2003-2017年上海房價變動及其影響因素研究

吳佳木

摘 要：作為中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的城市，上海的房價也在隨著時代的發(fā)展而不斷發(fā)生變化，這在一定程度上反映了經(jīng)濟社會進步對民生領(lǐng)域的影響，高企的房價是來滬人員不得不考慮的問題。上海的房價受多個因素的綜合影響，利用2003-2017年上海商品房均價及其影響因素的數(shù)據(jù)，通過經(jīng)濟學(xué)方法建模并利用分析軟件Stata進行計量分析，從而研究15年中上海房價的變動形勢與其影響因素之間的關(guān)系，最后給出針對性建議并進行總結(jié)。

關(guān)鍵詞：上海;房價;計量分析

中圖分類號：F2 ? ? 文獻標識碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.04.003

0 前言

1978年黨的十一屆三中全會之后，中國揭開了改革開放的大幕，原先封閉的中國逐步和世界接軌。1992年我國確立了社會主義市場經(jīng)濟體制改革的目標，傳統(tǒng)的國家指令性計劃經(jīng)濟模式逐步放松管制，中國經(jīng)濟的活力得到了前所未有的釋放，社會活躍度和景氣程度迅速提升。作為改革開放的排頭兵，上海一直站在中國經(jīng)濟和金融的制高點上，直到現(xiàn)在，上海仍然是中國大陸經(jīng)濟最為發(fā)達的城市之一，也是世界重要的國際化大都市。由于發(fā)達的經(jīng)濟水平和良好的城市資源，上海一直吸引著外來人員的流入，盡管在大城市可以獲得比其他地方更高的收入，但是快速增長的房價也是在滬人口不得不考慮的問題之一。

與東京、倫敦和悉尼等世界其他大都市類似，上海的房價隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而不斷增長。由于經(jīng)濟大背景的作用和市場投機者的機會性運作，上海的房價一直表現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，盡管國家層面提出了“房住不炒”的概念，但是總體而言，上海的房價仍然處于上升階段。

從在滬人口角度而言，了解上海房價的變動有助于其合理支配收入從而提高生活質(zhì)量。從社會管理者角度而言，如何從房價變動中汲取經(jīng)驗以輔助出臺更好的政策，從而更好地惠及民生，也是至關(guān)重要的一個問題。

1 上海房地產(chǎn)市場簡要分析

上海是中國大陸經(jīng)濟最為發(fā)達的城市，也是世界著名的國際化大都市之一。作為中國最重要的經(jīng)濟金融中心，上海的房地產(chǎn)業(yè)和國家層面的步伐基本一致。上世紀90年代，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始逐步發(fā)展起來，1998年以后，隨著住房實物分配政策的取消及按揭政策的實施，房地產(chǎn)成了國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在邁入21世紀后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金發(fā)展階段，一時間，民營房企如雨后春筍般紛紛大舉進入市場，如碧桂園、融創(chuàng)和龍湖等，同時，如保利、華潤、中海和招商地產(chǎn)等國有房企也開始在各大城市將寶貴地塊收入囊中，中國的地產(chǎn)行業(yè)一片火爆。

隨著市場熱情越來越高，諸如大華地產(chǎn)之類的一些上海本土房企也開始將重要地塊收入囊中，眾多的房企布局上海，使得上海的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如火如荼，動則百億以上成交價的“地王”板塊層出不窮，歷年各大房企不惜花費重金將“地王”板塊收歸己有正反映了這一趨勢。在商業(yè)地產(chǎn)方面，不僅是大陸住宅開發(fā)商大力斥資修建開拓商業(yè)，來自港澳臺及海外的地產(chǎn)公司也紛紛將目標鎖定在了上海，如恒隆廣場等，如此，上海的住宅類地產(chǎn)和商業(yè)類地產(chǎn)便成了中國房地產(chǎn)行業(yè)火爆發(fā)展的一個縮影。

如今，上海的高檔住宅類項目層出不窮，一些早年開發(fā)的頂級住宅在當下仍然人氣不減，這一類住宅主要集中在黃浦江兩岸，如中糧置地開發(fā)的“海景壹號”、融創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的“融創(chuàng)·濱江壹號院”以及著名的頂級豪宅“湯臣一品”等，這些豪宅面對的客戶主要是一些高凈值人群。

為了合理調(diào)控房地產(chǎn)市場以防樓市經(jīng)濟崩潰，從而對經(jīng)濟社會造成負面沖擊，政府層面曾多次出臺相關(guān)政策法規(guī)來限制惡性炒房，如提出“房住不炒”的概念、要求房企擴大中小戶型住宅供應(yīng)、提高首付比例以及限購政策等。在一系列調(diào)控措施的規(guī)制之下，上海的房價漲幅有微小下滑，但總體而言，商品房均價的絕對量仍然在上漲。

