淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制

朱瑞萌

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在推動我國經(jīng)濟發(fā)展上發(fā)揮著重要作用，由于其具有資金需求量大，項目投資額高，資金回收期長等特點，通常有著較高的資產(chǎn)負債率，高收益的同時也面臨著較大的財務風險。本文以保利地產(chǎn)為例，首先通過分析保利地產(chǎn)近5年的財務報表，識別其目前可能存在的財務風險;其次從內部和外部兩個方面分析財務風險的成因;最后有針對性地提出財務風險控制措施及建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)管理者對財務風險控制提供一些參考建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務風險;保利地產(chǎn)

一、引言

隨著我國市場經(jīng)濟的轉型、社會消費結構的變化以及住房政策的調整，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展起來。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有與其他行業(yè)關聯(lián)程度高、產(chǎn)業(yè)鏈長等特性，加之商品房購買需求的日益增長，使得房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)之一。近年來，為了抑制房價過快上漲國家出臺一系列限購、限售等調控政策，加上金融政策的管控力度加強，房地產(chǎn)企業(yè)面臨“去庫存”和資金鏈壓力日益增大，伴隨而來的財務風險也逐漸增大。因此，實施有效的財務風險控制策略對于房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為重要。

二、財務風險的識別

（一）籌資風險識別

籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性。本文從短期償債能力和長期償債能力這兩個方面，對保利地產(chǎn)公司可能存在的籌資風險進行識別。

1.短期償債能力分析

如表2-1所示，2014年至2018年房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率均值為2.04%，其流動比率從2014年1.87%下降到2018年1.72%，平均值約為1.77%，始終低于行業(yè)平均水平。說明企業(yè)存貨變現(xiàn)能力較低。速動比率基本維持在1左右比較合理，保利地產(chǎn)近5年的速動比率在0.32-0.53范圍波動，變化較小但低于行業(yè)平均水平。這是由于保利地產(chǎn)工程項目較多，占用了大量流動現(xiàn)金，造成流動資金回收較慢，使得企業(yè)面臨較大的短期償債風險。

2. 長期償債能力分析

如表2-2所示，近5年來房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率基本維持在65.85%左右，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率基本維持在74-78%之間，融資渠道的單一導致企業(yè)資產(chǎn)負債率一直高于行業(yè)平均值。2015年后企業(yè)利息保障倍數(shù)逐漸上升，說明償還借款利息能力在逐漸增強，但與行業(yè)標準值還存在差距，長期償債風險略大。

（二）投資風險識別

投資風險是指受到不確定因素影響，導致企業(yè)投資項目無法實現(xiàn)預期目標而產(chǎn)生的風險。本文將從對內和對外兩個投資角度來具體識別保利地產(chǎn)可能存在的投資風險。

1.對內投資

本文采用毛利率、凈利率、總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)收益率和成本費用利潤率和行業(yè)均值等盈利指標財務比率數(shù)據(jù)，來識別企業(yè)的投資風險，

（1）毛利率與凈利率水平

如表2-3所示，保利地產(chǎn)毛利率變動比較平穩(wěn)在29%-34%之間波動，2016年為近五年最低值29%但仍略高于行業(yè)水平，說明企業(yè)在投資和開發(fā)環(huán)節(jié)投資效率有所提升。保利地產(chǎn)的凈利率從2014年13.05%提高到2018年13.44%，且一直高于行業(yè)均值，說明企業(yè)投資收益效果較好，盈利能力增強。

（2）總資產(chǎn)利潤率和凈資產(chǎn)收益率

查看本企業(yè)的年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)近5年來總資產(chǎn)收益率從2014年4.02%下降到2018年3.09%，且比率波動較大，說明企業(yè)總資產(chǎn)的投入和使用效率不太理想，持續(xù)獲利能力表現(xiàn)較差。凈資產(chǎn)收益率從2014年21.65%下降到2018年16.63%，但是一直高于行業(yè)均值，說明企業(yè)盈利能力下降，投資風險增大。

（3）成本費用利潤率

通過分析保利地產(chǎn)財務報表可知，近5年企業(yè)成本費用利潤率由20.99%上升至22.44%，但2016年保利地產(chǎn)的成本費用率有明顯下降，這是由于國家推行限購、限貸、限價等政策，使得商品房銷售增速繼續(xù)下降，房價的過快上漲得到遏制，銷售利潤也隨之下降。

