)，根據(jù)上市合同，買方應(yīng)負(fù)的義務(wù)已經(jīng)超出了賣方應(yīng)負(fù)的義務(wù)。因此，為了絕對(duì)確定居間人將只與買方保持代理關(guān)系，傭金應(yīng)完全由買方支付。

五、小結(jié)

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)居間人在住宅房地產(chǎn)交易中對(duì)買方負(fù)有某種法律責(zé)任?？梢岳斫獾氖?，房地產(chǎn)行業(yè)以及普通公眾對(duì)經(jīng)紀(jì)人和買家之間的正確關(guān)系感到困惑。近年來(lái)，在許多類型的交易中，普遍傾向于采用誠(chéng)實(shí)信用和公平交易的標(biāo)準(zhǔn)，而這一標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)適用于居間人和買方的交易。房地產(chǎn)行業(yè)也必須認(rèn)識(shí)到，作為專業(yè)人士，他們受到高標(biāo)準(zhǔn)的約束，不應(yīng)反對(duì)這種約束，而應(yīng)該利用它為買賣雙方創(chuàng)造一個(gè)更誠(chéng)實(shí)和道德的商業(yè)環(huán)境。

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作者信息：陳清云（1994-），女，江蘇揚(yáng)州人，上海大學(xué)法學(xué)院2017級(jí)法律專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法。