淺談房產(chǎn)稅對房價調(diào)控的影響

羅承謙

【摘要】房地產(chǎn)不僅是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，更關(guān)乎人們的切身利益，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展和居民生活方面都占有著非常重要的位置。近十年來我國房地產(chǎn)市場一路走高，在繁榮經(jīng)濟的同時也存在某些亟待解決的問題。最為緊要的一點就是房價居高不下，造成社會財富分配不均。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場重要稅收杠桿“房產(chǎn)稅”的設(shè)計就成了維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要舉措。我國房產(chǎn)稅正處于試點階段，但也凸顯了一些傾向性問題，如稅制結(jié)構(gòu)不合理、征管體制不理順等。筆者建議，我國開征房產(chǎn)稅要在充分考慮我國國情的基礎(chǔ)，針對區(qū)域發(fā)展不平衡的實際情況，科學(xué)、合理設(shè)計稅種，完善稅制機構(gòu)，理順征管體制，平衡市場供需關(guān)系，實現(xiàn)社會資源、財富公正分配和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房價 ?調(diào)控 ?房產(chǎn)稅 ?稅種

一、引言

改善居住條件是人們生活的美好追求。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展和居民生活方面都占有著非常重要的位置。從宏觀經(jīng)濟維度看，我國房地產(chǎn)市場從2000年后逐漸發(fā)展起來，特別是近十年來迎來了告訴發(fā)展的黃金時期，另一方面也造成了部分中低收入群體人們“買房難”的困境。房地產(chǎn)市場虛高膨脹，房地產(chǎn)稅收政策的杠桿作用失靈。同時，居高不下的房價也給房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整帶來困難。

二、我國房地產(chǎn)收稅與房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)稅收的功能

房地產(chǎn)稅在許多國家和地區(qū)都是稅收體系中一個不可或缺的重要部分。房地產(chǎn)稅收在優(yōu)化稅制構(gòu)成、增加政府財政收入、調(diào)節(jié)居民收入分配和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控等方面都具有非常重要的作用。房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)屬于地方稅收范疇，也就是說房地產(chǎn)稅收由各地方政府分配使用。近十年來，可以說我國的房地產(chǎn)市場迎來了黃金發(fā)展時期，各地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模大、速度快、漲勢猛、房價高的態(tài)勢。房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定，有利于政府開征房產(chǎn)稅的積極性。近年來，我國房地產(chǎn)市場房價上漲過快，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場承載了人們多種需求，當(dāng)然房子首先是滿足人們的居住需要。但大量的購房者其實手中已經(jīng)不只有一套房產(chǎn)。換言之，購房者現(xiàn)在除了“剛需者”，還有相當(dāng)一部分的投資型購房者。通過房地產(chǎn)稅收，可以有效抑制炒作投機行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范管理、有序發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場供需失衡導(dǎo)致房價高企

有關(guān)房地產(chǎn)市場的購買需求，前文有所涉及，主要是住房剛性需求和部分投資性需求，我們姑且把這兩類購房者歸類為消費性需求和投資性需求。無論是消費還是投資房地產(chǎn)，都會和房地產(chǎn)供給發(fā)生互動關(guān)系。必須看到的一點是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是從國家層面上對于房地產(chǎn)行業(yè)的總體定位。房子不是普通的商品，它關(guān)乎廣大群眾的生活安定，必須給予高度重視。房子所承載的價值，已經(jīng)遠遠突破了遮風(fēng)避雨的原始需求。人們購房不僅要看房屋本身的質(zhì)量如何，黃金地段的房子，價格飆升，周邊有著優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、文化、交通等便捷資源的項目更是寸土寸金。

（三）房價波動對房地產(chǎn)稅收的影響

開征房產(chǎn)稅就必須要考慮一個現(xiàn)實問題，對那些房屋征稅，怎么征稅。有的學(xué)者認為房價對房產(chǎn)稅幾乎沒有任何影響，反之，是房產(chǎn)稅可能對房屋成交價格造成影響。這是一種典型的單向思維，影響是相互的，房產(chǎn)稅開征能夠絲毫不考慮房價關(guān)系，那怎么設(shè)計稅種、稅率，稅基又如何選擇。顯然，忽視房價波動對房產(chǎn)稅的影響，是不現(xiàn)實的。房產(chǎn)稅稅基必須考慮我國當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場情況。特別是對房價水平要綜合考量，唯有如此才能使房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極促進，實現(xiàn)利國利民的初衷。

三、我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

（一）稅制結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)稅收體制是發(fā)源于西方國家的，我國建立房地產(chǎn)稅收體制時，在立足本國實際國情的基礎(chǔ)上，吸收借鑒房地產(chǎn)稅收較為成熟的國家的做法是有必要的。我國的市場經(jīng)濟日益繁榮，法治化程度顯著提高，但從稅收設(shè)計角度，我國對稅收的認識更多地局限于財政的角度，尚未從市場經(jīng)濟的全局宏觀層面上來認識稅收體系設(shè)計。正是囿于這種傳統(tǒng)認識上的局限，我國的稅種設(shè)計、稅收結(jié)構(gòu)，從構(gòu)建之初就缺乏對行業(yè)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)的考慮。具體到房地產(chǎn)稅收，在設(shè)計上必須要通盤考慮各個區(qū)域的發(fā)展差異和房地產(chǎn)市場的行業(yè)特殊性。

