淺論物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策

馬聰

摘要：物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理存在著財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平較差、成本控制方法粗放、內(nèi)控體系欠缺、往來款管理混亂等問題。針對這些問題，筆者提出了結(jié)合物業(yè)企業(yè)實際的相關(guān)改進措施，以建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);財務(wù)人員;成本控制;內(nèi)控建設(shè);往來款管理

一、概述

物業(yè)管理行業(yè)是隨著市場經(jīng)濟發(fā)展而興起的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理具有范圍廣、內(nèi)容瑣碎的特點?？茖W(xué)化的財務(wù)管理可以優(yōu)化資金的分配，提高資金的使用效率。目前物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理中存在一些問題，應(yīng)該針對這些問題尋找一些解決措施，以促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，管理人員重視不夠

由于物業(yè)企業(yè)普遍薪資水平較低，故財務(wù)管理人員存在業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀。但大部分管理人員認為財務(wù)管理是財務(wù)人員的事情，跟自己不相干，對財務(wù)管理工作沒有足夠的重視。

（二）成本核算精準度欠缺，成本控制方法粗放

物業(yè)企業(yè)成本核算大部分采用傳統(tǒng)成本核算法，從財務(wù)賬中尋找數(shù)據(jù)，不能精細的核算每個項目的成本。成本核算后不能采取相應(yīng)的成本控制措施，忽視事前、事中的控制。

（三）內(nèi)控體系欠缺，風險管理意識薄弱

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理工作的不足很大程度上來源于內(nèi)控體系的欠缺，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒有嚴密的風險防控流程和制度，沒有做到業(yè)務(wù)流程明確、崗位清晰。管理者風險管理意識比較薄弱，忽視內(nèi)控制度與考核掛鉤的監(jiān)督機制，信息分散，無法形成自上而下的管理監(jiān)督和分析。

（四）往來款管理混亂，應(yīng)收賬款催收不及時

物業(yè)企業(yè)住宅區(qū)的物業(yè)費收繳率一般不高，應(yīng)收賬款量大。物業(yè)企業(yè)對應(yīng)收賬款尚無有效的催收和管理辦法。另外，物業(yè)企業(yè)存在各種押金，但存在對押金核算不及時的現(xiàn)象，在不能退還押金時往往不能及時反饋給財務(wù)部門，造成財務(wù)賬與實際不相符，虛增長期掛賬。

三、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理工作的相關(guān)對策

（一）提高財務(wù)管理人員素質(zhì)及管理人員重視程度

財務(wù)管理是管理的核心，企業(yè)經(jīng)營決策需要精確的數(shù)據(jù)為支撐，故需要下大力氣提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)。

第一，業(yè)務(wù)培訓(xùn)。由于財務(wù)工作是專業(yè)技術(shù)較強的工作，所以對財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)是重點。首先，要進行財務(wù)核算培訓(xùn)。只有核算準確，數(shù)據(jù)才能有效的運用。其次，要進行管理培訓(xùn)。財務(wù)管理不能局限在財務(wù)會計的范疇中，要擴大視野，建立管理會計層面，對數(shù)據(jù)進行進一步的分類匯總，增強數(shù)據(jù)在經(jīng)營中的有效性。再次，要進行財務(wù)政策培訓(xùn)。對國家及相關(guān)省市出臺的各種財務(wù)、稅務(wù)政策要熟悉，才能積極利用政策做好財稅規(guī)劃。

第二，財經(jīng)紀律及職業(yè)道德培訓(xùn)。除業(yè)務(wù)佩服外，對財務(wù)人員還需進行財經(jīng)紀律與職業(yè)道德的培訓(xùn)，規(guī)范秩序行，增強責任感與使命感，端正價值觀。

此外，對于企業(yè)高層管理者，需要通過定期培訓(xùn)，學(xué)習財務(wù)管理與經(jīng)營的關(guān)系，改變“財務(wù)就是會計核算”的想法，從思想上重視財務(wù)管理工作。對于物業(yè)項目經(jīng)理等項目管理人員，需要通過培訓(xùn)，學(xué)習業(yè)務(wù)與財務(wù)的配合，以業(yè)務(wù)促進財務(wù)控制，以財務(wù)推動業(yè)務(wù)發(fā)展。

（二）采用作業(yè)成本法進行成本核算，配合相應(yīng)措施進行成本控制

物業(yè)企業(yè)可將每個物業(yè)管理項目視為一項產(chǎn)品，通過劃分作業(yè)，對資源進行合理的分配，從而核算出每個物業(yè)管理項目的準確成本。將物業(yè)管理活動劃分為保潔、綠化、維保、安保、業(yè)主服務(wù)五大作業(yè)中心，通過資源動因?qū)①Y源消耗分配到作業(yè)中，再通過作業(yè)動因?qū)⒆鳂I(yè)成本分配到每個物業(yè)項目中。

在科學(xué)核算的同時，要積極采取一系列措施，達到成本控制的目的。具體到物業(yè)企業(yè)，可以從以下幾個方面努力：

1.要在核算基礎(chǔ)上加強控制。核算只是一個提供決策依據(jù)的方式，而不是控制成本的措施。要想有效的控制成本，必須將事前、事中、事后的控制有機結(jié)合起來。要科學(xué)進行預(yù)算編制，并在業(yè)務(wù)過程中及時找到實際與預(yù)算的差異點。同時，要在作業(yè)成本法核算的基礎(chǔ)上重視分析，找出經(jīng)營關(guān)鍵點具體原因，及時調(diào)整業(yè)務(wù)構(gòu)成方式及成本分配方式。同時，要在績效考核中進行配合。

