房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量管理研究

【摘要】因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的造價(jià)較高、應(yīng)用時(shí)間很長(zhǎng)，這就使產(chǎn)品質(zhì)量和房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益、房屋業(yè)主利用等有密切聯(lián)系，為此，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理工作顯得非常重要。本文重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量管理作如下分析，以期為今后相關(guān)人員開(kāi)展房地產(chǎn)管理工作提供相應(yīng)的參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；質(zhì)量管理

1、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在選取項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，所涉及的主體較多，主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、供應(yīng)商、承包商、管理人員、監(jiān)理人員、設(shè)計(jì)人員、施工人員等，因而，為加大互相間的協(xié)調(diào)難度，加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大、開(kāi)發(fā)成本較高及開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等，所以在整個(gè)項(xiàng)目管理中，需要做好開(kāi)發(fā)期間各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理工作，并選取高效、適宜的質(zhì)量管理模式及管理對(duì)策，以便為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多投資收益的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量質(zhì)量管理目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間存在的質(zhì)置管理問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備初期環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該針對(duì)具體項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)做相應(yīng)的設(shè)計(jì)，同時(shí)做可行性分析，主要目的是為項(xiàng)目建設(shè)時(shí)提供一個(gè)明確的建設(shè)方向，因此，做好該環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理顯得非常關(guān)鍵。但在實(shí)際管理中，經(jīng)常會(huì)受很多因素影響，比如，項(xiàng)目可行性報(bào)告、建設(shè)建議書(shū)及初步設(shè)計(jì)方案等，未嚴(yán)格遵照國(guó)家規(guī)定政策、標(biāo)準(zhǔn)做相應(yīng)的編制，從而影響質(zhì)量管理工作的有效開(kāi)展。再加之部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也僅僅將項(xiàng)目可行性報(bào)告當(dāng)作可批性報(bào)告行為，并未重視，這就使該環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理工作開(kāi)展起來(lái)有一定的難度。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了縮減開(kāi)支，會(huì)聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)并不豐富、專(zhuān)業(yè)水平相對(duì)低的設(shè)計(jì)師來(lái)設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目，這就使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠?qū)I(yè)、質(zhì)量地下、圖紙不夠完善等問(wèn)題層出不窮，因此，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，施工人員很難看懂施工圖紙，僅僅按照管理人員、設(shè)計(jì)人員的指揮進(jìn)行施工，長(zhǎng)此以往，這就很難保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。

2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的內(nèi)容主要包括施工招標(biāo)、施工建設(shè)等兩方面，其中，在項(xiàng)目施工招標(biāo)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題有：個(gè)別不發(fā)分子為獲取更私利，應(yīng)用權(quán)錢(qián)交易手段來(lái)操縱整個(gè)招標(biāo)結(jié)果，把工程直接承包給一些資質(zhì)并不夠的施工團(tuán)隊(duì)；施工建設(shè)期間出現(xiàn)的問(wèn)題包括：部分不法項(xiàng)目施工單位為賺取更多利潤(rùn)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中以次充好。加之施工建設(shè)時(shí)缺乏一套健全、高效的質(zhì)量管理機(jī)制，容易使施工混亂，最終影響項(xiàng)目施工質(zhì)量管理。

2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付應(yīng)用環(huán)節(jié)，出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)理于項(xiàng)目正式驗(yàn)收前，經(jīng)常會(huì)忽略預(yù)驗(yàn)收，從而使得項(xiàng)目實(shí)際施工和設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)方案中的預(yù)想結(jié)果存在較大偏差，之后難以較快地發(fā)現(xiàn)及改正。而且在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工評(píng)估環(huán)節(jié)，未邀請(qǐng)監(jiān)理人員、設(shè)計(jì)人員、施工人員等召開(kāi)相應(yīng)的總結(jié)會(huì)，從而使項(xiàng)目建設(shè)期間可能出現(xiàn)的問(wèn)題未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，加之部分項(xiàng)目建設(shè)未得到較好地反饋，很多已出現(xiàn)的問(wèn)題未及時(shí)解決，各種問(wèn)題不斷堆積，最終很難確保項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)交工。

3、改善房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間質(zhì)置管理水平的對(duì)策

3.1做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，管理人員為使該環(huán)節(jié)質(zhì)量管理水平得以提升，就需做好目標(biāo)設(shè)計(jì)工作，加強(qiáng)對(duì)可行性環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，具體表現(xiàn)為：首先，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)工作開(kāi)展前，質(zhì)量管理人員需充分明確項(xiàng)目背景，對(duì)房屋業(yè)務(wù)需求、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、難點(diǎn)、質(zhì)量管理核心點(diǎn)等有所了解，有一個(gè)總體的開(kāi)發(fā)思路，做好開(kāi)發(fā)前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；其次，質(zhì)量管理人員也可由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析深度、開(kāi)發(fā)投資決策科學(xué)性、準(zhǔn)確性等方面加強(qiáng)管理，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目可行性分析當(dāng)中各個(gè)設(shè)計(jì)方案論證，嚴(yán)格、全面地考察可行性報(bào)告與國(guó)建規(guī)定的項(xiàng)目建議書(shū)中的內(nèi)容是否相符，并以此為依據(jù)不斷完善開(kāi)發(fā)思路；最后，在必要的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可邀請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)較豐富、專(zhuān)業(yè)水平較高的專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案、實(shí)施可行性等做一個(gè)評(píng)估。只有加強(qiáng)對(duì)該環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，才可在后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段嚴(yán)加監(jiān)管。

