濱海新區(qū)保障性住房問題研究

姚婧婧

摘要：住房是人們的生活必需品之一，居住房屋的權(quán)利是人的一項(xiàng)基本的權(quán)利，住房問題關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，所以說它既是社會需求問題，更是民生需求問題。本文選擇天津市濱海新區(qū)，這個(gè)外來人口已經(jīng)超過常住人口50%的城市地區(qū)作為研究對象。本文提出濱海新區(qū)在實(shí)施保障性住房建設(shè)過程中存在的幾大問題：布局不合理、選址郊區(qū)化;配套基礎(chǔ)設(shè)施不健全;保障對象覆蓋面窄;定價(jià)缺乏價(jià)格優(yōu)勢;建設(shè)資金不足、融資渠道單一;缺乏后續(xù)管理。深入分析，進(jìn)一步思考并提出相對應(yīng)的較完善的對策及建議，對加快濱海新區(qū)保障性住房建設(shè)有一定的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義，也為促進(jìn)住房資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)社會公平提供理論支持。

關(guān)鍵詞：保障性住房;問題研究;對策建議

一、濱海新區(qū)保障性住房存在的問題

（一）濱海新區(qū)保障性住房布局不合理，選址郊區(qū)化

濱海新區(qū)的保障性住房在布局、選址方面存在不合理的現(xiàn)象?，F(xiàn)有的保障性住房大多選在距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的地方，小區(qū)附近并沒有公共交通線路，周圍也沒有其他居住小區(qū)，居民出行非常不方便;部分項(xiàng)目附近有大型工業(yè)企業(yè)，但與教育、衛(wèi)生、交通等相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施的配套也極為落后。選址的郊區(qū)化在空間上造成了明顯的居住地和工作地相分離的狀態(tài)，這給居住者在交通、生活上造成了不便，大大地提高了居住者的生活成本，而申請保障性住房的居民，本就是使經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，收入不高的人群，這給他們增加了生活負(fù)擔(dān)，不利于他們生活質(zhì)量的提高，并不能充分發(fā)揮保障性住房的保障本質(zhì)。

（二）濱海新區(qū)保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施不健全

濱海新區(qū)保障性住房的建設(shè)相對集中，但是周邊的基礎(chǔ)設(shè)施配套卻并不健全，而教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、交通、商業(yè)、文化這些與居民生活息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)相對落后，是影響居民生活質(zhì)量的首要因素。以濱海欣嘉園為例，規(guī)劃較為單一，主要是以居住為主，沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐，生活配套和公共交通較為滯后，地區(qū)吸引力低下，缺乏人氣。

（三）濱海新區(qū)保障性住房保障對象覆蓋面窄，存在“夾心層”

在濱海新區(qū)，保障性住房中的藍(lán)白領(lǐng)公寓是具有濱海新區(qū)特色的公共租賃住房，主要針對的是外來務(wù)工人員和剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生，其中，藍(lán)領(lǐng)公寓建設(shè)在功能區(qū)內(nèi)，主要服務(wù)于功能區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)工人，多為外來人口，但是對于那些長期定居的產(chǎn)業(yè)工人，藍(lán)領(lǐng)公寓并不適用，因?yàn)樗娣e小、距離城區(qū)較遠(yuǎn)、是宿舍化的管理模式，具有很強(qiáng)的過渡性，不適用收入過低、長期居住或者已婚有孩子的功能區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人;白領(lǐng)公寓多建設(shè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)，主要服務(wù)于新就業(yè)的大學(xué)生，但限制條件較多，申請人的單位注冊地必須是在開發(fā)區(qū)，申請必須由單位發(fā)起，不承接個(gè)人的申請，這樣就將非開發(fā)區(qū)的新就業(yè)大學(xué)生的申請拒之門外。目前，濱海新區(qū)的保障性住房體系中還未有適合高新技術(shù)人才的保障性住房。

（四）濱海新區(qū)保障性住房定價(jià)不合理，缺乏價(jià)格優(yōu)勢

在濱海新區(qū)的保障性住房中，限價(jià)商品房的價(jià)格是政府指定的，在綜合考慮各項(xiàng)成本和利潤等因素之后，測算出限價(jià)商品房的價(jià)格，原則上是比周邊的普通商品房低20%。但具體實(shí)施的過程中，仍出現(xiàn)問題，例如，保障性住房項(xiàng)目距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，周圍也沒有其他項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，缺乏有效的參照標(biāo)的，因此價(jià)格并非科學(xué)測算。同期，距離較遠(yuǎn)的商品房價(jià)格接近，這使得保障性住房的價(jià)格優(yōu)勢消失殆盡。

（五）濱海新區(qū)保障性住房建設(shè)的資金投入不足，融資渠道單一

濱海新區(qū)的保障性住房建設(shè)存在著資金來源較為單一，資金回籠慢的問題，資金的使用利用率較低。濱海新區(qū)的保障性住房建設(shè)都是采取的政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作的模式，項(xiàng)目的確定、土地的出讓以及銷售價(jià)格的確定都是由政府來確定，開發(fā)商企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售，建設(shè)資金是由開發(fā)企業(yè)自籌。由于限價(jià)商品房的選址較為偏僻、居住環(huán)境欠佳、基礎(chǔ)設(shè)施配套落后、價(jià)格優(yōu)勢不明顯等等因素使得限價(jià)商品房的銷售情況并不樂觀，因此開發(fā)商企業(yè)難以回籠資金。