2.提供差別化服務(wù)。要做好常規(guī)服務(wù)工作的同時，改進作業(yè)流程，同時開拓思路，提供更多差別化、個性化的服務(wù)，充分利用固定成本，控制變動成本，積極尋找邊際成本低的服務(wù)。

3.將部分管理成本高的業(yè)務(wù)外包，降低管理成本。人工成本占物業(yè)企業(yè)成本較高，且人工成本可控制程度較低。故可以充分利用社會化分工，將部分保安、綠化等用人量大、技術(shù)含量不高的工作交給專業(yè)公司，可以降低用工成本，同時減少管理成本。

（三）制定以預(yù)算為主線，資金管理為核心的內(nèi)控體系

物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)較為繁雜，建立內(nèi)控體系能夠使管理規(guī)范統(tǒng)一，達到監(jiān)督改善、效率提升的目的。內(nèi)控工作可以遵照流程梳理、風險識別、風險評估的思路來進行。

從內(nèi)容體系來看，主要包括預(yù)算、收支、采購、資產(chǎn)四大方面。具體來說有以下幾點：

1.預(yù)算是內(nèi)控體系的主線。要進行科學(xué)的管理，必須建立全口徑的全面預(yù)算體系，將所有業(yè)務(wù)納入預(yù)算體系中，做到事前有預(yù)算，事中有監(jiān)督，事后有分析和獎懲，通過預(yù)算、分析、考核等一系列措施來促進每年經(jīng)營任務(wù)的完成。

2.收支控制是內(nèi)控體系的關(guān)鍵。收支控制需要嚴格執(zhí)行相關(guān)制度，嚴格劃分審核、審批權(quán)限。合同臺賬、總賬、現(xiàn)金日記賬、銀行存款賬一一核對。會計對賬的同時，需要有稽核人員進行復(fù)核和監(jiān)督。財務(wù)專用章、法人章不能由同一人保管。對資金流向進行嚴密監(jiān)控。另外，對細節(jié)工作應(yīng)加以注意。例如，目前電子發(fā)票使用廣泛，但電子發(fā)票的弊端是可以多次打印，有重復(fù)報賬的可能。這就要求企業(yè)建立數(shù)據(jù)庫，利用軟件對發(fā)票進行掃描登記，比對出該發(fā)票是否已經(jīng)報賬。暫時無法建立數(shù)據(jù)庫的企業(yè)，可采用Excel表細化登記的方式，對報賬的電子發(fā)票在表格中搜索歷史數(shù)據(jù)，以便確定是否有重復(fù)報賬情況發(fā)生。

3.采購包括貨物、服務(wù)、工程等方面的采購。首先，要確定供應(yīng)商，工程應(yīng)按照相應(yīng)的制度進行招標，服務(wù)、貨物應(yīng)有詢價記錄，確定供應(yīng)商應(yīng)有相應(yīng)人員組成小組共同審核通過并簽訂供貨商合同。其次，對貨物、服務(wù)、工程的質(zhì)量要有質(zhì)量驗收并且有質(zhì)量記錄。再次，付款要嚴格按照合同約定進行付款。

4.資產(chǎn)的控制主要是針對實物資產(chǎn)。固定資產(chǎn)應(yīng)該采用固定資產(chǎn)卡片進行管理，確立相關(guān)責任人。對于達不到固定資產(chǎn)管理的實物資產(chǎn)，也要建立低值易耗品臺賬進行記錄，嚴格杜絕實物資產(chǎn)費用化，造成資產(chǎn)流失。對于存貨，在建立臺賬的同時要審查出庫的合規(guī)性，嚴格控制超業(yè)務(wù)標準的存貨出庫。另外，對于燃料的控制也要與資產(chǎn)控制相結(jié)合。例如，企業(yè)辦理的加油卡，可以按照資產(chǎn)進行管理，每月的耗用量視為出庫轉(zhuǎn)入成本費用。而不應(yīng)全部計入成本費用而造成成本虛增與現(xiàn)實不符。

從方法體系上來說，主要是要做到不相容崗位相分離，除了會計、出納等崗位分離之外，還要做到業(yè)務(wù)部門和監(jiān)督部門相分離，杜絕“既當運動員，又當裁判員”的現(xiàn)象發(fā)生。

（四）強化往來款管理，積極推進應(yīng)收賬款催收

對于應(yīng)收賬款，可以采用與業(yè)主簽訂合同、加強與業(yè)主委員會的溝通等方法減少應(yīng)收賬款。同時，為適應(yīng)信息化社會的趨勢，物業(yè)企業(yè)可以通過開發(fā)手機APP、在線開具電子發(fā)票等方式，使業(yè)主能夠享受便利，在家完成物業(yè)費的繳納。

對于物業(yè)押金，要求業(yè)務(wù)部門積極與財務(wù)部門聯(lián)系，對于不能退還的押金及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，使得押金賬實相符。

四、結(jié)論

綜上所述，物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在一定的問題，企業(yè)需要采取相關(guān)對策，并配以信息化管理系統(tǒng)，以促進企業(yè)財務(wù)管理科學(xué)化、精細化、標準化，進而促進經(jīng)營效益的提升。

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