現(xiàn)如今，上海的房地產(chǎn)市場總體向好，各項指標也都在警戒線水平之下，未報告有地產(chǎn)重大風(fēng)險出現(xiàn)，這在一定反映出政策調(diào)控的有效性，但是，針對上海房價及其影響因素做出分析，也是極其有必要的。

2 模型建立、變量介紹及計量分析

2.1 模型建立與變量解釋

由輸出結(jié)果可知，該方程F統(tǒng)計量對應(yīng)的P值為0，說明方程整體顯著，解釋變量x2、x3、x6系數(shù)不顯著?，F(xiàn)去除顯著性水平最差的解釋變量x3再次進行回歸，結(jié)果如圖2所示。

由輸出結(jié)果可知，方程整體顯著性仍然較好，解釋變量中只有x6的系數(shù)顯著性略差，但其經(jīng)濟意義合理，且與經(jīng)驗判斷一致，故不再對模型進行修正。

對模型進行懷特異方差檢驗，輸出結(jié)果如圖3所示。

由輸出結(jié)果可知，經(jīng)過懷特異方差檢驗，p值遠大于0.05，故接受無異方差的原假設(shè)，即該模型同方差。

對數(shù)據(jù)生成時間序列，求出殘差e并作出其自相關(guān)圖如圖4所示。

由殘差自相關(guān)圖可知，該模型各階自相關(guān)系數(shù)皆位于陰影區(qū)域內(nèi)，故可得初步判斷結(jié)論：該模型不存在自相關(guān)性。

對模型進行BG自相關(guān)檢驗，輸出結(jié)果如圖5所示。

由輸出結(jié)果可知，經(jīng)過BG自相關(guān)檢驗，p值遠大于0.05，故接受無自相關(guān)的原假設(shè)，即該模型通過自相關(guān)檢驗。

綜上所述，最終模型確定為：y=-53910.19+3246874x1+1.411486x2-1.22257x4+10274.88x5+0.2891186x6。觀察方程可知，F(xiàn)統(tǒng)計量P值為0，可知方程總體顯著性良好，可決系數(shù)與調(diào)整后的可決系數(shù)均較高，亦可知該方程擬合優(yōu)度較佳。

在該回歸模型中，解釋變量x1、x5與x6的系數(shù)經(jīng)濟意義與經(jīng)驗判斷一致：宏觀經(jīng)濟局面表現(xiàn)越積極，則房價越高;失業(yè)率越高，則失業(yè)人口會更傾向于將積蓄投入房產(chǎn)以實現(xiàn)保值增值，從而抬升房價;居民儲蓄越高，說明居民可用于購買住房等大開支項目的資金越多，房價也因此被抬升。解釋變量x2和x4的經(jīng)濟意義與經(jīng)驗判斷不一致的主要原因在于上海市為了維穩(wěn)房價以使其不出現(xiàn)太過大幅度的波動，所以不能讓房價出現(xiàn)大幅度回落，因此在其中有著較多的政策性因素，以至于出現(xiàn)了與經(jīng)驗判斷不相符合的情況。

3 對策性建議及結(jié)論

首先，要加強對土地的管理并確保地價合理。政府層面要科學(xué)規(guī)劃地塊的用途，并且在后續(xù)的開發(fā)過程中加以監(jiān)督管理，嚴防擅自變更土地性質(zhì)及違規(guī)開發(fā)，封鎖權(quán)力尋租的空間。在土地拍賣轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中保證透明度，讓各大房企公平參與競標競爭，而且土地價格要科學(xué)合理，避免惡意抬高地價，因為如果房企拿地價格過高，如歷年頻出的“地王”板塊，那么后期商品房開盤的價格就會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，對商品房需求量大的剛需購買者很難承受如此之大的經(jīng)濟壓力，因此高價地皮住宅的主要客戶還是高凈值人群，如此一來，房價仍然會被推高，這不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

同時，政府也應(yīng)該加強同一或相鄰片區(qū)土地的使用和價格管理，絕對不以政績論英雄，要立足長遠，合理選址，科學(xué)規(guī)劃地塊用途，要充分考慮項目緩急程度，優(yōu)先為惠民項目提供用地，以將土地的利用價值最大化，并且要嚴厲打擊惡意炒作地皮，確保地價基本平衡，不會出現(xiàn)太大的差異，這對購房者在項目獲得預(yù)售許可之后的購買也是一大利好。

其次，要加強商品房供給層面的管控。上海的商品房主要需求對象是剛需購買群體，該群體經(jīng)濟實力處于城市中間層級，故高價房仍然不是市場主流。房企應(yīng)該多推出中小戶型剛需型商品房，適當推出改善型商品住宅房，如此可以滿足市場的絕大多數(shù)需求，也更有利于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