2.對外投資

通過表2-4可以看出，保利地產(chǎn)長期股權投資在2016年出現(xiàn)增長，2018年出現(xiàn)大幅度的增長，近五年投資收益從11.53億增長到26.9億元，波動較大。

查看本企業(yè)的年報發(fā)現(xiàn)，2016年，保利地產(chǎn)已完成中航地產(chǎn)下屬8個房地產(chǎn)項目公司及1個在建工程的收購。2017年完成中國航空工業(yè)集團有限公司旗下11個項目收購，新增規(guī)劃容積率面積近538萬平方米。2018年房地產(chǎn)主業(yè)將收購兼并作為重要拓展方式，已完成保利（香港）控股有限公司50%股權收購交割，進一步擴大業(yè)務區(qū)域。這些反映出保利地產(chǎn)近幾年在對外投資上的不穩(wěn)定，可能導致財務風險的發(fā)生。

（三）營運資金風險

營運資金風險是指企業(yè)因運營不當導致資金的流動性不足和周轉速度慢，從而導致經(jīng)營狀況惡化和經(jīng)濟利益流出的可能性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的營運周期較長，資產(chǎn)流動性和周轉速度對企業(yè)經(jīng)營活動有很大影響。

通過查看企業(yè)年報得知，近五年保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)周轉率從0.33下降為0.28次，總資產(chǎn)周轉率從0.32下降為0.25次，說明企業(yè)流動資產(chǎn)周轉速度變慢，流動性有所減弱。這是因為一方面如果企業(yè)存貨無法及時銷售，則資金無法及時回收，就會造成企業(yè)資金流動性減弱。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期付款方式，資金回收期較長，易產(chǎn)生資金回收風險。因此，接下來本文將從存貨周轉情況和應收賬款周轉情況兩方面來分析保利地產(chǎn)可能存在的營運資金風險。

1.存貨周轉情況

分析保利地產(chǎn)年報得知，近五年其存貨周轉率數(shù)值不理想，基本維持在0.5次左右，行業(yè)均值從2016年6.27次上升到2018年15.07次，保利地產(chǎn)的存貨周轉率始終低于行業(yè)均值。說明存貨占用大量流動資金，導致資金流動性不足，變現(xiàn)能力減弱，周轉速度較慢，銷售經(jīng)營狀況不佳，加大了企業(yè)營運風險。

2.應收賬款周轉情況

如表2-5所示，近五年保利地產(chǎn)應收賬款周轉率整體呈上升趨勢，應收賬款周轉天數(shù)逐漸下降。這主要得益于該企業(yè)不斷加強客戶信用審查，完善應收賬款催收程序。

（四）收益分配風險

收益分配風險是說企業(yè)利潤分配政策可能對日后經(jīng)營管理造成不利影響。

如表2-6所示，保利地產(chǎn)從2014年到2018年度實現(xiàn)凈利潤從1，423，136.13萬元增長到2，614，913.66萬元，未分配利潤近五年也呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，但是2016年至2017年股利分配率卻呈現(xiàn)下降趨勢。一方面低額的股利分配政策會打擊投資者的積極性，導致潛在投資者對公司的投資減少，另一方面高額的股利分配政策又會加劇企業(yè)償債能力壓力，從而加大企業(yè)收益分配風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

（一）外部原因

我國宏觀經(jīng)濟增速呈放緩趨勢，國家出臺一系列“去庫存”等調控政策為了抑制房價的快速上漲，部分熱門城市陸續(xù)地頒布一系列措施，多家銀行上調首套房的房屋貸款利率，加強金融管控措施，極易造成企業(yè)資金運作不流暢，增大經(jīng)營壓力和財務風險的概率。2018年3月在兩會政府工作報告上指出為了妥善解決群眾關心的住房問題，必須加強“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2018年4月16日以防止炒作和哄抬房價為起點開啟新一輪調控，至4月22日實施全國限購。上半年約有11個城市出臺限購政策、23個城市出臺限售政策，整體來看，限售已成為各線城市常用的調控手段。

（二）內部原因

1.行業(yè)特性

房地產(chǎn)行業(yè)本身存在特殊性，項目建設期間投入資金數(shù)額巨大，銷售周期長達3-4年，房屋總價款回收期長，項目占用大量流動資金，漫長的回款期其中風險顯而易見。