二、完善濱海新區(qū)保障性住房建設(shè)的對策建議

（一）統(tǒng)籌項(xiàng)目選址，合理布局，減少家庭的居住成本

保障性住房的選址建設(shè)，規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)有前瞻性，首先，應(yīng)該遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，避免居住環(huán)境的生活污染;其次，距離中心城區(qū)的距離和位置要合理規(guī)劃，避免項(xiàng)目孤立，周邊缺少普通商品房居住小區(qū)，居住氛圍難以形成，還影響后期的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用較高。濱海新區(qū)正處于開發(fā)建設(shè)階段，保障性住房的選址布局要充分考慮，地理環(huán)境、土地價(jià)格、成本效用，實(shí)地考察，總體權(quán)衡，尋找最佳的均衡點(diǎn)。

（二）加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)保障性住房服務(wù)性

對于已經(jīng)選址偏僻的保障性住房項(xiàng)目，解決問題的關(guān)鍵是抓緊跟上配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。首先，改善水電氣暖等生活最基本的配套，其次，完善交通、衛(wèi)生、文化、醫(yī)療、教育等生活需要，再者，完善物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、配套管理。加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅可以增強(qiáng)保障性住房的服務(wù)性，還可以促進(jìn)周邊地區(qū)的發(fā)展，大批的入住人口入住，產(chǎn)生了人口聚集效應(yīng)，居民越多，人氣越旺，像交通、商業(yè)、文化、教育這些公務(wù)服務(wù)配套的建設(shè)也就越快，而公共設(shè)施的發(fā)展也會吸引更多的居住人群，兩者相互促進(jìn)相互影響，反而促進(jìn)了地區(qū)的發(fā)展。

（三）適當(dāng)擴(kuò)大住房覆蓋面，增加保障人群

限價(jià)商品房的申購條件設(shè)置不合理，家庭收入3萬元，這個(gè)價(jià)格限制的過低，無法涵蓋大多數(shù)的中等收入家庭，因此限價(jià)商品房的準(zhǔn)入條件要上調(diào)。政策的設(shè)定要根據(jù)整個(gè)地區(qū)的整體發(fā)展水平，在濱海新區(qū)，地區(qū)發(fā)展開發(fā)經(jīng)濟(jì)水平的差異性大，個(gè)人和家庭的收入水平差異也大，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，家庭收入不一樣，地區(qū)的普通商品房房價(jià)也就不一樣，因此，對于低中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)也就不一樣，應(yīng)該因地制宜，制定更為細(xì)致的低中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，才能將更多的家庭納入到保障性住房的保障范圍內(nèi)，才能更好地發(fā)揮保障性住房的保障性。

（四）構(gòu)建合理的定價(jià)和調(diào)價(jià)機(jī)制

濱海新區(qū)保障性住房的現(xiàn)有定價(jià)原則是比周邊或者同地區(qū)的普通商品房價(jià)格低20%，這給定價(jià)模式缺少彈性，因?yàn)楸Ｕ闲宰》康膬r(jià)格已經(jīng)確定之后一般不再修改，而房地產(chǎn)市場的變化可能是隨時(shí)的，因此，建議對保障性住房的定價(jià)機(jī)制重新制定，首先，是否符合保障性住房申請者的購買能力;其次，調(diào)動開發(fā)商的積極性;最后，政府的土地收益和稅收收入。另外，保障性住房的建設(shè)要克服現(xiàn)有的固定定價(jià)方式，要充分考慮房地產(chǎn)市場的變化，根據(jù)實(shí)際情況，制定變動機(jī)制。根據(jù)現(xiàn)在普通商品房市場冷淡行情，價(jià)格下滑的趨勢，現(xiàn)有的保障性住房價(jià)格應(yīng)該重新考察測算，以提高符合申請家庭的購買欲望，增加購買積極性，從而保護(hù)參與保障性住房建設(shè)的開發(fā)商的積極性。

（五）以政策支持緩解資金難題，拓寬保障資金來源渠道

政府應(yīng)該對保障性住房建設(shè)企業(yè)采取資金和政策上的支持，在財(cái)政預(yù)算中安排保障性住房建設(shè)的保障資金，加大資金的投放力度，拓寬保障資金的來源渠道。除此之外，建議政府對于承建保障性住房的開發(fā)商企業(yè)給予按一定比例的減免土地出讓金、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)，給予更有利的優(yōu)惠政策。為了解決建設(shè)資金不足的問題，應(yīng)本著政府主導(dǎo)、社會參與的原則，充分調(diào)動社會力量，拓寬投資融資渠道，實(shí)現(xiàn)投資主體的多元化。鼓勵社會上機(jī)構(gòu)或者個(gè)人擁有符合標(biāo)準(zhǔn)的自有存量住房作為公共租賃住房的來源，按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合申請條件的對象出租，對于出租自有住房的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)，政府給予一定的獎勵或者稅收優(yōu)惠。

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