與此同時，政府與房企兩房應(yīng)對住宅社區(qū)業(yè)態(tài)進行良好規(guī)劃，盡可能布局多種類住宅業(yè)態(tài)，如超高層、高層、小高層、洋房以及獨棟住宅等，這樣可以滿足不同購買者的需求。在交付標準方面，房企應(yīng)該做出最大化的告知，即明確告知購房者其開發(fā)的項目是精裝修交付、帶裝修交付還是純毛坯交付，如此可以讓購房者更好地做出選擇，避免后期的維權(quán)和價格調(diào)整等問題。

再次，要建立健全房地產(chǎn)市場政策法規(guī)，加大宏觀調(diào)控力度，加強監(jiān)督問責(zé)機制。近年來，黨中央、國務(wù)院一再重申住房居住屬性定位，上海市也多次出臺了有關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，比如提高首付比例和對購房者戶籍的限制等。但是，在政策的限制之下，房地產(chǎn)市場仍然存在著一些弊端，比如為了逃避限購限制從而鉆政策漏洞購房等，這一系列投機行為極大地影響了上海房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

政府層面需要建立健全房地產(chǎn)市場政策法規(guī)，通過多種措施加強對地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，比如推進老舊城區(qū)房改計劃的實施和嚴格商品房預(yù)售許可審批，要加大現(xiàn)場勘查力度，確保項目與預(yù)先備案文件一致，同時應(yīng)完善行業(yè)規(guī)范以加大力度對市場行為進行監(jiān)督，對于不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行為，應(yīng)予以嚴厲打擊，并對項目主要負責(zé)人進行問責(zé)追責(zé)。

對于政府而言，加強對房地產(chǎn)市場的事中事后監(jiān)管也是至關(guān)重要的。要嚴格檢查在售項目的質(zhì)量標準，尤其是市場反映不理想的項目的后期工程，確保將購房者在收房之后的潛在維權(quán)可能性降到最低程度。同時，還應(yīng)正確引導(dǎo)輿論，科學(xué)宣講地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)，從而保證市場預(yù)期和信心的積極性。

最后，要加強房地產(chǎn)市場的并購整合。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了一個頭部企業(yè)龍頭效應(yīng)日益明顯的行業(yè)，“強者越強”是當下地產(chǎn)行業(yè)極為明顯的特征，尤其是扎根于特定地區(qū)的房企，它們的市場統(tǒng)治力一直居高不下，比如陜西西安的天地源置地和河南鄭州的建業(yè)地產(chǎn)等房企。

對于市場中規(guī)模小實力弱的房企而言，它們的生存空間極其有限，在土地競拍方面，一些中小型房企由于缺乏足夠的資金實力只能選擇與大型房企聯(lián)合拿地，如此便導(dǎo)致了后續(xù)的運作中存在著許多對中小型房企不利的問題，比如說回款壓力較大，再者，這些企業(yè)開發(fā)的住宅項目的定位和質(zhì)量完全不能和大型房企相比較，在市場上也得不到消費者的青睞。因此，加強行業(yè)整合，讓大型房企收并購小房企，可以最大化利用有價值的土地資源，這對于消費者亦或是整個地產(chǎn)行業(yè)來講都會是極大的利好，一來可以降低房企的拿地成本;二來可以提高項目入市之后的品質(zhì)和口碑。舉例而言，2006年萬科地產(chǎn)通過并購朝萬公司從而獲得了北京54.7萬平方米的土地儲備，這使得萬科可以把自身的優(yōu)勢在京城得以發(fā)揮，向消費者提供更加優(yōu)質(zhì)的房源及后續(xù)服務(wù)，對整個行業(yè)進行了優(yōu)化。

4 結(jié)論

綜上所述，上海市的房價變動受多個因素共同影響。上海的地產(chǎn)行業(yè)也是我國地產(chǎn)業(yè)的一個縮影。當前，我國經(jīng)濟正在由速度擴張型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型發(fā)展，全面深化改革已經(jīng)進入深水區(qū)，實體經(jīng)濟領(lǐng)域存在的風(fēng)險和不確定性都將繼續(xù)加大，中國經(jīng)濟面臨的挑戰(zhàn)還有很多。住房問題一直是民生領(lǐng)域的重點關(guān)注對象，在上海這樣的大城市，對于每一個家庭而言，擁有一套自住房可以在很大程度上提高生活滿足感和幸福感。所以，思考如何通過科學(xué)合理的手段對地產(chǎn)業(yè)及房價進行調(diào)控，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，從而服務(wù)于整個經(jīng)濟社會的發(fā)展，讓更多的福祉惠及民生，對于上海而言是一個亟待解決的問題。

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