2.資本結構不合理

由于中小企業(yè)融資渠道有限，資金來源嚴重依賴銀行借款。過度舉債導致企業(yè)內部自有資本和債務資本比例不合理，流動負債和非流動負債的比重不協(xié)調，這樣的債務比例隱藏著很大的財務風險。

四、財務風險控制及建議

（一）籌資風險

1.合理規(guī)劃債務結構

一方面，企業(yè)應規(guī)劃好債務資金中短期和長期債務的比重，密切關注債務資金和權益資金的比重。利用自身良好的信譽，發(fā)揮財務杠桿效益的同時控制好財務風險，不斷優(yōu)化本企業(yè)資本結構。另一方面，實時關注債務償還時間，避免因為償債時間不合理導致企業(yè)資金鏈中斷的風險。

2.拓寬籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)除了通過銀行貸款、公募發(fā)行股票或債券融資的方式籌集資金，還可以積極嘗試融資租賃、房產(chǎn)基金等多元化籌資渠道。除此之外，可以憑借自身良好信譽，發(fā)展海外發(fā)債和貸款，適度尋求海外投資，從而降低企業(yè)對銀行信貸依賴，通過多元化的籌資方式來降低融資成本。

（二）投資風險

1.做好投資可行性分析

做好投資可行性分析對企業(yè)投資至關重要。企業(yè)應通過對國家政策導向和市場需求狀況的分析，對投資的內容進行量化分析，對可能出現(xiàn)的財務風險進行預判并做好相應的防范措施，對投資可行性分析進行嚴格審核，降低項目投資的盲目性和決斷性，采用符合本企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資方案。

2.加強項目預算和成本管理

保利地產(chǎn)應加強全面預算管理體系，規(guī)劃好預算目標，合理地控制工程項目的數(shù)量和規(guī)模，科學有效地投放資金，減少流動資金周轉不靈的情況。做好成本和費用支出預算，加強對成本的監(jiān)控，完善工程項目成本跟蹤機制。嚴格規(guī)范費用支出的審批流程，避免一些不必要的開支。

（三）營運資金風險

1.制定有效銷售策略

房地產(chǎn)企業(yè)存貨的變現(xiàn)能力較差，可以通過銷售渠道和銷售組合組合多樣化，根據(jù)客戶需求實施多元化的銷售策略，加大對庫存房地產(chǎn)宣傳和推銷，提高存貨的變現(xiàn)能力。對已經(jīng)出售的商品房建立健全售后服務體系，塑造良好的企業(yè)形象。

2.加強銷售回款管理

首先，保利地產(chǎn)應加強對銷售資金回款的管理，前期嚴格審查客戶信用，綜合考慮購房者收入、信用等條件，評估其償債能力，給予客戶不同的欠款額度。后期積極跟進其還款進度，了解還款情況，適當采取一些激勵政策鼓勵客戶提前還款。其次，企業(yè)應做好市場調查，了解客戶需求，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品以加快存貨變現(xiàn)能力，提高應收賬款回款速度。

（四）收益分配風險

不合理的收益分配政策不僅會挫傷投資者的熱情，也會給企業(yè)償債能力帶來壓力。因此，企業(yè)應實施連續(xù)平穩(wěn)的收益分配政策，保障投資者的利益，及時調整收益分配政策與企業(yè)戰(zhàn)略相符。由于房地產(chǎn)行業(yè)存在流動資金不足、籌資渠道單一等特點，企業(yè)應當合理控制現(xiàn)金支出，優(yōu)先考慮以股票期權等方式來實施利益分配政策。

總結

本文以保利地產(chǎn)為研究對象，首先從籌資、投資、營運資金、收益分配四個環(huán)節(jié)對其可能存在的財務風險進行識別。其次，從內部原因和外部原因兩個方面對其財務風險的成因進行分析，發(fā)現(xiàn)其財務風險不僅受國家政策影響，更和房地產(chǎn)行業(yè)特性和企業(yè)內部環(huán)境緊密相關。最后，從以上財務活動的四個環(huán)節(jié)針對性地提出財務風險控制措施，以期給房地產(chǎn)企業(yè)管理者控制財務風險提供一些參考建議。

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（作者單位：湖南工業(yè)大學）