3.2做好房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)做好質(zhì)量控制工作，需要將項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū)當(dāng)作基準(zhǔn)，于任務(wù)書(shū)中將項(xiàng)目前期規(guī)劃、決策等設(shè)計(jì)條件與原先項(xiàng)目記錄指標(biāo)作為參考依據(jù)，不可任意編寫(xiě)或是更改。首先，為改善項(xiàng)目質(zhì)量，就需要作實(shí)時(shí)跟蹤，由專(zhuān)人嚴(yán)格記錄，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間某個(gè)環(huán)節(jié)完成時(shí)，管理人員需對(duì)所設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、任務(wù)標(biāo)書(shū)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)文案等作仔細(xì)考核。于審查期間尤其要關(guān)注過(guò)分設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)不足等狀況，若過(guò)分設(shè)計(jì)，則會(huì)降低經(jīng)濟(jì)性，若設(shè)計(jì)不足，則會(huì)引發(fā)管理安全隱患；其次，要想在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間實(shí)現(xiàn)全面管理，房地產(chǎn)企業(yè)還需構(gòu)建相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，也即是設(shè)計(jì)部門(mén)管理人員需于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之下，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量管理。并定時(shí)關(guān)注各個(gè)環(huán)節(jié)動(dòng)態(tài)，保證所設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品與服務(wù)能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同規(guī)定的相關(guān)質(zhì)量要求，待組織策劃之后，把策劃的結(jié)論直接編入相應(yīng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求；最后，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每一個(gè)階段的銜接工作，不可將任何一個(gè)環(huán)節(jié)脫軌，同時(shí)要求設(shè)計(jì)人員需根據(jù)各個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的技術(shù)協(xié)調(diào)、審查工作，保證技術(shù)方案更加合理、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，使質(zhì)量管理工作能夠安全、順利開(kāi)展。此外，負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織或是監(jiān)管人員需按照每一個(gè)環(huán)節(jié)的具體設(shè)計(jì)要求做實(shí)時(shí)監(jiān)督，于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間實(shí)施質(zhì)量管理，確保管理過(guò)程在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織、合同等措施得到較好地執(zhí)行，從而改善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的質(zhì)量管理效率及水平。

3.3做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目到開(kāi)發(fā)施工環(huán)節(jié)，表明項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)已完成，很多細(xì)節(jié)部分均做了較好地準(zhǔn)備，同時(shí)也做好可項(xiàng)目施工招標(biāo)、簽訂項(xiàng)目承包合同等方面的工作，為此，項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理重點(diǎn)在做好合同質(zhì)量管理，包括以下方面：第一，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量管理要求及管理原則，原則包括時(shí)間限制、權(quán)力限制、多級(jí)審核及完工確認(rèn)等，并加強(qiáng)合同管理，以免項(xiàng)目索賠。合同質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間使一個(gè)重要的管理部分，這是因?yàn)椴糠謫挝唤?jīng)常會(huì)為獲取更多的利潤(rùn)，以低價(jià)中標(biāo)的方式來(lái)競(jìng)標(biāo)相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，質(zhì)量管理人員需要嚴(yán)格杜絕該種情況，并實(shí)時(shí)提防，仔細(xì)、嚴(yán)格地審核項(xiàng)目應(yīng)用功能，以確定其是否應(yīng)對(duì)項(xiàng)目做相應(yīng)的變更，嚴(yán)格監(jiān)督，以縮減項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用；第二，盡可能地縮減項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)與部分外在因素會(huì)存在相應(yīng)的變更，比如項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)施工相差較大、市場(chǎng)施工材料規(guī)格、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等不相符；第三，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證的質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證屬于整個(gè)項(xiàng)目施工期間比較常見(jiàn)的行為之一，然而會(huì)有部分管理人員或是施工人員會(huì)按照此種行為做一個(gè)損害項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的行為，這就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算。因此，質(zhì)量管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的簽證質(zhì)量管理，并要求管理人員、施工人員互相監(jiān)督，互相配合完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，這對(duì)提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的質(zhì)量管理水平具有積極作用。

3.4做好房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)做好質(zhì)量管理工作，也就是要做好項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收工作，整個(gè)質(zhì)量驗(yàn)收期間，相關(guān)人員需要按照項(xiàng)目質(zhì)量管理計(jì)劃的具體要求，嚴(yán)格遵照國(guó)家頒發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定工作，并辦理好項(xiàng)目驗(yàn)收手續(xù)，從而確保項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付應(yīng)用工作于法律范疇內(nèi)順利開(kāi)展。值得關(guān)注的是，有關(guān)專(zhuān)業(yè)評(píng)估會(huì)、反饋也很重要，只有做好這個(gè)環(huán)節(jié)的工作，才可將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題及時(shí)找出，并立即改正，最終提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理水平。

結(jié)語(yǔ)：

綜上闡述，本文經(jīng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)質(zhì)量管理工作，主要從項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收及交付運(yùn)用等環(huán)節(jié)展開(kāi)深入分析，重點(diǎn)凸顯出質(zhì)量管理在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起到的重要作用，為此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目時(shí)，需綜合考慮各方面因素，實(shí)行全面質(zhì)量管理、監(jiān)督，以確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作安全、有序開(kāi)展。