加強房地產企業(yè)內部控制的措施研究

李中鯤

摘要：房地產在我國國民經濟發(fā)展中占有基礎性和先導性的地位，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，我國房地產行業(yè)迎來了空前繁榮的發(fā)展環(huán)境。但同時房地產行業(yè)盲目擴張、追求片面利潤的問題使行業(yè)中出現(xiàn)了很多違規(guī)操作行為，房地產企業(yè)經營管理潛在的風險也越來越多。近年來，國家先后出現(xiàn)了房地產“限購令”“限價令”“限貸令”等措施，對房地產行業(yè)進行經濟宏觀調控，在一定程度上促成了房地產行業(yè)整體的結構調整和產業(yè)升級。自2015年后，我國房地產市場經濟增長有所下降，房地產行業(yè)的熱度也逐步消減，在市場和政策的雙重作用下，房地產企業(yè)必須盡快向現(xiàn)代化企業(yè)管理轉型，從內部的升級和優(yōu)化適應外部環(huán)境的壓力，完善內部控制制度，抑制企業(yè)的經營成本，梳理業(yè)務流程。通過對內部的約束、規(guī)劃、調整和評價等手段實現(xiàn)企業(yè)的經營目標，提升企業(yè)的市場競爭力，擴大企業(yè)的發(fā)展空間。在這一理論基礎上，房地產企業(yè)如何建立完善的內部控制措施是當前值得討論的一個問題。本文以房地產企業(yè)發(fā)展背景為基礎，探究房地產企業(yè)利用內部控制制度轉型升級的具體措施，為房地產行業(yè)未來的發(fā)展提出一些可行性建議。

關鍵詞：房地產企業(yè);內部控制;措施

一、房地產企業(yè)內部控制基本概述

（一）房地產企業(yè)的特點

房地產企業(yè)作為不動產與土地聯(lián)系十分緊密，且其經營開發(fā)具有不可移動性的基本特征，企業(yè)在實際經營中表現(xiàn)出產業(yè)高價值性、關聯(lián)性等經濟特征。總的來說，房地產企業(yè)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.前期投入資金量大

房地產是資金密集型產業(yè)，企業(yè)的經營管理以及項目實施需要投入大量的資金，其中包括房地產項目開發(fā)所需要的土地出讓金、區(qū)域開發(fā)安置金以及項目實施所需要繳納的稅金等，后期建設開發(fā)過程中需要投入大量的人、物、財?shù)萚1]。因此，房地產企業(yè)對資金的需求使投資者進入這一行業(yè)需要打破資金防線。但不可否認的是，過高的資金投入與潛在的風險成正比例，融資金融政策緊縮、行業(yè)不景氣、市場信用制度混亂等問題都會給企業(yè)的經營帶來風險，甚至影響到整個經濟市場的安全性。

2.經營活動受行業(yè)限制

一方面，房地產市場的規(guī)模隨著經濟發(fā)展以及買房需求逐步擴大，企業(yè)受到市場的影響也隨之升高，在激烈的競爭下，企業(yè)經營面臨的不確定性主要來源于整個行業(yè)的發(fā)展;另一方面，房地產行業(yè)在國家宏觀調控政策下常常受到外部政策環(huán)境的沖擊，國家抑制房價的增長，同時提高土地購買價格，并限制消費數(shù)量。這些行為都會打擊到企業(yè)的正常發(fā)展，整體環(huán)境對房地產企業(yè)具有最直接的影響力。

（二）國有房地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2008年中央政府為了緩沖金融危機帶來的經濟增速緩慢問題實行了比較寬松的貨幣政策，放寬金融貸款政策，刺激經濟增長，使房地產行業(yè)抓住了發(fā)展機遇。在市場剛性需求不斷增長的基礎上，房地產行業(yè)從2009年開始走上了市場空前繁榮的道路。但自2010年以來，市場上房價連續(xù)攀升、經濟泡沫現(xiàn)象嚴重，國家為了調控市場出臺了一系列管理政策，從房價、需求以及貸款等三方面出發(fā)，抑制了房地產增長過快的問題。直到2015年國家放開“買房”政策，通過央行降息、稅收優(yōu)惠等手段使房地產行業(yè)又重新活躍在市場經濟中。隨著城市化進程加快以及住宅用地結構性供應不足，2019年的房地產市場庫存整體處于低位，產業(yè)聚集從一線、二線城市往三線、四線城市遷移，企業(yè)的融資渠道也更加多元化，房價價格變化不大，但市場份額依舊是房地產企業(yè)發(fā)展的趨勢?？梢灶A見，房地產行業(yè)的未來發(fā)展還具有很大的空間[2]。但同時，基于房地產企業(yè)本身受到外部環(huán)境影響比較大，房地產企業(yè)加快產業(yè)升級轉型、調整經濟結構是當前提高企業(yè)市場競爭實力的必要途徑。