（二）稅種設(shè)計不合理

我國現(xiàn)行的與房地產(chǎn)稅收有關(guān)的稅種雖然不多，但在這些不多的稅種中也存在重復(fù)征稅的情況。例如在試點開征房產(chǎn)稅的地區(qū)房產(chǎn)稅計算依據(jù)是房屋原值（或者租金，有關(guān)租金的計算暫不討論）。我們從常識角度即可發(fā)現(xiàn)，房屋價值是肯定包括土地價值的，買房的時候支付的房價一定包括了土地出讓金成本在內(nèi)。說得再直白些就是，房產(chǎn)價值是包括土地價值，土地增值稅和所得稅之間存在交叉重復(fù)計稅情況。我們知道，將自己所有的房屋轉(zhuǎn)讓他人，交易價格中的增值部分是計算土地增值稅收的依據(jù)。孤立看到這一稅收計稅方式也許沒什么不妥。但我們把土地增值稅和所得稅放在一起比較，問題就凸顯了。

（三）征管體制不協(xié)調(diào)

在我國現(xiàn)行的稅收征管和行政管理體制下，諸如稅務(wù)、工商、房管、土地等多個部門存在分工不清的問題。這么多的職能部門，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域還可能出現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)方面的銜接問題。因此，稅收征管體制不夠清晰明朗，可能會造成部分應(yīng)收稅款的漏征。我國正處于全面深化改革的時期，立足國情實際，同時吸收借鑒房產(chǎn)稅征收較為成熟國家的經(jīng)驗做法，進而制定符合國情的、科學(xué)合理的房產(chǎn)稅征管制度。

四、我國房地產(chǎn)稅制完善的對策與建議

（一）調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)

通過前文的理論梳理，筆者認為科學(xué)合理調(diào)整我國房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)，完善征管體制是全面開征房產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急，關(guān)系到房產(chǎn)稅能否切實起到宏觀調(diào)控作用。房產(chǎn)稅是我國剛剛試點的新稅種，從房產(chǎn)稅稅收政策制定的科學(xué)性、完整性及適用性等方面都存在這樣或那樣的不足，這是正常的。包括我們對開征房產(chǎn)稅的功能和定位也是在一個逐步探索的過程。房屋流轉(zhuǎn)過程中征稅，一是會推高房價，提升交易成本。二是流轉(zhuǎn)征稅是非常容易轉(zhuǎn)嫁稅負的，不利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。接下來的房產(chǎn)稅設(shè)計要直接作用于房屋持有人。

（二）平衡市場供求

提及我國房地產(chǎn)市場的供需失衡，可能有人會立刻否定，認為我國房地產(chǎn)市場不存在不平衡，理由是樓盤在建和在售的隨處可見，人們的購房欲望也十分高漲，是典型的供需兩旺的大好局面。這僅僅是表面現(xiàn)象而已。社會普遍工薪階層的購買力，放置于房地產(chǎn)市場其實真的沒有什么太大的選擇余地，什么地段、學(xué)區(qū)、配套等等，在高昂的房價面前都成了遙不可及的傳說。試想，還有多少無力購房者望房興嘆。真的是他們不需要住房么，不是，是他們無力承擔(dān)高企的房價而已。這是深層次的供需矛盾，不是我不需要，也不是沒有供應(yīng)，而是你供應(yīng)的房子我根本買不起。另一面，極少數(shù)炒房者坐擁多套房產(chǎn)。開征房產(chǎn)稅，必須考慮到房產(chǎn)稅的平衡市場供需關(guān)系、調(diào)節(jié)收入分配的稅收杠桿作用。通過房產(chǎn)稅的合理設(shè)計，平抑過快增長的房價，確保首套房、一套房購房者不會因為房產(chǎn)稅的開征而過分加重負擔(dān)。另外，必須針對房地產(chǎn)投機行為，加強稅收調(diào)控力度，加大對多套閑置房產(chǎn)的課稅力度，提高房屋空置的持有成本，努力實現(xiàn)社會公正。對家庭僅有一套住房且尚處于貸款購房的中低收入人群在開征房產(chǎn)稅時予以必要的補貼和政策傾斜。

（三）考慮區(qū)域差異

地區(qū)間發(fā)展不均衡是我國的一個現(xiàn)實問題，短時期內(nèi)難以得到根本性改變。區(qū)域發(fā)展不平衡是多種因素導(dǎo)致的，經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)房地產(chǎn)市場越繁榮，房價也就越高。理由其實不難理解，越是經(jīng)濟發(fā)達越容易聚集人才和資源，人流量大了，住房需求自然高漲，房地產(chǎn)市場開發(fā)必然迅猛發(fā)展，房價自然就一路走高。從現(xiàn)實情況看，我國東南部沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房產(chǎn)市場發(fā)展較早，房價較高。其他中部和西部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展較東南沿海有一定差距，反映在房地產(chǎn)市場上也呈現(xiàn)出房價較低的表現(xiàn)。正是基于我國區(qū)域環(huán)境差異，在制定房產(chǎn)稅政策時必須權(quán)衡區(qū)域差異，走因地制宜的路線，不能盲目搞“一刀切”，看似無差別的絕對化平等其實質(zhì)是不平等。

五、結(jié)語

通過筆者研究發(fā)現(xiàn)，房價與房產(chǎn)稅之間存在著復(fù)雜的相互關(guān)系并非一開征房產(chǎn)稅，房價馬上就回落了。房價高漲是多重因素共同作用的結(jié)果。房產(chǎn)稅開征的目的并非單一抑制或降低房價。房價也不是越低越好，當(dāng)然肯定不能一直高漲下去。房價要能真實反映房屋的實際價值，這樣開征房產(chǎn)稅才有客觀基礎(chǔ)依據(jù)。在對我國房產(chǎn)稅進行宏觀設(shè)計時，必須要調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)控房地產(chǎn)供需關(guān)系，實現(xiàn)實質(zhì)上的社會公正。

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