（三）房地產企業(yè)內部控制的關鍵環(huán)節(jié)

1.風險管理

房地產企業(yè)的風險管理事項包括：1）企業(yè)風險管理目標不確定、風險管理組織體系不健全、風險管理與企業(yè)實際情況脫軌;2）風險識別和評估不全面，未建立風險責任機制;3）針對信用風險、市場風險等流動性風險應對不及時，風險防范工作不到位;4）未針對不同種類的風險建立風險預警機制，重大風險應急預案缺失;5）聲譽風險管理缺失。

2.信息系統(tǒng)

房地產企業(yè)業(yè)務及財務信息系統(tǒng)的控制包括對數(shù)據(jù)中心服務的物理監(jiān)控以及對信息系統(tǒng)設備的無力保護、分離科技崗位中的不相容職位、針對突發(fā)事件設置識別和調整程序、以信息服務質量為中心建立考核體系、建立網絡防火墻保證信息數(shù)據(jù)的安全性、對重要數(shù)據(jù)進行備份記錄。

3.內部監(jiān)督

房地產企業(yè)對內部監(jiān)督環(huán)節(jié)的控制措施應包括發(fā)揮企業(yè)管理層指導、監(jiān)督與評價的職能、內部審計部門保證內部控制工作的有效性、以獨立性和權威性作為內部審計管理機制建設的原則、強化內部審計的真實性和精確性、加強后期對整改工作的監(jiān)督力度、對內部控制制度中存在的缺陷進行及時糾正。

二、國有房地產企業(yè)內部控制問題分析

（一）兩權分離，內部人控問題嚴重

自我國計劃經濟向市場經濟轉型和接軌后，我國國有企業(yè)所有權和經營權分離，對內部控制體系的建設存在重大的影響。對國有房地產企業(yè)來說，企業(yè)管理層享有國有資產的經營權和支配權，但房地產企業(yè)本身就是高風險高投入的行業(yè)，其經營管理以及投資決策都需要內部管理層與董事會共同決議。當前，很多國有房地產企業(yè)雖然已經實現(xiàn)了兩權分離，但內部“人控”問題還比較嚴重，董事會管理監(jiān)督職能缺位。再加上內部經營者與企業(yè)主管部門存在信息和責任不對稱的問題，使國有房地產企業(yè)故意夸大業(yè)績、隱瞞失誤的現(xiàn)象時有發(fā)生，不利于內部控制工作的開展，還會影響企業(yè)接受社會監(jiān)督[3]。

（二）法人治理結構不完善

當前房地產開發(fā)企業(yè)項目涉及領域比較多，因此成本項目也會隨之增加，尤其是項目的上游供應商。一個完整的房地產開發(fā)項目從征地到項目施工，再到后期銷售，各個環(huán)節(jié)以及部門的工作所涉及到的供應商非常多。如果企業(yè)缺乏完善的法人治理結構，使前期采購成本過高。對國有房地產企業(yè)來說不僅是采購費用，業(yè)務招待費和廣告宣傳費也存在著虛高的問題。企業(yè)對資金管理力度不足，資金支出預算控制薄弱或預算執(zhí)行不嚴、資產管理混亂等都是基于內部控制制度不夠完善而造成的，房地產開發(fā)項目各環(huán)節(jié)存在資金控制、購銷控制、費用控制、會計控制不嚴密的問題，導致項目成本過高，影響后期資金回收[4]。

（三）開發(fā)成本復雜，內控環(huán)境基礎薄弱

房地產開發(fā)成本構成的因素比較復雜，是企業(yè)成本管理工作的重要內容。但很多房地產企業(yè)在進行開發(fā)成本控制時沒有從成本支出源頭尋找控制要點，忽略了從項目規(guī)劃設計階段到工程動遷階段，再到工程建設階段的全過程控制，企業(yè)的成本控制方法也比較落后，對價值工程原理和行為控制理解不夠充分，無法對開發(fā)成本的控制形成有效的作用，造成企業(yè)內控環(huán)境基礎薄弱，后期的成本控制工作也很難推進和實施。

（四）風險意識不強

實際上，國有房地產企業(yè)普遍成立和經營管理的時間都不是很長，而房地產市場的發(fā)展卻是變幻莫測的。國有房地產企業(yè)在較短的時間內從初期走向快速成長期，這一階段潛在的風險也是不可否認的。隨著企業(yè)并購重組等經濟計劃的實施，企業(yè)的規(guī)模和經營復雜性也越發(fā)突出，在這一過程中權責不對等、工作程序不統(tǒng)一以及管理體系不健全等問題也逐漸暴露，使企業(yè)決策失誤、徇私舞弊等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。而市場全球化帶來的市場風險時有發(fā)生，行業(yè)競爭更加激烈，但很多國有房地產企業(yè)對風險意識還沒有提升到應有的高度，風險管控意識不足，風險程序僅在項目建設決策中起到作用，缺乏對項目全過程的風險管理[5]。同時，企業(yè)沒有建立風險預警機制，對投資項目的后續(xù)跟蹤管理缺乏對應風險機制，導致項目投資的預期目標無法實現(xiàn)，企業(yè)經營管理潛在的風險點也會隨時威脅企業(yè)的健康發(fā)展。

（五）缺乏集成度高的業(yè)務流程信息系統(tǒng)

業(yè)務流程信息反饋機制不健全是當前很多國有房地產企業(yè)都存在的一個問題，業(yè)務流程信息是企業(yè)內部控制活動的重要因素，而企業(yè)內部信息的及時反饋不但能夠加強部門與部門之間的緊密合作，還能給企業(yè)管理層提供有效的數(shù)據(jù)信息支持。但一些房地產企業(yè)的業(yè)務流程信息傳遞渠道單一、反饋機制不健全，導致企業(yè)的信息共享時效性差，且企業(yè)的管理層也難以及時了解內部的項目建設真實情況。另一方面，不成熟的反饋機制使信息在傳遞過程中出現(xiàn)傳遞失誤等，影響信息的真實有效性，甚至可能給企業(yè)帶來經濟風險[6]。

（六）內部監(jiān)督功能難以實現(xiàn)

監(jiān)督管理是內部控制工作的最后一個環(huán)節(jié)，決定了內部控制工作是否貫徹落實，也決定了企業(yè)的經營管理是否合規(guī)合法。一些房地產企業(yè)雖然針對項目建設已經建立了內部監(jiān)督制度，但其內部審計稽查手段比較單一，無法實現(xiàn)監(jiān)督控制的職能。另外，企業(yè)對項目建設的監(jiān)督工作往往交由企業(yè)的審計部門和監(jiān)事會共同完成，但監(jiān)事會與審計部門之間沒有形成良好的制約關系，審計機構的工作不但難以保證其獨立性，甚至還可能無法按照規(guī)章制度執(zhí)行。審計報告反饋的信息以及發(fā)現(xiàn)的潛在問題沒有及時處理和匯報，相關部門也沒有及時整改，造成審計監(jiān)督職能缺失，企業(yè)的內部控制執(zhí)行效果與預期存在差距。

三、國有房地產企業(yè)優(yōu)化內部控制的具體對策

（一）強化內部控制環(huán)境

內部控制環(huán)境是企業(yè)內部控制實施和開展的前提和基礎，也是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標和經營目標的重要因素。因此，針對國有房地產企業(yè)內部控制環(huán)境的建設，需要注意以下幾個方面：

1.加快建設現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，完善企業(yè)的各項規(guī)章制度，規(guī)范企業(yè)股東大會與董事會、董事會與經理班子之間的委托代理關系，形成管理層各組織結構之間的牽制和約束，提高企業(yè)決策的透明度和科學性;其次，企業(yè)上下要深刻認識到內部控制的重要性，并圍繞著內部控制建立有效的規(guī)章制度，樹立內部控制的權威性，并形成有效的上傳下達機制，協(xié)調內部管理與執(zhí)行關系，推動內部控制高效運轉;最后，建設以內部控制為核心的企業(yè)文化，強調內部控制的全員參與性，立足于全局發(fā)展，建立與企業(yè)實際經營情況符合的內控體系。

2.依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，對企業(yè)的業(yè)務項目分層次建立控制目標，確定控制主體。例如，企業(yè)的董事會主要負責制定風險管理戰(zhàn)略目標，風險的識別、評估和監(jiān)督工作主要由企業(yè)運營層負責，風險應對工作由企業(yè)管理層和執(zhí)行層共同運作。

3.加強控制環(huán)境基礎工作的建設，一方面要建立對財務報告、內部控制以及管理層相關的三方監(jiān)督機制，并建立外部審計委員會，主要負責企業(yè)財務與業(yè)務信息數(shù)據(jù)的監(jiān)督管理;另一方面，將企業(yè)的激勵機制與短期財務指標相結合，基于平衡計分卡的理念改善管理層的業(yè)績評價內容，減少內部腐敗滋生。

（二）建立健全風險識別機制

為了應對企業(yè)經營管理過程中存在的風險，房地產企業(yè)應設有專門的風險評估機構，對項目實施過程中潛在的風險及時進行分析，重點把握主要風險，并及時傳遞反饋結果報告，從而提高企業(yè)適應外部環(huán)境的能力。此外，企業(yè)要基于風險評估結果提高內部控制的針對性，設計好應對風險的政策和程序，調動全員參與性，對項目完成各個環(huán)節(jié)的成本與收益進行管理，做好事前、事中和事后的控制。風險數(shù)據(jù)庫的建立則可以幫助企業(yè)及時對比風險來源，尋找有效的風險應對策略，減少企業(yè)的經濟損失。

內部控制管理本身就是一個全方位、全過程的管理模式，為了降低房地產開發(fā)項目的風險，企業(yè)對風險的管控還可以具體從以下幾個方面入手，例如完善預算管理制度，通過科學和規(guī)范的流程編制預算管理;對各項收支和單據(jù)管理做好責任落實工作，進行統(tǒng)一的會計核算;建立嚴格的報銷制度和流程，加強對采購和驗收環(huán)節(jié)的管理等，減少項目成本開支，同時也是在降低企業(yè)的經營風險。

（三）建立有效的管理信息系統(tǒng)

有效的管理信息系統(tǒng)可以及時、充分的進行內部信息共享與傳遞，也是貫徹落實內部控制的輔助性工具。由于企業(yè)運作過程中產生諸多信息，而信息的傳遞正是將企業(yè)的業(yè)務與財務融合在一起，促進企業(yè)內部各個管理環(huán)節(jié)的緊密聯(lián)系。因此，房地產企業(yè)要針對項目實施建立成本控制信息系統(tǒng)、招標采購信息系統(tǒng)、供應商管理信息系統(tǒng)等，并保證系統(tǒng)的有效對接，實現(xiàn)信息集約化管理。同時，企業(yè)還要進一步梳理房地產開發(fā)項目的業(yè)務流程，劃分好公司的管理區(qū)域和項目開發(fā)區(qū)域，做好各區(qū)域的信息對流，防范企業(yè)經營管理的各種風險。

（四）加強內部控制的監(jiān)督與評審

內部控制的監(jiān)督與評價工作是保證內部控制實施效果的重要因素，也是不斷提高和完善內控機制的有效保障。因此，房地產企業(yè)要強化內部審計、紀委等監(jiān)督部門的職能，并將相應的業(yè)務活動納入監(jiān)督管理中，劃分監(jiān)督與評價兩方面的作用。一方面對內部控制的實施以及內部控制的關鍵控制點進行日常監(jiān)督，另一方面也要對財務報告等數(shù)據(jù)信息進行再評審，確保財務信息的有效性。同時，在保證內部審計工作獨立性的基礎上，企業(yè)相關部門要及時處理審計部門反饋的信息和潛在的問題，督促相關機構進行整改，從而提升內部控制的科學性。此外，國有房地產企業(yè)還可以通過內外部監(jiān)督的共同作用強化監(jiān)督審計職能，企業(yè)要按照政策規(guī)定定期向媒體和社會公開財務信息，接受社會的監(jiān)督，減少國有資產的流失，塑造良好的企業(yè)形象。

（五）加強專業(yè)人才的培養(yǎng)

人力資源是企業(yè)參與市場競爭的重要優(yōu)勢，企業(yè)只有建立科學的人才管理機制，才能對內部控制發(fā)揮最大的效用。一方面，企業(yè)要建立完善的人才晉升機制和績效考評體制，將企業(yè)的發(fā)展與職員的職業(yè)生涯聯(lián)系在一起，以良好的激勵機制調動員工的工作積極性，同時也增加員工的危機意識，從而促使員工不斷提升自身的工作效率和職業(yè)素養(yǎng)，完成企業(yè)規(guī)定的經營指標;另一方面，房地產銷售與企業(yè)的服務質量也存在一定的聯(lián)系，因此，企業(yè)要加強對基層員工的定期培訓工作，通過大力宣傳內部控制理念使員工主動配合并遵循公司內的各項規(guī)章制度，提升服務意識和實現(xiàn)企業(yè)的經營目標。最后，企業(yè)也要強化崗位分析，落實控制責任，通過對崗位權限和職責的分析對特定崗位員工的學識、經驗、能力和職業(yè)道德等方面做好系統(tǒng)化規(guī)定，并以此規(guī)定指導內部員工的招聘、考核、薪酬以及職位晉升等管理行為，做好人力資源合理配置，降低人才的流失，同時也能提升企業(yè)整體的工作效率。

四、結束語

綜上所述，國內的房地產企業(yè)正處于風險與機遇并存的環(huán)境中，國有房地產企業(yè)要想在激烈的競爭中脫穎而出，必須利用自身的優(yōu)勢建立和完善內部控制體系。加強對企業(yè)經營管理的風險控制，最大限度發(fā)揮內外部監(jiān)督職能，并做好基礎設施建設，降低企業(yè)的運營風險，促進房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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